Hoe berei jy voor om jou eerste huis te koop? Terwyl die pad vir elke eerstekeer-huiskoper anders lyk, is daar 'n basiese raamwerk om op die regte tyd by die regte eiendom in te kom. Kyk na tien noodsaaklike stappe om 'n huis te koop.
Die waarheid oor die koop van 'n huis is dat leners op die punt staan om alle finansiële besluite wat jy tot nou toe geneem het, te ondersoek. Maar dit beteken nie jy moet tevrede wees met wat ook al banke of verkopers bereid is om jou te gee nie. Die meeste kopers het meer opsies en krag as wat hulle besef.
Tydsberekening Finansies Kredietkwessies Voorafgoedkeuring Verkryging Betrek 'n Eiendomsagent Doen aansoek vir 'n Verband Veilige Huiseienaarversekering Huisinspeksie Huiswaardering Onderhandel
1. Bevestig dat dit nou die regte tyd is om 'n huiseienaar te word
Om 'n huis te koop is 'n emosionele, praktiese en finansiële besluit wat saamgevat is in een.
Om 'n huis te koop omdat jy druk voel of deur hoë huurpryse gemotiveer word, is nie 'n goeie rede om te koop nie. Terwyl koop jou kan help om stygende huurkoste te vermy, werk dit net as jy van plan is om vir 5-10 jaar in die area te bly. Om kort na die aankoop van 'n huis te verhuis, kan veroorsaak dat jy geld verloor deur sluitingskoste, makelaarsfooie en 'n gebrek aan ekwiteit.
Onthou dat die taak van 'n lener is om jou vermoë om jou verband terug te betaal, te bepaal. Hulle stel nie daarin belang om jou te help om 'n spesifieke leefstyl te handhaaf nie. Dit is hoekom dit belangrik is dat jy vol vertroue is dat jy al die ekstra koste en pligte van die besit van 'n huis teenoor huur kan opneem.
Faktor koste soos 'n nuwe dak, oprit en toestelle in jou begroting. Is jy bereid om 'n aansienlike huisverwante koste te dek? Alhoewel jy jare lank sonder enige groot herstelwerk kan verbygly, onthou dat al die onderhoudsoproepe wat jy as huurder na die verhuurder maak binnekort voor jou eie voete sal beland. Jy sal ook verantwoordelik wees vir die sny van die grasperk, hark blare, hantering van sneeu verwydering, skoonmaak van die swembad, en enige ander take relevant tot jou plaaslike klimaat en eiendom.
Om 'n huis te koop omdat jy voel dit is wat jy teen 'n sekere ouderdom of lewensfase "veronderstel is om te doen" is nie die beste benadering nie. Wees eerder eerlik oor of die ekstra finansiële en persoonlike verantwoordelikhede met jou leefstyl versoenbaar is of nie.
2. Kyk na jou finansies deur 'n lener se lens
Jy kan aanvaar dat jy gereed is om 'n verband aan te neem omdat jy geen probleme het om jou huur te betaal nie. Uitleners sien dinge nie op dieselfde manier nie. Om selfversekerd te voel in jou vermoë om jou verband terug te betaal, soek leners die volgende:
’n Skuld-tot-inkomste-verhouding onder 36%. Krediettelling van 620 of hoër. Bestendige indiensneming vir ten minste twee jaar. 'n Afbetaling.
Daar is speelruimte wanneer dit kom by die nakoming van lenervereistes. Byvoorbeeld, sommige tipes huislenings laat jou toe om 'n verband te kry sonder afbetaling of 'n afbetaling van so laag as 3%.
Terwyl DTI (skuld-tot-inkomste) en krediettellings soms speelruimte het, betaal leners met minder-as-perfekte kredietgeskiedenis hoër rentekoerse. Om na 'n krediettelling van 720 te mik, kan jou help om met die beste leningsvoorwaardes te sluit.
Uitleners wil stabiliteit, gesonde finansiële besluite en bewyse sien dat jy waarskynlik jou verband elke maand betyds sal betaal. Positiewe kredietgeskiedenis is een van die beste aanwysers van jou waarskynlikheid om jou verband terug te betaal.
Benewens die soeke na positiewe aanwysers wat verband hou met jou inkomste en skuld, soek leners ook rooi vlae. Bankrotskap en kredietgeskille is die twee groots. Baie dinge wat onskadelik lyk, kan egter steeds jou kanse knou. Uitleners sal byvoorbeeld kyk of jy onlangs vir ander vorme van krediet aansoek gedoen het. As dit lyk of jy op 'n leentog is, kan hulle dit dalk sien as 'n teken van moeilikheid.
Uitleners stel ook belang in jou kredietbenutting, wat verskil van jou krediettelling. Jou kredietbenuttingsverhouding verwys na die hoeveelheid beskikbare krediet wat jy gebruik ten tyde van jou aansoek. As jy oorgedra word, laat dit jou riskant voorkom. 'n Redelike benuttingskoers is onder 30% – wat beteken dat jy nooit 'n balans van meer as $6 000 op 'n kredietkaart met 'n $20 000-limiet moet dra nie.
3. Los enige krediet- of finansiële kwessies op
As jou finansiële geskiedenis nie ongerepte is nie, is dit tyd vir 'n "finansiële fiksheid"-kamp. Begin deur enige "dinge" op jou kredietverslag te hersien wat verdag lyk. As laat of onbetaalde rekeninge verkeerdelik aangemeld is, stuur 'n dispuutbrief aan die kredietverslaggewende maatskappy om hulle te waarsku. Indien jy nie 'n duidelike antwoord ontvang nie, dien 'n formele klagte by die Verbruikers Finansiële Beskermingsburo in.
As jou DTI bo die 36%-drempel is, moet jy dit verlaag. Strategieë om jou skuld-tot-inkomste-verhouding te help verminder, sluit in om intekeninge te kanselleer, om jou begroting te heroorweeg of om beduidende uitgawes vroeg af te betaal. Terwyl sommige leners DTI's so hoog as 45% sal toelaat, word 'n lae DTI verkies.
Ten slotte, maak seker dat jou afbetaling gereed is om te gaan. Deur 20% af te sit, help eerstekeer huiskopers om nie vir private verbandversekering (PMI) te betaal nie. Maar onthou om te spaar vir sluitingskoste apart van jou afbetaling. Die meeste sluitingskoste beloop 3% tot 6% van 'n huis se waarde. Terwyl leners hulle soms in jou verband kan inrol, sal hulle jou rente hef as jy hierdie opsie kies.
As jou krediettelling 'n ernstige knou gekry het, haal diep asem voordat jy aanvaar dat huiseienaarskap weggeglip het. Hier is 'n vinnige oorsig van die herstel van jou minder-as-sterre kredietgeskiedenis:
Betalingsgeskiedenis: Jou betalingsgeskiedenis maak 35% van jou krediettelling uit. Soos hierbo gedeel, spreek enige foute aan wat u betalingsgeskiedenis per ongeluk kan “slinger”. As jy 'n geskiedenis van gemiste betalings het, draai dinge om deur nooit weer 'n betaling te mis nie. Eerstens, raak vasgevang oor enige laat of ontbrekende betalings wat verskuldig is. Skep dan 'n stelsel wat aanmanings en outobetalings gebruik om te verseker dat jy alle rekeninge betyds betaal. Huidige skuld: Die bedrag geld wat jy op lenings en kredietkaarte skuld, weerspieël 30% van jou krediettelling. Dit is belangrik om jou skuld af te bring in verhouding tot jou inkomste. As jy nou hoë saldo's op jou kredietkaarte het, begin wegvreet deur groter betalings te maak. Lengte van kredietgeskiedenis: Om 'geen krediet' te hê, maak die koop van 'n huis byna onmoontlik. Die lengte van jou kredietgeskiedenis bepaal ongeveer 15% van jou krediettelling. Alhoewel jy nie in tyd kan teruggaan om jou begindatum op jou eerste kredietkaart of lening te verander nie, kan jy seker maak dat jou “tyd in” tel deur nooit jou oudste kredietkaart toe te maak nie.
4. Kry vooraf goedgekeur
Sodra jy vol vertroue voel dat jy in vorm is om goedgekeur te word vir 'n verband, is dit tyd vir 'n "proeflopie" deur aansoek te doen vir voorafgoedkeuring. ’n Voorafgoedkeuring laat jou toe om ’n idee te kry van die grootte van die verband wat ’n lener jou sal bied. Alhoewel 'n voorafgoedkeuringsbrief nie 'n formele bindende aanbod is nie, help dit om begrotingsverwagtinge op te stel voordat jy vir 'n huis begin koop.
Die verbandskatting wat op 'n voorafgoedkeuringsbrief verskaf word, kan jou help om te besluit of dit tyd is om te begin inkopies doen of te herfokus op die verbetering van jou finansiële prentjie. Die meeste eiendomsagente sal net vir jou eiendomme wys as jy voorafgoedkeuringsbriewe van leners het.
Alhoewel u voorafgoedkeuringsbedrag dalk ooreenstem met wat u vermoed het dat u koopkrag is, is dit ook moontlik dat die getal baie laer is as wat verwag is. As jy nie gereed voel om te koop op grond van jou voorafgoedkeuringsbedrag nie, sluit strategieë vir die verhoging van jou voorafgoedkeuring in om jou afbetaling te verhoog, bestaande skuld af te betaal voordat jy weer aansoek doen, of om 'n mede-ondertekenaar vir jou verband te kry.
Alhoewel voorafgoedkeuring nie so "indringend" is soos om vir 'n werklike verband aansoek te doen nie, sal jy steeds jou W-2 belastingvorms, 1099 belastingvorms, betaalstrokies, indiensnemingsbesonderhede en bewys van afbetaling gereed moet kry. Met die meeste voorafgoedkeuringsaanbiedinge wat binne 30 tot 90 dae verval, is dit noodsaaklik om te verseker dat jy bereid is om in jou huissoektog te duik. Die goeie nuus is dat jy verskeie kere sonder boete kan heraansoek om voorafgoedkeuring.
5. Kry 'n Eiendomsagent
Dit is tyd om 'n eiendomsagent uit te reik met jou voorafgoedkeuringsbrief—bespreek konsultasies met verskeie agente voordat jy jou verbind. Sodra jy jou tot 'n agent verbind het, sal die agent vir jou huise begin wys wat aan jou kriteria vir prys, grootte, styl, ligging en meer voldoen. As alles volgens plan verloop, sal die dag aanbreek wanneer jy gereed is om 'n aanbod op jou eerste huis te maak.
Om te verseker dat jy met 'n gekwalifiseerde agent werk, soek 'n eiendomsagent wat 'n makelaar is. Terwyl alle makelaars eiendomsagente is, is slegs eiendomsagente met lidmaatskap van die National Association of Realtors (NAR) makelaars. Makelaars hou by 'n spesifieke etiese kode.
Soek ook 'n kopersagent in jou area. Ideaal gesproke sal jou agent ABR (Accredited Buyer's Representative)-sertifisering voltooi het wat hulle in staat stel om jou belange tydens 'n verkooptransaksie te bepleit. Daarbenewens word die keuse van 'n eiendomsagent met CRS (Certified Residential Specialist) geloofsbriewe verkies. Terwyl jy onderhoude voer met eiendomsagente, vra om lyste te sien van huise wat hulle kliënte die afgelope jaar gehelp het om te koop.
6. Doen aansoek vir 'n Verband
Alhoewel 'n voorafgoedkeuringsbrief genoeg is om jou by die punt te bring om 'n aanbod te maak, is dit nodig om terug te gaan vir die "regte transaksie" sodra die aanbod aanvaar is. Wanneer 'n huiskoper vir die eerste keer 'n verband kry, kan hy óf met dieselfde lener gaan wat hulle vir die voorafgoedkeuring gebruik het óf 'n ander lener kies. Stel hierdie dokumente saam vir die aansoekproses:
Identifikasie en sosiale sekerheid nommer. W-2 vorms gaan twee jaar terug. Betaalstrokies van die afgelope 30 tot 90 dae. Bewys van inkomste. Bankstate gaan etlike maande terug. Belastingopgawes van die afgelope twee jaar.
’n Eerstekeerkoper is vry om by verskeie leners rond te shop om die beste rentekoers te kry. Die Buro vir die Beskerming van Verbruikersfinansiering beveel aan om ten minste drie leners te kontak om tariewe te koop. Hou net in gedagte dat kredietnavrae van leners jou krediettelling sal benadeel, want dit tel as "harde trekke". Volgens die Buro vir die Beskerming van Verbruikersfinansiering is die manier om dit van toepassing op alle leners binne 'n 45-dae-venster om die navrae as 'n enkele navraag aangemeld te kry.
Wat gebeur as 'n bank jou 'n rentekoers bied wat goed lyk? Moenie aanvaar dat vandag se aantreklike tarief môre beskikbaar sal wees nie. Koerswisselvalligheid is hoekom baie kopers kies om hulself teen stygende rentekoerse te beskerm deur iets aan te vra wat 'n koersslot op 'n verbandaansoek genoem word.
'n Koerslot is 'n verbintenis van 'n lener om 'n spesifieke rentekoers vir jou te bespreek tot 'n voorafbepaalde vervaldatum. ’n Tariefslot kan ook enige afslagpunte wat jy gebruik het om jou verbandkoers te “afkoop”, insluit. Tariefslotte word nie vereis nie. As jy voel dat koerse kan daal voordat dit tyd is om finale leningsgoedkeuring te kry, kan jy wag. Die enigste reël is dat jy jou koersslot moet aanvra voordat jou lener sluitingsdokumente voorberei.
Die meeste eerstekeerkopers neem aan dat om 'n verband te kry beteken om by 'n konvensionele 30-jaar-verband te sluit nadat hulle 20% in kontant neergesit het. Alhoewel daar 'n tyd was toe dit die enigste manier was om dit te doen, het kopers vandag baie keuses om dinge te laat werk. Sommige huisleningsopsies vereis 0% af. Hier is 'n blik op die leningsprodukte om te oorweeg:
30-jaar vastekoersverband: Die gewildste keuse, hierdie lening laat jou toe om betalings oor 30 jaar te rek met 'n vaste rentekoers wat voorspelbare betalings bied. 15-jaar-vastekoersverband: Hierdie korter alternatief vir die 30-jaarlening bied 'n vaste rentekoers wat tipies baie laer is as koerse wat met langertermynlenings aangebied word. Terwyl 'n eerstekeerkoper 'n 15-jaar-verband kan kry, is hierdie lening die gewildste onder herfinansierders. FHA-lening: Verseker deur die Federal Housing Administration (FHA), maak hierdie staatsgesteunde lenings dit moontlik vir kopers met laer inkomste en krediettellings om so min as 3,5% te verlaag. Maar kopers moet verbandversekeringspremiebetalings (PMI) betaal vir afbetalings onder 20%. VA-verband: Beskikbaar vir militêre dienslede en veterane, VA-lenings vereis geen afbetaling nie. Jy sal ook nie op die haak wees vir PMI soos jy met 'n FHA-lening sou wees nie. Daarbenewens het VA-lenings oor die algemeen laer rentekoerse. USDA-verband: Beskikbaar vir kopers in sommige landelike gebiede, die Amerikaanse Departement van Landbou ondersteun hierdie nul-af-lenings.
7. Kry Huiseienaarversekering
Die meeste leners vereis dat jy 'n huiseienaar se polis uitneem om 'n verband te kry. Die polis sal egter nie intree tot jou sluitingsdatum nie. Dekking moet genoeg wees om die huis te vervang.
Wanneer jy besluit "hoeveel huis" jy kan bekostig, maak seker dat jy die jaarlikse huiseienaarversekeringspremies in jou area inreken. 'n Versekeringspolis dek binne en buite skade of vernietiging, verlies deur diefstal en persoonlike aanspreeklikheid. Jy sal dalk meer uitgebreide dekking nodig hê as jy in 'n vloedsone is. As 'n polis uitsluitings het, kan jy meer dekking kry vir oorstromings, aardbewings, rioolverwante skade, en meer vir gemoedsrus.
Kry kwotasies van drie tot vyf maatskappye. As jy reeds motor- of huurdersversekering het, vra jou huidige maatskappy oor afslag vir bondel. As jy in die wildernis voel dat jy verstaan hoe polisse werk, oorweeg dit om 'n huisversekeringsmakelaar te huur wat jou by maatskappye kan pas.
8. Skeduleer 'n Volledige Huisinspeksie
'n Huisinspeksie gee 'n koper die volle storie oor 'n huis se fondament, dak, stelsels en meer. Inspeksies kan ook radon, vorm en ander bekommernisse ontbloot wat kan lei tot hoë herstelkoste en gesondheidsgevare. 'n Inspeksie wat bevindings insluit wat nie by die verkoper se openbaarmaking ingesluit is nie, kan jou toelaat om sonder boete uit 'n aanbod terug te trek.
Die koper betaal vir die huisinspeksie. Die koste vir 'n standaard inspeksie dek dikwels loodgieterswerk, elektriese stelsels, verwarming en verkoelingstelsels, dak, sylyn, fondament en toestelle. Die inspekteur sal ook die binne- en buitekant van die huis nagaan vir tekens van kosmetiese en strukturele skade.
Alhoewel die meeste standaardinspeksies nie radontoetsing, vormtoetsing of plaagopsporing dek nie, is dit verstandig om ekstra te betaal om dit in te sluit. Onthou dat 'n huisinspekteur se werk nie is om vir jou te sê of jy 'n eiendom moet koop of nie. In plaas daarvan is 'n inspekteur 'n neutrale professionele persoon wat daarop gefokus is om jou 'n akkurate beoordeling van 'n eiendom se toestand te gee.
Wat as die koper jou vra om afstand te doen van die huisinspeksie? Om gevra te word om afstand te doen van jou huisinspeksie gebeurlikheid gebeur soms in warm markte waar verkopers die voordeel het. Hierdie gebeurlikheid is in plek omdat dit die koper in staat stel om terug te trek met hul deposito ongeskonde as 'n inspeksie 'n "verkope-moord"-kwessie aan die lig bring. As 'n verkoper jou vra om afstand te doen van jou inspeksie, verloor jy 'n geleentheid om die eiendom se toestand te verifieer voor sluiting. Dit beteken die aanvaarding van al die finansiële risiko verbonde aan 'n eiendom in 'n "soos dit is" toestand.
9. Doen 'n Huiswaardering
Uitleners vereis evaluerings om te bevestig dat hulle nie meer aan jou leen as wat 'n huis werd is nie. Waardeerders gebruik 'n huis se toestand, vergelykbare onlangse huisverkope en ander faktore om ware markwaarde te bepaal. As 'n huis waardeer vir laer as die verkoopprys, kan die koper die prys met die verkoper heronderhandel, wegstap van die verkoop, of met die verskil in kontant vorendag kom.
Soos 'n huisinspekteur, is 'n huiswaardeerder 'n neutrale professionele persoon met geen belang in die uitkoms van die bevindinge nie. Evalueringsfooie word tipies deur die koper gedek. Om van die huis af te kan wegstap met 'n lae aanslag, sal jy iets moet hê wat 'n aanslaggebeurlikheid genoem word in jou eiendomskontrak. Wanneer die beoordelingsverslag na u terugkom, moet dit die volgende insluit:
'n Straatkaart met besonderhede oor die bewaarde eiendom. 'n Omtrek van die huis se buitekant. 'n Verduideliking van hoe die waardeerder vierkante beeldmateriaal bereken het. Foto's van die voor-, agter- en straataansig van die eiendom. Besonderhede wat verband hou met grondrekords, belastingrekords en markdata wat die waardeerder gebruik het om die huis se billike markwaarde te bepaal.
As jy voel dat 'n evaluasie onakkuraat is, word 'n tweede opinie van 'n nuwe keurder toegelaat. Dit is nie ongehoord dat 'n waardeerder foute maak nie. Die doel van 'n taksering is om die koper te beskerm om te veel te betaal vir 'n huis wat minder werd is as sy verkoopprys. Iemand wat egter 'n huis met kontant koop, wil dalk voortgaan met 'n verkoop, al weet hulle dat hulle 'n te duur huis koop.
10. Onderhandel met die verkoper
Die laaste stap voor sluiting is om met die verkoper te onderhandel. As jy tevrede is met 'n huis se prys gegrond op die inspeksie- en beoordelingsbevindings, kan jy onderhandelinge oorslaan. Kopers kan egter soms verkoperstoegewings beding of sluitingskoste betaal.
As 'n eerstekeerkoper maak verkoperstoegewings die koop van 'n huis meer bekostigbaar deur sluitingskoste te verminder wat 3% tot 6% van jou leningsbedrag kan beloop. Jou eiendomsagent is 'n waardevolle bron van inligting oor wat "op die spel is" met onderhandelinge.
As jy vermoed dat jy met ander aanbiedinge meeding, is daar dalk minder ruimte om eise te stel. Aan die ander kant, as jy in 'n yskoue mark handel, is die verkoper dalk meer ontvanklik vir toegewings.
'n Koper se belangrikste bate tydens onderhandelinge is toegang tot inligting oor vergelykbare huisverkope in die area. As jy vergelykings kan verskaf wat bewys dat byna identiese huise vir minder verkoop word, kan verkopers verkoopsvoorwaardes heroorweeg. Kopers kan toegewings aanvra wat koste dek vir:
Verbandpunte. Beoordeling. Inspeksie Titel soektog. Prokureursfooie. Sekere herstelwerk of vervangings. Eiendomsbelasting tot die einde van die sluitingsjaar.
Alhoewel dit mag lyk asof die koper die enigste een is wat iets uit verkopertoegewings het om voordeel te trek, trek verkopers baat deur hul huise gouer van die mark af te kry.
As jy van ons blad hou deel asseblief met jou vriende & Facebook
