يحدد تقييم المنزل القيمة السوقية العادلة للعقار. يتم إجراء التقييمات من قبل مثمنين منزليين مرخصين. إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، فسوف يطلب منك المُقرض إجراء تقييم للتأكد من أنك لا تدفع مبالغ زائدة مقابل شراء منزل. تتناول هذه المقالة ما يحدث أثناء التقييم.
ما هو تقييم المنزل؟
يحدد التقييم ما إذا كان سعر عقد المنزل مناسبًا بناءً على قيمة المنزل. التقييمات ليست مطلوبة قانونًا لشراء منزل. ومع ذلك، يطلب المقرضون منهم تأكيد قيمة المنازل قبل الموافقة على الرهن العقاري. لا يحتاج المشترون النقديون إلى القلق بشأن تقييم المنازل لأنهم يستطيعون في النهاية تحديد المبلغ الذي يريدون دفعه مقابل المنزل دون أن تكون متطلبات التمويل معلقة فوق رؤوسهم. لا تزال فكرة جيدة أن تحصل على تقييم كمشتري نقدي حتى تحصل على جميع المعلومات التي تحتاجها لاتخاذ قرار سليم. ليس من غير المألوف أن يبالغ البائعون في تقدير قيمة منازلهم بشكل كبير.
لماذا يحتاج المقرضون إلى التقييمات
يبذل المقرضون كل ما في وسعهم لتقليل المخاطر. وعندما "يبالغ" المشترون في الاقتراض لشراء المنازل، فإن هذا يزيد من المخاطر. المنزل هو الضمان الافتراضي للرهن العقاري. في حالة حبس الرهن، من غير المرجح أن يسترد المُقرض أي شيء قريب من المبلغ الكامل إذا كان الرهن العقاري مضخمًا مقارنة بالقيمة الفعلية للمنزل.
كيفية عمل التقييمات
مما يتكون تقييم المنزل؟ من خلال النظر إلى حالة المنزل وحجمه وموقعه وميزاته، يستطيع المثمن العقاري تحديد قيمته السوقية العادلة الحالية. بالإضافة إلى مشاهدة المنزل شخصيًا، سيطلع المثمن أيضًا على البيانات من العقارات المماثلة. العقارات المماثلة، المعروفة باسم "comps" في عالم العقارات، هي منازل مماثلة تم بيعها مؤخرًا في منطقة معينة. غالبًا ما توفر أسعار الشركات أفضل المؤشرات لقيمة القائمة الجديدة.
توقع أن يقضي المثمن بعض الوقت في المشي عبر المنزل لتدوين حالته. سيستخدم المثمن أيضًا سجلات الملكية للتأكد من مواصفات المنزل. يمكن للتحديثات والتحسينات والميزات الخاصة أن تزيد من قيمة المنزل مقارنة بالعقارات المماثلة في الحي. وفيما يلي نظرة على 4 عوامل مفاجئة يمكن أن تؤثر على تقييم المنزل:
1. الموقع: القرب من الجيران الآخرين، والقرب من الشارع، والمرافق المحلية، والتلوث الضوضائي، والعوامل البيئية الأخرى تؤثر فعليًا على سعر التقييم. بالإضافة إلى ذلك، فإن القرب من المدارس والمتنزهات يمكن أن يؤثر أيضًا على قيمة المنزل. 2. المواد: تلعب المواد الهيكلية للمنزل دورًا في قيمته. يمكن في الواقع أن تكون قيمة المنازل المبنية من مواد لا تصمد أمام الأحداث الجوية أقل من قيمة المنازل المماثلة التي تم تحديثها بمواد حديثة. 3. الحد من الاستئناف: على الرغم من أنه ليس العامل الأكبر في تحديد قيمة المنزل، إلا أن الجمالية الخارجية للمنزل يمكن أن تؤثر على التقييم. تعد النباتات المتضخمة والممرات المتشققة والجوانب المكسورة من بين الأشياء التي يمكن أن تتسبب في خسارة المنزل للنقاط. 4. مساحة التخزين: يمكن للخزائن الكبيرة وخزائن الملابس الكبيرة أن تمنح قيمة المنزل دفعة قوية.
ما يحدث أثناء تقييم المنزل يمكن أن يتأثر أيضًا بنوع المنزل الذي يتم تقييمه. على سبيل المثال، سيتطلب المنزل المخصص أو غير العادي مزيدًا من البحث والوقت.
المثمنون هم محترفون خارجيون دون أي "جزء من اللعبة". وفي حين يتم تكليفهم من قبل المقرضين، إلا أنهم لا يعملون نيابة عن المقرض. هدفهم هو تقديم تحليل موضوعي قائم على الحقائق للقيمة السوقية للمنزل. لهذا السبب، لا يمكنهم تقديم رأي حول ما إذا كانوا يعتقدون أنه يجب على المشتري المضي قدمًا في عملية البيع بناءً على القيمة السوقية للمنزل مقابل السعر المطلوب.
في حين يجب على المثمن الحفاظ على موقف محايد في جميع الأوقات، إلا أنه يُسمح له بالتحدث مع البائع ووكيله لجمع معلومات حول العقار.
كم من الوقت يستغرق التقييم؟
تستغرق معظم التقييمات من أسبوع إلى أسبوعين. خلال وقت مزدحم من العام في سوق مزدحم، قد يستغرق الأمر ما يصل إلى أربعة أسابيع. عادةً ما يقوم المُقرض الخاص بك بتحديد موعد للتقييم بمجرد تقديم طلب الرهن العقاري الخاص بك بعد قبول العرض.
وإليك ما يحدث بعد التقييم
إذا كان سعر التقييم يقترب من السعر المطلوب للمنزل، فيمكن المضي قدمًا في عملية البيع. إذا كان هناك فرق كبير بين سعر التقييم وسعر الطلب، فهذا ما يعرف بفجوة التقييم. لن يوافق المقرضون على القروض العقارية على المنازل التي بها فجوات في التقييم.
تفعيل طوارئ التقييم
عندما يواجه المشتري فجوة في التقييم، يكون أمام المشتري ثلاثة خيارات. فالأول هو الابتعاد عن البيع. إذا كنت تشتري منزلاً برهن عقاري، فإن عقد البيع الخاص بك يحتوي على ما يسمى بحالة طوارئ تقييم المنزل. هذا بند في اتفاقية يسمح للمشتري بالانسحاب إذا جاء تقييم المنزل أقل من سعر العرض. من خلال تفعيل هذا الشرط، يمكنك فسخ العقد دون خسارة الوديعة المالية الجادة التي قدمتها مع عرضك لتظهر للبائع أنك جاد.
في بعض الأحيان، يتنازل المشترون النقديون عن شروط التقييم الطارئة من أجل جعل عروضهم أكثر جاذبية. إذا قمت بتقييم المنزل بعد التنازل عن الطوارئ الخاصة بك، فسوف تفقد وديعتك المالية الجادة إذا قمت بإنهاء البيع لأن هذا يعد خرقًا للعقد.
المضي قدمًا في شراء منزل بعد انخفاض التقييم
في حين أن تقييم المنزل المنخفض جدًا غالبًا ما يؤدي إلى إنهاء عملية بيع المنزل، إلا أنه ليس من الضروري بالضرورة سحق خطط الشراء الخاصة بك. إذا كان البائع مرنًا، فيمكن المضي قدمًا في عملية البيع. الطريقة الأكثر شيوعًا لحدوث ذلك هي من خلال التفاوض على سعر جديد.
قد يكون البائع على استعداد لخفض السعر المطلوب إلى شيء يتماشى أكثر مع سعر التقييم. في حين أن البائع سيتلقى ضربة، فقد تكون هذه هي الطريقة الوحيدة التي يمكنهم من خلالها بيع منزلهم. قد يقبل بعض البائعين العرض بسرعة لخفض سعرهم حتى تتم الصفقة. قد يقرر آخرون إنهاء عملية البيع لأنهم يرغبون في الصمود أمام مشتري نقدي قادر على شراء المنزل بغض النظر عن فجوة التقييم.
سد فجوة التقييم بالنقد
الخيار الثالث هو تغطية فجوة التقييم بأموالك الخاصة. سيظل المُقرض يمنحك رهنًا عقاريًا إذا كانت لديك فجوة في التقييم إذا كان بإمكانك تغطية الفرق بأموالك الخاصة. وبطبيعة الحال، ليس كل شخص لديه أموال إضافية للقيام بذلك. إذا كان لديك بعض المال للعمل به، يمكنك التفكير في مطالبة البائع بالتفاوض على السعر وصولاً إلى مكان يمكنك من خلاله ملء فجوة التقييم بشكل مريح بالمبلغ النقدي المتاح. إذا رفض البائع، يمكنك بعد ذلك الابتعاد عن إيداع أموالك الجادة.
تكلفة تقييم المنزل
عادة ما يتكلف تقييم المنزل ما بين 400 إلى 500 دولار. يدفع المشتري ثمن التقييم. في الواقع، يجب أن يكون التقييم العقاري بندًا في قائمة تكاليف الإغلاق المتوقعة.
لا يمكن للمشتري اختيار المثمن على الرغم من أنه يدفع الفاتورة. المقرضين اختيار المثمنين. تقوم معظم شركات الرهن العقاري بتعيين شركات تقوم بتزويد المثمنين بشكل عشوائي لضمان عدم وجود تضارب في المصالح يمكن أن ينشأ من استخدام نفس المثمن مرارا وتكرارا.
هل يمكنك إعادة تقييم المنزل؟
الهدف من تقييم المنزل ليس مجرد الاستمرار في القيام بذلك حتى تحصل على الإجابة التي تريدها. يتردد المقرضون بشدة في السماح للمشترين بإجراء تقييمات إضافية إذا أظهر التقييم الأول وجود فجوة في التقييم. قد تتمكن من إجراء بحثك الخاص لإقناعهم بالموافقة على الإعادة.
إذا كان بإمكانك إظهار إثبات وتوثيق التحديثات أو الميزات في المنزل التي لم يتم أخذها في الاعتبار بشكل صحيح في التقييم، فقد يكون المُقرض مهتمًا. بالإضافة إلى ذلك، يكون المقرضون في بعض الأحيان منفتحين على الآراء الثانية في الأسواق التي تتغير فيها القيم بين عشية وضحاها. أخيرًا، قد تتم الموافقة على تقييم ثانٍ إذا كان من الممكن استخدام افتقار المثمن للخبرة في السوق لإظهار أن قيمة التقييم قد لا تكون دقيقة تمامًا.
ما هي مدة صلاحية تقييم المنزل؟
تعتبر معظم تقييمات المنازل صالحة لمدة 90 يومًا. إذا لم تغلق في الوقت المحدد، فقد تحتاج إلى الدفع مقابل تقييم ثانٍ.
الأفكار النهائية حول الحصول على تقييم المنزل
يعد تقييم المنزل خطوة مهمة للحصول على الموافقة للحصول على رهن عقاري عند شراء منزل. تأكد مع وكيلك العقاري من أن عقد العرض الخاص بك يحتوي على شرط تقييم يسمح لك بالتراجع دون خسارة أموالك قبل تقديم العرض! إذا كنت تشتري منزلًا نقدًا، فإن التقييم هو أداة مهمة لاتخاذ قرار مستنير. أخيرًا، لا تفترض أنه يمكنك تخطي فحص المنزل لمجرد حصولك على تقييم للمنزل. في حين أن التقييم يؤكد قيمة المنزل، فإن فحص المنزل يؤكد سلامته الهيكلية وسلامته.
