في المتوسط، يستغرق إغلاق المنزل حوالي 30 إلى 60 يومًا من وقت تقديم العرض الخاص بك إلى اليوم الذي تحصل فيه على مفاتيح منزلك الجديد. لماذا يستغرق الإغلاق وقتا طويلا؟ ستحدد عوامل الإغلاق المختلفة مدة انتظار المفاتيح. تتناول هذه المقالة متوسط وقت إغلاق المنزل.
كم من الوقت يستغرق إغلاق المنزل؟
دعونا نتحدث عن التوقعات للحصول على رهن عقاري سريع. نوع القرض هو العامل الأول الذي يحدد مدى سرعة إغلاق المنزل.
بشكل عام، يستغرق الأمر ما بين 30 إلى 60 يومًا لإغلاقه برهن عقاري.
الرهن العقاري التقليدي هو أسرع أنواع الرهن العقاري. هذا قرض لا تدعمه الحكومة. كما يتطلب أيضًا درجة ائتمانية لا تقل عن 620 لمعظم المقترضين. يستغرق الإغلاق بالرهن العقاري التقليدي 48 يومًا في المتوسط.
عند البحث عن قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) المدعوم من الحكومة، سيحتاج المقترضون إلى التحلي بالصبر أكثر لأن متوسط وقت الإغلاق هو 54 يومًا. ومع ذلك، فإن الحد الأدنى من درجة الائتمان البالغ 500 والدفعة الأولى المحتملة التي تصل إلى 3.5٪ يمكن أن تجعل الانتظار أكثر من يستحق ذلك بالنسبة لبعض المقترضين.
سيحتاج المقترضون المؤهلون للحصول على قرض سكني من وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) إلى الخضوع لعملية اكتتاب معقدة تمتد من الوقت إلى ما يقرب من 57 يومًا في المتوسط. وبطبيعة الحال، فإن المعدلات المنخفضة والتنازل عن الدفعة الأولى هي مكافآت الصبر.
الإغلاق النموذجي على الجدول الزمني للمنزل
على الرغم من عدم وجود عمليتين إغلاق متطابقتين بنسبة 100%، فإن هذا المخطط يوضح لك ما يمكن توقعه:
العرض: تقديم العرض الخاص بك على المنزل يبدأ رسميًا عملية الإغلاق. على الرغم من أنه قد تكون هناك بعض المفاوضات ذهابًا وإيابًا، فإن قبول العرض يمنحك الضوء الأخضر للمضي قدمًا في التمويل وعمليات التفتيش. تحديد تاريخ الإغلاق: يقوم المشتري والبائع بالتوصل إلى تاريخ إغلاق أثناء المفاوضات. يتم إضافة التاريخ إلى عقد اتفاقية الشراء. طلب الرهن العقاري: أكمل طلب الرهن العقاري بشكل كامل وكامل للحصول على الموافقة على التمويل. يجب أن تكون هذه في الغالب خطوة "تجديدية" إذا كنت قد مررت بالفعل بعملية الموافقة المسبقة. الإفصاح: خلال الأسبوع الأول من قبول العرض، سيزودك مُقرضك بشروط القرض الخاص بك. يُعلمك هذا بسعر الفائدة والرسوم وتكاليف الإغلاق وأقساط الرهن العقاري الشهرية المقدرة. الوثائق: توقع أن يتواصل المُقرض الخاص بك خلال الأسبوع الأول لطلب أي وثائق مالية إضافية مطلوبة للمضي قدماً في طلب القرض. التقييم: سيطلب مُقرضك إجراء تقييم خلال الأسبوع الأول أو الثاني من قبول العرض. يحدد التقييم قيمة المنزل للتحقق من أنك لا توافق على سعر بيع مبالغ فيه مما قد يجعل المنزل غير قابل للتمويل. التفتيش: إذا لم تتنازل عن حقك في فحص المنزل، فاحجز واحدًا خلال الأسبوع الأول من قبول عرضك. تسمح معظم العقود فقط بفترة تفتيش تدوم من سبعة إلى عشرة أيام. الاكتتاب: في المراحل الأولى من الموافقة على القرض، يتم استخدام الاكتتاب لتقييم معلوماتك المالية والتحقق منها. توقع من شركة الرهن العقاري أن تلقي نظرة عميقة على دخلك وأصولك وتاريخك الائتماني وديونك. قد يُطلب منك تقديم وثائق إضافية أو التحقق في هذه المرحلة. الاحتمالات والنهايات: سيحتاج المشتري إلى فتح حساب ضمان لتقديم الدفعة الأولى، ودفع رسوم الملكية، والحصول على تأمين مالك المنزل، وتحديد موعد للتمرير النهائي بعد قبول العرض. مسح للإغلاق: يتعين على شركة الرهن العقاري الخاصة بك بموجب القانون تقديم وثيقة "مسح للإغلاق" تقدم كشفًا نهائيًا عن الشروط. لدى المقترضين فترة انتظار مدتها ثلاثة أيام للتوقيع على الوثيقة وإعادتها. ينبغي لمحاميك العقاري أن يطلع على الوثيقة نيابة عنك. الإغلاق: بمجرد التوقيع على المستندات الختامية الخاصة بك، ستتم عملية المراجعة النهائية قبل تسجيل الرهن العقاري الخاص بك رسميًا.
في الظروف العادية، يتم تحديد معدل الرهن العقاري الخاص بك وفقًا للسعر الذي يحدث في تاريخ الإغلاق. وذلك لأن معدلات الرهن العقاري يمكن أن تختلف يوميا. إذا اخترت ذلك، فسيوفر لك المُقرض الخاص بك قفلًا للسعر يضمن عدم تغير سعر الفائدة بين العرض والإغلاق إذا قمت بالإغلاق خلال إطار زمني محدد دون أي تغييرات في التطبيق. يتوفر تأمين الأسعار لمدة 30 أو 45 أو 60 يومًا، وغالبًا ما يأتي مع رسوم. يمكنك أيضًا أن تفقد السعر المقفل الخاص بك إذا فشلت في الإغلاق في الوقت المحدد.
الأسباب التي تجعل إغلاق المنزل قد يستغرق وقتًا أطول
على الرغم من أن معظم المشترين يغلقون في الوقت المحدد، إلا أنه لا توجد نهاية لقائمة الأسباب التي قد تؤدي إلى تأخير عملية الإغلاق. عادة ما تكون التغييرات في الجدارة الائتمانية للمشتري مسؤولة عن التأخير. يمكن أن يحدث هذا لأنك:
قمت بتبديل الوظائف بعد قبول عرض منزلك، اشتريت سيارة جديدة باستخدام قرض سيارة، استخدمت بطاقات الائتمان لتغطية نفقات الطوارئ الكبيرة، تقدمت بطلب للحصول على حد ائتماني جديد لأي سبب من الأسباب
في بعض الحالات، يمكن للموافقة المسبقة التي كانت أعلى قليلاً من الموافقة الفعلية على الرهن العقاري أن تؤدي إلى إعاقة الخطط الختامية. خلاصة القول هي أن أي عقبة في التمويل الخاص بك من المرجح أن تؤخر الإغلاق. بعد ذلك، انظر إلى بعض الأسباب الشائعة الأخرى لتأخيرات الإغلاق.
مشاكل مع الممتلكات
يمكن أيضًا أن تؤدي المشكلات التي تم اكتشافها أثناء فحص المنزل إلى تأخير الإغلاق. إذا كان المنزل يعاني من مشاكل أكثر من المتوقع، فقد تحتاج إلى إعادة التفاوض على السعر أو تسوية الإصلاحات مع البائع. علاوة على ذلك، قد تكتشف أن المنزل غير قابل للتأمين في حالته الحالية. لن يقوم المُقرض الخاص بك بتمويل شراء المنزل إذا لم يكن من الممكن التأمين على المنزل.
من الحكمة أن يكون لديك حالة طوارئ للتفتيش تسمح لك بالخروج بأموالك الجادة إذا كشف التفتيش عن أضرار أساسية أو أضرار هيكلية أو العفن أو غاز الرادون أو غزو النمل الأبيض.
فجوة التقييم
يمكن أن يصبح تقييم المنزل أيضًا بمثابة ثقب أسود في عملية الإغلاق. إذا كان تقييم المنزل أقل من سعر العرض، فلن يسمح مقرض الرهن العقاري الخاص بك بإتمام عملية البيع. وهذا يترك المشتري في وضع يسمح له بالابتعاد، أو تغطية فجوة التقييم نقدًا، أو إعادة التفاوض على السعر مع البائع. من المهم أن يكون هناك شرط تقييم في اتفاقية الشراء لهذا السبب!
قضايا العنوان
إذا أظهر البحث عن الملكية أن هناك امتيازًا أو مطالبة بالملكية، فيجب حل ذلك قبل المضي قدمًا. لن تقوم شركة الرهن العقاري الخاصة بك بتمويل عملية الشراء بسبب خطر قيام طرف ثالث بتقديم مطالبة مستقبلية بشأن المنزل.
نقص المتخصصين في المنطقة
يمكن أيضًا أن يتأخر الإغلاق إذا كان المثمنون والمفتشون المحليون محجوزين جدًا بحيث لا يمكنهم تقديم الخدمة السريعة.
قدم باردة
نعم، يحدث ذلك. الحالات الطارئة موجودة فقط لحمايتك في حالة ظهور شيء يستحق إيقاف عملية الإغلاق. لا يستطيع أحد "إجبار" المشتري أو البائع جسديًا على المضي قدمًا. قد يقرر أحد الأطراف أن التخلي عن الخطة يستحق مواجهة العقوبات والإجراءات القانونية.
بالنسبة للمشتري، فإن عدم التردد في التعامل مع مشكلة لا يغطيها شرط الطوارئ يعني مصادرة وديعة الأموال الجادة. إذا تراجع البائع لسبب لا يغطيه شرط الطوارئ، يكون للمشتري الحق القانوني في المطالبة بالتعويضات.
أسرع طريقة لإغلاق المنزل
هل يمكنك إغلاق منزل في أسبوعين؟ بشكل عام، هذا ممكن فقط للمشتري النقدي. في الواقع، الدفع نقدًا لشراء منزل هو "الاختراق" للحصول على أسرع إغلاق للمنزل. إذا كنت تستخدم التمويل، فلا يزال لديك الكثير من الطرق لتقصير متوسط وقت إغلاق المنزل.
الطريقة الافتراضية لتسريع عملية الإغلاق هي توفير كل ما يطلبه المُقرض الخاص بك في أسرع وقت ممكن. قم بالرد على رسائل البريد الإلكتروني والمكالمات الهاتفية من المُقرض والمحامي والوكيل العقاري في أسرع وقت ممكن من لحظة قبول العرض. تشمل النصائح الأخرى للحصول على رهن عقاري سريع ما يلي:
اختيار وكيل عقاري ذو خبرة وتصنيف عالي. التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من خلال نفس المُقرض الذي استخدمته للحصول على الموافقة المسبقة أن تكون صادقًا بنسبة 100٪ بشأن جميع المعلومات المالية تجنب أي تغييرات في أموالك بين قبول العرض وإغلاقه الحد من امتيازات البائع
في حين يوصي البعض بالتنازل عن الفحص لإغلاق أسرع، إلا أن ذلك يشكل مخاطرة كبيرة. ما يمكن أن تكسبه في الوقت المناسب يمكن أن تضيعه بالدولار الفعلي عندما تكتشف مشكلات مكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً.
ماذا لو لم يحدث الإغلاق في الوقت المحدد؟
يمكن للطرفين الاتفاق على تعديل عقد الشراء الأصلي مع تمديد الموعد النهائي.
إذا كان سبب تأخير الإغلاق يقع على عاتق المشتري، فقد يتمكن البائع من إلغاء المعاملة. من المرجح أن يحدث هذا إذا كان لدى البائع عروض احتياطية. يمكن للبائع أيضًا أن يحاول فرض رسوم على المشتري بدل يومي عن كل يوم بعد الإغلاق لتغطية الضرائب العقارية، وأقساط الرهن العقاري، ومدفوعات التأمين، والإزعاج الناتج عن التأخير. يمكن للبائع حتى الاستيلاء على وديعة الأموال الجادة.
إذا كان البائع مخطئًا، فقد يتمكن المشتري من إلغاء المعاملة مع الاحتفاظ بديعة الأموال الخاصة به. ويجوز لهم أيضًا مقاضاة البائع للحصول على تعويضات.
