عند شراء منزل، يعد وضع ميزانية لتغطية تكاليف الإغلاق أمرًا ضروريًا. يتراوح متوسط تكاليف الإغلاق للمشترين بين 3% و6% من مبلغ القرض.
تشمل هذه التكاليف الأموال النقدية التي يحتاج المشتري إلى إحضارها إلى طاولة الإغلاق بالإضافة إلى الدفعة الأولى. في هذه المقالة، سنغطي تكاليف الإغلاق النموذجية.
لماذا يحتاج المشترون إلى دفع تكاليف الإغلاق؟
تكاليف الإغلاق هي الرسوم المتعلقة بشراء المنزل. أثناء عملية إنشاء قرض السكن الخاص بك، يقدم العديد من المتخصصين والشركات الخدمات التي تسمح للمقرض الخاص بك بالموافقة على الرهن العقاري. قد تشمل هذه الرسوم التقييمات، وضامني الرهن العقاري، وعمليات البحث عن الملكية، والمزيد.
تختلف تكاليف الإغلاق المحددة بناءً على الموقع ونوع العقار ونوع القرض.
كم هي تكاليف الإغلاق؟
ومع انخفاض متوسط تكلفة الإغلاق بين 3% و6% من قيمة الرهن العقاري، يجب على المشتري أن يستعد لجلب عدة آلاف من الدولارات إلى طاولة الإغلاق. يمكن لأي شخص يشتري منزلاً بقيمة 300000 دولار أن يتوقع أن يدفع ما بين 9000 دولار و18000 دولار كتكاليف إغلاق.
تكاليف الإغلاق منفصلة عن الدفعة الأولى.
هل تكاليف الإغلاق للمشتري فقط؟
يجب على كل من المشترين والبائعين توقع تكاليف الإغلاق. ومع ذلك، فإن مسؤولية تغطية تكاليف الإغلاق تقع بشكل أكبر على عاتق المشتري.
إحدى الطرق لتقليل تكاليف إغلاق المشتري هي مطالبة البائع بتغطية تكاليف الإغلاق الجزئي أثناء التفاوض. في الأسواق "الساخنة"، غالبًا ما يكون لدى المشترين مجال كبير للمناورة لحمل البائعين على تغطية تكاليف الإغلاق. ومع ذلك، قد يظل هذا ممكنًا بالنسبة للعقار الذي يتطلب الكثير من العمل.
عندما يتم تحفيز البائع لبيع منزل، فقد يوافق على تغطية بعض تكاليف الإغلاق كجزء من امتيازات البائع.
بسبب اللوائح الحكومية، لا يستطيع البائعون دفع جميع تكاليف الإغلاق نيابة عن المشتري – وهي قاعدة مطبقة للمساعدة في تجنب التضخم في سوق الإسكان.
يتم تحديد المبلغ الذي يمكن للبائع أن يساهم به قانونيًا في جزء المشتري من تكاليف الإغلاق من خلال نسبة القرض إلى قيمة البيع. يمكن أن تتراوح من 3% إلى 9% من إجمالي قيمة البيع. إذا كان المشتري يستخدم قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) أو وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) لشراء منزل، فإن اللوائح تحدد مساهمات البائع بنسبة 6٪. بالنسبة لقرض VA، ينخفض هذا المبلغ إلى 4%.
تصبح الأمور أكثر تعقيدًا مع الرهن العقاري التقليدي. في حين أن المشترين الذين لديهم دفعات مقدمة بنسبة 10% أو أقل يمكنهم قبول ما يصل إلى 3% فقط من قيمة الشراء من البائعين، يمكن للمشترين الذين يدفعون ما بين 10% و25% قبول ما يصل إلى 6%. يوجد حد أقصى بنسبة 2% للعقارات الاستثمارية بغض النظر عن الدفعة الأولى.
يمكن للوكيل العقاري مساعدة المشتري في تحديد ما إذا كان من الذكاء طلب امتيازات البائع أو التفاوض على سعر بيع أقل.
كيف يتم حساب تكاليف الإغلاق؟
لا توجد صيغة واحدة لتحديد تكاليف الإغلاق. تحدد قواعد المُقرض، والمتطلبات الحكومية، ونوع القرض، وموقع العقار، والمفاوضات بين المشتري والبائع، وعوامل أخرى، الحصيلة النهائية.
ومع ذلك، يجب أن يكون لدى المشتري فكرة قوية عن المبلغ الذي سيحتاج إليه لإغلاقه بعد تلقي ما يسمى الإفصاح الختامي من المقرض. الإفصاح الختامي هو مستند يقدمه المقرضون للمشترين قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الاجتماع الختامي المقرر. يفصل المستند جميع تكاليف الإغلاق التي يجب على المشتري تغطيتها.
ما هو مدرج في تكاليف الإغلاق
وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، هذه هي العناصر النموذجية المدرجة في تكاليف الإغلاق:
مبلغ الدفعة الأولى الذي وافق المُقرض على قبوله. يمكن أن يصل هذا إلى 3.5٪ للمقترضين الذين لديهم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. فقط ضع في اعتبارك أن درجة الائتمان البالغة 580 مطلوبة للتأهل للحصول على دفعة مقدمة بنسبة 3.5%. يحتاج جميع المقترضين الآخرين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى اخماد 10٪. تغطي رسوم إنشاء القرض تكاليف المُقرض لمعالجة القرض والاكتتاب فيه. يتقاضى معظم المقرضين حوالي 1٪ من قيمة القرض. أي نقاط أو رسوم خصم على القرض يدفعها المشتري للحصول على شروط قرض أفضل وسعر فائدة أقل. رسوم فحص المنزل. على الرغم من أن التنازل عن تفتيش المنزل أمر شائع، إلا أنه من الذكاء أن يحتفظ المشترون بالحق في فحص المنزل. تتطلب بعض أنواع القروض عمليات تفتيش. على سبيل المثال، تتطلب قروض VA عمليات تفتيش للآفات في العديد من الولايات. تكلفة التفتيش على المنزل تصل إلى 500 دولار. رسوم التقييم. يطلب المقرضون تقييمات للتأكد من أن المبلغ الذي تقترضه معقول بناءً على القيمة الحقيقية للمنزل. إذا عاد التقييم منخفضًا جدًا، فسوف يحتاج المشتري إلى الابتعاد عن البيع، أو إقناع البائع بخفض السعر، أو التوصل إلى الفرق النقدي بين سعر البيع ومبلغ التقييم. وتتراوح رسوم التقييم من 300 دولار إلى 800 دولار. تقرير الائتمان يسحب. تتراوح رسوم التحقق من التقرير الائتماني للمقترض من 10 دولارات إلى 100 دولار. قسط التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI). عند تخصيص أقل من 20% لشراء منزل، يجب على المشترين أن يدفعوا مقابل شيء يسمى مؤشر مديري المشتريات (PMI) والذي يبلغ إجماليه حوالي 0.5% إلى 1.5% من مبلغ القرض سنويًا. في بعض الحالات، يمكن أن يصل إجمالي مؤشر مديري المشتريات إلى عدة مئات من الدولارات شهريًا. حساب الضمان للتأمين على المنزل. سند ضريبة الأملاك. في هذه الحالة، يحتفظ المُقرض بالمال لتغطية الضرائب والتأمين في حساب الضمان. ويدفع المُقرض هذه التكاليف نيابة عن المشتري. تغطي رسوم تسجيل سند الملكية تكلفة توثيق بيع المنزل لدى الحكومة المحلية. هذه حوالي 200 دولار أو أقل. تتراوح أقساط التأمين على الملكية من 0.5% إلى 2% من سعر الشراء. رسوم البحث عن العنوان تصل إلى 400 دولار. رسوم مسح الأراضي تتراوح من 500 دولار إلى 1000 دولار. رسوم كاتب العدل.
في بعض الحالات، يجب على المشتري دفع تكاليف المنزل التناسبية التي دفعها البائع بالفعل. ومن الأمثلة على ذلك الضرائب العقارية السنوية.
إذا كان البائع قد دفع سنة كاملة من الضرائب العقارية للمنزل، على الرغم من أنه سينتقل قبل نهاية العام، فسيأخذ المشتري حصة تناسبية من التكلفة. وهذا يعني أن المشتري سيدفع الرسوم الضريبية للبائع على أساس عدد الأشهر المتبقية في السنة ابتداء من يوم الإغلاق. يمكن أيضًا تطبيق التقسيم على فواتير الخدمات ورسوم جمعية أصحاب المنازل (HOA) ورسوم الشقة والمزيد.
تعتبر أتعاب المحاماة أيضًا جزءًا من تكاليف الإغلاق. يساعد المحامي العقاري على ضمان النقل القانوني الصحيح للعقار من البائع إلى المشتري. بينما يكون الاستعانة بمحام أمرًا اختياريًا في بعض الحالات، فإن قوانين الولايات في كونيتيكت وديلاوير وجورجيا وماساتشوستس ونيويورك ونورث كارولينا وكارولينا الجنوبية ووست فرجينيا تتطلب الاستعانة بمحامي عقاري مرخص للتعامل مع بعض أجزاء العقارات على الأقل. معاملة الملكية.
إذا اخترت رسم تثبيت السعر، فسوف تدفعه عند الإغلاق. تسمح أقفال الأسعار للمقترضين بتثبيت أسعار الفائدة الخاصة بهم خلال الفترة بين الموافقة المسبقة والإغلاق. بشكل عام، يمكن أن تصل رسوم تأمين السعر إلى 0.50% من قيمة القرض. اسأل دائمًا عن تأمين السعر المجاني عند التسوق للحصول على قروض عقارية!
هل يمكنك جعل تكاليف الإغلاق جزءًا من الرهن العقاري؟
إذا كان متوسط تكاليف الإغلاق للمشترين يجعل من الصعب شراء منزل، فمن الممكن تحويل رسوم الإغلاق إلى قرض منزل في بعض الحالات، اعتمادًا على قواعد المُقرض.
الجانب الإيجابي لتحويل تكاليف إغلاق العقارات إلى رهن عقاري هو أن المشتري يمكنه شراء منزل حتى لو لم يكن لديه الكثير من النقود لإغلاقه. الجانب السلبي هو أن المشتري سيدفع فائدة أكبر بمرور الوقت لأن الرسوم الإضافية ستجعل الرهن العقاري أكبر.
هل هناك طريقة لتقليل تكاليف إغلاق المنزل؟
معظم تكاليف إغلاق المنزل لا يمكن تجنبها. ومع ذلك، المشترين لديهم بعض السيطرة.
أفضل طريقة لتقليل تكاليف الإغلاق هي التسوق مع المقرضين المختلفين. يعلن بعض المقرضين عن تكاليف إغلاق تنافسية. علاوة على ذلك، فإن المُقرض الذي يقدم سعر فائدة أقل سيساعد على تعويض بعض تكاليف الإغلاق غير القابلة للنقل.
وبطبيعة الحال، فإن طلب امتيازات البائع لتقليل تكاليف الإغلاق هو خيار آخر. عند اتباع هذا الطريق، من المهم إجراء بحث لفهم مقدار المساهمة القانونية للبائع بناءً على نوع القرض. وبوجود هذه المعلومات في متناول اليد، يمكن للمشتري أن يتقدم إلى البائع بطلب للحصول على تنازلات.
فقط ضع في اعتبارك أن البائع حر في رفض هذا الطلب!
الأفكار النهائية بشأن تكاليف إغلاق المنزل
تكاليف الإغلاق لا مفر منها. والخبر السار هو أن معظم تكاليف الإغلاق تذهب نحو الرسوم والخدمات التي تحمي المشتري من اتخاذ قرار سيء.
عند التسوق لشراء المنازل، أضف 3٪ إلى 6٪ أخرى فوق السعر المطلوب للحصول على فكرة أفضل عن تكلفة كل منزل بمجرد إضافة تكاليف الإغلاق إلى المزيج.
أخيرًا، لا توافق على الإغلاق حتى يقدم المُقرض إفصاحًا إغلاقيًا مطلوبًا قانونًا وهو تقدير للمبلغ النقدي الذي ستحتاجه للإغلاق. ويجب عليهم إعطاؤك هذا المستند قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من موعد الإغلاق المقرر.
إذا لم يستجيب المُقرض بشأن تقديم هذا المستند، فيمكنك تقديم شكوى إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB).
