امتيازات البائع في العقارات هي التكاليف التي يوافق البائع على دفعها عند الإغلاق والتي عادة ما تقع على عاتق المشتري. أنها تزيد من القدرة على تحمل التكاليف بالنسبة للمشتري. في حين أن جميع البائعين ليسوا منفتحين على التنازلات، إلا أن امتيازات البائع يمكن أن تكون في نهاية المطاف أدوات تفاوض قوية لكل من البائع والمشتري.
الأسباب التي تجعل المشترين يطلبون امتيازات البائع
يمكن للمشتري أن يطلب تغطية جزء من تكاليف الإغلاق أو نفقات الشراء المدفوعة مسبقًا إذا شعر أن لديه بعض القدرة على المساومة. تشمل أسباب طلب تنازلات البائع ما يلي:
المنزل في حالة سيئة. يكشف تفتيش المنزل عن مشكلة خطيرة واحدة على الأقل تحتاج إلى معالجة. السوق المحلي هو "سوق المشتري". نظرًا لوجود منزل في السوق لفترة طويلة، فمن الواضح أن البائع يواجه مشكلة في تفريغه.
وبما أن تكاليف الإغلاق تمثل 3٪ إلى 6٪ من سعر المنزل في معظم الحالات، فقد يطلب المشتري ببساطة تنازلات من البائع لجعل ملكية المنزل ممكنة عن طريق خفض التكلفة.
إيجابيات وسلبيات طلب تنازلات البائع
تسمح امتيازات البائع للمشتري بدفع مبلغ أقل عند الإغلاق. يمكن أن يؤدي ذلك إلى توفير المزيد من الأموال لتغطية نفقات النقل والإصلاحات. بالنسبة للبائع، الميزة الكبيرة هي أنه يمكن استخدام امتيازات البائع للحصول على منزل خارج السوق عاجلاً. الخسارة ليست دائمًا كبيرة جدًا عند الأخذ في الاعتبار أن كل شهر إضافي يتم إنفاقه في السوق هو في الأساس "أموال ضائعة" للبائع. وينطبق هذا بشكل خاص عندما ينتقل البائع بالفعل إلى منزل جديد.
الجانب السلبي لطلب تنازلات البائع كمشتري هو أنه قد يتم إيقاف البائع لأنك تحاول عقد صفقة بشروط مرفقة. بعض البائعين ببساطة ليسوا منفتحين على مفاوضات الأسعار. في الحالات التي يكون فيها للمنزل عطاءات متعددة، فمن المحتمل أن يتم رفض العروض التي تتضمن طلبات للحصول على امتيازات البائع.
وأخيرا، فإن المشترين الذين يستخدمون الامتيازات لتعويض عرض أعلى يمكن أن ينتهي بهم الأمر إلى الحصول على قرض أكبر يكلف سداده بمرور الوقت.
الجانب السلبي بالنسبة للبائعين هو أنهم يخسرون النقود في نهاية المطاف.
هل هناك بديل لطلب تنازلات البائع؟
مجرد تقديم عرض أقل يمكن أن يكون بديلاً لطلب امتيازات البائع. في حين أن التأثير سيكون مشابهًا، إلا أن البائع لن ينظر إليك كمشتري "معقد".
امتيازات البائع المشتركة
قد يطلب بعض المشترين من البائع دفع نسبة مئوية من تكاليف الإغلاق. ويطلب آخرون تغطية تكاليف محددة. فيما يلي نظرة على التكاليف العامة التي تغطيها امتيازات البائع:
رسوم تقييم المنزل. رسوم التفتيش رسوم إنشاء القرض نقاط خصم الرهن العقاري ضرائب الملكية حتى نهاية العام الختامي رسوم HOA حتى نهاية العام الختامي رسوم التسجيل البحث عن الملكية التأمين على الملكية أتعاب المحاماة الإصلاحات أو الاستبدالات
هناك نقطتان حاسمتان في عملية الشراء لتحديد ما إذا كان يجب عليك طلب امتيازات البائع. الأول هو عندما تتلقى تقديرًا للقرض من المُقرض الخاص بك. ستوضح هذه الوثيقة بالتفصيل جميع تكاليف الإغلاق المتوقعة بناءً على تفاصيل القرض الخاص بك. قم بمراجعة التكاليف مع وكيلك العقاري لمعرفة ما إذا كانت هناك فرصة جيدة لطلب الامتيازات.
النقطة الحرجة الثانية تحدث بعد التفتيش. إذا اكتشف المفتش الترقيات أو الإصلاحات اللازمة، فيمكن تقديمها إلى البائع.
هناك حدود لامتيازات البائع
البائعون محدودون في مقدار ما يمكنهم التخلي عنه للمشترين. يتم تحديد المبلغ الذي يمكن للبائع دفعه حسب نوع القرض المستخدم لشراء منزل. مع القرض التقليدي، يتم تحديد سقف لامتيازات البائع بناءً على حجم الدفعة المقدمة للمشتري. هذه هي الحدود:
دفعة أولى أقل من 10%: 3% من مبلغ القرض. دفعة أولى تتراوح بين 10% و25%: 6% من مبلغ القرض. دفعة أولى أكبر من 25%: 9% من مبلغ القرض.
إذا تم استخدام القرض التقليدي لعقار ثانٍ، ينخفض الحد إلى 2٪.
كما أن قروض المنازل المدعومة من الحكومة لها حدود قصوى لامتيازات البائع. امتيازات البائع لقروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بحد أقصى 6% بغض النظر عن مبلغ الدفعة الأولى. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تطبيق امتيازات البائع على الدفعات المقدمة مع قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
يتم أيضًا تحديد امتيازات البائع بنسبة 6٪ من مبلغ القرض لقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA). بالنسبة لقروض شؤون المحاربين القدامى، تبلغ نسبة الفائدة 4%.
تم وضع حدود على امتيازات البائع للمساعدة في التحكم في أسعار المساكن المحلية. يستخدم العديد من المشترين إستراتيجية تقديم عرض أعلى للمزايدة على المشترين الآخرين. ومع ذلك، فإنهم يخططون لاستخدام امتيازات البائع لخفض التكلفة "الحقيقية" للمنزل.
في حين أن هذه الإستراتيجية قد تساعد المشترين في الحصول على ما يريدون، إلا أنها قد تؤدي أيضًا إلى تضخم أسعار المنازل المحلية. ضع في اعتبارك أن أسعار المنازل غالبًا ما تعتمد على مبيعات المنازل المقارنة. إن تحديد سقف للمبلغ الذي يمكن للبائعين دفعه يساعد على منع حدوث دورة خطيرة من الارتفاع السريع في أسعار البيع في الحي.
امتيازات البائع والضرائب
تعتبر الامتيازات عمومًا بمثابة مصاريف مبيعات معفاة من الضرائب للبائع. حتى المشتري قد يكون قادرًا على تطبيق التخفيضات الضريبية على نقاط خصم الرهن العقاري التي يدفعها البائع. ومع ذلك، فمن الحكمة التحدث مع أحد المتخصصين في الضرائب لفهم الآثار الضريبية لامتيازات البائع بالنسبة لموقفك المحدد.
تحديد ما إذا كان يجب عليك طلب امتيازات البائع
ليس من الضروري أن يوافق البائع على تنازلات البائع. إن فهم ما إذا كنت في "سوق المشتري" أو "سوق البائع" أمر مهم عند تناول الموضوع. بشكل عام، وكيلك العقاري هو أفضل مصدر لتحديد ما إذا كنت في وضع جيد لطلب الامتيازات. يمكن للوكيل أيضًا مساعدتك في تفصيل طلباتك حسب الأهمية لتعزيز فرصك في تغطية التكاليف ذات الأولوية العالية.
يمكن لوكلاء العقارات في كثير من الأحيان سحب العقارات المحلية المماثلة التي يتم بيعها بامتيازات. يمكن أن توفر هذه الأمثلة حافزًا مهمًا للبائع أثناء المفاوضات.
