لا يوجد طريق مختصر للحصول على الموافقة للحصول على قرض سكني. يحتاج المشترون إلى تلبية متطلبات المقرضين، وإثبات قدرتهم على تقديم دفعة أولى ومواكبة أقساط الرهن العقاري. ارجع إلى هذا الدليل لمعرفة الخطوات الخاصة بكيفية الحصول على الموافقة للحصول على قرض سكني.
البحث عن مقرضي الرهن العقاري
الخطوة الأولى للحصول على الموافقة للحصول على قرض سكني هي العثور على مُقرض يقدم خطاب موافقة مسبقة. من المستحسن الحصول على ثلاثة خطابات موافقة مسبقة على الأقل من مقرضين مختلفين. هذه الحروف تجعل من الممكن المقارنة:
مبالغ القروض أسعار الفائدة الرسوم تكاليف الإغلاق المختلفة
إذا أمكن، احصل على إحالات من الأصدقاء أو أفراد العائلة. إن نشر الطلبات على البنوك الصغيرة وشركات الرهن العقاري الكبرى والاتحادات الائتمانية المحلية يوفر مجموعة جيدة من الخيارات.
احصل على خطاب موافقة مسبقة من مُقرض الرهن العقاري
الموافقة المسبقة هي الخطوة الأولى "غير الرسمية" للحصول على رهن عقاري. لن يعرض معظم وكلاء العقارات العقارات إلا لشخص تمت الموافقة عليه مسبقًا للحصول على قرض سكني. إن الحصول على موافقة مسبقة على قرض السكن يوضح للمشتري أيضًا "حجم المنزل" الذي يمكنه تحمله.
هل من الأفضل الحصول على التأهيل المسبق أم الموافقة المسبقة؟
يمكن للمشترين المتفائلين استخدام التأهيل المسبق عند البحث عن نظرة عامة أولية على القوة الشرائية الشخصية. ومع ذلك، فإنه لا يحمل وزن خطاب الموافقة المسبقة.
على عكس التأهل المسبق للحصول على الرهن العقاري عن طريق الحصول على تقدير تقريبي، فإن الحصول على خطاب موافقة مسبقة يتطلب تطبيقًا مكثفًا. يقوم المقرضون بفحص الائتمان والتحقق من الأصول وتأكيد التوظيف قبل إصدار خطابات الموافقة المسبقة.
ما الذي أحتاجه للحصول على الموافقة المسبقة؟ بالإضافة إلى استكمال طلب الرهن العقاري، يجب على المشتري أيضًا تقديم ما يلي:
إثبات الأصول: يتضمن بيانات البنك والاستثمار التي تثبت أن المقترض يمكنه تغطية الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق والتكاليف الأخرى. بالنسبة للمقترضين الذين يأملون في تجنب مؤشر مديري المشتريات (تأمين الرهن العقاري الخاص)، فإن إيداع 20٪ أمر ضروري. تأكيد الدخل: يمكن أن يشمل بيانات الأجور W-2، والإقرارات الضريبية من العامين الماضيين، وقسائم الدفع الأخيرة التي توضح الأرباح حتى تاريخه، وإثبات مصادر الدخل الأخرى. إثبات الائتمان: عند سحب درجة الائتمان للمقترض، يبحث المُقرض عن حد أدنى من درجة الائتمان إما 620 (قرض تقليدي) أو 580 (قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية). التحقق من التوظيف: يمكن للمقرضين الاتصال بصاحب العمل المدرج في طلب الرهن العقاري لتأكيد حالة التوظيف والراتب. إثبات دخل العمل الحر: إذا كان يعمل لحسابه الخاص، فسيحتاج المقترض إلى تقديم وثائق الدخل والقوة المالية.
بمجرد تقديم المشتري للحصول على موافقة مسبقة على الرهن العقاري، سيقدم المُقرض الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي من المحتمل أن تتم الموافقة عليه عند استكمال طلب الرهن العقاري النهائي.
ماذا تفعل إذا تم رفض الموافقة المسبقة على الرهن العقاري
إذا كان لديك خطاب موافقة مسبقة، فقد حان الوقت للعثور على وكيل عقاري لمساعدتك في تصفح العقارات. إذا فشلت في تلبية متطلبات الموافقة المسبقة على الرهن العقاري، فقم بإصلاح ذلك إما عن طريق تقديم المستندات المفقودة أو تصحيح المشكلة المالية التي تسببت في الرفض.
يقدم معظم المقرضين اقتراحات حول كيفية تحسين فرص المقترض في الحصول على الموافقة.
غالبًا ما يكون سبب الرفض هو وجود نسبة الدين إلى الدخل (DTI) مرتفعة جدًا. يشير DTI إلى النسبة المئوية لإجمالي الدخل الشهري للمقترض الذي يستخدم لسداد الديون الشهرية. إنه يزن بشكل أساسي الأموال الداخلة مقابل الأموال الخارجة. تشمل المدفوعات التي ينظر فيها المقرضون الإسكان وبطاقات الائتمان وسداد القروض ودعم الطفل.
في حين أن القاعدة العامة هي إبقاء DTI أقل من 43%، فإن معظم المقرضين يرغبون في ألا يزيد DTI عن 36%. ومن بين هذه الـ 36%، يجب أن يذهب 28% فقط نحو دفع الإيجار أو الرهن العقاري الحالي. تتضمن بعض الطرق لتقليل DTI ما يلي:
سداد بطاقات الائتمان. إجراء دفعات أكبر تجاه الديون لسداد الأرصدة بسرعة. تجنب أي ديون إضافية. مطالبة الدائنين بتخفيض أسعار الفائدة لإنشاء دفعات شهرية أصغر. زيادة الدخل.
سبب شائع آخر لرفض الموافقة المسبقة على الرهن العقاري هو انخفاض درجة الائتمان. إليك ما يدخل في درجة الائتمان:
طول التاريخ الائتماني تاريخ الدفعات في الوقت المحدد كيفية استخدام الائتمان عدد الحسابات المفتوحة مؤخرًا
حافظ على استخدام الائتمان أقل من 30% عند اتباع الخطوات الخاصة بكيفية الحصول على الموافقة للحصول على قرض السكن. يشير استخدام الائتمان إلى مقدار الائتمان المستخدم فيما يتعلق بالقدرة الشرائية. على سبيل المثال، إذا كان شخص ما يتقاضى 3000 دولار شهريًا على بطاقة بحد أقصى 10000 دولار، فهو يستخدم رصيدًا بنسبة 30٪.
تتضمن بعض الطرق لتعزيز درجة الائتمان للحصول على قرض عقاري ما يلي:
الاعتراض على أي معلومات غير دقيقة في تقرير الائتمان. سداد الأرصدة على بطاقات الائتمان. اطلب زيادة حدود الائتمان على البطاقات لتقليل استخدام الائتمان على الفور بشكل افتراضي. إذا كان الرصيد غير موجود، فاطلب أن تصبح مستخدمًا معتمدًا لبطاقة أحد أفراد العائلة. دفع جميع الفواتير في الوقت المحدد. في حالة مواجهة التحصيلات، اتصل بهواة التحصيل لمعرفة ما إذا كانوا سيتوقفون عن الإبلاغ عن الرسوم مقابل السداد الكامل. استخدم بطاقة ائتمان نقدية مضمونة من أحد البنوك. البدء في الإبلاغ عن مدفوعات الإيجار والمرافق لوكالات الائتمان. تجنب إغلاق أي بطاقات الائتمان.
يمكنك توقع مشكلات الائتمان قبل إجراء عملية الموافقة المسبقة على الرهن العقاري عن طريق طلب تقرير مجاني من مكاتب الائتمان الثلاثة الرئيسية. تحقق من الأخطاء، أو المشكلات التي يمكنك تصحيحها، أو النشاط السلبي الأقدم من أن يبقى في تقرير الائتمان. تختفي معظم المعلومات السلبية تدريجيًا بعد سبع إلى عشر سنوات.
ماذا تفعل بعد الحصول على الموافقة المسبقة للحصول على قرض السكن
معظم خطابات الموافقة المسبقة صالحة لمدة 90 يومًا. يوفر هذا نافذة مدتها 90 يومًا لتقديم عرض قبل أن تحتاج إلى التقديم مرة أخرى. إليك ما قد تبدو عليه الرحلة من الموافقة المسبقة إلى إغلاق الرهن العقاري:
الحصول على وكيل عقاري للبحث عن منزل ضمن النطاق السعري للموافقة المسبقة تقديم عرض توقيع اتفاقية الشراء
بعد ذلك، يعود المشتري إلى المُقرض ومعه اتفاقية شراء موقعة في متناول اليد لإكمال عملية الرهن العقاري. تعتبر الاتفاقية الموقعة ضرورية لأن المُقرض سيستخدمها للتقييم، مما يضمن أن عرض المقترض يتوافق مع قيمة المنزل.
الحصول على الموافقة للحصول على قرض السكن بعد تقديم العرض
على الرغم من عدم وجود التزام بإكمال عملية القرض مع المُقرض الذي قدم خطاب الموافقة المسبقة، إلا أنه الخيار الأكثر شيوعًا. إنها أيضًا الطريقة الأبسط لأن المُقرض سيكون لديه بالفعل المعلومات التي يحتاجها لإكمال عملية القرض المسجلة في الملف.
خطوات الرهن العقاري بعد الموافقة المسبقة
قد يطلب المقرضون وثائق إضافية في هذه المرحلة. بمجرد قيام المشترين بتقديم جميع المعلومات الأساسية لطلب الرهن العقاري، سيقوم المُقرض بتزويد المقترضين بما يسمى تقدير القرض في غضون ثلاثة أيام عمل.
مثل خطاب الموافقة المسبقة، تقدير القرض ليس عرضا رسميا. إنه يضع التوقعات فقط. حتى تقدير القرض مع تثبيت السعر ليس عرضًا رسميًا. إليك ما يجب فعله بعد الحصول على تقدير القرض:
اقرأها بعناية. تأكد من أن القرض المقدم يعكس القرض الذي تمت مناقشته مع موظف القروض. تحقق مما إذا كان سعر الفائدة مقفلاً. إذا كان السعر مقفلاً، فلن يتغير بين تاريخ العرض والإغلاق طالما أنك تغلق بحلول التاريخ المحدد في المستند. إذا لم يكن السعر مقفلاً، فقد يكون كذلك.
أثناء عملية الاكتتاب، قد يطلب المُقرض بيانات مصرفية محدثة أو قسائم دفع للتأكد من أن الوضع المالي للمقترض لم يتغير منذ إعطاء الموافقة المسبقة. عند الحصول على قرض مضمون اتحاديًا، قد يحتاج المقترض أيضًا إلى تقديم الأوراق المطلوبة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
في حالة استخدام أموال الهدايا كدفعة مقدمة، يجب على المقترض تقديم خطاب من المانح يفيد بأن المال هدية وليس قرضًا.
قد يطلب المقرضون أيضًا توضيحًا أثناء عملية الاكتتاب. على سبيل المثال، قد يطلبون خطابًا مكتوبًا يوضح شرح معاملة مصرفية معينة.
في حين أن الموافقة على الرهن العقاري من المرجح أن تكون هناك تغييرات كبيرة في الوضع المالي للمقترض منذ الموافقة المسبقة، يجب على المشترين تجنب إجراء عمليات شراء كبيرة بين الحصول على الموافقة المسبقة ويوم الإغلاق. قد يؤدي قرض سيارة جديدة، أو قرض الطالب، أو إجازة باهظة الثمن إلى رفض البنك للطلب.
إغلاق القرض العقاري
أخيرًا، سيصدر المُقرض تاريخ إغلاق بمجرد استيفاء المشتري لجميع متطلبات الإثبات والوثائق.
بموجب القانون، يجب على جميع مقدمي الرهن العقاري تقديم نموذج من خمس صفحات يسمى الإفصاح الختامي قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من تاريخ إغلاق القرض. تفاصيل الإفصاح الختامي شروط القرض، والمدفوعات الشهرية المتوقعة للمقترض، وإجمالي الرسوم وتكاليف الإغلاق.
الغرض من نافذة الأيام الثلاثة هو تزويد المقترضين بالوقت الكافي لمقارنة تكاليف قرضهم النهائية بتقديرات التكلفة السابقة المقدمة من المقرض. يمكن للمقترض أيضًا طرح الأسئلة على المُقرض خلال هذه النافذة.
بالإضافة إلى مساعدة المقترضين على اتخاذ قرارات مستنيرة، يخبرهم هذا النموذج أيضًا بمقدار الأموال النقدية التي يجب إحضارها حتى الإغلاق.
يحق للمشتري دائمًا البدء من جديد مع مزود رهن عقاري جديد حتى الإغلاق إذا لم يكن راضيًا عن شروط الخدمة. ومع ذلك، يمكن أن يؤدي تبديل المقرضين إلى تأخيرات في عملية الإغلاق بسبب مراجعة الطلب الجديدة، والمبادئ التوجيهية الجديدة، والتغييرات في تكاليف الإغلاق.
