إن معرفة كيفية تقديم عرض لشراء منزل يؤهلك للقفز بسرعة عندما تجد العرض. على الرغم من عدم وجود ضمان بقبول العرض، فإن تقديم عرض رائع يزيد من احتمالات حصولك على الضوء الأخضر. تتناول هذه المقالة كل ما تحتاج لمعرفته حول تقديم عرض عقاري.
الخطوة 1: الحصول على الموافقة المسبقة
يكاد يكون من المستحيل تقديم عرض لشراء منزل ما لم تحصل على موافقة مسبقة للحصول على رهن عقاري. يفضل البائعون المشترين المعتمدين مسبقًا لأنهم "الصفقة الحقيقية". لن يعمل العديد من وكلاء العقارات مع المشترين دون خطابات موافقة مسبقة.
قبل أن تبدأ حتى في البحث عن منزل، قم بإجراء عملية الموافقة المسبقة لمعرفة قدرتك على الاقتراض. تشبه عملية الموافقة المسبقة موافقة الرهن العقاري "المصغرة". إليك ما ينظر إليه المقرضون:
درجة الائتمان التاريخ الائتماني نسبة الدين إلى الدخل (DTI) الأصول التحقق من الدخل قسائم الدفع من آخر 30 يومًا الإقرارات الضريبية من العامين الماضيين
عادةً ما تكون خطابات الموافقة المسبقة على الرهن العقاري صالحة لمدة تتراوح من 90 إلى 120 يومًا. يمكنك تجديد رسالتك إذا لم تقدم عرضًا لشراء منزل خلال تلك الفترة الزمنية.
فقط تأكد من أنك تطلب خطاب موافقة مسبقة بدلاً من خطاب التأهيل المسبق. يعتبر التأهيل المسبق، وهو إصدار أسرع من الموافقة المسبقة، أقل موثوقية لأنه لا يتضمن فحص الائتمان.
مع وجود خطاب الموافقة المسبقة في متناول يدك، ابحث عن وكيل عقاري يغطي المنطقة التي ترغب في الشراء فيها.
الخطوة 2: تحديد حجم عرض منزلك
قبل تقديم عرض للبائع، حدد المبلغ الذي ترغب في إنفاقه على المنزل. تلعب درجة حرارة السوق المحلية دورًا كبيرًا في تحديد مقدار الجرأة التي يجب أن تتمتع بها عند تقديم عرض لشراء منزل. استخدم هذه العوامل عند وضع الإستراتيجية:
طول المدة في السوق: القائمة التي ظلت باقية هي منزل منخفض المنافسة ويمنحك القدرة على التفاوض. طول المدة التي قضاها المالك: غالبًا ما يكون لدى المالكين الذين يعيشون في المنازل لفترات طويلة من الوقت ارتباطات عاطفية تمنعهم من تلقي عروض منخفضة. هؤلاء البائعون أيضًا أكثر انتقائية بشأن المشترين. الرغبة في الحي: اقض وقتًا في جمع الإحصائيات حول إيجابيات وسلبيات موقع الحي ووسائل الراحة والموارد. مبيعات المنازل الأخيرة: ما الذي ذهبت إليه المنازل الأخرى مؤخرًا؟ يمكن أن ترشدك المبيعات الأخيرة نحو سعر الطلب المناسب.
في النهاية، سيكون خطاب الموافقة المسبقة بمثابة حاجز حماية لمدى الارتفاع الذي يمكنك الوصول إليه عند تقديم العروض. علاوة على ذلك، فإن الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكنك تحمله ليس دائمًا هو الأفضل لميزانيتك وأهدافك المالية الشخصية. لا يتعين عليك تقديم الحد الأقصى الذي تمت الموافقة عليه عند تقديم عرض لشراء منزل. التزم بالميزانية التي تناسبك!
ملاحظة حول العقارات "Comps"
اطلب من وكيلك أن يُظهر لك "شركات" المنزل قبل أن تقرر مبلغ العرض. تساعدك Comps على تحديد قيمة المنزل من خلال مقارنته بالعقارات المتطابقة تقريبًا التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة. المنزل المشابه هو منزل بنفس المساحة المربعة وعدد غرف النوم وعدد الحمامات والميزات وحجم الفناء في حي مجاور أو قريب.
بالإضافة إلى مساعدتك في صياغة العرض، تُظهر الشركة للبائع أن عرضك معقول.
الخطوة 3: تحديد عرض المال الجاد الخاص بك
الوديعة المالية الجادة هي المبلغ النقدي الذي تضعه عند تقديم عرض لشراء منزل. إذا تراجعت، فسيتم مصادرة هذه الأموال للبائع في معظم الحالات. يتم تطبيق الأموال الجادة على الدفعة الأولى الخاصة بك إذا قمت بالإغلاق.
يبلغ إجمالي ودائع الأموال الجادة 1٪ إلى 2٪ من تكلفة المنزل.
الخطوة 4: النظر في حالات الطوارئ
يستخدم المشترون حالات الطوارئ لحماية أنفسهم في العقود العقارية. تمنحك هذه البنود الحق في التراجع عن العرض دون خسارة وديعتك المالية أو التعرض للمقاضاة. فكر في إضافة هذه الحالات الطارئة إلى عرض منزلك:
تسمح لك حالة الطوارئ الخاصة بتفتيش المنزل بالتراجع أو إعادة التفاوض إذا كشف التفتيش عن مشكلات خطيرة. تسمح لك حالة طوارئ التقييم بالتراجع أو إعادة التفاوض إذا تجاوزت القيمة المقدرة للمنزل عرضك. تتيح لك حالة الطوارئ الخاصة بالملكية التراجع عن العرض إذا كانت هناك مشكلة تتعلق بعنوان العقار. إذا كنت تمتلك حاليًا منزلاً وتحتاج إلى بيعه، فإن طوارئ بيع المنزل تسمح لك بتأجيل الإغلاق حتى يتم بيع منزلك الحالي. تسمح لك طوارئ التمويل بالتراجع في حالة فشل الموافقة على الرهن العقاري الخاص بك.
يتنازل بعض المشترين عن هذه الشروط الطارئة لجعل عروضهم أكثر تنافسية. ومع ذلك، فإنهم يتحملون مخاطر كبيرة عندما يفعلون ذلك!
يمكنك أيضًا طلب تنازلات من البائع. الامتيازات هي أجزاء من تكاليف الإغلاق التي يدفعها البائع لجعل الصفقة في متناول المشتري.
الخطوة 5: تقديم عرض لشراء منزل كتابيًا
إذا كنت مشتريًا لأول مرة يقدم عرضًا، فستكون هذه هي المرة الأولى التي تقوم فيها بكتابة مستند يُعرف باسم "عرض شراء عقار". والخبر السار هو أن وكيلك العقاري سوف يقوم بمعظم العمل. يجب أن تحتوي العروض المنزلية على الأجزاء التالية:
اسم البائع اسم المشتري / أي شخص على العنوان عنوان العقار سعر الشراء (مبلغ العرض) مبلغ الدفعة الأولى مبلغ إيداع الأموال المضمونة الطوارئ المطلوبة امتيازات البائع المطلوبة قائمة تكاليف ورسوم الإغلاق تواريخ الانتقال المطلوبة الموعد النهائي للرد
تذكر أن عرضك قد يحتاج إلى اتباع القواعد الخاصة بالولاية بناءً على المكان الذي تعيش فيه. الاستعانة بمحامي عقاري لمراجعة العرض والتأكد من صحته قبل تقديمه إلى البائع من خلال وكيلك العقاري.
الخطوة 6: التفاوض على العرض الخاص بك
من الممكن أن يقبل البائع عرضك. في هذه الحالة، عليك توقيع العقد وتقديم إيداع نقدي جدي. حدد موعدًا لفحص المنزل بمجرد معرفة قبول عرضك.
إذا قدم البائع عرضًا مضادًا، فستحتاج إلى العمل من خلال وكيلك للتفاوض على السعر والشروط. يتضمن هذا عمومًا الكثير من المحادثات المتبادلة بين المشتري والبائع والوكلاء. إنه أيضًا وقت البحث عن النفس لتحديد مدى رغبتك حقًا في الحصول على منزل.
إذا رفض البائع عرضك، يمكنك أن تقرر إما المضي قدمًا أو إعادة هيكلة عرضك. يسارع بعض البائعين إلى رفض العروض لأنهم يضخمون قيمة المنزل في أذهانهم. الأمر متروك لك لتقرر ما إذا كنت تريد منزلًا كافيًا لجعل عرضك يعكس تلك القيمة المتضخمة. اعمل مع وكيلك لإعادة هيكلة العرض ليلبي رغبات البائع إذا كنت تريد المحاولة مرة أخرى.
كيف يمكنك تقديم عرض النسخ الاحتياطي على المنزل؟
إذا كان شخص ما قد قدم بالفعل عرضًا على المنزل الذي تريده، فقد يقبل البائع العروض الاحتياطية التي سيتم احترامها في حالة فشل العرض الأصلي. العرض الاحتياطي هو عقد ملزم قانونًا يجعلك المشتري التالي إذا تراجع المشتري الأول. تشبه العملية تقريبًا تقديم العرض "الأول".
مطلوب إيداع أموال جدية لتقديم عرض احتياطي. إذا نجح العرض الأصلي، فسيتم استرداد أموالك عند تحريرك من العقد.
انتبه إلى أنه ليس من غير المألوف أن يقبل البائعون عروضًا احتياطية متعددة في الأسواق شديدة السخونة. وسيتم تكريم هذه العروض بالترتيب الذي تم قبولها به.
الخطوة 7: إنهاء العقد
بمجرد قبول العرض، يجب على كلا الطرفين تقديم توقيعاتهم. سيتم بعد ذلك إرسال عقدك الموقع إلى المُقرض الذي اخترته لتحريك عملية الرهن العقاري. سوف يطلب المُقرض الخاص بك إجراء تقييم على الفور.
إذا جاء التقييم أقل من سعر البيع، فهذا ما يعرف بفجوة التقييم. لن يسمح المُقرض الخاص بك بمتابعة الرهن العقاري إذا كانت هناك فجوة في التقييم.
لديك خياران عندما يأتي التقييم منخفضًا جدًا. الأول هو التفاوض على سعر أقل مع البائع. والثاني هو تغطية الفرق من أموالك الخاصة.
فكر في مطالبة المُقرض الخاص بك بطلب تقييم ثانٍ قبل اتخاذ القرار.
هل من المقبول أن تنخفض عند تقديم عرض على المنزل؟
من المناسب تقديم عرض "منخفض" على المنزل إذا كانت البيانات المحلية حول اتجاهات المبيعات وأسعار البيع القابلة للمقارنة يمكن أن تدعم عرضك. يعد تقديم عرض أقل من سعر قائمة المنزل ممارسة معتادة. ومع ذلك، يجب على المشترين أن يكونوا مستعدين للرفض أو العروض المضادة عندما يفعلون ذلك.
التحقق مرة أخرى من العرض المرفوض
هل تلقيت عرضًا مرفوضًا؟ ضع هذه الخاصية على الموقد الخلفي أثناء البحث عن منزل آخر. إذا استمرت القائمة لعدة أشهر، فقد يكون البائع متواضعًا بدرجة كافية عند هذه النقطة للترفيه عن عرضك الذي تم رفضه مسبقًا.
