تعد ملكية المنزل حلمًا للكثيرين ومعلمًا هامًا يمثل فصلًا جديدًا في الحياة. بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة، قد تبدو العملية شاقة، ومرهقة، ومربكة في بعض الأحيان. ينطوي شراء منزل على العديد من القرارات الحاسمة والاستثمارات المالية التي تتطلب التخطيط والدراسة الدقيقة. بدءًا من اختيار الموقع المناسب وحتى فهم الجوانب القانونية والمالية لملكية المنزل، هناك العديد من الأشياء الأساسية التي يجب على كل صاحب منزل معرفتها قبل شراء منزل. سوف تستكشف هذه المقالة بعضًا من أهم أساسيات مالك المنزل التي يمكن أن تساعدك على اتخاذ قرارات مستنيرة وتحويل حلم ملكية منزلك إلى حقيقة.
تعريف ملكية المنزل: إليك ما يعنيه امتلاك منزل
يمتلك أصحاب المنازل منازلهم بطريقتين مختلفتين. يمتلك بعض أصحاب المنازل منازلهم دون رهن عقاري لأنهم إما قاموا بسدادها بالفعل أو اشتروا منزلاً نقدًا. أنت لا تزال مالكًا للمنزل حتى لو كنت تستخدم الرهن العقاري لدفع ثمن منزلك. وبطبيعة الحال، فإن الفشل في دفع الرهن العقاري يمكن أن يؤدي إلى قيام البنك بحبس الرهن على منزلك.
تصبح مالك المنزل
بالنسبة لمعظم الناس، أن تصبح مالكًا للمنزل يعني أن تصبح مقترضًا. وذلك لأن الشخص العادي يحتاج إلى رهن عقاري من أحد البنوك أو مؤسسات الإقراض لشراء منزل. تشمل القروض الشائعة المستخدمة لشراء المنازل في الولايات المتحدة اليوم ما يلي:
القرض التقليدي: خيار شائع بين المقترضين ذوي الائتمان الجيد، وعادةً ما يقدم القرض التقليدي أسعار فائدة أفضل من القروض المدعومة من الحكومة. ومع ذلك، فإن التأهل لهذا القرض أصعب. كن مستعدًا للحصول على درجة ائتمانية لا تقل عن 620. بينما يمكنك سداد ما يصل إلى 3% من القرض التقليدي، فإن معظم المقترضين يخفضون 20% لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). ستستمر مدفوعات PMI حتى تحصل على 20% من رأس المال في المنزل. قرض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA): مدعوم من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA،)، هذا القرض متاح للمقترضين الحاصلين على درجة ائتمانية لا تقل عن 500. بينما يمكن للمقترضين الحاصلين على 580 درجة ائتمانية سداد 3٪ فقط، يجب على المقترضين الحاصلين على درجات تتراوح بين 500 و 579 تقديم بانخفاض لا يقل عن 10 ٪. مؤشر مديري المشتريات (PMI) إلزامي مع قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. قرض VA: هذا القرض المدعوم من وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) متاح للأعضاء العسكريين الحاليين والمحاربين القدامى والأزواج المؤهلين. لا تتطلب معظم قروض VA دفعات مقدمة. ليس هناك حد أدنى لدرجة الائتمان المطلوبة. قرض وزارة الزراعة الأمريكية: إذا كنت تتسوق لشراء منازل في مناطق ريفية معينة، فإن القرض المقدم من وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) يمكن أن يساعد المشترين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط على شراء منازل بدون دفعة أولى أو تأمين على الرهن العقاري. الرهن العقاري الجامبو: يشير مصطلح "جامبو" إلى هذا القرض الذي يتجاوز جميع حدود القرض المطابقة. يتم استخدامه لشراء المنازل الفاخرة وذات القيمة العالية التي قد تصل تكلفتها إلى مليون دولار أو أكثر. يحتاج المشترون عادةً إلى دفع ما لا يقل عن 20% كدفعة أولى دون أي تنازلات.
عند اتخاذ قرارات الرهن العقاري، يختار معظم المشترين شيئًا يسمى الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت. بموجب الرهن العقاري ذو السعر الثابت، يظل سعر الفائدة على قرض المنزل كما هو طوال مدة القرض ما لم يقوم المالك بإعادة التمويل. وهذا يعني أن السعر الذي يقدمه المُقرض الخاص بك في مستند الإفصاح الختامي هو السعر الذي ستدفعه خلال فترة 15 إلى 30 عامًا القادمة. تكمن ميزة الرهن العقاري ذو السعر الثابت في أنه يوفر القدرة على التنبؤ بوضع الميزانية. وبصرف النظر عن الضرائب العقارية وأسعار التأمين على مالك المنزل، فإن تكلفة ملكية المنزل الشهرية ثابتة!
سوف تحتاج إلى إعادة التمويل للحصول على سعر أقل إذا انخفض سعر الفائدة بعد تأمين الرهن العقاري بسعر ثابت. علاوة على ذلك، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ذات السعر الثابت غالبا ما تكون أعلى من الرهن العقاري المنافس ذو السعر القابل للتعديل (ARM). ولهذا السبب قد تفضل الحصول على قروض بأسعار فائدة متقلبة بناءً على ظروف السوق.
يأتي ARM عمومًا بأسعار فائدة منخفضة تبدأ مع تغير السوق. يمكنك أيضًا تأمين سعر فائدة منخفض لعدة سنوات قبل أن يتحول القرض إلى سعر فائدة متغير. يتم ضبط معظم ARMs كل ستة أشهر إلى 12 شهرًا بمجرد بدء تشغيل السعر المتغير. ويكمن الخطر في ذلك في أنه من المستحيل معرفة المبلغ الذي ستدفعه شهريًا بمجرد الإلغاء التدريجي لسعر الفائدة التمهيدي. على الرغم من أنه يمكنك توفير الكثير في بداية القرض الخاص بك، إلا أن هناك دائمًا احتمال أن يصبح القرض غير قابل للتحمل إذا ارتفعت الأسعار.
الرهون العقارية ذات السعر الثابت هي قروض ثابتة "خالية من القلق" ومثالية لأي شخص يخطط للبقاء في منزل لمدة خمس سنوات على الأقل. على الرغم من أن ARMs تأتي مع مخاطر، إلا أنها يمكن أن تكون جيدة للمشترين الذين يخططون بنسبة 100٪ للانتقال في غضون سنتين إلى خمس سنوات. خلاصة القول هي أنه يجب عليك معرفة المخاطر عند مغازلة مدخرات الفائدة!
مميزات ملكية المنزل
قد يتساءل أي شخص يتطلع إلى شراء منزل لأول مرة عن سبب رغبة الكثيرين في دفع دفعات مقدمة باهظة وتكاليف إغلاق لامتلاك منزل.
والحقيقة هي أن المنزل هو وسيلة لبناء الثروة. في كثير من الحالات، يكون المنزل هو أكبر الأصول التي يمتلكها الشخص. تظهر البيانات الصادرة عن الاحتياطي الفيدرالي أن أصحاب المنازل في الولايات المتحدة لديهم 40 ضعف ثروة المستأجرين! في حين أن متوسط القيمة الصافية لأصحاب المنازل هو 255000 دولار، فإن متوسط القيمة الصافية للمستأجرين هو 6300 دولار فقط. وإليك الغوص في امتيازات ملكية المنزل:
القدرة على التحكم في دفعتك الشهرية بدلاً من القلق بشأن ارتفاع الإيجارات. مشاهدة الأسهم تنمو مع كل دفعة شهرية بدلاً من مجرد خسارة أموال الإيجار. تتمتع بالتقدير إذا ارتفعت قيمة منزلك. يمكن أن تكون العقارات استثمارًا أكثر ذكاءً مقارنة بالأسهم بالنسبة لشخص لا يريد التعامل مع تقلبات السوق. يمكن تضمين الضرائب العقارية وتكاليف التأمين على الرهن العقاري في التخفيضات الضريبية المفصلة. هذا مثل الحصول على إعفاءين ضريبيين لكونك مالك منزل. يمكن أن يؤدي امتلاك منزل إلى تعزيز درجة الائتمان الخاصة بك لمساعدتك في الحصول على القروض والتمويل بأسعار أفضل.
قد لا ترغب في شراء منزل "اليوم" لأنك تعتقد أنه لا يمكنك الاستفادة من الثروة التي يبنيها منزلهم حتى تصبح مستعدًا لبيعه لاحقًا في حياتك. ومع ذلك، يمكنك الاستفادة من أسهم منزلك في وقت أقرب بكثير مما تعتقد! عندما يستخدم المقترضون حقوق ملكية المنازل للحصول على القروض، فإنهم يميلون إلى الحصول على أسعار أفضل دون أي قيود على ما يمكن استخدام النقد من أجله. وهذا يعني أن ملكية المنزل يمكن أن تساعد في تمويل خطط الأعمال ومدفوعات الديون والتعليم والإجازات وتحسينات المنزل والمزيد. فيما يلي نظرة على بعض الطرق للاستفادة من قيمة المنزل قبل سداد الرهن العقاري:
إعادة التمويل النقدي: يقوم صاحب المنزل بإعادة تمويل قرض أكبر من اللازم للحصول على الأموال الإضافية. قروض ملكية المنزل: يتيح لك هذا الخيار الشائع الاقتراض مقابل حقوق الملكية في منزلك مع الاستمرار في تحمل الرهن العقاري الحالي الخاص بك. ويأتي القرض بمبلغ مقطوع وبسعر فائدة ثابت. حد ائتمان ملكية المنزل (HELOC): تعمل HELOC مثل بطاقات الائتمان المدعومة من منزلك. يقوم المقترضون بسداد ما يستخدمونه فقط. يمكن أيضًا استخدام حد الائتمان نفسه بشكل متكرر طالما أنك تسدد ما قمت بسحبه بالكامل. الرهن العقاري العكسي: المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري لتحويل ملكية المنزل (HECM)، الرهن العقاري العكسي هو خيار يسمح لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا فما فوق بتحويل ملكية المنزل إلى نقد.
بالطبع، لا تحتاج إلى استخدام أي من هذه التقنيات "الفاخرة" لكسب المال من منزلك. يستخدم معظم بائعي المنازل ببساطة الأموال التي يكسبونها عند بيع منزلهم الأول للانتقال إلى شيء أكبر أو أكثر تكلفة عند شراء منزلهم الثاني. في بعض الحالات، يمكن أن يغطي الربح بسهولة الدفعة الأولى الكاملة لمنزل أكثر تكلفة.
تحديد ما إذا كانت ملكية المنزل مناسبة لك
الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض هو الخطوة الأولى لأي شخص يفكر في ملكية المنزل. لن يقوم معظم وكلاء العقارات بعرض العقارات للمشترين الذين يحضرون بدون خطابات موافقة مسبقة. على الرغم من أن الموافقة المسبقة ليست ثابتة، إلا أنها تمنحك فكرة جيدة عن مبلغ القرض والشروط التي ستتم الموافقة عليها عند التقدم بطلب للحصول على قرض حقيقي بعد العثور على المنزل الذي ترغب في شرائه. إليك ما سيطلبه المُقرض:
إثبات الدخل في شكل كعب أو نماذج W2 أو إيصالات إثبات الأصول يوضح حجم الدفعة الأولى المتاحة لديك درجة الائتمان التحقق من التوظيف
لنفترض أن قدرتك على الاقتراض تأتي أقل من المتوقع. في هذه الحالة، قد تقرر أن الوقت قد حان لتعزيز درجة الائتمان الخاصة بك وتقليل نسبة الدين إلى الدخل (DTI) عن طريق توفير المزيد، أو سداد الفواتير، أو معالجة العناصر السلبية في تقرير الائتمان الخاص بك، أو محاولة زيادة مستوى دخلك. .
أسئلة يجب أن تطرحها على نفسك قبل أن تصبح مالكًا للمنزل
أولا، كن صادقا بشأن قدرتك على شراء منزل. يجب أن يكون المشترون على استعداد لدفع دفعة أولى، وتكاليف الإغلاق التي يبلغ مجموعها 3٪ إلى 6٪ من القرض، وجميع التكاليف المرتبطة بالانتقال.
بمجرد تواجدك في المنزل، قد تتطلب الإصلاحات واستبدال الأجهزة أو الأنظمة ومشكلات الصيانة والمناظر الطبيعية وتحسينات المنزل استثمارات كبيرة. التكاليف التي كانت في السابق "مشاكل" لمالك العقار تقع الآن على عاتقك مباشرة! وبطبيعة الحال، فإن المسؤولية الإضافية تستحق العناء أكثر من اللازم إذا كنت حريصًا على امتلاك مكان خاص بك.
بعد ذلك، فكر في المدة التي تخطط للبقاء فيها في المنطقة. إذا كان تاريخك المهني قد دفعك إلى الانتقال كل ثلاث إلى أربع سنوات، فقد لا يؤتي شراء منزل ثماره لأنك لن تبقى فيه لفترة كافية لتشاهد قيمته ترتفع. علاوة على ذلك، فإن المراحل الأولى من سداد الرهن العقاري تميل بشدة نحو أقساط الفائدة بدلا من أقساط أصل القرض. وهذا يعني أنك لن تبدأ في بناء الأسهم على الفور. يمكنك خسارة المال في تكاليف الإغلاق وتكاليف النقل إذا كنت بحاجة إلى البيع في كل مرة تنتقل فيها.
وأخيرا، كن صادقا بشأن نواياك. قد يؤدي الانجراف إلى جنون امتلاك منزل على وسائل التواصل الاجتماعي، أو في دائرتك الاجتماعية، أو الأخبار إلى القفز إلى شيء لست مستعدًا له حقًا بعد! يجب أن يتم اتخاذ القرار بأن تصبح مالكًا للمنزل بناءً على نمط حياتك وصحتك المالية.
