سواء كنت تبحث عن منزل جديد أو تعيش حاليًا في مجتمع HOA، فمن الضروري أن تفهم قواعد HOA التي تحكم منطقتك. على الرغم من أن إرشادات HOA مصممة للحفاظ على المجتمعات آمنة ونظيفة لجميع السكان، إلا أن هناك أوقاتًا قد تكون فيها هذه الجمعيات متطلبة للغاية وغير معقولة. في الواقع، قد تكون بعض القواعد التي تحاول HOAs تنفيذها غير قانونية.
تعريف HOAs
جمعية أصحاب المنازل هي نوع من الكيانات المكلفة بإنفاذ القواعد والمبادئ التوجيهية المختلفة المتعلقة بكيفية حكم المجتمع أو الحي. توجد هذه الارتباطات بشكل شائع في مجتمعات التطوير المخططة. إذا كنت تعيش في وحدة ملحقة، فقد تتم الإشارة إلى HOA الخاص بك على أنه جمعية سكنية.
إذا كنت تتساءل عن سبب حاجتك إلى دفع مستحقات شهرية أو ربع سنوية إلى HOA، فغالبًا ما يتم تخصيص الأموال التي تقدمها لهذه الجمعية للحفاظ على قيم الممتلكات والتأكد من أن جودة حياة المجتمع تظل عالية. تم العثور على كل قاعدة من قواعد HOA في المواثيق والشروط والقيود (CCRs). سيشرف أعضاء المجتمع الذين تم تعيينهم في مجلس إدارة HOA على القواعد، ويجمعون رسوم المقيمين، ويضعون شروط صيانة الممتلكات، ويديرون جميع المساحات المشتركة.
هل قواعد HOA قابلة للتنفيذ؟
جميع قواعد CCRs وHOA قابلة للتنفيذ وملزمة قانونًا ما لم تكن مؤهلة على أنها غير قابلة للتنفيذ. إذا فعلت شيئًا ينتهك إرشادات HOA، فسوف تنتهك فعليًا العقد الذي أبرمته عند شراء منزل في المجتمع. تشمل السلطات القانونية التي يتمتع بها HOA إمكانية رفع دعوى قضائية وتقييم الغرامات وفرض حجز على الممتلكات الخاصة بك.
قواعد HOA غير القابلة للتنفيذ
هناك العديد من الأنواع المختلفة لقواعد HOA غير القابلة للتنفيذ. تتضمن هذه القواعد تلك التي تنتهك حقوقك وتلك التي تم سنها بشكل غير صحيح.
القواعد التي تنتهك حقوقك
في حين أن الوثائق الحاكمة لـ HOA ملزمة قانونًا، إلا أن الحقوق الدستورية وقوانين الولاية والقوانين الفيدرالية لها الأولوية. إذا اعتبرت القاعدة أنها تنتهك القانون، فلا يمكن تنفيذها. أنواع القواعد التي تنتهك القانون يمكن أن تشمل كل شيء بدءًا من قضايا حرية التعبير وحتى التمييز.
تعد حرية التعبير مجالًا شائعًا للخلاف بين HOAs وأصحاب المنازل. وفي معظم الحالات، تتمحور هذه الخلافات حول الخطاب السياسي والإشارات السياسية. تضع العديد من HOAs قيودًا على أنواع العلامات التي يمكنك وضعها في حديقتك. في الواقع، من الممكن حظر جميع العلامات.
في حين أن جمعية القرن الأفريقي قد يكون لديها القدرة على فرض هذه القواعد، إلا أن هناك بعض الولايات حيث لا تتمتع الجمعيات بقدر كبير من السيطرة في هذا الصدد. على سبيل المثال، لا يمكن لـ HOA في ولاية ماريلاند منع أصحاب المنازل من وضع علامات سياسية في ساحات منازلهم بالقرب من وقت الانتخابات. على الرغم من أنه لا يُسمح عادةً لـ HOAs بمنع أصحاب المنازل من وضع العلم الأمريكي على ممتلكاتهم، إلا أنهم غالبًا ما يكونون قادرين على وضع حدود على حجم العلم.
تعتبر قواعد HOA أيضًا غير قابلة للتنفيذ إذا تم اعتبارها تمييزية، وهو ما يحدده قانون الإسكان العادل الفيدرالي. يمنع هذا القانون HOAs من التمييز ضد أصحاب المنازل المحتملين وأصحاب المنازل الحاليين على أساس كل شيء بدءًا من الأصل القومي والدين إلى العرق والجنس. ضع في اعتبارك أن بعض الولايات قد ذهبت إلى أبعد من قانون الإسكان العادل الفيدرالي للدفاع عن الطبقات المحمية. إذا قمت بشراء منزل HOA في كاليفورنيا، فإن هذا القانون يوفر أيضًا الحماية على أساس الهوية الجنسية.
بسبب التعديل الثاني الذي يمنح الأشخاص الحق في حمل السلاح، لا يُسمح للمنظمات الإنسانية بمنع أصحاب المنازل من امتلاك أسلحة أو أسلحة أخرى. ومع ذلك، يحق للجمعيات تقييد نقل هذه الأسلحة إلى الأماكن العامة أو المفتوحة في جميع أنحاء المجتمع.
يضع قانون الإسكان العادل أيضًا قيودًا على قدرة HOA على فرض القواعد التي تنتهك الحرية الدينية لشخص ما. على الرغم من وجود هذا القانون، يجب أن تكون قاعدة HOA محددة حتى تكون غير قابلة للتنفيذ. إذا قررت HOA أن الأنشطة أو العروض الدينية غير مسموح بها في منطقة مشتركة، فيمكن فرض ذلك طالما أن اللغة لا تضع هذا القيد على دين معين.
هناك عدد قليل من قوانين الولايات والقوانين الفيدرالية الإضافية التي تجعل بعض القواعد غير قابلة للتنفيذ. على سبيل المثال، لا تسمح العديد من الولايات لـ HOAs بمنع أصحاب المنازل من تجفيف ملابسهم على حبل الغسيل. تحتفظ العديد من الولايات بقوانين تسمح لجميع أصحاب المنازل باستخدام النباتات التي لا تتطلب كمية كبيرة من الماء. لا يمكن لـ HOA فرض القواعد المتعلقة بهذا النوع من تنسيق الحدائق.
القواعد التي تم سنها بشكل غير صحيح
لا يمكن تنفيذ القاعدة إذا تم سنها بشكل غير صحيح بأي شكل من الأشكال. عادةً ما تضع HOA جميع قواعدها ومواثيقها في الإعلان عند دمج المجتمع لأول مرة. يمكن تنفيذ هذه القواعد دون مشكلة. ومع ذلك، إذا حاولت HOA تغيير قواعدها بمجرد شراء منزل في المجتمع، فيجب عليها اتباع إرشادات محددة حتى يصبح التغيير قابلاً للتنفيذ.
يجب أن تكون قادرًا على العثور على الإرشادات الدقيقة حول كيفية تفعيل تغيير القاعدة في المستندات الحاكمة لـ HOA أو قوانين الولاية. إذا حدث تغيير القاعدة دون الالتزام بالمستندات أو القوانين الحاكمة، فلا يمكن تنفيذه.
على سبيل المثال، تطلب جورجيا من جميع الجمعيات أن تحصل على تصويت بأغلبية ساحقة لإجراء تعديل على الإعلان. يمكن أن تكون عتبة تصويت الأغلبية العظمى أي شيء تقريبًا طالما أنها أكثر من أغلبية بسيطة بنسبة 50٪. قد يكون لدى HOA نفسها أيضًا إرشادات معمول بها والتي يجب الالتزام بها لتعديل وثائقها. يمكن أن تتضمن هذه الإرشادات عريضة مكتوبة.
هل يمكن لـ HOA تغريمك بدون دليل؟
من المحتمل ألا تتمتع HOA بسلطة التصرف عندما يتعلق الأمر بقاعدة معينة. في هذا السيناريو، قد تكون القاعدة غير قابلة للتنفيذ. أحد الأمثلة على هذه القاعدة هو عندما يتم فرض غرامة. في حين أن HOAs قادرة على تقييم الغرامات عندما ينتهك صاحب المنزل قاعدة قابلة للتنفيذ، لا يسمح لهم بتغريم صاحب المنزل دون سبب. عندما تنتهك إحدى قواعدهم، يجب عليهم إرسال إشعار كتابي إليك بالانتهاك وإعطائك الوقت لإصلاحه.
القواعد المطبقة بشكل انتقائي
إذا كان لدى HOA قواعد لا يتم تنفيذها بالتساوي، فمن المحتمل أن القواعد غير قابلة للتنفيذ. تملي المستندات الحاكمة لـ HOA بالإضافة إلى قوانين الولاية الإجراءات التي يجب على الجمعيات اتباعها عند تطبيق القاعدة. يتضمن هذا الإجراء عادةً تزويد مالك المنزل بإشعار كتابي وفرصة لتقديم دفاعه إلى مجلس الإدارة. إذا لم يتم اتباع هذه الإجراءات بشكل صحيح أو تم إدارتها بشكل انتقائي، يحق لأصحاب المنازل الطعن في تطبيق القرن الأفريقي لهذه القاعدة.
إذا كنت تعتقد أن HOA قد انخرط في تنفيذ انتقائي، فقد يكون من الممكن اتخاذ إجراء قانوني. ومع ذلك، يجب أن تكون قادرًا على إثبات أنك مستهدف لانتهاك إرشادات HOA بينما لم يكن أصحاب المنازل الآخرون كذلك. قد يكون الفوز بهذه الحجة أمرًا صعبًا دون وجود دليل واضح.
إذا كنت تتساءل عن كيفية محاربة HOA، فهناك عدة طرق يمكنك استخدامها للدفاع عن نفسك. الخيار الرئيسي المتاح لك هو التحدث مباشرة مع مجلس الإدارة، وهو ما يمكن القيام به من خلال خطاب رسمي أو شخصيًا. يمكنك أيضًا إجراء عملية حل النزاع، والتي تتطلبها بعض الولايات قبل رفع دعوى قضائية. قد يشمل حل النزاعات كل شيء بدءًا من التحكيم وحتى الوساطة. إذا فشلت كل الخطوات الأخرى، فمن الممكن اتخاذ إجراء قانوني من خلال رفع دعوى قضائية في محكمة الولاية أو المحكمة الفيدرالية.