У сярэднім на закрыццё дома патрабуецца ад 30 да 60 дзён з моманту падачы прапановы да дня атрымання ключоў ад новага дома. Чаму закрыццё займае так шмат часу? Чаканне ключоў будзе вызначацца рознымі фактарамі закрыцця. Гэты артыкул ахоплівае сярэдні час закрыцця дома.
Колькі часу патрабуецца, каб зачыніць дом?
Давайце пагаворым аб чаканнях хуткай іпатэкі. Тып пазыкі – гэта першы фактар, які вызначае, наколькі хутка вы зможаце закрыць дом.
У цэлым на закрыццё іпатэкі патрабуецца ад 30 да 60 дзён.
Звычайная іпатэка – самы хуткі тып іпатэкі. Гэта пазыка, якая не забяспечваецца дзяржавай. Гэта таксама патрабуе крэдытнага бала не менш за 620 для большасці пазычальнікаў. Закрыццё звычайнай іпатэкі займае ў сярэднім 48 дзён.
Калі вы збіраецеся атрымаць крэдыт у Федэральнай жыллёвай адміністрацыі (FHA), які падтрымліваецца ўрадам, пазычальнікам трэба будзе набрацца больш цярпення, таму што сярэдні час закрыцця складае 54 дні. Тым не менш, мінімальны крэдытны бал 500 і патэнцыйны першапачатковы ўзнос у памеры ўсяго 3,5% могуць прымусіць некаторых пазычальнікаў чакаць больш чым варта.
Пазычальнікам, якія маюць права на атрыманне пазыкі на жыллё Міністэрствам па справах ветэранаў ЗША (VA), трэба будзе прайсці складаны працэс андеррайтинга, які павялічвае час у сярэднім да 57 дзён. Вядома, нізкія стаўкі і адмова ад першапачатковага ўзносу – гэта ўзнагарода за цярпенне.
Тыповае закрыццё на часовай шкале дома
Хаця няма двух працэсаў закрыцця на 100% аднолькавых, гэты план паказвае, чаго чакаць:
Прапанова: Адпраўка прапановы аб доме афіцыйна пачынае працэс закрыцця. Нягледзячы на тое, што могуць быць пэўныя перамовы, прыняцце прапановы дае вам зялёнае святло для прасоўвання наперад з фінансаваннем і праверкамі. Устанаўленне даты закрыцця: Пакупнік і прадавец дамаўляюцца аб даце закрыцця падчас перамоваў. Дата дадаецца ў дамове куплі-продажу. Заяўка на іпатэку: старанна і цалкам запоўніце заяўку на іпатэку, каб атрымаць дазвол на фінансаванне. У асноўным гэта павінен быць этап "абнаўлення", калі вы ўжо прайшлі працэс папярэдняга зацвярджэння. Раскрыццё інфармацыі: на працягу першага тыдня пасля прыняцця прапановы ваш крэдытор паведаміць вам умовы пазыкі. Гэта інфармуе вас аб працэнтнай стаўцы, зборах, выдатках на закрыццё і меркаваных штомесячных плацяжах па іпатэцы. Дакументацыя: Чакайце, што ваш крэдытор звяжацца на працягу першага тыдня, каб запытаць любую дадатковую фінансавую дакументацыю, неабходную для прасоўвання заяўкі на крэдыт. Ацэнка: ваш крэдытор замовіць ацэнку на працягу першага ці другога тыдня пасля прыняцця прапановы. Ацэнка вызначае кошт дома, каб пераканацца, што вы не згодныя на празмерна завышаную цану продажу, якая зрабіла б дом непрафінансаваным. Агляд: калі вы не адмовіліся ад свайго права на агляд дома, запішыцеся на агляд на працягу першага тыдня пасля прыняцця прапановы. Большасць кантрактаў дазваляюць толькі акно праверкі працягласцю ад сямі да 10 дзён. Андэррайтынг: На ранніх этапах зацвярджэння пазыкі андэррайтынг выкарыстоўваецца для ацэнкі і праверкі вашай фінансавай інфармацыі. Чакайце, што іпатэчная кампанія ўважліва вывучыць ваш даход, актывы, крэдытную гісторыю і запазычанасць. На гэтым этапе вас могуць запытаць дадатковую дакументацыю або праверку. Шанцы і канчаткі: Пакупніку трэба будзе адкрыць дэпазітны рахунак, каб унесці першапачатковы ўзнос, аплаціць зборы за права ўласнасці, атрымаць страхоўку домаўладальніка і запланаваць канчатковае праходжанне пасля прыняцця прапановы. Дазволена да закрыцця: па законе ваша іпатэчная кампанія абавязана прадаставіць дакумент «дазволена да закрыцця», які прапануе канчатковае раскрыццё ўмоў. На падпісанне і вяртанне дакумента ў пазычальнікаў ёсць трохдзённы тэрмін чакання. Ваш юрыст па нерухомасці павінен праглядзець дакумент ад вашага імя. Закрыццё: пасля падпісання заключных дакументаў адбудзецца канчатковы працэс разгляду, перш чым ваша іпатэка будзе афіцыйна зарэгістравана.
У звычайных абставінах ваша стаўка па іпатэцы вызначаецца незалежна ад стаўкі на дату закрыцця. Гэта таму, што іпатэчныя стаўкі могуць змяняцца штодня. Калі вы вырашыце, ваш крэдытор прадаставіць вам блакіроўку стаўкі, якая гарантуе, што ваша працэнтная стаўка не зменіцца паміж прапановай і закрыццём, калі вы закрыеце на працягу пэўнага перыяду часу без якіх-небудзь змяненняў у заяўцы. Даступныя на 30, 45 або 60 дзён блакіроўкі ставак часта прадугледжваюць плату. Вы таксама можаце страціць заблакіраваную стаўку, калі не зачыніце своечасова.
Прычыны, па якіх закрыццё дома можа заняць больш часу
У той час як большасць пакупнікоў зачыняюцца своечасова, няма канца спісу прычын, па якіх працэс закрыцця можа быць адкладзены. Змены ў крэдытаздольнасці пакупніка звычайна выклікаюць затрымкі. Гэта можа адбыцца таму, што вы:
Змяніў працу пасля прыняцця прапановы аб вашым доме. Набыў новы аўтамабіль з дапамогай крэдыту на аўто. Выкарыстоўваў крэдытныя карты для пакрыцця вялікіх экстраных выдаткаў. Падаў заяўку на новую крэдытную лінію па любой прычыне.
У некаторых выпадках папярэдняе зацвярджэнне, якое было крыху вышэй, чым фактычнае зацвярджэнне іпатэкі, можа парушыць планы закрыцця. Сутнасць заключаецца ў тым, што любая загвоздка ў вашым фінансаванні, хутчэй за ўсё, затрымае закрыццё. Далей разгледзім некаторыя іншыя распаўсюджаныя прычыны затрымкі закрыцця.
Праблемы з уласнасцю
Праблемы, выяўленыя падчас агляду дома, таксама могуць затрымаць закрыццё. Калі ў доме больш праблем, чым чакалася, вам можа спатрэбіцца перагледзець цану або ўрэгуляваць рамонт з прадаўцом. Больш за тое, вы можаце выявіць, што дом не падлягае страхаванню ў яго цяперашнім стане. Ваш крэдытор не будзе фінансаваць куплю дома, калі дом не можа быць застрахаваны.
Разумна правесці інспекцыю на выпадак непрадбачаных выпадкаў, якая дазволіць вам сысці з вашымі сур'ёзнымі грашыма, калі інспекцыя выявіць пашкоджанні фундамента, структурныя пашкоджанні, цвіль, радон або заражэнне тэрмітамі.
Прабел у ацэнцы
Ацэнка дома таксама можа стаць чымсьці накшталт чорнай дзіркі ў працэсе закрыцця. Калі ацэнка дома ніжэйшая за прапанаваную цану, ваш іпатэчны крэдытор не дапусціць продажу. Гэта пакідае пакупніка ў стане сысці, пакрыць разрыў у ацэнцы наяўнымі або перагледзець цану з прадаўцом. Па гэтай прычыне вельмі важна мець пункт аб ацэнцы ў дагаворы куплі!
Праблемы з назвай
Калі пошук па загалоўку паказвае, што на маёмасць ёсць залог або патрабаванне, гэта трэба вырашыць, перш чым рухацца далей. Ваша іпатэчная кампанія не будзе фінансаваць пакупку з-за рызыкі таго, што трэцяя асоба прад'явіць прэтэнзіі на дом у будучыні.
Дэфіцыт спецыялістаў у раёне
Закрыццё таксама можа быць адкладзена, калі мясцовыя ацэншчыкі і інспектары занадта занятыя, каб забяспечыць аператыўнае абслугоўванне.
Халодныя ногі
Так, здараецца. Непрадбачаныя абставіны існуюць толькі для таго, каб абараніць вас у выпадку, калі выявіцца нешта, што варта спыніць працэс закрыцця. Ніхто не можа фізічна «прымусіць» пакупніка або прадаўца рухацца наперад. Адзін з бакоў можа вырашыць, што адмова ад плана вартая штрафу і судовага разбору.
Для пакупніка астыванне па праблеме, на якую не распаўсюджваецца палажэнне аб непрадбачаных абставінах, азначае страту задатку. Калі прадавец адмаўляецца па прычыне, не ахопленай пунктам аб непрадбачаных абставінах, пакупнік мае законнае права патрабаваць кампенсацыі шкоды.
Самы хуткі спосаб зачыніць дом
Ці можна зачыніць дом за 2 тыдні? Як правіла, гэта магчыма толькі для пакупніка наяўнымі. Фактычна, плата за дом наяўнымі – гэта «хак» для найхутчэйшага закрыцця дома. Калі вы выкарыстоўваеце фінансаванне, у вас усё яшчэ будзе шмат спосабаў скараціць сярэдні час закрыцця дома.
Стандартны спосаб паскорыць закрыццё – як мага хутчэй даць усё, што запытвае ваш крэдытор. Адказвайце на электронныя лісты і тэлефонныя званкі вашага крэдытора, юрыста і агента па нерухомасці як мага хутчэй з моманту прыняцця прапановы. Іншыя парады па хуткаму атрыманню іпатэкі ўключаюць:
Выбар дасведчанага агента па нерухомасці з высокім рэйтынгам. Падача заяўкі на атрыманне іпатэчнага крэдыту праз таго ж крэдытора, якога вы выкарыстоўвалі для папярэдняга зацвярджэння. На 100% сумленна расказваць пра ўсю фінансавую інфармацыю. Пазбягаць любых змяненняў у вашых фінансах паміж прыняццем прапановы і закрыццём. Абмежаванне саступак прадаўца
Хаця некаторыя людзі рэкамендуюць адмовіцца ад тэхагляду, каб хутчэй закрыць, гэта стварае вялікую рызыку. Тое, што вы можаце атрымаць з часам, можа быць страчана ў рэальных доларах, калі вы выяўляеце дарагія і працаёмкія праблемы ў далейшым.
Што рабіць, калі закрыццё не адбываецца своечасова?
Абодва бакі могуць дамовіцца аб унясенні змяненняў у першапачатковы дагавор куплі з падоўжаным тэрмінам.
Калі прычына затрымкі закрыцця ляжыць на баку пакупніка, прадавец можа адмяніць здзелку. Гэта больш верагодна, калі ў прадаўца ёсць запасныя прапановы. Прадавец можа таксама паспрабаваць спаганяць з пакупніка сутачныя за кожны дзень пасля закрыцця, каб пакрыць падаткі на маёмасць, выплаты па іпатэцы, страхавыя выплаты і нязручнасці, звязаныя з затрымкай. Прадавец мог нават забраць заклад.
Калі вінаваты прадавец, пакупнік можа адмяніць здзелку, захаваўшы свой заклад. Яны таксама могуць падаць у суд на прадаўца за кампенсацыю шкоды.
Калі вам спадабалася наша старонка, падзяліцеся з сябрамі & Facebook