Средно са необходими около 30 до 60 дни, за да затворите къща от момента, в който подадете офертата си, до деня, в който получите ключовете за новия си дом. Защо затварянето отнема толкова време? Различни фактори на затваряне ще определят чакането на ключовете. Тази статия обхваща средното време за затваряне на къща.
Колко време отнема затварянето на жилище?
Нека поговорим за очакванията за бърза ипотека. Видът на заема е първият фактор, който определя колко бързо можете да затворите жилище.
Като цяло са необходими между 30 и 60 дни, за да се затвори с ипотека.
Конвенционалната ипотека е най-бързият тип ипотека. Това е заем, който не е обезпечен от правителството. Той също така изисква кредитен рейтинг от поне 620 за повечето кредитополучатели. Закриването с конвенционална ипотека отнема средно 48 дни.
Когато отиват за заем от Федералната жилищна администрация (FHA), който е подкрепен от правителството, кредитополучателите ще трябва да бъдат малко по-търпеливи, защото средното време за затваряне е 54 дни. Въпреки това, минималният кредитен рейтинг от 500 и потенциалната първоначална вноска до 3,5% могат да направят това чакане повече от заслужаващо за някои кредитополучатели.
Кредитополучателите, които отговарят на изискванията за жилищен заем от Министерството на ветераните на САЩ (VA), ще трябва да преминат през сложен процес на поемане, който удължава времето до средно 57 дни. Разбира се, ниските ставки и освобождаването от авансово плащане са наградите за търпението.
Типичното затваряне на времевата линия на къща
Въпреки че няма два процеса на затваряне, които да са 100% идентични, този план ви показва какво да очаквате:
Офертата: Изпращането на вашата оферта за дом официално започва процеса на затваряне. Въпреки че може да има някакви преговори напред-назад, приемането на оферта ви дава зелена светлина да продължите напред с финансиране и проверки. Определяне на крайна дата: Купувачът и продавачът се договарят за крайна дата по време на преговорите. Датата се добавя към договора за покупка. Заявление за ипотека: Попълнете заявлението за ипотека задълбочено и напълно, за да получите одобрение за финансиране. Това трябва да бъде най-вече стъпка за „опресняване“, ако вече сте преминали през процеса на предварително одобрение. Разкриване: В рамките на първата седмица от приемането на оферта, вашият кредитор ще ви предостави условията на вашия заем. Това ви информира за лихвен процент, такси, разходи за затваряне и прогнозни месечни плащания по ипотека. Документация: Очаквайте вашият заемодател да се свърже с вас през първата седмица, за да поиска допълнителна финансова документация, необходима за придвижване на молбата за заем. Оценка: Вашият кредитор ще поръча оценка в рамките на първата или втората седмица след приемането на оферта. Оценката определя стойността на дома, за да потвърди, че не сте съгласни с прекомерно завишена продажна цена, която би направила дома нефинансируем. Инспекция: Ако не сте се отказали от правото си на инспекция на дома, резервирайте такава в рамките на първата седмица след приемане на офертата ви. Повечето договори позволяват период за проверка само от седем до 10 дни. Подписване: В ранните етапи на одобрение на заема, поемането се използва за оценка и проверка на вашата финансова информация. Очаквайте ипотечната компания да разгледа задълбочено вашите доходи, активи, кредитна история и дълг. На този етап може да бъдете помолени за допълнителна документация или проверка. Коефициенти и край: Купувачът ще трябва да отвори ескроу сметка, за да подаде първоначалната вноска, да плати таксите за собственост, да получи застраховка на собственика на жилище и да насрочи финална стъпка след приемане на офертата. Разрешено за затваряне: Вашата ипотечна компания е длъжна по закон да предостави документ „разрешено за затваряне“, предлагащ окончателно разкриване на условията. Кредитополучателите имат тридневен период на изчакване за подписване и връщане на документа. Вашият адвокат по недвижими имоти трябва да прегледа документа от ваше име. Закриване: След като вашите документи за закриване бъдат подписани, ще се извърши окончателен процес на преглед, преди вашата ипотека да бъде официално записана.
При обикновени обстоятелства лихвеният процент по ипотечния ви кредит се определя от какъвто и да е лихвеният процент към датата на приключване. Това е така, защото ипотечните лихви могат да варират ежедневно. Ако изберете, вашият заемодател ще ви осигури заключване на лихвения процент, което гарантира, че вашият лихвен процент няма да се промени между офертата и затварянето, ако затворите в рамките на определен период от време без никакви промени в приложението. Налични за 30, 45 или 60 дни, заключванията на тарифи често идват с такси. Можете също така да загубите заключената си ставка, ако не успеете да затворите навреме.
Причини, поради които затварянето на дом може да отнеме повече време
Докато повечето купувачи затварят навреме, няма край на списъка с причини, поради които процесът на затваряне може да се забави. Промените в кредитоспособността на купувача обикновено са причина за закъснения. Това може да се случи, защото сте:
Сменихте работа, след като офертата ви за дом беше приета Закупихте нова кола с помощта на заем за автомобил Използвате кредитни карти за покриване на големи спешни разходи Кандидатствате за нова кредитна линия по каквато и да е причина
В някои случаи предварителното одобрение, което е малко по-високо от действителното одобрение на ипотеката, може да хвърли ключ в плановете за затваряне. Изводът е, че всеки проблем във вашето финансиране вероятно ще забави затварянето. След това разгледайте някои други често срещани причини за забавяне на затварянето.
Проблеми с имота
Проблеми, открити по време на проверката на дома, също могат да забавят затварянето. Ако даден дом има повече проблеми от очакваното, може да се наложи да предоговорите цената или да уредите ремонта с продавача. Нещо повече, може да откриете, че даден дом не подлежи на застраховане в сегашното му състояние. Вашият кредитор няма да финансира покупката на жилище, ако жилище не може да бъде застраховано.
Разумно е да разполагате с инспекция в непредвидени случаи, която ви позволява да си тръгнете със сериозните си пари, ако инспекцията разкрие фундаментни щети, структурни щети, мухъл, радон или термитно нашествие.
Пропуск в оценката
Оценката на дома също може да се превърне в нещо като черна дупка в процеса на затваряне. Ако оценката на жилище е по-ниска от офертната цена, вашият ипотечен кредитор няма да позволи продажбата да се осъществи. Това оставя купувача в позиция да си тръгне, да покрие разликата в оценката с пари или да предоговори цената с продавача. Поради тази причина е изключително важно в договора за покупка да има клауза за оценка!
Проблеми със заглавието
Ако търсенето на заглавие показва, че има задържане или иск върху имота, това трябва да бъде разрешено, преди да продължите напред. Вашата ипотечна компания няма да финансира покупката поради риска трета страна да предяви бъдещи претенции към дома.
Недостиг на професионалисти в областта
Затварянето може също да се забави, ако местните оценители и инспектори просто са твърде ангажирани, за да предоставят бързо обслужване.
Студени крака
Да, случва се. Непредвидените обстоятелства са там само за да ви защитят в случай, че нещо излезе наяве, което си заслужава да спре процеса на затваряне. Никой не може физически да „принуди“ купувач или продавач да продължи напред. Една от страните може да реши, че изоставянето на плана си струва да бъде изправено пред санкции и съдебни действия.
За купувача охлаждането на проблем, който не е обхванат от клауза за непредвидени обстоятелства, означава загуба на депозита. Ако продавачът се откаже поради причина, която не е покрита от клауза за извънредни ситуации, купувачът има законното право да търси обезщетение.
Най-бързият начин да затворите къща
Можете ли да затворите къща за 2 седмици? По принцип това е възможно само за купувач в брой. Всъщност плащането в брой за дом е „хакът“ за най-бързото затваряне на къща. Ако използвате финансиране, все пак ще имате много начини да съкратите средното време за затваряне на къща.
Начинът по подразбиране за ускоряване на затварянето е да предоставите всичко, което вашият заемодател изисква възможно най-бързо. Отговаряйте на имейли и телефонни обаждания от вашия кредитор, адвокат и агент по недвижими имоти възможно най-бързо от момента, в който офертата бъде приета. Други съвети за получаване на бърза ипотека включват:
Избор на опитен агент по недвижими имоти с висок рейтинг. Кандидатстване за ипотечен заем чрез същия кредитор, който сте използвали за предварително одобрение Бъдете 100% честни относно цялата финансова информация Избягвайте всякакви промени във вашите финанси между приемането на офертата и затварянето Ограничаване на отстъпките на продавача
Въпреки че някои хора препоръчват да се откажете от проверката, за да затворите по-бързо, това създава голям риск. Това, което можете да спечелите във времето, може да бъде изгубено в действителни долари, когато откриете скъпи и отнемащи време проблеми надолу по пътя.
Какво става, ако затварянето не се случи навреме?
И двете страни могат да се споразумеят да променят първоначалния договор за покупка с удължен срок.
Ако причината за забавянето на затварянето е от страна на купувача, продавачът може да успее да анулира транзакцията. Това е по-вероятно да се случи, ако продавачът има резервни оферти. Продавачът може също така да се опита да таксува на купувача дневна ставка за всеки ден след затварянето, за да покрие данъци върху имуществото, ипотечни плащания, застрахователни плащания и неудобството от забавянето. Продавачът може дори да запорира депозита.
Ако продавачът е виновен, купувачът може да успее да анулира транзакцията, като същевременно запази депозита си. Те могат също така да съдят продавача за щети.
Ако харесвате нашата страница, моля споделете с приятелите си & Facebook
