Как се подготвяте да купите първия си дом? Докато пътят за всеки купувач на жилище за първи път изглежда различен, има основна рамка за навлизане в правилния имот в точното време. Разгледайте десет основни стъпки за закупуване на къща.
Истината за покупката на жилище е, че кредиторите са на път да проучат внимателно всички финансови решения, които сте взели до момента. Но това не означава, че трябва да се задоволите с всичко, което банките или продавачите са готови да ви дадат. Повечето купувачи имат повече възможности и мощност, отколкото предполагат.
Време Финанси Кредитни въпроси Предварително одобрение Придобиване Ангажиране на агент по недвижими имоти Кандидатстване за ипотека Сигурна застраховка на собственика на жилище Инспекция на дома Оценка на дома Преговори
1. Потвърдете, че сега е подходящият момент да станете собственик на жилище
Покупката на жилище е емоционално, практично и финансово решение, съчетано в едно.
Закупуването на жилище, защото чувствате натиск или сте мотивирани от високите цени на наемите, не е достатъчно добра причина за покупка. Въпреки че купуването може да ви помогне да избегнете нарастващите разходи за наем, то работи само ако планирате да останете в района за 5-10 години. Преместването скоро след закупуването на жилище може да доведе до загуба на пари поради разходи по затваряне, такси на брокери и липса на собствен капитал.
Не забравяйте, че работата на кредитора е да определи способността ви да изплатите ипотеката си. Те не се интересуват да ви помогнат да поддържате определен начин на живот. Ето защо е важно да сте уверени, че можете да поемете всички допълнителни разходи и задължения на притежаването на жилище вместо наемането.
Включете в бюджета си разходи като нов покрив, алея и уреди. Готови ли сте да покриете значителни разходи, свързани с дома? Въпреки че може да се плъзгате без основен ремонт с години, не забравяйте, че всички обаждания за поддръжка, които правите на наемодателя като наемател, скоро ще се окажат в краката ви. Вие също ще отговаряте за косенето на тревата, гребенето на листата, почистването на снега, почистването на басейна и всякакви други задачи, свързани с вашия местен климат и собственост.
Купуването на дом, защото смятате, че това е това, което „трябва да правите“ до определена възраст или етап от живота, не е най-добрият подход. Вместо това, бъдете честни дали допълнителните финансови и лични отговорности са съвместими с вашия начин на живот.
2. Погледнете финансите си през призмата на кредитора
Може да предположите, че сте готови да вземете ипотека, защото нямате проблеми с плащането на наема си. Кредиторите не гледат на нещата по същия начин. За да се чувствате уверени в способността си да изплатите ипотеката си, кредиторите търсят следното:
Съотношение дълг/доход под 36%. Кредитен рейтинг 620 или по-висок. Постоянна работа за минимум две години. Първоначално плащане.
Има място за мърдане, когато става въпрос за изпълнение на изискванията на кредитора. Например, някои видове жилищни заеми ви позволяват да получите ипотека без първоначална вноска или с първоначална вноска само до 3%.
Въпреки че DTI (дълг към доход) и кредитните рейтинги понякога имат свобода на действие, кредитополучателите с не толкова перфектна кредитна история плащат по-високи лихвени проценти. Стремежът към кредитен рейтинг от 720 може да ви помогне да затворите с най-добрите условия за заем.
Кредиторите искат да видят стабилност, разумни финансови решения и доказателство, че има вероятност да плащате ипотеката си навреме всеки месец. Положителната кредитна история е един от най-добрите показатели за вероятността да изплатите ипотечния си кредит.
В допълнение към търсенето на положителни индикатори, свързани с вашия доход и дълг, кредиторите също търсят червени знамена. Несъстоятелността и кредитните спорове са двете големи. Въпреки това много неща, които изглеждат безобидни, все още могат да навредят на шансовете ви. Например кредиторите ще проверят дали наскоро сте кандидатствали за други форми на кредит. Ако изглежда, че сте на заем, те може да видят това като знак за проблеми.
Кредиторите също се интересуват от използването на вашия кредит, което е различно от вашия кредитен рейтинг. Вашият коефициент на използване на кредита се отнася до размера на наличния кредит, който използвате към момента на кандидатстване. Ако имате свръхливъридж, това ви кара да изглеждате рискови. Разумният процент на използване е под 30% – което означава никога да не носите баланс от повече от $6 000 по кредитна карта с лимит от $20 000.
3. Решете всякакви кредитни или финансови проблеми
Ако финансовата ви история не е чиста, време е за тренировъчен лагер за „финансова годност“. Започнете, като прегледате всички „забележки“ в кредитния си отчет, които изглеждат подозрителни. Ако закъснели или неплатени сметки са докладвани по погрешка, изпратете на компанията за кредитни отчети писмо за оспорване, което ги предупреждава. В случай, че не получите ясен отговор, подайте официална жалба до Бюрото за финансова защита на потребителите.
Ако вашият DTI е над прага от 36%, трябва да го намалите. Стратегиите, които да помогнат за намаляване на съотношението дълг/доход, включват анулиране на абонаменти, преосмисляне на бюджета ви или планиране на ранно изплащане на значителни разходи. Въпреки че някои кредитори позволяват DTI до 45%, предпочита се нисък DTI.
И накрая, уверете се, че първоначалната Ви вноска е готова. Намаляването с 20% помага на купувачите на жилище за първи път да избегнат плащането на частна ипотечна застраховка (PMI). Но не забравяйте да спестявате за затварящи разходи отделно от първоначалната си вноска. Повечето разходи за затваряне възлизат на 3% до 6% от стойността на дома. Докато кредиторите понякога могат да ги включат във вашата ипотека, те ще ви начислят лихва, ако изберете тази опция.
Ако кредитният ви рейтинг е претърпял сериозен удар, поемете дълбоко дъх, преди да приемете, че собствеността върху жилището ви е изчезнала. Ето кратък преглед на поправянето на вашата не толкова звездна кредитна история:
История на плащанията: Вашата история на плащанията представлява 35% от кредитния ви рейтинг. Както е споделено по-горе, отстранете всички грешки, които биха могли да „записват“ историята на плащанията ви по грешка. Ако имате история на пропуснати плащания, обърнете нещата, като никога повече не пропускате плащане. Първо, хванете се за всякакви закъснели или липсващи дължими плащания. След това създайте система, която използва напомняния и автоматични плащания, за да сте сигурни, че плащате всички сметки навреме. Текущ дълг: Размерът на парите, които дължите по заеми и кредитни карти, отразява 30% от вашия кредитен рейтинг. Важно е да намалите дълга си спрямо доходите си. Ако имате големи салда по кредитните си карти в момента, започнете да ядете, като правите по-големи плащания. Продължителност на кредитната история: липсата на кредит прави закупуването на жилище почти невъзможно. Дължината на вашата кредитна история определя приблизително 15% от вашия кредитен рейтинг. Въпреки че не можете да се върнете назад във времето, за да промените началната си дата на първата си кредитна карта или заем, можете да се уверите, че времето, прекарано във времето, се отчита, като никога не затваряте най-старата си кредитна карта.
4. Вземете предварително одобрение
След като се почувствате уверени, че сте във форма да получите одобрение за ипотека, е време за „пробно пускане“, като кандидатствате за предварително одобрение. Предварителното одобрение ви позволява да получите представа за размера на ипотеката, която кредиторът ще ви предложи. Въпреки че писмото за предварително одобрение не е официална обвързваща оферта, то помага да се определят бюджетните очаквания, преди да започнете да пазарувате за дом.
Оценката на ипотеката, посочена в писмото за предварително одобрение, може да ви помогне да решите дали е време да започнете да пазарувате или да се съсредоточите отново върху подобряването на финансовата си картина. Повечето агенти за недвижими имоти ще ви покажат имоти само ако имате писма за предварително одобрение от кредитори.
Въпреки че сумата ви за предварително одобрение може да съответства на това, което сте подозирали, че е вашата покупателна способност, също е възможно числото да е много по-ниско от очакваното. Ако не се чувствате готови да закупите въз основа на сумата за предварително одобрение, стратегиите за увеличаване на предварителното ви одобрение включват увеличаване на първоначалната ви вноска, изплащане на съществуващ дълг, преди да кандидатствате отново, или получаване на съподписвач за вашата ипотека.
Въпреки че предварителното одобрение не е толкова „инвазивно“ като кандидатстването за действителна ипотека, все пак ще трябва да подготвите своите данъчни формуляри W-2, данъчни формуляри 1099, квитанции за заплати, данни за работа и доказателство за авансово плащане. Тъй като повечето оферти за предварително одобрение изтичат в рамките на 30 до 90 дни, гарантирането, че сте готови да се потопите в търсенето на вашия дом, е жизненоважно. Добрата новина е, че можете да кандидатствате повторно за предварително одобрение няколко пъти без неустойка.
5. Вземете агент по недвижими имоти
Време е да се свържете с агент за недвижими имоти с вашето писмо за предварително одобрение – резервирайте консултации с няколко агенти, преди да се ангажирате. След като се ангажирате с агент, агентът ще започне да ви показва домове, които отговарят на вашите критерии за цена, размер, стил, местоположение и др. Ако всичко върви по план, ще дойде денят, когато сте готови да направите оферта за първия си дом.
За да сте сигурни, че работите с квалифициран агент, потърсете агент за недвижими имоти, който е брокер. Въпреки че всички брокери са агенти за недвижими имоти, само агенти за недвижими имоти с членство в Националната асоциация на брокерите (NAR) са брокери. Брокерите спазват конкретен етичен кодекс.
Освен това потърсете агент за купувачи във вашия район. В идеалния случай вашият агент ще има завършен сертификат за ABR (акредитиран представител на купувача), който му позволява да защитава вашите интереси по време на сделка за продажба. Освен това е за предпочитане да изберете агент по недвижими имоти с пълномощия за CRS (Certified Residential Specialist). Докато интервюирате агенти за недвижими имоти, поискайте да видите списъци с домове, които те са помогнали на клиентите да закупят през последната година.
6. Кандидатствайте за ипотека
Въпреки че писмото за предварително одобрение е достатъчно, за да стигнете до точката на отправяне на оферта, е необходимо да се върнете за „истинската сделка“, след като офертата бъде приета. Когато получава ипотека, купувач на жилище за първи път може или да отиде при същия кредитор, който е използвал за предварителното одобрение, или да избере друг кредитор. Съберете тези документи за процеса на кандидатстване:
Идентификационен и социалноосигурителен номер. Формуляри W-2 от преди две години. Разписки за плащане от последните 30 до 90 дни. Доказателство за доход. Банкови извлечения отпреди няколко месеца. Данъчни декларации от последните две години.
Купувач за първи път е свободен да пазарува с множество кредитори, за да получи най-добрия лихвен процент. Бюрото за защита на потребителите препоръчва да се свържете с поне трима заемодатели, за да пазарувате за лихви. Само имайте предвид, че запитванията за кредит от заемодатели ще навредят на кредитния ви рейтинг, защото се считат за „трудно изтегляне“. Според Бюрото за защита на потребителите, начинът за заобикаляне на това се прилага за всички кредитори в рамките на 45-дневен прозорец, за да се докладват запитванията като едно запитване.
Какво се случва, ако банка ви предложи лихвен процент, който изглежда добър? Не предполагайте, че днешната привлекателна цена ще бъде налична утре. Променливостта на лихвените проценти е причината много купувачи да изберат да се защитят срещу нарастващите лихвени проценти, като поискат нещо, наречено заключване на лихвените проценти на заявление за ипотека.
Заключването на лихвен процент е ангажимент от страна на заемодателя да запази конкретен лихвен процент за вас до предварително определена дата на изтичане. Заключването на лихвените проценти може също така да заключи всички точки за отстъпка, които сте използвали, за да „намалите“ вашия ипотечен лихвен процент. Не са необходими заключвания на тарифи. Ако смятате, че лихвените проценти може да паднат, преди да е време да получите окончателно одобрение на заема, можете да изчакате. Единственото правило е, че трябва да поискате заключване на курса си, преди вашият кредитор да подготви документи за затваряне.
Повечето купувачи за първи път приемат, че получаването на ипотека означава заключване на конвенционална 30-годишна ипотека след внасяне на 20% в брой. Въпреки че имаше време, когато това беше единственият начин да го направите, купувачите днес имат много възможности за избор, за да накарат нещата да работят. Някои опции за жилищен кредит изискват 0% намаление. Ето един поглед към кредитните продукти, които трябва да имате предвид:
30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент: Най-популярният избор, този заем ви позволява да разтегнете плащанията за 30 години с фиксиран лихвен процент, който предлага предвидими плащания. 15-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент: Тази по-кратка алтернатива на 30-годишния заем предлага фиксиран лихвен процент, който обикновено е много по-нисък от ставките, предлагани с по-дългосрочни заеми. Докато купувач за първи път може да получи 15-годишна ипотека, този заем е най-популярен сред рефинансиращите. Заем от FHA: Застраховани от Федералната жилищна администрация (FHA), тези обезпечени от правителството заеми дават възможност на купувачи с по-ниски доходи и кредитен рейтинг да заложат едва 3,5%. Но купувачите трябва да плащат премия за ипотечна застраховка (PMI) за първоначални вноски под 20%. VA ипотека: Предлага се за членове на военната служба и ветерани, VA заемите не изискват авансово плащане. Вие също няма да бъдете на куката за PMI по начина, по който бихте били със заем от FHA. В допълнение, VA заемите обикновено имат по-ниски лихви. Ипотека на USDA: Достъпна за купувачи в някои селски райони, Министерството на земеделието на САЩ подкрепя тези заеми с нулева стойност.
7. Вземете застраховка на собственика на жилище
Повечето кредитори изискват от вас да сключите полица за собственик на жилище, за да получите ипотека. Полицата обаче няма да влезе в сила до крайната ви дата. Покритието трябва да е достатъчно, за да замени дома.
Когато решавате „колко жилище“ можете да си позволите, не забравяйте да вземете предвид годишните застрахователни премии на собственика на жилище във вашия район. Застрахователната полица покрива вътрешни и външни щети или унищожаване, загуба чрез кражба и лична отговорност. Може да се нуждаете от по-широко покритие, ако сте в зона на наводнение. Ако полица има изключения, можете да допълните с допълнително покритие за наводнения, земетресения, щети, свързани с канализацията, и други за спокойствие.
Получете оферти от три до пет компании. Ако вече имате застраховка за кола или наемател, попитайте настоящата си компания за отстъпки за пакетиране. Ако се чувствате в пустинята и разбирате как работят полиците, помислете за наемане на брокер за жилищно застраховане, способен да ви свърже с компании.
8. Планирайте пълна проверка на дома
Инспекцията на дома дава на купувача пълната история за основата, покрива, системите и др. Инспекциите могат също да разкрият радон, мухъл и други проблеми, които могат да доведат до високи разходи за ремонт и опасности за здравето. Проверка, която включва констатации, които не са включени в разкриването на продавача, може да ви позволи да се откажете от оферта без неустойка.
Купувачът заплаща огледа на жилището. Разходите за стандартна инспекция често покриват водопроводни инсталации, електрически системи, отоплителни и охладителни системи, покрив, сайдинг, основи и уреди. Инспекторът също така ще провери интериора и екстериора на дома за признаци на козметични и структурни повреди.
Докато повечето стандартни инспекции не обхващат тестове за радон, тестове за мухъл или откриване на вредители, разумно е да платите допълнително, за да бъдат включени. Не забравяйте, че работата на домашния инспектор не е да ви казва дали трябва или не да закупите имот. Вместо това, инспекторът е неутрален професионалист, фокусиран върху това да ви даде точна оценка на състоянието на имота.
Ами ако купувачът ви помоли да се откажете от проверката на дома? Понякога се случва на горещи пазари, където продавачите имат предимство, да бъдете помолени да се откажете от непредвидените разходи за проверка на дома си. Този непредвиден случай е налице, защото позволява на купувача да се оттегли с депозита си непокътнат, ако проверка разкрие проблем с „убиване на продажбата“. Ако продавач ви помоли да се откажете от проверката си, вие губите възможност да проверите състоянието на имота, преди да затворите. Това означава приемане на всички финансови рискове, свързани с даден имот в състояние „както е“.
9. Направете оценка на дома
Кредиторите изискват оценки, за да потвърдят, че не ви дават назаем повече, отколкото струва един дом. Оценителите използват състоянието на дома, сравними скорошни продажби на жилища и други фактори, за да определят истинската пазарна стойност. Ако даден дом се оцени на по-ниска от продажната цена, купувачът може да предоговори цената с продавача, да се оттегли от продажбата или да изплати разликата в брой.
Подобно на домашния инспектор, оценителят на жилища е неутрален професионалист с нулеви залози в резултата от констатациите. Таксите за оценка обикновено се покриват от купувача. За да можете да си тръгнете от дома с ниска оценка, ще трябва да имате нещо, наречено непредвидена оценка в договора си за недвижими имоти. Когато докладът за оценка се върне при вас, той трябва да включва следното:
Улична карта с детайли на оценявания имот. Очертание на екстериора на дома. Обяснение как оценителят е изчислил квадратурата. Снимки на предния, задния и изглед от улицата на имота. Подробности, свързани с поземлените записи, данъчните записи и пазарните данни, използвани от оценителя, за да определи справедливата пазарна стойност на жилището.
Ако смятате, че оценката е неточна, позволено е да получите второ мнение от нов оценител. Не е нечувано за оценител да прави грешки. Целта на оценката е да предпази купувача от плащане на твърде много за жилище, струващо по-малко от продажната му цена. Въпреки това, някой, който купува дом с пари, може да иска да продължи с продажбата, въпреки че знае, че купува жилище с надценена цена.
10. Преговаряйте с Продавача
Последната стъпка преди затваряне е договарянето с продавача. Ако сте доволни от цената на жилище въз основа на констатациите от проверката и оценката, можете да пропуснете преговорите. Купувачите обаче понякога могат да договорят отстъпки от продавача или платени разходи за затваряне.
Като купувач за първи път, отстъпките на продавача правят закупуването на жилище по-достъпно, като намаляват разходите при затваряне, които могат да достигнат общо 3% до 6% от сумата на вашия кредит. Вашият агент по недвижими имоти е ценен източник на информация относно това, което „предстои за грабване“ при преговорите.
Ако подозирате, че се борите с други оферти, може да има по-малко място за отправяне на искания. От друга страна, ако работите на ледено студен пазар, продавачът може да е по-възприемчив към отстъпки.
Най-значимият актив на купувача по време на преговори е достъпът до информация за сравними продажби на жилища в района. Ако можете да предоставите сравнения, които доказват, че почти идентични жилища се продават на по-ниска цена, продавачите може да преосмислят условията за продажба. Купувачите могат да поискат отстъпки, които покриват разходите за:
Ипотечни точки. Оценка. Проверка Търсене на заглавие. Адвокатски хонорари. Определени ремонти или замени. Данъци върху имотите до края на приключващата година.
Въпреки че може да изглежда, че купувачът е единственият, който има какво да спечели от отстъпките на продавача, продавачите печелят, като извадят домовете си от пазара по-рано.
Ако харесвате нашата страница, моля споделете с приятелите си & Facebook
