Когато купувате жилище, бюджетирането на разходите за затваряне е от съществено значение. Средните разходи за затваряне за купувачи възлизат общо между 3% и 6% от сумата на заема.
Тези разходи включват пари в брой, които купувачът трябва да донесе на масата за затваряне в допълнение към първоначалната вноска. В тази статия ще разгледаме типичните разходи за затваряне.
Защо купувачите трябва да плащат разходите за затваряне?
Разходите при затваряне са такси, свързани с покупката на жилище. По време на процеса на създаване на вашия жилищен заем, няколко професионалисти и компании предоставят услуги, които позволяват на вашия кредитор да одобри ипотеката. Тези такси могат да включват оценки, ипотечни застрахователи, търсене на собственост и др.
Конкретните разходи за затваряне варират в зависимост от местоположението, вида на имота и вида на заема.
Колко са разходите за затваряне?
Тъй като средната цена на затваряне пада между 3% и 6% от стойността на ипотеката, купувачът трябва да се подготви да донесе няколко хиляди долара на масата за затваряне. Някой, който купува дом на стойност 300 000 долара, може да очаква да плати между 9 000 и 18 000 долара разходи по затваряне.
Разходите за затваряне са отделни от първоначалната вноска.
Разходите при затваряне само за купувача ли са?
И купувачите, и продавачите трябва да предвидят разходите за затваряне. Отговорността за покриване на разходите по затваряне обаче пада в по-голяма степен върху купувача.
Един от начините за намаляване на разходите на купувача за затваряне е да поискате от продавача да покрие частични разходи за затваряне по време на преговорите. На „горещите“ пазари купувачите често нямат много свобода да накарат продавачите да покрият разходите по затваряне. Това обаче може да е възможно за имот, който изисква много работа.
Когато продавачът е мотивиран да продаде дом, той може да се съгласи да покрие някои разходи за затваряне като част от отстъпките на продавача.
Поради правителствени разпоредби продавачите не могат да платят всички разходи по затваряне от името на купувача – правило, което помага да се избегне инфлацията на жилищния пазар.
Сумата, която продавачът може законно да допринесе за частта от разходите за затваряне на купувача, се определя от съотношението заем към стойност на продажбата. Тя може да варира от 3% до 9% от общата стойност на продажбата. Ако купувач използва заем от FHA или USDA за закупуване на дом, разпоредбите ограничават вноските на продавача до 6%. За VA заем, това пада до 4%.
Нещата стават по-сложни с конвенционалната ипотека. Докато купувачите с първоначални вноски от 10% или по-малко могат да приемат само до 3% от стойността на покупката от продавачи, купувачите, които внасят между 10% и 25%, могат да приемат до 6%. Има ограничение от 2% за инвестиционни имоти, независимо от първоначалната вноска.
Агентът по недвижими имоти може да помогне на купувача да определи дали е разумно да поиска отстъпки от продавача или да договори по-ниска продажна цена.
Как се изчисляват разходите за затваряне?
Няма единна формула за определяне на разходите при затваряне. Правилата на заемодателя, изискванията на правителството, видът на заема, местоположението на имота, преговорите между купувача и продавача и други фактори определят крайния резултат.
Въпреки това, купувачът трябва да има солидна представа колко ще трябва да донесе до приключване, след като получи нещо, наречено разкриване при закриване от своя кредитор. Заключителното разкриване е документ, който кредиторите предоставят на купувачите най-малко три работни дни преди насрочената заключителна среща. Документът описва всички разходи за затваряне, които купувачът трябва да покрие.
Какво е включено в заключителните разходи
Според Националната асоциация на брокерите®, това са типичните елементи, включени в разходите за затваряне:
Сумата на първоначалната вноска, която вашият кредитор се е съгласил да приеме. Това може да бъде само 3,5% за кредитополучатели със заеми от FHA. Само имайте предвид, че е необходим кредитен рейтинг от 580, за да се класирате за 3,5% авансово плащане. Всички други кредитополучатели на FHA трябва да намалят 10%. Таксите за отпускане на заем покриват разходите на заемодателя за обработка и гарантиране на заема. Повечето кредитори начисляват около 1% от стойността на заема. Всички точки или такси за отстъпка по заема, които купувачът плаща, за да получи по-добри условия на заема и по-нисък лихвен процент. Такси за проверка на дома. Докато отказът от инспекция на дома е популярен, за купувачите е разумно да си запазят правото на инспекция на дома. Някои видове заеми изискват проверки. Например, VA заемите изискват проверки за вредители в много държави. Домашните проверки струват до $500. Такси за оценка. Кредиторите изискват оценки, за да гарантират, че сумата, която заемате, е разумна въз основа на истинската стойност на дома. Ако оценката се окаже твърде ниска, купувачът ще трябва да се оттегли от продажбата, да убеди продавача да намали цената или да измисли разликата в брой между продажната цена и сумата на оценката. Таксата за оценка варира от $300 до $800. Кредитният отчет тегли. Таксите за проверка на кредитния отчет на кредитополучателя варират от $10 до $100 долара. Премия за частна ипотечна застраховка (PMI). Когато дават по-малко от 20% върху жилище, купувачите трябва да плащат за нещо, наречено PMI, което възлиза общо на около 0,5% до 1,5% от сумата на заема годишно. В някои случаи PMI може да достигне няколкостотин долара на месец. Застрахователна ескроу за застраховка на собственик на жилище. Ескроу за данък върху имуществото. В този случай заемодателят взема пари за покриване на данъци и осигуровки в ескроу сметка. Заемодателят плаща тези разходи от името на купувача. Таксите за запис на акт покриват разходите за документиране на продажба на жилище с местната власт. Те са около $200 или по-малко. Премиите на застрахователната полица варират от 0,5% до 2% от покупната цена. Такси за търсене на заглавия, струващи до $400. Такси за проучване на земя, вариращи от $500 до $1000. Нотариални такси.
В някои случаи купувачът трябва да плати пропорционални разходи за дома, които вече са платени от продавача. Пример за това са годишните данъци върху имотите.
Ако продавачът е платил цялата година данък върху имуществото за жилище, въпреки че се изнася преди края на годината, купувачът ще поеме пропорционален дял от разходите. Това означава, че купувачът ще плати данъчни такси на продавача въз основа на броя на оставащите месеци в годината, започвайки от деня на затваряне. Пропорциите могат да се прилагат и за сметки за комунални услуги, такси за асоциация на собственици на жилища (HOA), такси за апартаменти и други.
Адвокатските хонорари също се считат за част от разходите за затваряне. Адвокатът по недвижими имоти помага да се гарантира правилното законно прехвърляне на имот от продавача на купувача. Докато използването на адвокат не е задължително в някои случаи, законите на щатите в Кънектикът, Делауеър, Джорджия, Масачузетс, Ню Йорк, Северна Каролина, Южна Каролина и Западна Вирджиния изискват използването на лицензиран адвокат за недвижими имоти, който да обработва поне някои части от имотна сделка.
Ако сте избрали такса за заключване на курса, ще я платите при затваряне. Блокирането на лихвите позволява на кредитополучателите да заключат лихвените си проценти през времето между предварителното одобрение и затварянето. Обикновено таксата за блокиране на лихвите може да бъде до 0,50% от стойността на кредита. Винаги питайте за безплатно заключване на тарифата, когато пазарувате за ипотеки!
Можете ли да направите разходите за затваряне част от ипотеката?
Ако средните разходи за затваряне на купувачите затрудняват закупуването на жилище, в някои случаи е възможно таксите за затваряне да бъдат включени в жилищен заем, в зависимост от правилата на кредитора.
Предимството на превръщането на разходите за закриване на недвижими имоти в ипотека е, че купувачът може да закупи жилище, дори ако няма много пари за затваряне. Недостатъкът е, че купувачът ще плаща повече лихва с течение на времето, тъй като допълнителните такси ще направят ипотеката по-голяма.
Има ли начин да се намалят разходите за затваряне на дома?
Повечето разходи за затваряне на къща са неизбежни. Купувачите обаче имат известен контрол.
Най-добрият начин да намалите разходите за затваряне е да пазарувате при различни кредитори. Някои кредитори рекламират конкурентни разходи за затваряне. Нещо повече, заемодател, предлагащ по-нисък лихвен процент, ще помогне да се компенсират част от разходите за затваряне на недвижимо имущество.
Разбира се, искането на отстъпки от продавача за намаляване на разходите за затваряне е друга възможност. Когато поемате по този път, важно е да направите проучване, за да разберете колко може законно да допринесе продавачът въз основа на вида на заема. С тази информация купувачът може да се обърне към продавача с молба за отстъпки.
Само имайте предвид, че продавачът е свободен да отхвърли тази заявка!
Последни мисли за разходите за затваряне на къща
Разходите за затваряне са неизбежни. Добрата новина е, че повечето разходи за затваряне отиват към такси и услуги, които предпазват купувача от вземане на лошо решение.
Когато пазарувате жилища, добавете още 3% до 6% върху исканата цена, за да получите по-добра представа колко ще струва всеки дом, след като разходите за затваряне бъдат включени в комбинацията.
И накрая, не се съгласявайте да затворите, докато заемодателят не предостави изисквано от закона разкриване на информация за затваряне, което е приблизителна оценка на това колко пари ще са ви необходими, за да затворите. Те трябва да ви дадат този документ поне три работни дни преди планираното затваряне.
Ако кредиторът не реагира при изпращането на този документ, можете да подадете жалба до Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB).
Ако харесвате нашата страница, моля споделете с приятелите си & Facebook
