Отстъпките на продавача при недвижими имоти са разходи, които продавачът се съгласява да плати при приключване, които обикновено падат върху купувача. Те повишават достъпността за купувача. Въпреки че не всички продавачи са отворени за отстъпки, отстъпките на продавачите в крайна сметка могат да бъдат мощни инструменти за преговори както за купувача, така и за продавача.
Причини, поради които купувачите искат отстъпки от продавача
Купувачът може да поиска покриване на част от разходите си за затваряне или предплатени разходи за закупуване, ако смята, че има някаква сила за договаряне. Причините да поискате отстъпки от продавача включват:
Жилището е в лошо състояние. Проверката на дома разкрива поне един сериозен проблем, който трябва да бъде решен. Местният пазар е „пазар на купувача“. Тъй като едно жилище е на пазара от дълго време, е ясно, че продавачът има проблеми с разтоварването му.
Тъй като в повечето случаи разходите за затваряне представляват 3% до 6% от цената на жилището, купувачът може просто да поиска отстъпки от продавача, за да направи възможно притежаването на жилище чрез намаляване на разходите.
Плюсовете и минусите на искането на отстъпки от продавача
Отстъпките на продавача позволяват на купувача да плати по-малко при затваряне. Това може да остави повече пари за разходи за преместване и ремонти. За продавача голямото предимство е, че отстъпките на продавача могат да се използват, за да извадят дома си от пазара по-рано. Загубата не винаги е толкова голяма, като се има предвид, че всеки допълнителен месец, прекаран на пазара, е по същество „загубени пари“ за продавача. Това е особено вярно, когато продавачът вече се е преместил в нов дом.
Недостатъкът на искането на отстъпки от продавача като купувач е, че продавачът може да бъде изключен, защото се опитвате да сключите сделка с прикачени условия. Някои продавачи просто не са отворени за преговори за цените. В случаите, когато даден дом има няколко оферти, офертите с искания за отстъпки на продавача вероятно ще бъдат отхвърлени.
И накрая, купувачите, които използват отстъпки, за да компенсират по-висока оферта, могат да получат по-голям заем, който струва повече за изплащане с течение на времето.
Недостатъкът за продавачите е, че те в крайна сметка губят пари.
Има ли алтернатива на искането на отстъпки от продавача?
Простото по-ниско предложение може да бъде алтернатива на искането на отстъпки от продавача. Въпреки че ефектът ще бъде подобен, продавачът няма да ви гледа като на „сложен“ купувач.
Общи отстъпки на продавача
Някои купувачи може да поискат от продавача да плати процент от разходите за затваряне. Други искат да бъдат покрити конкретни разходи. Ето един поглед към общите разходи, покрити от отстъпките на продавача:
Такси за оценка на дома. Такси за проверка Такси за отпускане на заем Точки за ипотечни отстъпки Данъци върху собствеността до края на приключващата година Такси за HOA до края на приключващата година Такси за запис Търсене на заглавия Застраховка на заглавия Адвокатски хонорари Ремонти или замени
Има две критични точки в процеса на закупуване, за да решите дали трябва да поискате отстъпки от продавача. Първият е, когато получите оценка на заема от вашия кредитор. Този документ ще описва подробно всички ваши очаквани разходи при затваряне въз основа на спецификата на вашия заем. Прегледайте разходите с вашия агент по недвижими имоти, за да видите дали има добра възможност да поискате отстъпки.
Втората критична точка възниква след проверката. Ако инспекторът разкрие необходими надстройки или ремонти, те могат да бъдат донесени до продавача.
Има ограничения за отстъпките на продавача
Продавачите са ограничени в това колко могат да дадат на купувачите. Сумата, която продавачът може да плати, се определя от вида на заема, използван за закупуване на жилище. При конвенционален заем отстъпките на продавача са ограничени въз основа на размера на първоначалната вноска на купувача. Това са ограниченията:
Авансова вноска под 10%: 3% от сумата на кредита. Първоначална вноска между 10% и 25%: 6% от сумата на кредита. Първоначална вноска над 25%: 9% от сумата на кредита.
Ако се използва конвенционален заем за втори имот, лимитът пада до 2%.
Подкрепените от правителството жилищни заеми също имат тавани за отстъпки на продавача. Отстъпките на продавача за заеми от Федералната жилищна администрация (FHA) достигат максимум 6%, независимо от сумата на първоначалната вноска. Освен това, отстъпките на продавача не могат да се прилагат за първоначални плащания със заеми от FHA.
Отстъпките на продавача също са ограничени до 6% от сумата на заема за заеми от Министерството на земеделието на Съединените щати (USDA). За заеми по делата на ветераните (VA) това е 4%.
Въведени са ограничения за отстъпките на продавачите, за да се помогне за контролиране на местните цени на жилищата. Много купувачи използват стратегия за отправяне на по-висока оферта, за да надхвърлят други купувачи. Те обаче планират да използват отстъпки на продавача, за да намалят „истинската“ цена на дома.
Въпреки че тази стратегия може да помогне на купувачите да получат това, което искат, тя също може да доведе до повишаване на цените на местните жилища. Имайте предвид, че цените на жилищата често се базират на сравнителни продажби на жилища. Ограничаването на сумата, която продавачите могат да платят, помага да се предотврати опасен цикъл от бързо покачващи се продажни цени в даден квартал.
Отстъпки и данъци на продавача
Отстъпките обикновено се считат за данъчно признати разходи за продажба за продавача. Дори купувачът може да може да приложи данъчни удръжки към точките за отстъпка за ипотека, платени от продавача. Въпреки това е разумно да говорите с данъчен специалист, за да разберете данъчните последици от отстъпките на продавача за вашата конкретна ситуация.
Решаване дали трябва да поискате отстъпки от продавача
Продавачът не трябва да се съгласява на отстъпки от продавача. Разбирането дали сте на „пазара на купувача“ или „пазара на продавача“ е важно, когато подхождате към темата. Като цяло вашият агент по недвижими имоти е най-добрият ресурс за определяне дали сте в добра позиция да поискате отстъпки. Агент може също така да ви помогне да подредите заявките си по важност, за да увеличите шансовете си за покриване на разходи с висок приоритет.
Агентите за недвижими имоти често могат да извадят сравними местни имоти, които се продават с отстъпки. Тези примери могат да осигурят важна мотивация за продавача по време на преговори.
Ако харесвате нашата страница, моля споделете с приятелите си & Facebook
