Prilikom kupovine kuće, planiranje troškova zatvaranja je bitno. Prosječni troškovi zatvaranja za kupce iznose između 3% i 6% iznosa kredita.
Ovi troškovi uključuju gotovinu koju kupac treba da donese na završni sto na vrhu uplate. U ovom članku ćemo pokriti tipične troškove zatvaranja.
Zašto kupci moraju platiti troškove zatvaranja?
Troškovi zatvaranja su naknade vezane za kupovinu kuće. Tokom procesa kreiranja vašeg stambenog kredita, nekoliko profesionalaca i kompanija pruža usluge koje omogućavaju vašem zajmodavcu da odobri hipoteku. Ove naknade mogu uključivati procjene, hipotekarne osiguravače, pretragu naslova i još mnogo toga.
Specifični troškovi zatvaranja variraju ovisno o lokaciji, vrsti nekretnine i vrsti kredita.
Koliko su troškovi zatvaranja?
Uz prosječnu cijenu zatvaranja koja pada između 3% i 6% vrijednosti hipoteke, kupac bi se trebao pripremiti da donese nekoliko hiljada dolara na završni sto. Neko ko kupuje kuću od 300.000 dolara može očekivati da će platiti između 9.000 i 18.000 dolara za zatvaranje.
Troškovi zatvaranja su odvojeni od učešća.
Jesu li troškovi zatvaranja samo za kupca?
I kupci i prodavci trebaju predvidjeti troškove zatvaranja. Međutim, odgovornost za pokrivanje troškova zatvaranja više pada na kupca.
Jedan od načina da se smanje troškovi zatvaranja kupca je da zamolite prodavca da pokrije delimične troškove zatvaranja tokom pregovora. Na „vrućim“ tržištima, kupci često imaju malo prostora za pomicanje da natjeraju prodavce da pokriju troškove zatvaranja. Međutim, to je još uvijek moguće za nekretninu koja zahtijeva puno posla.
Kada je prodavac motiviran da proda kuću, može pristati da pokrije neke troškove zatvaranja kao dio ustupaka prodavača.
Zbog vladinih propisa, prodavci ne mogu platiti sve troškove zatvaranja u ime kupca – pravilo je na snazi kako bi se izbjegla inflacija na tržištu nekretnina.
Iznos koji prodavac može zakonski doprinijeti kupčevom dijelu troškova zatvaranja određen je odnosom kredita i vrijednosti prodaje. Može se kretati od 3% do 9% ukupne vrijednosti prodaje. Ako kupac koristi kredit FHA ili USDA za kupovinu kuće, propisi ograničavaju doprinose prodavca na 6%. Za VA kredit, to pada na 4%.
Stvari postaju složenije s konvencionalnom hipotekom. Dok kupci sa učešćem od 10% ili manje mogu prihvatiti samo do 3% kupovne vrijednosti od prodavača, kupci koji odlažu između 10% i 25% mogu prihvatiti do 6%. Postoji ograničenje od 2% za investicione nekretnine bez obzira na učešće.
Agent za nekretnine može pomoći kupcu da odredi da li je pametno tražiti ustupke prodavača ili pregovarati o nižoj prodajnoj cijeni.
Kako se izračunavaju troškovi zatvaranja?
Ne postoji jedinstvena formula za određivanje troškova zatvaranja. Pravila zajmodavca, vladini zahtjevi, vrsta kredita, lokacija nekretnine, pregovori kupca i prodavca i drugi faktori određuju konačan iznos.
Međutim, kupac bi trebao imati solidnu predstavu o tome koliko će morati donijeti na zatvaranje nakon što od svog zajmodavca primi nešto što se zove zatvaranje. Završno objavljivanje je dokument koji zajmodavci dostavljaju kupcima najmanje tri radna dana prije zakazanog završnog sastanka. Dokument navodi sve troškove zatvaranja koje kupac mora pokriti.
Šta je uključeno u troškove zatvaranja
Prema National Association of Realtors®, ovo su tipične stavke uključene u troškove zatvaranja:
Iznos avansa koji je vaš kreditor prihvatio. To može biti čak 3,5% za zajmoprimce sa FHA kreditima. Samo imajte na umu da je kreditni rezultat od 580 potreban da biste se kvalifikovali za učešće od 3,5%. Svi ostali FHA zajmoprimci moraju da odlože 10%. Naknade za odobravanje kredita pokrivaju troškove zajmodavca za obradu i preuzimanje kredita. Većina zajmodavaca naplaćuje oko 1% vrijednosti kredita. Svi bodovi ili naknade za popust na kredit koje kupac plaća da bi dobio bolje uslove kredita i nižu kamatnu stopu. Naknade za kućnu inspekciju. Iako je odricanje od kućne inspekcije popularno, pametno je da kupci zadrže pravo na kućni pregled. Neke vrste kredita zahtijevaju inspekciju. Na primjer, VA krediti zahtijevaju inspekciju štetočina u mnogim državama. Kućni pregledi koštaju do 500 dolara. Naknade za procenu. Zajmodavci zahtijevaju procjene kako bi osigurali da je iznos koji posuđujete razuman na osnovu stvarne vrijednosti kuće. Ako se procjena vrati preniska, kupac će morati odustati od prodaje, uvjeriti prodavača da snizi cijenu ili izmisliti gotovinsku razliku između prodajne cijene i iznosa procjene. Naknada za procjenu se kreće od 300 do 800 dolara. Kreditni izvještaj povlači. Naknade za provjeru kreditnog izvještaja zajmoprimca kreću se od 10 do 100 dolara. Premija privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI). Kada ulože manje od 20% na kuću, kupci moraju platiti nešto što se zove PMI koji iznosi oko 0,5% do 1,5% iznosa kredita godišnje. U nekim slučajevima, PMI može iznositi nekoliko stotina dolara mjesečno. Deponiranje osiguranja za osiguranje vlasnika kuće. Escrow poreza na imovinu. U ovom slučaju, zajmodavac preuzima novac za pokrivanje poreza i osiguranja na escrow računu. Zajmodavac plaća ove troškove u ime kupca. Naknade za evidentiranje akta pokrivaju troškove dokumentovanja prodaje kuće kod lokalne uprave. To je oko 200 dolara ili manje. Premije polise osiguranja prava vlasništva kreću se od 0,5% do 2% kupoprodajne cijene. Naknade za pretragu naslova koštaju do 400 dolara. Naknade za premjer zemljišta u rasponu od $500 do $1,000. Notarske takse.
U nekim slučajevima, kupac mora platiti proporcionalne troškove kuće koje je već platio prodavac. Primjer bi bili godišnji porezi na imovinu.
Ako je prodavac platio cijelu godinu poreza na imovinu za kuću, iako se iseljava prije kraja godine, kupac će preuzeti proporcionalni dio troškova. To znači da će kupac platiti poreznu naknadu prodavcu na osnovu broja preostalih mjeseci u godini počevši od dana zatvaranja. Proporcije se također mogu primijeniti na račune za komunalije, naknade za udruženje vlasnika kuća (HOA), naknade za stanovanje i još mnogo toga.
Advokatske naknade se također smatraju dijelom troškova zatvaranja. Advokat za nekretnine pomaže da se osigura pravilan pravni prijenos nekretnine sa prodavca na kupca. Iako je korištenje advokata opciono u nekim slučajevima, državni zakoni u Konektikatu, Delawareu, Georgiji, Massachusettsu, New Yorku, Sjevernoj Karolini, Južnoj Karolini i Zapadnoj Virdžiniji zahtijevaju korištenje licenciranog advokata za nekretnine za rukovanje barem nekim dijelovima imovinska transakcija.
Ako ste se odlučili za naknadu za zaključavanje stope, platit ćete je pri zatvaranju. Zaključavanje kamatnih stopa omogućava zajmoprimcima da zaključaju svoje kamatne stope tokom vremena između prethodnog odobrenja i zatvaranja. Općenito, naknada za zaključavanje kamatne stope može biti do 0,50% vrijednosti kredita. Uvijek pitajte o besplatnom zaključavanju stope kada kupujete hipoteke!
Možete li da troškove zatvaranja učinite dijelom hipoteke?
Ako prosječni troškovi zatvaranja za kupce otežavaju priuštiti si dom, moguće je u nekim slučajevima ugraditi naknade za zatvaranje u stambeni kredit, ovisno o pravilima zajmodavca.
Prednost uvođenja troškova zatvaranja nekretnina u hipoteku je da kupac može kupiti kuću čak i ako nema puno novca za zatvaranje. Nedostatak je što će kupac vremenom plaćati više kamata jer će dodatne naknade povećati hipoteku.
Postoji li način da se smanje troškovi zatvaranja kuće?
Većina troškova zatvaranja kuće je neizbježna. Međutim, kupci imaju određenu kontrolu.
Najbolji način za smanjenje troškova zatvaranja je kupovina kod različitih zajmodavaca. Neki zajmodavci oglašavaju konkurentne troškove zatvaranja. Štaviše, zajmodavac koji nudi nižu kamatnu stopu pomoći će da se nadoknade neke od nepomičnih troškova zatvaranja.
Naravno, traženje ustupaka prodavača za smanjenje troškova zatvaranja je još jedna opcija. Kada idete ovim putem, važno je istražiti kako biste razumjeli koliko prodavač može zakonski doprinijeti na osnovu vrste kredita. Sa tim informacijama kupac se može obratiti prodavcu sa zahtjevom za ustupcima.
Samo imajte na umu da prodavac može slobodno odbiti ovaj zahtjev!
Završna razmišljanja o troškovima zatvaranja kuće
Troškovi zatvaranja su neizbježni. Dobra vijest je da većina troškova zatvaranja ide na naknade i usluge koje štite kupca od donošenja loše odluke.
Kada kupujete kuće, dodajte još 3% do 6% na traženu cijenu da biste dobili bolju predstavu o tome koliko će svaki dom koštati kada se troškovi zatvaranja uračunaju u miks.
Konačno, nemojte pristati na zatvaranje sve dok zajmodavac ne dostavi zakonski traženu izjavu o zatvaranju koja predstavlja procjenu koliko gotovine ćete morati zatvoriti. Moraju vam dati ovaj dokument najmanje tri radna dana prije planiranog zatvaranja.
Ako zajmodavac ne odgovara na podnošenje ovog dokumenta, možete podnijeti žalbu Uredu za finansijsku zaštitu potrošača (CFPB).
Ako vam se sviđa naša stranica, podijelite je sa svojim prijateljima & Facebook