Prodavačke koncesije u nekretninama su troškovi koje prodavac pristaje platiti pri zatvaranju, a koji bi inače padali na teret kupca. Oni povećavaju pristupačnost za kupca. Iako nisu svi prodavci otvoreni za ustupke, ustupci prodavača u konačnici mogu biti moćno pregovaračko oruđe i za kupca i za prodavca.
Razlozi zašto kupci traže ustupke prodavača
Kupac može tražiti dio svojih troškova zatvaranja ili unaprijed plaćenih troškova kupovine pokrivenih ako smatra da ima neku moć pregovaranja. Razlozi za traženje ustupaka prodavača uključuju:
Kuća je u lošem stanju. Kućna inspekcija otkriva barem jedno ozbiljno pitanje koje treba riješiti. Lokalno tržište je „tržište kupaca“. Budući da je kuća već duže vrijeme na tržištu, jasno je da prodavač ima problema s istovarom.
Sa troškovima zatvaranja koji u većini slučajeva iznose 3% do 6% cijene kuće, kupac može jednostavno tražiti ustupke prodavača kako bi omogućio vlasništvo kuće smanjenjem troškova.
Prednosti i nedostaci traženja ustupaka od prodavača
Ustupci prodavača omogućavaju kupcu da plati manje pri zatvaranju. To može ostaviti više novca za troškove selidbe i popravke. Za prodavca, velika prednost je to što se ustupci prodavača mogu iskoristiti da se dom ranije skine sa tržišta. Gubitak nije uvijek tako velik kada se uzme u obzir da je svaki dodatni mjesec potrošen na tržištu u suštini „izgubljeni novac“ za prodavca. Ovo posebno važi kada se prodavac već uselio u novi dom.
Loša strana traženja ustupaka od prodavača kao kupca je to što prodavač može biti isključen jer pokušavate sklopiti dogovor uz privezane obaveze. Neki prodavci jednostavno nisu otvoreni za pregovore o cijeni. U slučajevima kada kuća ima više ponuda, ponude sa zahtjevima za ustupke prodavača će vjerovatno biti odbijene.
Konačno, kupci koji koriste ustupke za kompenzaciju veće ponude mogli bi završiti s većim kreditom koji košta više za otplatu tokom vremena.
Loša strana za prodavce je što na kraju gube gotovinu.
Postoji li alternativa traženju koncesija od prodavača?
Jednostavno davanje niže ponude može biti alternativa traženju ustupaka prodavača. Iako će efekat biti sličan, prodavac vas neće posmatrati kao “komplikovanog” kupca.
Zajedničke koncesije prodavača
Neki kupci mogu tražiti od prodavca da plati procenat troškova zatvaranja. Drugi traže da se pokriju specifični troškovi. Evo pogleda na uobičajene troškove pokrivene koncesijama prodavača:
Naknade za procjenu kuće. Naknade za inspekciju Naknade za odobrenje kredita Poeni za popust na hipoteku Porezi na imovinu do kraja završne godine Naknade za HOA do kraja završne godine Naknade za evidentiranje Pretraga naslova Osiguranje naslova Naknade advokata Popravke ili zamjene
Postoje dvije kritične tačke u procesu kupovine za odlučivanje da li trebate tražiti ustupke prodavača. Prvi je kada dobijete procjenu kredita od svog zajmodavca. Ovaj dokument će detaljno opisati sve vaše predviđene troškove zatvaranja na osnovu specifičnosti vašeg kredita. Pregledajte troškove sa svojim agentom za nekretnine da vidite postoji li dobra prilika da zatražite ustupke.
Druga kritična tačka se javlja nakon inspekcije. Ako inspektor otkrije potrebne nadogradnje ili popravke, one se mogu odnijeti prodavcu.
Postoje ograničenja za ustupke prodavača
Prodavci su ograničeni u tome koliko mogu dati kupcima. Iznos koji prodavac može platiti određen je vrstom kredita koji se koristi za kupovinu kuće. Kod konvencionalnog zajma, ustupci prodavača su ograničeni na osnovu veličine kupčevog učešća. Ovo su ograničenja:
Akontacija manji od 10%: 3% od iznosa kredita. Akontacija između 10% i 25%: 6% od iznosa kredita. Akontacija veća od 25%: 9% od iznosa kredita.
Ako se konvencionalni kredit koristi za drugu nekretninu, limit pada na 2%.
Državni stambeni krediti također imaju ograničenja za ustupke prodavača. Koncesije prodavača za kredite Federalne stambene uprave (FHA) iznose maksimalno 6% bez obzira na iznos uplate. Osim toga, ustupci prodavača se ne mogu primijeniti na uplate uz FHA kredite.
Koncesije prodavača također su ograničene na 6% iznosa zajma za zajmove Ministarstva poljoprivrede Sjedinjenih Država (USDA). Za kredite za veterane (VA), to je 4%.
Ograničenja ustupaka prodavača su postavljena kako bi se pomoglo u kontroli lokalnih cijena stanova. Mnogi kupci koriste strategiju davanja veće ponude kako bi nadmašili druge kupce. Međutim, planiraju koristiti ustupke prodavača kako bi smanjili "pravu" cijenu kuće.
Iako ova strategija može pomoći kupcima da dobiju ono što žele, također može uzrokovati naduvavanje lokalnih cijena kuća. Imajte na umu da se cijene kuća često temelje na uporednoj prodaji kuća. Ograničavanje koliko prodavci mogu platiti pomaže u sprečavanju opasnog ciklusa brzog rasta prodajnih cijena u susjedstvu.
Koncesije i porezi prodavača
Koncesije se općenito smatraju troškovima prodaje koji se odbijaju od poreza za prodavca. Čak i kupac može biti u mogućnosti primijeniti porezne olakšice na hipotekarne popuste koje plaća prodavac. Međutim, mudro je razgovarati sa poreznim stručnjakom kako biste razumjeli porezne implikacije ustupaka prodavača za vašu specifičnu situaciju.
Odlučivanje da li biste trebali tražiti ustupke prodavača
Prodavac ne mora pristati na ustupke prodavača. Razumijevanje da li se nalazite na “tržištu kupca” ili “tržištu prodavača” važno je kada pristupate ovoj temi. Generalno, vaš agent za nekretnine je najbolji resurs za određivanje da li ste u dobroj poziciji da tražite ustupke. Agent vam također može pomoći da odredite svoje zahtjeve po važnosti kako biste povećali svoje šanse za pokrivanje troškova visokog prioriteta.
Agenti za nekretnine često mogu pronaći slične lokalne nekretnine koje se prodaju uz koncesije. Ovi primjeri mogu pružiti važnu motivaciju za prodavca tokom pregovora.
Ako vam se sviđa naša stranica, podijelite je sa svojim prijateljima & Facebook
