U prosjeku, potrebno je oko 30 do 60 dana da se kuća zatvori od trenutka kada predate ponudu do dana kada dobijete ključeve od svog novog doma. Zašto zatvaranje traje toliko dugo? Različiti faktori zatvaranja će odrediti čekanje na ključeve. Ovaj članak pokriva prosječno vrijeme zatvaranja kuće.
Koliko dugo traje zatvaranje kuće?
Hajde da razgovaramo o očekivanjima za brzu hipoteku. Vrsta kredita je prvi faktor koji određuje koliko brzo možete zatvoriti kuću.
Sveukupno, potrebno je između 30 i 60 dana da se zatvori hipotekom.
Konvencionalna hipoteka je najbrži tip hipoteke. Ovo je zajam koji nije podržan od strane države. Takođe zahteva kreditni rezultat od najmanje 620 za većinu zajmoprimaca. Zatvaranje sa konvencionalnom hipotekom traje u prosjeku 48 dana.
Kada traže zajam Federalne stambene uprave (FHA) koji podržava vlada, zajmoprimci će morati biti malo strpljiviji jer je prosječno vrijeme za zatvaranje 54 dana. Međutim, minimalni kreditni rezultat od 500 i potencijalno učešće od čak 3,5% mogu učiniti da se čekanje više nego isplati nekim zajmoprimcima.
Zajmoprimci koji se kvalificiraju za stambeni zajam američkog Ministarstva za boračka pitanja (VA) morat će proći kroz složeni proces potpisivanja koji produžava vrijeme na prosječno 57 dana. Naravno, niske stope i odricanje od uplate su nagrade za strpljenje.
Tipično zatvaranje na vremenskoj liniji kuće
Iako dva procesa zatvaranja nisu 100% identična, ovaj nacrt vam pokazuje šta možete očekivati:
Ponuda: Podnošenjem ponude za dom zvanično počinje proces zatvaranja. Iako može doći do nekih uzastopnih pregovora, prihvatanje ponude vam daje zeleno svjetlo da krenete naprijed s finansiranjem i inspekcijama. Određivanje datuma zatvaranja: Kupac i prodavac se dogovaraju o datumu zatvaranja tokom pregovora. Datum se dodaje u ugovor o kupoprodaji. Zahtjev za hipoteku: Popunite zahtjev za hipoteku temeljito i u potpunosti kako biste dobili odobrenje za financiranje. Ovo bi uglavnom trebao biti korak za “osvježavanje” ako ste već prošli kroz proces prethodnog odobrenja. Otkrivanje: U toku prve sedmice nakon što je ponuda prihvaćena, vaš zajmodavac će vam dati uslove vašeg kredita. Ovo vas obavještava o kamatnoj stopi, naknadama, troškovima zatvaranja i procijenjenim mjesečnim otplatama hipoteke. Dokumentacija: Očekujte da će vaš zajmodavac kontaktirati tokom prve sedmice kako bi zatražio bilo kakvu dodatnu finansijsku dokumentaciju potrebnu za pomicanje zahtjeva za kredit. Procjena: Vaš zajmodavac će naručiti procjenu unutar prve ili druge sedmice nakon što je ponuda prihvaćena. Procjena određuje vrijednost kuće kako bi se potvrdilo da ne pristajete na prenapuhanu prodajnu cijenu koja bi kuću učinila nefinansirajućim. Inspekcija: Ako se niste odrekli svog prava na kućnu inspekciju, rezervirajte je u roku od prve sedmice nakon što vaša ponuda bude prihvaćena. Većina ugovora dozvoljava samo period inspekcije u trajanju od sedam do 10 dana. Osiguranje: U ranim fazama odobravanja kredita, osiguranje se koristi za procjenu i provjeru vaših finansijskih informacija. Očekujte da će hipotekarna kompanija detaljno pogledati vaš prihod, imovinu, kreditnu istoriju i dugove. Od vas će se možda tražiti dodatna dokumentacija ili verifikacija u ovom trenutku. Šanse i kraj: Kupac će morati otvoriti escrow račun kako bi predao uplatu, platio naknade za vlasništvo, dobio osiguranje vlasnika kuće i zakazao konačnu proceduru nakon prihvatanja ponude. Odobreno za zatvaranje: Vaša hipotekarna kompanija je po zakonu obavezna da dostavi dokument sa odobrenjem za zatvaranje koji nudi konačno otkrivanje uslova. Zajmoprimci imaju rok čekanja od tri dana za potpisivanje i vraćanje dokumenta. Vaš advokat za nekretnine bi trebao pregledati dokument u vaše ime. Zatvaranje: Nakon što su vaši dokumenti za zatvaranje potpisani, završit će se proces konačnog pregleda prije nego što vaša hipoteka bude službeno evidentirana.
U uobičajenim okolnostima, vaša hipotekarna stopa je određena ovisno o stopi koja se dogodila na vaš datum zatvaranja. To je zato što stope na hipoteke mogu varirati svakodnevno. Ako odaberete, vaš zajmodavac će vam osigurati zaključavanje stope koje garantuje da se vaša kamatna stopa neće mijenjati između ponude i zatvaranja ako zatvorite u određenom vremenskom okviru bez ikakvih promjena u aplikaciji. Dostupne na 30, 45 ili 60 dana, zaključavanje stopa često dolazi uz naknade. Također možete izgubiti svoju stopu zaključavanja ako ne zatvorite na vrijeme.
Razlozi zašto bi zatvaranje kuće moglo potrajati duže
Iako većina kupaca zatvara na vrijeme, nema kraja listi razloga zbog kojih bi proces zatvaranja mogao biti odgođen. Promjene u kreditnoj sposobnosti kupca obično su odgovorne za kašnjenja. Ovo se može dogoditi jer ste:
Zamijenjeni poslovi nakon što ste prihvatili ponudu za vaš dom Kupili novi automobil koristeći auto kredit Korišteni kreditne kartice za pokrivanje velikih hitnih troškova Podnijeli zahtjev za novu kreditnu liniju iz bilo kojeg razloga
U nekim slučajevima, prethodno odobrenje koje je bilo nešto veće od stvarnog odobrenja hipoteke može baciti ključ u planove zatvaranja. Suština je da će svaki nedostatak u vašem finansiranju vjerovatno odgoditi zatvaranje. Zatim pogledajte neke druge uobičajene uzroke kašnjenja zatvaranja.
Problemi sa imovinom
Problemi otkriveni tokom kućne inspekcije također bi mogli odgoditi zatvaranje. Ako kuća ima više problema od očekivanog, možda ćete morati ponovo pregovarati o cijeni ili riješiti popravke s prodavcem. Štaviše, možda ćete otkriti da dom nije osiguran u svom trenutnom stanju. Vaš zajmodavac neće finansirati kupovinu kuće ako dom ne može biti osiguran.
Pametno je uspostaviti inspekciju koja će vam omogućiti da odete sa svojim zarađenim novcem ako inspekcija otkrije temeljna oštećenja, strukturna oštećenja, plijesan, radon ili infestaciju termita.
Appraisal Gap
Procjena doma također može postati nešto poput crne rupe u procesu zatvaranja. Ako je procjena kuće niža od ponuđene cijene, vaš hipotekarni zajmodavac neće dozvoliti da se prodaja prođe. Ovo ostavlja kupca u poziciji da ode, pokrije prazninu u proceni gotovinom ili ponovo pregovara o ceni sa prodavcem. Iz tog razloga je ključno imati klauzulu o procjeni u kupoprodajnom ugovoru!
Title Issues
Ako pretraga naslova pokaže da postoji založno pravo ili potraživanje na imovini, to treba riješiti prije nego što se krene dalje. Vaša hipotekarna kompanija neće finansirati kupovinu zbog rizika da će treća strana ubuduće potraživati kuću.
Nedostatak profesionalaca u ovoj oblasti
Zatvaranje bi također moglo biti odgođeno ako su lokalni procjenitelji i inspektori jednostavno previše zauzeti da pruže brzu uslugu.
Hladna stopala
Da, dešava se. Nepredviđeni slučajevi su tu samo da vas zaštite u slučaju da nešto izađe na vidjelo što je vrijedno zaustavljanja procesa zatvaranja. Niko ne može fizički "natjerati" kupca ili prodavca da ide naprijed. Jedna od strana može odlučiti da je odustajanje od plana vrijedno suočavanja sa kaznama i pravnim postupcima.
Za kupca, hladnokrvnost oko pitanja koje nije pokriveno klauzulom o nepredviđenim situacijama znači gubitak depozita za glavni novac. Ako prodavac odustane iz razloga koji nije pokriven klauzulom o nepredviđenim okolnostima, kupac ima zakonsko pravo tražiti naknadu štete.
Najbrži način da zatvorite kuću
Možete li zatvoriti kuću za 2 sedmice? Općenito, ovo je moguće samo za kupca u gotovini. U stvari, plaćanje u gotovini za dom je „hak“ za najbrže zatvaranje kuće. Ako koristite financiranje, i dalje ćete imati mnogo načina da skratite prosječno vrijeme zatvaranja kuće.
Podrazumevani način da se ubrza zatvaranje je da obezbedite sve što vaš kreditor zahteva što je pre moguće. Odgovarajte na e-poštu i telefonske pozive vašeg zajmodavca, advokata i agenta za nekretnine što je prije moguće od trenutka kada je ponuda prihvaćena. Ostali savjeti za dobijanje brze hipoteke uključuju:
Odabir iskusnog, visoko ocijenjenog agenta za nekretnine. Podnošenje zahtjeva za hipotekarni kredit preko istog zajmodavca kojeg ste koristili za prethodno odobrenje Biti 100% iskren u vezi sa svim finansijskim informacijama Izbjegavati bilo kakve promjene u vašim finansijama između prihvatanja ponude i zatvaranja Ograničavanje ustupaka prodavača
Iako neki ljudi preporučuju odustajanje od inspekcije radi bržeg zatvaranja, to stvara veliki rizik. Ono što možete dobiti na vrijeme može se izgubiti u stvarnim dolarima kada otkrijete skupe i dugotrajne probleme na putu.
Šta ako se zatvaranje ne dogodi na vrijeme?
Obje strane se mogu dogovoriti da izmijene originalni kupoprodajni ugovor sa produženim rokom.
Ako razlog kašnjenja pri zatvaranju padne na stranu kupca, prodavac može biti u mogućnosti da otkaže transakciju. Vjerovatnije je da će se to dogoditi ako prodavac ima rezervne ponude. Prodavac bi takođe mogao pokušati da naplati kupcu dnevnicu za svaki dan nakon zatvaranja kako bi pokrio poreze na imovinu, plaćanja hipoteke, plaćanja osiguranja i neugodnosti kašnjenja. Prodavac je čak mogao zaplijeniti i glavnicu.
Ako je prodavac kriv, kupac može biti u mogućnosti da otkaže transakciju zadržavajući svoj glavni depozit. Takođe mogu tužiti prodavca za naknadu štete.
Ako vam se sviđa naša stranica, podijelite je sa svojim prijateljima & Facebook
