Kako se pripremate za kupovinu svog prvog doma? Iako put za svakog prvog kupca kuće izgleda drugačije, postoji osnovni okvir za ulazak u pravu nekretninu u pravo vrijeme. Pogledajte deset osnovnih koraka za kupovinu kuće.
Istina o kupovini kuće je da će zajmodavci preispitati sve finansijske odluke koje ste do sada donosili. Ali to ne znači da biste se trebali zadovoljiti onim što su vam banke ili prodavci spremni dati. Većina kupaca ima više mogućnosti i moći nego što misle.
Vrijeme Financije Kreditna pitanja Stjecanje prije odobrenja Angažirajte agenta za nekretnine Prijavite se za hipoteku Sigurno osiguranje vlasnika kuće Inspekcija kuće Pregovarajte o procjeni kuće
1. Potvrdite da je sada pravo vrijeme da postanete vlasnik kuće
Kupovina kuće je emotivna, praktična i finansijska odluka upakovana u jednu.
Kupovina kuće jer osjećate pritisak ili ste motivirani visokim cijenama najma nije dovoljno dobar razlog za kupovinu. Iako vam kupovina može pomoći da izbjegnete sve veće troškove najma, ona funkcionira samo ako planirate ostati u tom području 5-10 godina. Premještanje ubrzo nakon kupovine kuće može uzrokovati gubitak novca zbog troškova zatvaranja, naknada za nekretnine i nedostatka kapitala.
Zapamtite da je posao zajmodavca da utvrdi vašu sposobnost da vratite hipoteku. Nisu zainteresovani da vam pomognu da održite određeni stil života. Zato je važno da budete sigurni da možete preuzeti sve dodatne troškove i obaveze posjedovanja kuće u odnosu na iznajmljivanje.
Uključite troškove poput novog krova, prilaza i uređaja u vaš budžet. Jeste li spremni pokriti značajne troškove vezane za kuću? Iako možete godinama kliziti bez ikakvih većih popravki, zapamtite da će svi pozivi za održavanje koje upućujete stanodavcu kao iznajmljivaču uskoro sletjeti pred vaše noge. Također ćete biti odgovorni za košenje travnjaka, grabljanje lišća, uklanjanje snijega, čišćenje bazena i sve druge poslove relevantne za vašu lokalnu klimu i imovinu.
Kupovina kuće zato što smatrate da je to ono što „treba da uradite“ u određenoj dobi ili životnoj fazi nije najbolji pristup. Umjesto toga, budite iskreni u vezi s tim da li su dodatne finansijske i lične odgovornosti kompatibilne s vašim životnim stilom.
2. Gledajte na svoje financije kroz objektiv zajmodavca
Možete pretpostaviti da ste spremni da uzmete hipoteku jer nemate problema s plaćanjem stanarine. Zajmodavci ne gledaju na stvari na isti način. Da biste bili sigurni u svoju sposobnost da vratite hipoteku, zajmodavci traže sljedeće:
Odnos duga i prihoda ispod 36%. Kreditni rezultat od 620 ili više. Stalno zaposlenje najmanje dvije godine. Uplata.
Ima prostora za pomicanje kada je u pitanju ispunjavanje zahtjeva zajmodavca. Na primjer, neke vrste stambenih kredita vam omogućavaju da dobijete hipoteku bez učešća ili akontaciju od čak 3%.
Dok DTI (debt-to-income) i kreditni rezultati ponekad imaju slobodnog prostora, zajmoprimci sa manje nego savršenom kreditnom istorijom plaćaju veće kamate. Ciljanje na kreditni rezultat od 720 može vam pomoći da zatvorite sa najboljim uslovima zajma.
Zajmodavci žele da vide stabilnost, zdrave finansijske odluke i dokaz da ćete verovatno svakog meseca platiti svoju hipoteku na vreme. Pozitivna kreditna istorija jedan je od najboljih pokazatelja vaše vjerovatnoće da ćete vratiti hipoteku.
Osim što traže pozitivne pokazatelje koji se odnose na vaš prihod i dug, zajmodavci traže i crvene zastavice. Stečaj i kreditni sporovi su dva velika. Međutim, mnoge stvari koje izgledaju bezazleno još uvijek mogu ugroziti vaše šanse. Na primjer, zajmodavci će provjeriti jeste li nedavno podnijeli zahtjev za druge oblike kredita. Ako izgleda kao da ste u zaduživanju, oni bi to mogli vidjeti kao znak nevolje.
Zajmodavci su također zainteresirani za vaše korištenje kredita, koje se razlikuje od vašeg kreditnog rezultata. Vaš omjer iskorištenosti kredita odnosi se na iznos raspoloživog kredita koji koristite u trenutku podnošenja zahtjeva. Ako imate preveliku zaduženost, to vas čini rizičnim. Razumna stopa iskorišćenja je ispod 30% – što znači da nikada ne nosite saldo od više od 6.000 USD na kreditnoj kartici sa ograničenjem od 20.000 USD.
3. Popravite sve kreditne ili finansijske probleme
Ako vaša finansijska historija nije netaknuta, vrijeme je za “finansijsku kondiciju” obuku. Započnite tako što ćete pregledati sve "zunjeve" na vašem kreditnom izvještaju koje izgledaju sumnjivo. Ako su zakasneli ili neplaćeni računi prijavljeni greškom, pošaljite kompaniji za kreditno izvještavanje pismo o sporu u kojem ih upozoravate. U slučaju da ne dobijete jasan odgovor, podnesite zvaničnu žalbu Birou za finansijsku zaštitu potrošača.
Ako je vaš DTI iznad praga od 36%, morate ga smanjiti. Strategije koje pomažu u smanjenju vašeg omjera duga i prihoda uključuju otkazivanje pretplate, preispitivanje vašeg budžeta ili planiranje prijevremenog otplate značajnih troškova. Dok će neki zajmodavci dozvoliti DTI do 45%, preferira se niski DTI.
Konačno, uvjerite se da je vaš predujam spreman za korištenje. Smanjenje 20% pomaže kupcima koji prvi put kupuju kuću da izbjegnu plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI). Ali zapamtite da uštedite za troškove zatvaranja odvojeno od uplate. Većina troškova zatvaranja iznosi 3% do 6% vrijednosti kuće. Dok ih zajmodavci ponekad mogu staviti u vašu hipoteku, naplatit će vam kamatu ako odaberete ovu opciju.
Ako je vaš kreditni rezultat ozbiljno pogođen, duboko udahnite prije nego što pretpostavite da vam je vlasništvo kuće izmaklo. Evo kratkog pregleda popravljanja vaše kreditne historije koja nije odlična:
Historija plaćanja: Vaša istorija plaćanja čini 35% vašeg kreditnog rezultata. Kao što je gore navedeno, otklonite sve greške koje bi mogle greškom da „uruše“ vašu historiju plaćanja. Ako imate istoriju propuštenih uplata, preokrenite stvari tako da nikada više ne propustite plaćanje. Prvo, saznajte za kasne ili nedostajuća plaćanja. Zatim kreirajte sistem koji koristi podsjetnike i automatska plaćanja kako biste osigurali da sve račune plaćate na vrijeme. Trenutni dug: Iznos novca koji dugujete po kreditima i kreditnim karticama odražava 30% vašeg kreditnog rezultata. Važno je da svoj dug smanjite u odnosu na prihod. Ako trenutno imate visoka stanja na kreditnim karticama, počnite jesti većim uplatama. Dužina kreditne istorije: „Bez kredita“ čini kupovinu kuće gotovo nemogućem. Dužina vaše kreditne istorije određuje otprilike 15% vašeg kreditnog rezultata. Iako se ne možete vratiti u prošlost da biste promijenili datum početka vaše prve kreditne kartice ili zajma, možete se pobrinuti da se vaše „vrijeme u“ računa tako što nikada ne zatvorite svoju najstariju kreditnu karticu.
4. Dobijte prethodno odobrenje
Kada budete sigurni da ste u formi da dobijete odobrenje za hipoteku, vrijeme je za „probni rad“ tako što ćete podnijeti zahtjev za prethodno odobrenje. Prethodno odobrenje vam omogućava da dobijete ideju o veličini hipoteke koju će vam zajmodavac ponuditi. Iako pismo prethodnog odobrenja nije formalna obavezujuća ponuda, ono pomaže u postavljanju budžetskih očekivanja prije nego što počnete kupovati dom.
Procjena hipoteke navedena u pismu prije odobrenja može vam pomoći da odlučite da li je vrijeme da počnete s kupovinom ili se preusmjerite na poboljšanje vaše finansijske slike. Većina agenata za nekretnine pokazat će vam nekretnine samo ako imate pisma prethodnog odobrenja zajmodavaca.
Iako vaš iznos prije odobrenja može biti u skladu s onim za šta ste sumnjali da je vaša kupovna moć, također je moguće da je broj mnogo manji od očekivanog. Ako se ne osjećate spremnim za kupovinu na osnovu iznosa prije odobrenja, strategije za povećanje vašeg prethodnog odobrenja uključuju povećanje predujma, otplatu postojećeg duga prije ponovnog podnošenja zahtjeva ili dobivanje supotpisnika za vašu hipoteku.
Iako prethodno odobrenje nije tako „invazivno“ kao podnošenje zahtjeva za stvarnu hipoteku, i dalje ćete morati pripremiti svoje W-2 porezne obrasce, 1099 porezne obrasce, platne listove, podatke o zaposlenju i dokaz o uplati. S obzirom na to da većina ponuda za prethodno odobrenje ističe u roku od 30 do 90 dana, od vitalnog je značaja da budete spremni da zaronite u pretragu kuće. Dobra vijest je da se možete ponovo prijaviti za prethodno odobrenje više puta bez kazne.
5. Nađite agenta za nekretnine
Vrijeme je da se obratite agentu za nekretnine sa svojim pismom prije odobrenja—zakažite konsultacije s nekoliko agenata prije nego što se obavezate. Kada se posvetite agentu, agent će vam početi pokazivati kuće koje zadovoljavaju vaše kriterije za cijenu, veličinu, stil, lokaciju i još mnogo toga. Ako sve bude po planu, doći će dan kada ćete biti spremni da date ponudu za svoj prvi dom.
Kako biste bili sigurni da radite s kvalificiranim agentom, potražite agenta za nekretnine koji je agent za nekretnine. Dok su svi agenti za nekretnine agenti za nekretnine, samo agenti za nekretnine sa članstvom u Nacionalnoj asocijaciji posrednika za nekretnine (NAR) su agenti za nekretnine. Realtori se pridržavaju posebnog etičkog kodeksa.
Također, potražite agenta za kupce u vašem području. U idealnom slučaju, vaš agent će imati završen ABR (Akreditovani predstavnik kupca) sertifikat koji mu omogućava da zastupa vaše interese tokom prodajne transakcije. Osim toga, poželjan je odabir agenta za nekretnine sa CRS (Certified Residential Specialist) vjerodajnicama. Dok intervjuirate agente za nekretnine, zamolite da vidite popise kuća koje su klijentima pomogli da kupe u protekloj godini.
6. Prijavite se za hipoteku
Iako je pismo prethodnog odobrenja dovoljno da vas dovede do tačke sastavljanja ponude, potrebno je da se vratite na „pravu ponudu“ kada se ponuda prihvati. Kada dobije hipoteku, kupac kuće prvi put može ili otići kod istog zajmodavca kojeg su koristili za prethodno odobrenje ili odabrati drugog zajmodavca. Sastavite ove dokumente za proces prijave:
Identifikacija i broj socijalnog osiguranja. W-2 obrasci stari dvije godine. Plaćanja za proteklih 30 do 90 dana. Dokaz o prihodima. Izvodi iz banke unatrag nekoliko mjeseci. Porezne prijave iz protekle dvije godine.
Kupac prvi put može slobodno kupovati kod više zajmodavaca kako bi dobio najbolju kamatnu stopu. Biro za zaštitu potrošačkih finansija preporučuje da kontaktirate najmanje tri zajmodavca kako biste kupili stope. Samo imajte na umu da će kreditni upiti od zajmodavaca naštetiti vašem kreditnom rezultatu jer se računaju kao "teško povlačenje". Prema Birou za zaštitu potrošačkih finansija, način za zaobilaženje ovoga je primjena na sve zajmodavce u roku od 45 dana kako bi se upiti prijavili kao jedan upit.
Šta se dešava ako vam banka ponudi kamatu koja izgleda dobro? Nemojte pretpostavljati da će današnja primamljiva stopa biti dostupna sutra. Volatilnost stopa je razlog zašto se mnogi kupci odlučuju da se zaštite od rastućih kamatnih stopa tražeći nešto što se zove zaključavanje stope na aplikaciji za hipoteku.
Zaključavanje kamatne stope je obaveza zajmodavca da rezerviše određenu kamatnu stopu za vas do unapred određenog datuma isteka. Zaključavanje stope također može zaključati sve bodove popusta koje ste koristili da “otkupite” svoju hipotekarnu stopu. Zaključavanje stope nije potrebno. Ako smatrate da bi stope mogle pasti prije nego što dođe vrijeme za konačno odobrenje kredita, možete pričekati. Jedino pravilo je da morate zatražiti zaključavanje stope prije nego vaš kreditor pripremi završne dokumente.
Većina kupaca koji prvi put kupuju pretpostavljaju da uzimanje hipoteke znači zaključavanje u konvencionalnu 30-godišnju hipoteku nakon što ulože 20% u gotovini. Iako je bilo vremena kada je to bio jedini način da se to uradi, kupci danas imaju mnogo izbora kako da stvari funkcionišu. Neke opcije stambenog kredita zahtijevaju pad od 0%. Evo pogleda na kreditne proizvode koje treba uzeti u obzir:
Hipoteka na 30 godina sa fiksnom kamatnom stopom: Najpopularniji izbor, ovaj zajam vam omogućava da otplate produžite na 30 godina uz fiksnu kamatnu stopu koja nudi predvidljiva plaćanja. Hipoteka na 15 godina sa fiksnom kamatnom stopom: Ova kraća alternativa zajmu na 30 godina nudi fiksnu kamatnu stopu koja je obično mnogo niža od stopa koje se nude kod dugoročnih kredita. Dok kupac prvi put može dobiti hipoteku na 15 godina, ovaj zajam je najpopularniji kod refinancera. FHA zajam: Osigurani od strane Federalne stambene administracije (FHA), ovi zajmovi uz podršku vlade omogućavaju kupcima s nižim prihodima i kreditnim rezultatima da ulože samo 3,5%. Ali kupci moraju platiti premiju hipotekarnog osiguranja (PMI) za uplate ispod 20%. VA hipoteka: Dostupna pripadnicima vojne službe i veteranima, VA krediti ne zahtijevaju učešće. Takođe nećete biti na udici za PMI kao što biste bili sa FHA kreditom. Osim toga, VA krediti općenito imaju niže kamatne stope. USDA hipoteka: Dostupna kupcima u nekim ruralnim područjima, Ministarstvo poljoprivrede SAD-a podržava ove zajmove s nultim smanjenjem.
7. Nabavite osiguranje vlasnika kuće
Većina zajmodavaca zahtijeva od vas da uzmete polisu vlasnika kuće da biste dobili hipoteku. Međutim, politika se neće primjenjivati do vašeg datuma zatvaranja. Pokrivenost bi trebala biti dovoljna da zamijeni dom.
Kada odlučujete „koliko kuće“ možete priuštiti, svakako uračunajte godišnje premije osiguranja vlasnika kuće u vašem području. Polisa osiguranja pokriva unutrašnju i spoljašnju štetu ili uništenje, gubitak usled krađe i ličnu odgovornost. Možda će vam trebati veća pokrivenost ako se nalazite u zoni poplave. Ako politika ima izuzeća, možete se povećati s dodatnim pokrićem za poplave, zemljotrese, štete povezane s kanalizacijom i još mnogo toga radi mira.
Dobijte ponude od tri do pet kompanija. Ako već imate osiguranje automobila ili iznajmljivača, pitajte svoju trenutnu kompaniju o popustima za pakete. Ako se osjećate u divljini i razumijete kako polise funkcioniraju, razmislite o angažiranju brokera za osiguranje kuće koji će vas spojiti s kompanijama.
8. Zakažite potpuni kućni pregled
Inspekcija kuće daje kupcu potpunu priču o temeljima, krovu, sistemima i još mnogo toga. Inspekcije također mogu otkriti radon, plijesan i druge probleme koji bi mogli dovesti do visokih troškova popravka i opasnosti po zdravlje. Inspekcija koja uključuje nalaze koji nisu uključeni u otkrivanje prodavača mogla bi vam omogućiti da odustanete od ponude bez kazne.
Kućni pregled plaća kupac. Troškovi standardne inspekcije često pokrivaju vodovod, električne sisteme, sisteme grijanja i hlađenja, krov, sporedni kolosijek, temelje i uređaje. Inspektor će također provjeriti unutrašnjost i eksterijer kuće na znakove kozmetičkih i strukturalnih oštećenja.
Iako većina standardnih inspekcija ne pokriva radon testiranje, testiranje plijesni ili otkrivanje štetočina, pametno je platiti dodatno da ih uključite. Zapamtite da posao kućnog inspektora nije da vam kaže da li biste trebali kupiti nekretninu ili ne. Umjesto toga, inspektor je neutralni profesionalac fokusiran na to da vam pruži tačnu procjenu stanja nekretnine.
Šta ako kupac zatraži da odustanete od kućnog pregleda? Od vas se traži da se odreknete nepredviđene inspekcije kuće ponekad se dešava na vrućim tržištima gdje su prodavci u prednosti. Ova nepredviđena situacija postoji jer omogućava kupcu da odustane sa netaknutim depozitom ako inspekcija otkrije problem „ubijanja prodaje“. Ako prodavač zatraži od vas da odustanete od inspekcije, gubite priliku da provjerite stanje nekretnine prije zatvaranja. To znači prihvatanje svih finansijskih rizika povezanih sa imovinom u stanju „kao što jeste“.
9. Uradite procjenu kuće
Zajmodavci zahtijevaju procjene kako bi potvrdili da vam ne posuđuju više nego što kuća vrijedi. Procjenitelji koriste stanje kuće, uporedivu nedavnu prodaju kuće i druge faktore kako bi odredili pravu tržišnu vrijednost. Ako se kuća procijeni za nižu cijenu od prodajne, kupac može ponovo pregovarati o cijeni s prodavcem, odustati od prodaje ili smisliti razliku u gotovini.
Poput kućnog inspektora, procjenitelj nekretnina je neutralan profesionalac s nula udjela u ishodu nalaza. Naknade za procjenu obično pokriva kupac. Da biste mogli otići od kuće s niskom procjenom, morat ćete imati nešto što se zove nepredviđena procjena u ugovoru o nekretninama. Kada vam se vrati izveštaj o proceni, trebalo bi da sadrži sledeće:
Karta ulica sa detaljima o procijenjenoj imovini. Nacrt eksterijera kuće. Objašnjenje kako je procjenitelj izračunao kvadraturu. Fotografije prednje, stražnje i ulične slike nekretnine. Detalji koji se odnose na zemljišne knjige, porezne evidencije i tržišne podatke koje je procjenitelj koristio da odredi fer tržišnu vrijednost kuće.
Ako smatrate da je procjena netačna, dopušteno je dobiti drugo mišljenje od novog procjenitelja. Nije nečuveno da procjenitelj pravi greške. Svrha procjene je da zaštiti kupca da ne plati previše za kuću čija je vrijednost manja od prodajne cijene. Međutim, neko ko kupuje kuću za gotovinu možda želi da nastavi sa prodajom iako zna da kupuje preskupu kuću.
10. Pregovarajte sa prodavcem
Poslednji korak pre zatvaranja je pregovaranje sa prodavcem. Ako ste zadovoljni cijenom kuće na osnovu nalaza inspekcije i procjene, možete preskočiti pregovore. Međutim, kupci ponekad mogu pregovarati o ustupcima prodavača ili plaćenim troškovima zatvaranja.
Kao prvi kupac, ustupci prodavača čine kupovinu kuće pristupačnijom smanjenjem troškova zatvaranja koji mogu iznositi od 3% do 6% iznosa vašeg kredita. Vaš agent za nekretnine je vrijedan izvor informacija o tome šta je „spremno za zgrabiti“ u pregovorima.
Ako sumnjate da se borite s drugim ponudama, možda će biti manje prostora za postavljanje zahtjeva. S druge strane, ako poslujete na ledeno hladnom tržištu, prodavac bi mogao biti prijemčiviji za ustupke.
Najznačajnija prednost kupca tokom pregovora je pristup informacijama o uporedivim prodajama kuća u ovoj oblasti. Ako možete dati poređenja koja dokazuju da se gotovo identične kuće prodaju za manje, prodavači mogu ponovo razmisliti o uvjetima prodaje. Kupci mogu tražiti koncesije koje pokrivaju troškove za:
Hipotekarni bodovi. Procjena. Inspekcija Pretraga naslova. Advokatske naknade. Određene popravke ili zamjene. Porez na imovinu do kraja završne godine.
Iako se može činiti da je kupac jedini koji ima nešto da dobije od ustupaka prodavača, prodavci imaju koristi od toga što svoje domove ranije uklone s tržišta.
Ako vam se sviđa naša stranica, podijelite je sa svojim prijateljima & Facebook
