A l'hora d'adquirir un habitatge, el pressupost dels costos de tancament és essencial. Els costos mitjans de tancament per als compradors sumen entre el 3% i el 6% de l'import d'un préstec.
Aquests costos inclouen els diners en efectiu que el comprador ha de portar a la taula de tancament a més del pagament inicial. En aquest article, cobrirem els costos habituals de tancament.
Per què els compradors han de pagar els costos de tancament?
Els costos de tancament són tarifes relacionades amb la compra d'habitatges. Durant el procés de creació del teu préstec d'habitatge, diversos professionals i empreses ofereixen serveis que permeten al teu prestador aprovar la hipoteca. Aquestes tarifes poden incloure avaluacions, asseguradors d'hipoteques, cerques de títols i molt més.
Els costos específics de tancament varien en funció de la ubicació, el tipus de propietat i el tipus de préstec.
Quant són els costos de tancament?
Amb el cost mitjà de tancament que cau entre el 3% i el 6% del valor d'una hipoteca, un comprador hauria de preparar-se per aportar diversos milers de dòlars a la taula de tancament. Algú que compri una casa de 300.000 dòlars pot esperar pagar entre 9.000 i 18.000 dòlars en costos de tancament.
Els costos de tancament són separats del pagament inicial.
Els costos de tancament són només per al comprador?
Tant els compradors com els venedors haurien d'anticipar els costos de tancament. Tanmateix, la responsabilitat de cobrir els costos de tancament recau més en el comprador.
Una manera de reduir els costos de tancament del comprador és demanar al venedor que cobreixi els costos parcials de tancament durant la negociació. Als mercats "calents", els compradors sovint tenen poc marge de maniobra per aconseguir que els venedors cobreixin els costos de tancament. Tanmateix, això encara pot ser possible per a una propietat que requereix molta feina.
Quan un venedor està motivat per vendre una casa, pot acceptar cobrir alguns costos de tancament com a part de les concessions del venedor.
A causa de les regulacions governamentals, els venedors no poden pagar tots els costos de tancament en nom del comprador, una norma vigent per evitar la inflació al mercat de l'habitatge.
La quantitat que un venedor pot aportar legalment a la part d'un comprador dels costos de tancament es determina per la relació de préstec a valor de la venda. Pot oscil·lar entre el 3% i el 9% del valor total de la venda. Si un comprador utilitza un préstec FHA o USDA per comprar una casa, la normativa limita les contribucions del venedor al 6%. Per a un préstec VA, això baixa al 4%.
Les coses es compliquen més amb una hipoteca convencional. Mentre que els compradors amb pagaments inicials del 10% o menys només poden acceptar fins a un 3% del valor de compra dels venedors, els compradors que redueixin entre el 10% i el 25% poden acceptar fins a un 6%. Hi ha un límit del 2% per a les propietats d'inversió independentment del pagament inicial.
Un agent immobiliari pot ajudar un comprador a determinar si és intel·ligent demanar concessions al venedor o negociar un preu de venda més baix.
Com es calculen els costos de tancament?
No hi ha una fórmula única per determinar els costos de tancament. Les regles del prestador, els requisits governamentals, el tipus de préstec, la ubicació de la propietat, les negociacions entre comprador i venedor i altres factors determinen el compte final.
Tanmateix, un comprador hauria de tenir una idea sòlida de quant haurà d'aportar al tancament després de rebre una cosa anomenada divulgació de tancament del seu prestador. Una divulgació de tancament és un document que els prestadors proporcionen als compradors almenys tres dies hàbils abans d'una reunió de tancament programada. El document detalla tots els costos de tancament que ha de cobrir un comprador.
Què s'inclou en els costos de tancament
Segons la National Association of Realtors®, aquests són els elements típics inclosos en els costos de tancament:
L'import del pagament inicial que el vostre prestador ha acceptat acceptar. Això pot ser tan baix com el 3,5% per als prestataris amb préstecs FHA. Només cal tenir en compte que cal una puntuació de crèdit de 580 per qualificar per a un pagament inicial del 3,5%. Tots els altres prestataris de la FHA han de rebaixar el 10%. Les comissions d'origen del préstec cobreixen els costos del prestador per processar i subscriure un préstec. La majoria dels prestadors cobren al voltant de l'1% del valor d'un préstec. Qualsevol comissió de descompte de punts o préstecs que pagui el comprador per rebre millors condicions de préstec i un tipus d'interès més baix. Taxes d'inspecció de la llar. Tot i que és popular renunciar a la inspecció de la llar, és intel·ligent que els compradors conserven el dret a una inspecció de la llar. Alguns tipus de préstecs requereixen inspeccions. Per exemple, els préstecs VA requereixen inspeccions de plagues en molts estats. Les inspeccions de la llar costen fins a 500 dòlars. Honoraris de taxació. Els prestadors requereixen avaluacions per assegurar-se que l'import que està demanant és raonable en funció del valor real d'una casa. Si la taxació torna massa baixa, el comprador haurà d'allunyar-se de la venda, convèncer el venedor que redueixi el preu o trobar la diferència en efectiu entre el preu de venda i l'import de la taxació. La taxa de taxació oscil·la entre els 300 i els 800 dòlars. Tira de l'informe de crèdit. Les tarifes per comprovar l'informe de crèdit d'un prestatari oscil·len entre els 10 i els 100 dòlars. Prima d'assegurança hipotecaria privada (PMI). Quan es redueix menys del 20% d'una casa, els compradors han de pagar per una cosa anomenada PMI que totalitza al voltant del 0,5% a l'1,5% de l'import del préstec anualment. En alguns casos, el PMI pot sumar diversos centenars de dòlars al mes. Assegurança en garantia per a l'assegurança de propietari. Dipòsit de l'impost sobre la propietat. En aquest cas, el prestador agafa diners per cobrir impostos i assegurances en un compte de garantia. El prestador paga aquests costos en nom del comprador. Les tarifes de registre d'escriptura cobreixen la despesa de documentar la venda d'una casa amb el govern local. Aquests són uns 200 dòlars o menys. Les primes de la pòlissa d'assegurança de títol oscil·len entre el 0,5% i el 2% del preu de compra. Tarifes de cerca de títols de fins a 400 $. Tarifes d'estudi del terreny que van des dels 500 fins als 1.000 dòlars. Honoraris de notari.
En alguns casos, un comprador ha de pagar les despeses de l'habitatge prorratejades que ja ha pagat el venedor. Un exemple seria l'impost anual sobre la propietat.
Si el venedor ha pagat l'any sencer d'impostos sobre la propietat d'una casa, tot i que s'estan mudant abans d'acabar l'any, el comprador assumirà una part prorratejada del cost. Això vol dir que el comprador pagarà les taxes fiscals al venedor en funció del nombre de mesos que queden a l'any a partir del dia de tancament. Els prorrats també es poden aplicar a les factures de serveis públics, les taxes d'associació de propietaris (HOA), les taxes de condominis i molt més.
Els honoraris d'advocat també es consideren part dels costos de tancament. Un advocat immobiliari ajuda a garantir la correcta transferència legal d'una propietat del venedor al comprador. Si bé l'ús d'un advocat és opcional en alguns casos, les lleis estatals de Connecticut, Delaware, Geòrgia, Massachusetts, Nova York, Carolina del Nord, Carolina del Sud i Virgínia Occidental requereixen l'ús d'un advocat de béns arrels amb llicència per gestionar almenys algunes parts d'un transacció immobiliària.
Si heu optat per una tarifa de bloqueig de tarifes, la pagareu al tancament. Els bloquejos de tipus permeten als prestataris bloquejar els seus tipus d'interès durant el temps entre l'aprovació prèvia i el tancament. En general, una quota de bloqueig de la taxa pot arribar al 0,50% del valor del préstec. Pregunteu sempre sobre un bloqueig de tipus gratuït quan compreu hipoteques!
Podeu fer que els costos de tancament formen part de la hipoteca?
Si els costos mitjans de tancament per als compradors fan que sigui difícil pagar una casa, és possible incorporar les comissions de tancament a un préstec per a la llar en alguns casos, depenent de les regles del prestador.
L'avantatge dels costos de tancament d'immobles en una hipoteca és que el comprador pot comprar una casa encara que no tingui molts diners en efectiu per tancar. L'inconvenient és que el comprador pagarà més interessos amb el temps perquè les comissions addicionals faran que la hipoteca sigui més gran.
Hi ha alguna manera de reduir els costos de tancament d'habitatges?
La majoria dels costos de tancament d'una casa són inevitables. Tanmateix, els compradors tenen cert control.
La millor manera de reduir els costos de tancament és comprar amb diferents prestadors. Alguns prestadors anuncien costos de tancament competitius. A més, un prestador que ofereix un tipus d'interès més baix ajudarà a compensar alguns dels costos de tancament inamovibles.
Per descomptat, demanar concessions al venedor per reduir els costos de tancament és una altra opció. A l'hora de fer aquesta ruta, és important investigar per entendre quant pot aportar legalment un venedor en funció del tipus de préstec. Amb aquesta informació a la mà, el comprador pot adreçar-se al venedor amb una sol·licitud de concessions.
Tingueu en compte que un venedor és lliure de rebutjar aquesta sol·licitud!
Consideracions finals sobre els costos de tancament de la casa
Els costos de tancament són inevitables. La bona notícia és que la majoria dels costos de tancament es destinen a tarifes i serveis que protegeixen el comprador de prendre una mala decisió.
Quan compreu habitatges, afegiu un altre 3% a 6% a sobre del preu demanat per tenir una millor idea de quant costarà cada casa un cop s'incloguin els costos de tancament a la combinació.
Finalment, no accepteu tancar fins que el prestador proporcioni una divulgació de tancament obligatòria legalment, que és una estimació de la quantitat d'efectiu que haureu de tancar. Us han de lliurar aquest document almenys tres dies hàbils abans del tancament programat.
Si el prestador no respon a l'enviament d'aquest document, podeu presentar una queixa a l'Oficina de Protecció Financera del Consumidor (CFPB).
Si t'agrada la nostra pàgina, comparteix-la amb els teus amics & Facebook
