Les concessions del venedor en béns immobles són costos que el venedor es compromet a pagar al tancament que normalment recairien sobre el comprador. Augmenten l'assequibilitat per al comprador. Tot i que no tots els venedors estan oberts a les concessions, les concessions dels venedors poden ser, en última instància, eines de negociació potents tant per al comprador com per al venedor.
Motius pels quals els compradors demanen concessions al venedor
Un comprador pot sol·licitar una part dels seus costos de tancament o despeses de compra prepagades cobertes si considera que té algun poder de negociació. Els motius per demanar concessions al venedor inclouen:
L'habitatge està en mal estat. La inspecció de la llar presenta almenys un problema greu que cal resoldre. El mercat local és un "mercat de compradors". Com que un habitatge porta molt de temps al mercat, és evident que el venedor té problemes per descarregar-lo.
Amb els costos de tancament que representen entre el 3% i el 6% del preu d'una casa en la majoria dels casos, un comprador només pot demanar concessions al venedor per fer possible la propietat de l'habitatge reduint el cost.
Els avantatges i els contres de demanar concessions al venedor
Les concessions del venedor permeten que el comprador pagui menys al tancament. Això pot deixar més diners per a despeses de mudança i reparacions. Per al venedor, el gran avantatge és que les concessions del venedor es poden utilitzar per treure una casa del mercat més aviat. La pèrdua no sempre és tan gran si tenim en compte que cada mes addicional que es passa al mercat és essencialment "diners perduts" per al venedor. Això és especialment cert quan un venedor ja s'ha mudat a una casa nova.
L'inconvenient de demanar concessions al venedor com a comprador és que es pot desactivar un venedor perquè esteu intentant fer un acord amb les condicions. Alguns venedors simplement no estan oberts a les negociacions de preus. En els casos en què un habitatge tingui múltiples ofertes, les ofertes amb sol·licituds de concessions de venedor probablement seran rebutjades.
Finalment, els compradors que utilitzen concessions per compensar una oferta més alta podrien acabar amb un préstec més gran que costa més pagar amb el temps.
L'inconvenient dels venedors és que finalment estan perdent efectiu.
Hi ha una alternativa per demanar concessions al venedor?
Simplement fer una oferta més baixa pot ser una alternativa a sol·licitar concessions al venedor. Tot i que l'efecte serà similar, el venedor no us veurà com un comprador "complicat".
Concessions de venedors comuns
Alguns compradors poden demanar al venedor que pagui un percentatge dels costos de tancament. Altres demanen que es cobreixin costos concrets. A continuació, es mostren els costos habituals coberts per les concessions del venedor:
Taxes de taxació de la llar. Comissions d'inspecció Comissions de generació de préstecs Punts de descompte d'hipoteques Impostos sobre la propietat fins al final de l'any de tancament Comissions d'HOA fins al final de l'any de tancament Comissions d'enregistrament Recerques de títol Assegurança de títol Honoraris d'advocat Reparacions o substitucions
Hi ha dos punts crítics en el procés de compra per decidir si heu de sol·licitar concessions al venedor. El primer és quan rebeu una estimació de préstec del vostre prestador. Aquest document detallarà tots els vostres costos de tancament anticipats en funció de les especificitats del vostre préstec. Reviseu els costos amb el vostre agent immobiliari per veure si hi ha una bona oportunitat per sol·licitar concessions.
El segon punt crític es produeix després de la inspecció. Si l'inspector descobreix les millores o reparacions necessàries, aquestes es poden portar al venedor.
Hi ha límits a les concessions del venedor
Els venedors estan limitats en quant poden renunciar als compradors. L'import que pot pagar un venedor es determina pel tipus de préstec que s'utilitza per comprar una casa. Amb un préstec convencional, les concessions del venedor es limiten en funció de la mida del pagament inicial del comprador. Aquests són els límits:
Pagament inicial inferior al 10%: 3% de l'import del préstec. Pagament inicial entre el 10% i el 25%: 6% de l'import del préstec. Pagament inicial superior al 25%: 9% de l'import del préstec.
Si s'utilitza un préstec convencional per a una segona propietat, el límit baixa al 2%.
Els préstecs per a habitatges recolzats pel govern també tenen límits per a les concessions de venedors. Les concessions del venedor per als préstecs de la Federal Housing Administration (FHA) arriben com a màxim al 6%, independentment de l'import del pagament inicial. A més, les concessions del venedor no es poden aplicar als pagaments inicials amb préstecs FHA.
Les concessions del venedor també tenen un límit del 6% de l'import del préstec per als préstecs del Departament d'Agricultura dels Estats Units (USDA). Per als préstecs d'Assumptes de Veterans (VA), és del 4%.
Hi ha límits a les concessions dels venedors per ajudar a controlar els preus de l'habitatge local. Molts compradors utilitzen una estratègia de fer una oferta més alta per superar la oferta d'altres compradors. No obstant això, tenen previst utilitzar les concessions del venedor per reduir el "veritable" cost de la casa.
Tot i que aquesta estratègia pot ajudar els compradors a obtenir el que volen, també pot provocar que els preus de les cases locals s'inflen. Tingueu en compte que els preus de les cases sovint es basen en vendes comparatives d'habitatges. Limitar la quantitat que poden pagar els venedors ajuda a prevenir un cicle perillós de preus de venda en ràpid augment en un barri.
Impostos i concessions del venedor
Les concessions es consideren generalment com a despeses de venda deduïbles d'impostos per al venedor. Fins i tot el comprador pot aplicar deduccions fiscals als punts de descompte hipotecari pagats pel venedor. Tanmateix, és aconsellable parlar amb un professional fiscal per entendre les implicacions fiscals de les concessions del venedor per a la vostra situació específica.
Decidir si hauríeu de demanar concessions al venedor
Un venedor no ha d'acceptar les concessions del venedor. Entendre si esteu en un "mercat del comprador" o del "mercat del venedor" és important quan abordeu el tema. En general, el vostre agent immobiliari és el millor recurs per determinar si esteu en una bona posició per demanar concessions. Un agent també us pot ajudar a detallar les vostres sol·licituds per ordre d'importància per augmentar les vostres possibilitats de cobrir costos d'alta prioritat.
Els agents immobiliaris sovint poden treure propietats locals comparables que es venen amb concessions. Aquests exemples poden proporcionar una motivació important per al venedor durant les negociacions.
Si t'agrada la nostra pàgina, comparteix-la amb els teus amics & Facebook
