Com et prepares per comprar la teva primera casa? Tot i que el camí per a cada comprador d'habitatge per primera vegada sembla diferent, hi ha un marc bàsic per entrar a la propietat adequada en el moment adequat. Fes una ullada a deu passos essencials per comprar una casa.
La veritat sobre la compra d'una casa és que els prestadors estan a punt d'escrutar totes les decisions financeres que heu pres fins ara. Però això no vol dir que t'hagis de conformar amb el que els bancs o venedors estiguin disposats a oferir-te. La majoria dels compradors tenen més opcions i poder del que pensen.
Temporització Finances Assumptes de crèdit Adquisició prèvia aprovació Contracteu un agent immobiliari Sol·liciteu una hipoteca Assegurança segura per a propietaris Inspecció d'habitatges Taxació d'habitatges Negociar
1. Confirmeu que ara és el moment adequat per convertir-vos en propietari
Comprar una casa és una decisió emocional, pràctica i financera embolicada en una sola.
Comprar una casa perquè sents pressió o estàs motivat pels alts preus del lloguer no és un motiu prou bo per comprar. Tot i que la compra us pot ajudar a evitar l'augment dels costos de lloguer, només funciona si teniu previst romandre a la zona durant 5-10 anys. La mudança poc després d'haver comprat una casa pot fer que perdi diners a causa dels costos de tancament, les comissions d'agent immobiliari i la manca de capital.
Recordeu que la feina d'un prestador és determinar la vostra capacitat per pagar la vostra hipoteca. No els interessa ajudar-vos a mantenir un estil de vida específic. És per això que és important que estigueu segur que podeu assumir tots els costos i obligacions addicionals de tenir una casa en comparació amb el lloguer.
Inclou els costos com ara un sostre nou, una calçada i electrodomèstics al vostre pressupost. Esteu preparat per cobrir un cost important relacionat amb la llar? Tot i que durant anys podeu passar sense cap reparació important, recordeu que totes les trucades de manteniment que feu al propietari com a llogater aviat aterraran als vostres propis peus. També seràs responsable de tallar la gespa, rascler les fulles, gestionar la retirada de neu, netejar la piscina i qualsevol altra tasca rellevant per al clima i la propietat locals.
Comprar una casa perquè sents que és el que "se suposa que hauries de fer" a una determinada edat o etapa de la vida no és el millor enfocament. En comptes d'això, sigueu honest sobre si les responsabilitats econòmiques i personals addicionals són compatibles o no amb el vostre estil de vida.
2. Mireu les vostres finances a través de la lent d'un prestador
Podeu suposar que esteu preparat per contractar una hipoteca perquè no teniu problemes per pagar el lloguer. Els prestadors no veuen les coses de la mateixa manera. Per sentir-vos segurs de la vostra capacitat per pagar la vostra hipoteca, els prestadors busquen el següent:
Una ràtio deute/ingressos per sota del 36%. Puntuació de crèdit de 620 o superior. Ocupació estable durant almenys dos anys. Un pagament inicial.
Hi ha marge de maniobra quan es tracta de complir els requisits dels prestadors. Per exemple, alguns tipus de préstecs per a l'habitatge us permeten obtenir una hipoteca sense pagament inicial o un pagament inicial tan baix com el 3%.
Tot i que les puntuacions de DTI (deute a ingressos) i de crèdit a vegades tenen marge de maniobra, els prestataris amb un historial de crèdit menys que perfecte paguen tipus d'interès més alts. Apuntar a una puntuació de crèdit de 720 us pot ajudar a tancar amb les millors condicions de préstec.
Els prestadors volen veure estabilitat, decisions financeres encertades i proves que és probable que pagueu la vostra hipoteca a temps cada mes. Un historial de crèdit positiu és un dels millors indicadors de la vostra probabilitat de retornar la vostra hipoteca.
A més de buscar indicadors positius relacionats amb els vostres ingressos i deutes, els prestadors també busquen banderes vermelles. La fallida i els litigis de crèdit són els dos grans. Tanmateix, moltes coses que semblen innòcues encara poden perjudicar les vostres possibilitats. Per exemple, els prestadors comprovaran si recentment heu sol·licitat altres formes de crèdit. Si sembla que estàs fent un préstec, és possible que ho vegin com un signe de problemes.
Els prestadors també estan interessats en la vostra utilització de crèdit, que és diferent de la vostra puntuació de crèdit. La vostra ràtio d'utilització del crèdit fa referència a la quantitat de crèdit disponible que esteu utilitzant en el moment de la vostra sol·licitud. Si teniu un sobreapalancament, això us fa semblar arriscat. Una taxa d'utilització raonable és inferior al 30%, la qual cosa significa no portar mai un saldo de més de 6.000 dòlars en una targeta de crèdit amb un límit de 20.000 dòlars.
3. Solucioneu qualsevol problema de crèdit o financer
Si el vostre historial financer no és impecable, és hora d'un camp d'entrenament de "aptitud financera". Comenceu revisant qualsevol "afectació" del vostre informe de crèdit que sembli sospitós. Si s'ha informat per error de factures endarrerides o impagades, envieu a l'empresa d'informes de crèdit una carta de litigis per avisar-los. En cas que no rebeu una resposta clara, presenteu una queixa formal davant l'Oficina de Protecció Financera del Consumidor.
Si el vostre DTI està per sobre del llindar del 36%, haureu de reduir-lo. Les estratègies que us ajuden a reduir la vostra relació deute/ingressos inclouen cancel·lar subscripcions, repensar el vostre pressupost o planificar pagar despeses importants abans d'hora. Tot i que alguns prestadors permetran DTI fins a un 45%, es prefereix un DTI baix.
Finalment, assegureu-vos que el vostre pagament inicial estigui llest. Rebaixar el 20% ajuda els compradors d'habitatge per primera vegada a evitar pagar per una assegurança hipotecaria privada (PMI). Però recordeu que heu d'estalviar per als costos de tancament separats del vostre pagament inicial. La majoria dels costos de tancament representen entre el 3% i el 6% del valor de l'habitatge. Tot i que de vegades els prestadors poden incorporar-los a la vostra hipoteca, us cobraran interessos si trieu aquesta opció.
Si la vostra puntuació de crèdit ha tingut un greu impacte, respireu profundament abans de suposar que la propietat de l'habitatge ha desaparegut. Aquí teniu un resum ràpid de la reparació del vostre historial de crèdit menys que estel·lar:
Historial de pagaments: el vostre historial de pagaments representa el 35% de la vostra puntuació de crèdit. Tal com s'ha compartit més amunt, solucioneu els errors que puguin estar "enfonsant" el vostre historial de pagaments per error. Si teniu un historial de pagaments perduts, canvieu les coses sense tornar a perdre cap pagament. En primer lloc, posa't al dia amb els pagaments endarrerits o perduts. A continuació, creeu un sistema que utilitzi recordatoris i pagaments automàtics per assegurar-vos que pagueu totes les factures a temps. Deute actual: la quantitat de diners que deu en préstecs i targetes de crèdit reflecteix el 30% de la vostra puntuació de crèdit. És important reduir el vostre deute en relació amb els vostres ingressos. Si ara mateix teniu saldos elevats a les vostres targetes de crèdit, comenceu a menjar-vos-en fent pagaments més grans. Durada de l'historial de crèdit: no tenir "sense crèdit" fa que la compra d'una casa sigui gairebé impossible. La durada del vostre historial de crèdit determina aproximadament el 15% de la vostra puntuació de crèdit. Tot i que no podeu tornar enrere en el temps per canviar la data d'inici de la vostra primera targeta de crèdit o préstec, podeu assegurar-vos que el vostre "temps d'entrada" compta si no tanqueu mai la vostra targeta de crèdit més antiga.
4. Obteniu l'aprovació prèvia
Quan us sentiu segur que esteu en condicions per obtenir l'aprovació d'una hipoteca, és el moment de fer una "prova" sol·licitant l'aprovació prèvia. Una aprovació prèvia us permet fer-vos una idea de la mida de la hipoteca que us oferirà un prestador. Tot i que una carta d'aprovació prèvia no és una oferta formal vinculant, ajuda a configurar les expectatives pressupostàries abans de començar a comprar una casa.
L'estimació de la hipoteca proporcionada en una carta d'aprovació prèvia us pot ajudar a decidir si és hora de començar a comprar o tornar a centrar-vos en millorar la vostra imatge financera. La majoria d'agents immobiliaris només us mostraran propietats si teniu cartes d'aprovació prèvia dels prestadors.
Tot i que l'import de la vostra aprovació prèvia pot estar alineat amb el que sospitava que era el vostre poder adquisitiu, també és possible que el nombre sigui molt inferior al previst. Si no us sentiu preparat per comprar segons l'import de la vostra aprovació prèvia, les estratègies per augmentar la vostra aprovació prèvia inclouen augmentar el vostre pagament inicial, pagar el deute existent abans de tornar a sol·licitar-vos o obtenir un cosignatari de la vostra hipoteca.
Tot i que l'aprovació prèvia no és tan "invasiva" com sol·licitar una hipoteca real, encara haureu de tenir preparats els vostres formularis d'impostos W-2, formularis d'impostos 1099, talons de pagament, detalls de l'ocupació i prova de pagament inicial. Com que la majoria d'ofertes d'aprovació prèvia caduquen en un termini de 30 a 90 dies, és vital assegurar-vos que esteu preparat per aprofundir en la cerca de casa vostra. La bona notícia és que podeu tornar a sol·licitar l'aprovació prèvia diverses vegades sense penalització.
5. Aconsegueix un agent immobiliari
És hora de contactar amb un agent immobiliari amb la vostra carta d'aprovació prèvia: reserveu consultes amb diversos agents abans de comprometre's. Un cop us comprometeu amb un agent, l'agent començarà a mostrar-vos cases que compleixin els vostres criteris de preu, mida, estil, ubicació i molt més. Si tot va segons el previst, arribarà el dia en què estiguis preparat per fer una oferta a la teva primera casa.
Per assegurar-vos que esteu treballant amb un agent qualificat, cerqueu un agent immobiliari que sigui agent immobiliari. Tot i que tots els agents immobiliaris són agents immobiliaris, només els agents immobiliaris membres de la National Association of Realtors (NAR) són agents immobiliaris. Els agents immobiliaris compleixen un codi ètic específic.
A més, cerqueu un agent de compradors a la vostra zona. L'ideal és que el vostre agent hagi completat la certificació ABR (Representant del comprador acreditat) que els permeti defensar els vostres interessos durant una transacció de venda. A més, és preferible triar un agent immobiliari amb credencials CRS (Certified Residential Specialist). Quan entrevisteu agents immobiliaris, demaneu veure llistats d'habitatges que han ajudat els clients a comprar durant l'últim any.
6. Sol·licitar una hipoteca
Tot i que n'hi ha prou amb una carta d'aprovació prèvia per portar-vos al punt de fer una oferta, cal que torneu a l'"oferta real" un cop acceptada l'oferta. Quan aconsegueix una hipoteca, un comprador d'habitatge per primera vegada pot anar amb el mateix prestador que va utilitzar per a l'aprovació prèvia o seleccionar un prestador diferent. Reuneix aquests documents per al procés de sol·licitud:
Número d'identificació i Seguretat Social. Formes W-2 que es remunten dos anys enrere. Talons de pagament dels últims 30 a 90 dies. Justificant d'ingressos. Els extractes bancaris es remunten a diversos mesos. Declaracions d'impostos dels últims dos anys.
Un comprador per primera vegada és lliure de comprar amb diversos prestadors per obtenir el millor tipus d'interès. L'Oficina de Protecció de Finances del Consumidor recomana contactar almenys tres prestadors per comprar les tarifes. Tingueu en compte que les consultes de crèdit dels prestadors perjudicaran la vostra puntuació de crèdit perquè compten com a "atraccions dures". Segons l'Oficina de Protecció de Finances del Consumidor, la solució s'aplica a tots els prestadors dins d'un període de 45 dies per obtenir les consultes informades com una sola consulta.
Què passa si un banc t'ofereix un tipus d'interès que sembla bo? No suposeu que la tarifa atractiva d'avui estarà disponible demà. La volatilitat de les taxes és la raó per la qual molts compradors opten per protegir-se de l'augment dels tipus d'interès sol·licitant una cosa que s'anomena bloqueig de tipus en una sol·licitud d'hipoteca.
Un bloqueig de taxa és un compromís d'un prestador de reservar-vos un tipus d'interès específic fins a una data de caducitat predeterminada. Un bloqueig de taxa també pot bloquejar els punts de descompte que hàgiu utilitzat per "comprar" la vostra hipoteca. No calen bloquejos de tarifes. Si creieu que les taxes poden baixar abans que arribi el moment d'obtenir l'aprovació final del préstec, podeu esperar. L'única regla és que heu de sol·licitar el bloqueig de la tarifa abans que el vostre prestador prepari els documents de tancament.
La majoria dels compradors per primera vegada assumeixen que obtenir una hipoteca significa bloquejar una hipoteca convencional a 30 anys després de pagar el 20% en efectiu. Tot i que hi va haver un temps en què aquesta era l'única manera de fer-ho, els compradors d'avui tenen moltes opcions per fer que les coses funcionin. Algunes opcions de préstec d'habitatge requereixen un 0% de descompte. Aquí teniu un cop d'ull als productes de préstec a tenir en compte:
Hipoteca a tipus fix a 30 anys: l'opció més popular, aquest préstec us permet allargar els pagaments durant 30 anys amb un tipus d'interès fix que ofereix pagaments previsibles. Hipoteca a tipus fix a 15 anys: aquesta alternativa més curta al préstec a 30 anys ofereix un tipus d'interès fix que normalment és molt inferior als tipus oferts amb préstecs a llarg termini. Tot i que un comprador per primera vegada pot obtenir una hipoteca de 15 anys, aquest préstec és el més popular entre els refinançadors. Préstec FHA: assegurat per l'Administració Federal de l'Habitatge (FHA), aquests préstecs recolzats pel govern permeten que els compradors amb ingressos i puntuacions de crèdit més baixes puguin reduir fins a un 3,5%. Però els compradors han de pagar la prima d'assegurança hipotecaria (PMI) per als pagaments inicials inferiors al 20%. Hipoteca VA: disponible per als membres del servei militar i veterans, els préstecs VA no requereixen pagament inicial. Tampoc estarà enganxat per a PMI com ho faries amb un préstec de la FHA. A més, els préstecs VA generalment tenen tipus d'interès més baixos. Hipoteca de l'USDA: disponible per als compradors d'algunes zones rurals, el Departament d'Agricultura dels EUA dóna suport a aquests préstecs a zero.
7. Obteniu una assegurança de propietari
La majoria dels prestadors requereixen que contractis una pòlissa de propietaris per obtenir una hipoteca. Tanmateix, la política no entrarà en vigor fins a la vostra data de tancament. La cobertura hauria de ser suficient per substituir la casa.
Quan decidiu "quant habitatge" us podeu permetre, assegureu-vos de tenir en compte les primes anuals d'assegurança de propietari a la vostra zona. Una pòlissa d'assegurança cobreix danys interiors i exteriors o destrucció, pèrdues per robatori i responsabilitat personal. És possible que necessiteu una cobertura més àmplia si esteu en una zona inundable. Si una pòlissa té exclusions, podeu augmentar la cobertura amb una cobertura addicional per a inundacions, terratrèmols, danys relacionats amb el clavegueram i més per a la tranquil·litat.
Obteniu pressupostos de tres a cinc empreses. Si ja teniu una assegurança de cotxe o de llogater, pregunteu a la vostra empresa actual sobre els descomptes per a l'agrupació. Si us sentiu al desert entenent com funcionen les pòlisses, considereu la possibilitat de contractar un corredor d'assegurances de la llar capaç de relacionar-vos amb les empreses.
8. Programeu una inspecció completa de l'habitatge
Una inspecció de la llar ofereix al comprador la història completa de la base, el sostre, els sistemes i molt més d'una casa. Les inspeccions també poden descobrir radó, floridura i altres preocupacions que podrien provocar costos de reparació elevats i perills per a la salut. Una inspecció que inclogui troballes que no s'inclouen a la divulgació del venedor us pot permetre retirar-vos d'una oferta sense penalització.
El comprador paga la inspecció de l'habitatge. El cost d'una inspecció estàndard sovint cobreix la fontaneria, els sistemes elèctrics, els sistemes de calefacció i refrigeració, el sostre, el revestiment, la base i els electrodomèstics. L'inspector també comprovarà l'interior i l'exterior de l'habitatge per detectar indicis de danys estètics i estructurals.
Tot i que la majoria de les inspeccions estàndard no cobreixen les proves de radó, les proves de motlles o la detecció de plagues, és aconsellable pagar més per incloure-les. Recordeu que la feina d'un inspector d'habitatges no és dir-vos si heu de comprar o no una propietat. En canvi, un inspector és un professional neutral centrat a oferir-vos una avaluació precisa de l'estat d'una propietat.
Què passa si el comprador et demana que renunciïs a la inspecció de l'habitatge? A vegades es demana que renunciïs a la contingència d'inspecció de la teva llar en mercats calents on els venedors tenen avantatge. Aquesta contingència està vigent perquè permet al comprador retrocedir amb el seu dipòsit intacte si una inspecció descobreix un problema de "venda de mort". Si un venedor et demana que renunciïs a la teva inspecció, estàs perdent l'oportunitat de verificar l'estat de la propietat abans de tancar. Això significa acceptar tot el risc financer associat a una propietat en una condició "tal com està".
9. Fes una Taxació de la Casa
Els prestadors requereixen valoracions per confirmar que no us presten més del que val una casa. Els taxadors utilitzen l'estat de la casa, les vendes recents comparables i altres factors per determinar el valor real de mercat. Si una casa valora per un preu inferior al de venda, el comprador pot renegociar el preu amb el venedor, allunyar-se de la venda o arribar a la diferència en efectiu.
Com un inspector d'habitatges, un taxador d'habitatges és un professional neutral amb zero interès en el resultat de les troballes. Els honoraris de taxació solen ser coberts pel comprador. Per poder marxar de casa amb una taxació baixa, haureu de tenir una cosa anomenada contingència de taxació al vostre contracte immobiliari. Quan us torni l'informe de taxació, hauria d'incloure el següent:
Un plànol de carrers amb detall de la propietat taxada. Un esquema de l'exterior de la casa. Una explicació de com l'avaluador va calcular els metres quadrats. Fotografies de la part davantera, posterior i vista del carrer de la propietat. Detalls relacionats amb els registres de la terra, els registres fiscals i les dades del mercat que el taxador va utilitzar per determinar el valor just de mercat de l'habitatge.
Si creieu que una avaluació és inexacta, es permet obtenir una segona opinió d'un nou taxador. No és estrany que un avaluador cometi errors. L'objectiu d'una taxació és protegir el comprador de pagar massa per una casa que val menys que el seu preu de venda. Tanmateix, algú que compra una casa amb efectiu pot voler seguir endavant amb una venda, tot i que sàpiga que està comprant una casa molt cara.
10. Negocia amb el venedor
L'últim pas abans de tancar és negociar amb el venedor. Si esteu satisfet amb el preu d'una casa segons les conclusions de la inspecció i la valoració, podeu saltar-vos les negociacions. No obstant això, de vegades els compradors poden negociar concessions de venedors o pagar els costos de tancament.
Com a comprador per primera vegada, les concessions de venedors fan que la compra d'un habitatge sigui més assequible reduint els costos de tancament que poden arribar al 3% al 6% de l'import del vostre préstec. El vostre agent de béns arrels és una font valuosa d'informació sobre què hi ha "a l'abast" amb les negociacions.
Si sospiteu que esteu lluitant amb altres ofertes, és possible que hi hagi menys marge per fer demandes. D'altra banda, si es tracta d'un mercat fred, el venedor pot ser més receptiu a les concessions.
L'actiu més important d'un comprador durant les negociacions és l'accés a informació sobre vendes d'habitatges comparables a la zona. Si podeu oferir comparacions que demostrin que cases gairebé idèntiques es venen per menys, els venedors poden repensar les condicions de venda. Els compradors poden sol·licitar concessions que cobreixin els costos de:
Punts hipotecaris. Avaluació. Cerca de títols d'inspecció. Honoraris d'advocat. Determinades reparacions o substitucions. Impostos sobre la propietat fins al final de l'any de tancament.
Tot i que pot semblar que el comprador és l'únic que té alguna cosa a guanyar amb les concessions del venedor, els venedors es beneficien en treure les seves cases del mercat abans.
Si t'agrada la nostra pàgina, comparteix-la amb els teus amics & Facebook
