De mitjana, es triguen entre 30 i 60 dies a tancar una casa des del moment en què envieu la vostra oferta fins al dia en què rebeu les claus de la vostra nova llar. Per què el tancament triga tant? Diversos factors de tancament determinaran l'espera de les claus. Aquest article cobreix el temps mitjà de tancament d'una casa.
Quant de temps triga a tancar una casa?
Parlem de les expectatives d'una hipoteca ràpida. El tipus de préstec és el primer factor que determina la rapidesa amb què es pot tancar una casa.
En general, es triguen entre 30 i 60 dies a tancar amb una hipoteca.
Una hipoteca convencional és el tipus d'hipoteca més ràpid. Aquest és un préstec que no té el suport del govern. També requereix una puntuació de crèdit d'almenys 620 per a la majoria dels prestataris. Tancar amb una hipoteca convencional triga una mitjana de 48 dies.
Quan busqueu un préstec de l'Administració Federal d'Habitatge (FHA) amb el suport del govern, els prestataris hauran de ser una mica més pacients perquè el temps mitjà per tancar és de 54 dies. Tanmateix, la puntuació de crèdit mínima de 500 i el pagament inicial potencial tan baix com el 3,5% poden fer que aquesta espera valgui la pena per a alguns prestataris.
Els prestataris que compleixin els requisits per a un préstec d'habitatge del Departament d'Afers de Veterans (VA) dels EUA hauran de passar per un procés complex de subscripció que allarga el temps fins a una mitjana de 57 dies. Per descomptat, les tarifes baixes i l'exempció de pagament inicial són les recompenses per a la paciència.
El tancament típic d'una línia de temps de casa
Tot i que no hi ha dos processos de tancament 100% idèntics, aquest pla us mostra què esperar:
L'oferta: l'enviament de la vostra oferta en una casa inicia oficialment el procés de tancament. Tot i que hi pot haver alguna negociació d'anada i tornada, una acceptació d'oferta us dóna llum verda per avançar amb el finançament i les inspeccions. Establiment de la data de tancament: el comprador i el venedor estableixen una data de tancament durant les negociacions. La data s'afegeix al contracte de compravenda. Sol·licitud d'hipoteca: ompliu la sol·licitud d'hipoteca de manera completa i completa per obtenir l'aprovació per al finançament. Aquest hauria de ser principalment un pas d'"actualització" si ja heu passat pel procés d'aprovació prèvia. Divulgació: dins de la primera setmana de l'acceptació d'una oferta, el vostre prestador us proporcionarà les condicions del vostre préstec. Això us informa del tipus d'interès, les comissions, els costos de tancament i els pagaments mensuals estimats de la hipoteca. Documentació: espereu que el vostre prestador es posi en contacte durant la primera setmana per sol·licitar qualsevol documentació financera addicional necessària per avançar la sol·licitud de préstec. Avaluació: el vostre prestador demanarà una taxació dins de la primera o segona setmana d'acceptació d'una oferta. La taxació determina el valor de l'habitatge per verificar que no esteu d'acord amb un preu de venda sobreinflat que faria que la casa no sigui finançable. Inspecció: si no heu renunciat al vostre dret a una inspecció de la llar, reserveu-ne una durant la primera setmana des de l'acceptació de la vostra oferta. La majoria dels contractes només permeten una finestra d'inspecció d'entre set i deu dies. Acreditació: en les primeres etapes de l'aprovació del préstec, la subscripció s'utilitza per avaluar i verificar la vostra informació financera. Espereu que l'empresa hipotecaria faci una ullada a fons als vostres ingressos, actius, historial de crèdit i deute. És possible que se us demani documentació o verificació addicional en aquest moment. Probabilitats i finals: el comprador haurà d'obrir un compte de garantia per enviar el pagament inicial, pagar les taxes de títol, obtenir una assegurança de propietari i programar un recorregut final després de l'acceptació de l'oferta. Autoritzat per tancar: la vostra empresa hipotecaria està obligada per llei a proporcionar un document "autoritzat per tancar" que ofereixi una divulgació final dels termes. Els prestataris tenen un període d'espera de tres dies per signar i retornar el document. El vostre advocat immobiliari hauria de revisar el document en nom vostre. Tancament: un cop signats els vostres documents de tancament, es farà un procés de revisió final abans que la vostra hipoteca sigui registrada oficialment.
En circumstàncies normals, el tipus de la vostra hipoteca es determina per qualsevol que sigui el tipus a la data de tancament. Això es deu al fet que les taxes hipotecàries poden variar diàriament. Si ho trieu, el vostre prestador us proporcionarà un bloqueig de tipus que garanteix que el vostre tipus d'interès no canviarà entre l'oferta i el tancament si tanqueu en un període de temps específic sense cap canvi d'aplicació. Disponibles durant 30, 45 o 60 dies, els bloqueigs de tarifes solen incloure comissions. També podeu perdre la vostra taxa de bloqueig si no tanqueu a temps.
Raons per les quals tancar una casa podria trigar més temps
Tot i que la majoria dels compradors tanquen a temps, la llista de motius pels quals es podria retardar el procés de tancament no té fi. Els canvis en la solvència d'un comprador solen ser responsables dels retards. Això pot passar perquè has:
Va canviar de feina després d'haver acceptat l'oferta de casa. Va comprar un cotxe nou amb un préstec per a automòbil. Va utilitzar targetes de crèdit per cobrir una gran despesa d'emergència. Va sol·licitar una nova línia de crèdit per qualsevol motiu.
En alguns casos, una aprovació prèvia que va ser lleugerament superior a l'aprovació real de la hipoteca pot provocar una clau en els plans de tancament. La conclusió és que és probable que qualsevol inconvenient en el vostre finançament retardi el tancament. A continuació, mireu algunes altres causes habituals de retards de tancament.
Problemes amb la propietat
Els problemes descoberts durant la inspecció de la llar també podrien retardar el tancament. Si un habitatge té més problemes dels que s'esperava, potser haureu de renegociar el preu o acordar les reparacions amb el venedor. A més, és possible que descobriu que una casa no és assegurable en el seu estat actual. El vostre prestador no finançarà la compra de l'habitatge si no es pot assegurar.
És aconsellable tenir una contingència d'inspecció que us permeti marxar amb els vostres diners de debò si la inspecció descobreix danys fonamentals, danys estructurals, floridura, radó o una infestació de tèrmits.
Bretxa d'avaluació
L'avaluació de la casa també pot convertir-se en una mena de forat negre en el procés de tancament. Si la taxació d'una casa és inferior al preu de l'oferta, el vostre prestador hipotecari no permetrà que la venda es realitzi. Això deixa el comprador en condicions de marxar, cobrir el buit de taxació amb efectiu o renegociar el preu amb el venedor. És fonamental tenir una clàusula de taxació en un contracte de compra per aquest motiu!
Problemes de títol
Si la cerca de títol mostra que hi ha un gravamen o reclamació sobre la propietat, això s'ha de resoldre abans de seguir endavant. La vostra empresa hipotecaria no finançarà la compra pel risc que un tercer faci una reclamació futura sobre l'habitatge.
Falta de professionals a la zona
El tancament també es podria retardar si els taxadors i inspectors locals estan massa reservats per oferir un servei ràpid.
Peus freds
Sí, passa. Les contingències només estan allà per protegir-te en cas que surti a la llum alguna cosa que mereixi aturar el procés de tancament. Ningú pot "obligar" físicament un comprador o venedor a avançar. Una de les parts pot decidir que l'abandonament del pla val la pena enfrontar-se a sancions i accions legals.
Per al comprador, tenir els peus freds per un problema que no està cobert per una clàusula de contingència significa perdre el dipòsit de diners reals. Si el venedor es retira per un motiu no cobert per una clàusula de contingència, el comprador té el dret legal de sol·licitar danys i perjudicis.
La manera més ràpida de tancar una casa
Es pot tancar una casa en 2 setmanes? En general, això només és possible per a un comprador en efectiu. De fet, pagar en efectiu per una casa és el "truc" per aconseguir el tancament més ràpid d'una casa. Si utilitzeu finançament, encara tindreu moltes maneres d'escurçar el temps mitjà de tancament d'una casa.
La manera predeterminada d'accelerar el tancament és proporcionar tot el que el vostre prestador sol·liciti el més aviat possible. Respon els correus electrònics i les trucades telefòniques del vostre prestador, advocat i agent immobiliari tan aviat com sigui possible des del moment en què s'accepta una oferta. Altres consells per obtenir una hipoteca ràpida inclouen:
Escollir un agent immobiliari amb experiència i altament qualificat. Sol·licitar un préstec hipotecari a través del mateix prestador que vau utilitzar per a l'aprovació prèvia Ser 100% honest sobre tota la informació financera Evitar qualsevol canvi en les vostres finances entre l'acceptació de l'oferta i el tancament Limitar les concessions del venedor
Tot i que algunes persones recomanen renunciar a la inspecció per tancar més ràpidament, això crea un gran risc. El que podeu guanyar amb el temps es pot perdre en dòlars reals quan descobriu problemes costosos i que requereixen temps.
Què passa si el tancament no es fa a temps?
Ambdues parts poden acordar modificar el contracte de compra original amb un termini ampliat.
Si el motiu del retard de tancament recau en el comprador, és possible que el venedor pugui cancel·lar la transacció. Això és més probable que passi si el venedor té ofertes de seguretat. El venedor també podria intentar cobrar al comprador una tarifa diària per cada dia posterior al tancament per cobrir els impostos sobre la propietat, els pagaments de la hipoteca, els pagaments de l'assegurança i les molèsties del retard. El venedor fins i tot podria apoderar-se del dipòsit de diners reals.
Si el venedor té la culpa, és possible que el comprador pugui cancel·lar la transacció mantenint el seu dipòsit de diners reals. També poden demandar al venedor per danys i perjudicis.
Si t'agrada la nostra pàgina, comparteix-la amb els teus amics & Facebook
