Koncese prodávajícího v oblasti nemovitostí jsou náklady, které se prodávající zavazuje zaplatit při uzavření a které by za normálních okolností připadly kupujícímu. Zvyšují cenovou dostupnost pro kupujícího. I když ne všichni prodejci jsou otevřeni ústupkům, ústupky prodávajícího mohou být nakonec mocnými vyjednávacími nástroji pro kupujícího i prodávajícího.
Důvody, proč kupující požadují úlevy od prodejce
Kupující může požádat o pokrytí části svých nákladů na uzavření nebo předplacených nákladů na nákup, pokud má pocit, že má určitou vyjednávací sílu. Mezi důvody, proč požádat prodejce o ústupky, patří:
Dům je ve špatném stavu. Domácí inspekce odhalí minimálně jeden závažný problém, který je třeba řešit. Místní trh je „trh kupujícího“. Protože je dům na trhu již dlouho, je jasné, že prodejce má problém ho vyložit.
Vzhledem k tomu, že náklady na uzavření ve většině případů představují 3 % až 6 % ceny domu, může kupující jednoduše požádat o ústupky prodávajícího, aby bylo možné vlastnit dům snížením nákladů.
Výhody a nevýhody žádosti o úlevy od prodejce
Koncese prodávajícího umožňují kupujícímu platit méně při uzavření. To může zůstat více peněz na náklady na stěhování a opravy. Pro prodávajícího je velkou výhodou to, že úlevy prodávajícího mohou být použity k tomu, aby se dům dostal z trhu dříve. Ztráta není vždy tak velká, vezmeme-li v úvahu, že každý další měsíc strávený na trhu je pro prodejce v podstatě „ztracenými penězi“. To platí zejména tehdy, když se prodejce již přestěhoval do nového domova.
Nevýhodou žádosti o úlevy od prodejce jako kupujícího je, že prodejce může být vypnut, protože se snažíte uzavřít dohodu s nedostatečnými podmínkami. Někteří prodejci prostě nejsou otevření jednání o ceně. V případech, kdy má dům více nabídek, budou nabídky s žádostmi o úlevy prodejce pravděpodobně odmítnuty.
A konečně, kupující, kteří využívají úlevy ke kompenzaci vyšší nabídky, by mohli skončit s větší půjčkou, která bude časem splácet více.
Nevýhodou pro prodejce je, že v konečném důsledku přicházejí o peníze.
Existuje alternativa k žádosti o úlevy pro prodejce?
Pouhé předložení nižší nabídky může být alternativou k žádosti o úlevy od prodejce. I když efekt bude podobný, prodejce na vás nebude pohlížet jako na „komplikovaného“ kupujícího.
Společné koncese prodejce
Někteří kupující mohou požádat prodávajícího, aby zaplatil určité procento nákladů na uzavření. Jiní požadují pokrytí konkrétních nákladů. Zde je přehled běžných nákladů pokrytých úlevami prodejce:
Poplatky za odhad domu. Poplatky za inspekci Poplatky za poskytnutí úvěru Body za slevu z hypotéky Daň z majetku do konce závěrečného roku Poplatky HOA do konce závěrečného roku Poplatky za nahrání Tituly Pojištění titulů Poplatky za právní zástupce Opravy nebo výměny
V procesu nákupu jsou dva kritické body pro rozhodnutí, zda byste měli požádat prodejce o ústupky. První je, když od svého věřitele obdržíte odhad půjčky. Tento dokument bude podrobně popisovat všechny vaše předpokládané náklady na uzavření na základě specifik vaší půjčky. Projděte si náklady se svým realitním makléřem a zjistěte, zda existuje dobrá příležitost požádat o koncesi.
Druhý kritický bod nastává po kontrole. Pokud inspektor odhalí potřebné upgrady nebo opravy, může je přinést prodejci.
Existují limity na úlevy prodejce
Prodejci jsou omezeni v tom, kolik se mohou kupujícím vzdát. Částka, kterou může prodávající zaplatit, závisí na typu úvěru použitého na koupi domu. U běžné půjčky jsou úlevy prodávajícího omezeny na základě výše zálohy kupujícího. Toto jsou limity:
Záloha nižší než 10 %: 3 % z částky úvěru. Záloha mezi 10 % a 25 %: 6 % z částky úvěru. Záloha vyšší než 25 %: 9 % z výše úvěru.
Pokud se klasický úvěr využívá na druhou nemovitost, limit klesne na 2 %.
Půjčky na bydlení podporované vládou mají také stropy pro úlevy prodejcům. Koncese prodejce pro půjčky Federal Housing Administration (FHA) max. 6 % bez ohledu na výši zálohy. Kromě toho nelze u půjček FHA uplatňovat úlevy prodejce na zálohy.
Koncese prodávajícího jsou také omezeny na 6 % z částky úvěru u půjček Ministerstva zemědělství Spojených států amerických (USDA). U půjček pro záležitosti veteránů (VA) jsou to 4 %.
Limity na úlevy prodejcům jsou zavedeny, aby pomohly kontrolovat místní ceny bydlení. Mnoho kupujících používá strategii vyšší nabídky, aby překonali ostatní kupující. Plánují však využít úlevy prodejce ke snížení „skutečných“ nákladů na dům.
I když tato strategie může pomoci kupujícím získat to, co chtějí, může také způsobit nafouknutí místních cen domů. Mějte na paměti, že ceny domů jsou často založeny na srovnatelných prodejích domů. Omezení toho, kolik mohou prodejci zaplatit, pomáhá předcházet nebezpečnému cyklu rychle rostoucích prodejních cen v sousedství.
Prodejce koncese a daně
Koncese jsou obecně považovány za daňově uznatelné prodejní náklady prodávajícího. Dokonce i kupující může mít možnost uplatnit slevy na dani na slevové body hypotéky placené prodávajícím. Je však moudré promluvit si s daňovým odborníkem, abyste pochopili daňové důsledky úlev prodejců pro vaši konkrétní situaci.
Rozhodování, zda byste měli požádat prodejce o ústupky
Prodejce nemusí souhlasit s ústupky prodávajícího. Při přístupu k tématu je důležité pochopit, zda se nacházíte na „trhu kupujícího“ nebo „trhu prodávajícího“. Obecně platí, že váš realitní makléř je nejlepším zdrojem pro určení, zda jste v dobré pozici pro žádat o koncesi. Agent vám také může pomoci rozepsat vaše požadavky podle důležitosti, aby se zvýšila vaše šance na pokrytí nákladů s vysokou prioritou.
Realitní makléři mohou často vytáhnout srovnatelné místní nemovitosti, které se prodávají s koncesemi. Tyto příklady mohou poskytnout důležitou motivaci pro prodejce při jednání.
Pokud se vám naše stránka líbí, sdílejte ji se svými přáteli & Facebook
