V průměru trvá uzavření domu přibližně 30 až 60 dní od podání nabídky do dne, kdy získáte klíče od svého nového domova. Proč uzavření trvá tak dlouho? Čekání na klíče určí různé uzavírací faktory. Tento článek popisuje průměrnou dobu zavření domu.
Jak dlouho trvá uzavření domu?
Pojďme se bavit o očekáváních pro rychlou hypotéku. Typ úvěru je prvním faktorem, který určuje, jak rychle můžete dům uzavřít.
Celkově trvá uzavření hypotéky 30 až 60 dní.
Klasická hypotéka je nejrychlejší typ hypotéky. Jedná se o půjčku, která není podporována vládou. U většiny dlužníků také vyžaduje kreditní skóre alespoň 620. Uzavření klasické hypotéky trvá v průměru 48 dní.
Když se chystáte na půjčku Federal Housing Administration (FHA), která je podporována vládou, dlužníci budou muset být trochu trpělivější, protože průměrná doba uzavření je 54 dní. Minimální kreditní skóre 500 a potenciální záloha až 3,5 % však může pro některé dlužníky toto čekání více než vyplatit.
Dlužníci, kteří se kvalifikují pro půjčku na bydlení amerického ministerstva pro záležitosti veteránů (VA), budou muset projít složitým procesem upisování, který prodlouží dobu v průměru na 57 dní. Odměnou za trpělivost jsou samozřejmě nízké sazby a prominutí zálohy.
Typické zavírání na časové ose domu
Zatímco žádné dva uzavírací procesy nejsou 100% identické, tento plán vám ukáže, co můžete očekávat:
Nabídka: Odesláním nabídky na dům oficiálně začíná proces uzavírání. I když může dojít k nějakému zpětnému vyjednávání, přijetí nabídky vám dává zelenou k tomu, abyste se posunuli vpřed s financováním a kontrolami. Stanovení data uzávěrky: Kupující a prodávající se během jednání dohodnou na datu uzávěrky. Datum je přidáno do kupní smlouvy. Žádost o hypotéku: Vyplňte důkladně a úplně žádost o hypotéku, abyste získali schválení pro financování. Pokud jste již prošli procesem předběžného schválení, měl by to být většinou „obnovující“ krok. Zveřejnění: Během prvního týdne od přijetí nabídky vám váš věřitel poskytne podmínky vaší půjčky. To vás informuje o úrokové sazbě, poplatcích, nákladech na uzavření a odhadovaných měsíčních splátkách hypotéky. Dokumentace: Očekávejte, že váš věřitel vás během prvního týdne osloví a požádá o další finanční dokumentaci potřebnou k posunutí žádosti o půjčku vpřed. Hodnocení: Váš věřitel si objedná hodnocení během prvního nebo druhého týdne od přijetí nabídky. Ocenění určuje hodnotu domu, aby se ověřilo, že nesouhlasíte s nadsazenou prodejní cenou, která by učinila dům nefinancovatelným. Inspekce: Pokud jste se nevzdali práva na domovní prohlídku, zarezervujte si ji během prvního týdne od přijetí vaší nabídky. Většina smluv umožňuje pouze kontrolní okno trvající sedm až 10 dní. Upisování: V raných fázích schvalování úvěru se upisování používá k vyhodnocení a ověření vašich finančních informací. Očekávejte, že hypoteční společnost se podrobně podívá na váš příjem, majetek, úvěrovou historii a dluh. V tomto okamžiku můžete být požádáni o další dokumentaci nebo ověření. Kurzy a konce: Kupující si bude muset otevřít úschovný účet, aby mohl odeslat zálohu, zaplatit poplatky za vlastnictví, získat pojištění vlastníka domu a naplánovat konečný postup po přijetí nabídky. Schváleno k uzavření: Vaše hypoteční společnost je ze zákona povinna poskytnout dokument „povoleno k uzavření“ nabízející konečné zveřejnění podmínek. Dlužníci mají na podpis a vrácení dokumentu třídenní čekací lhůtu. Váš realitní právník by měl dokument prohlédnout vaším jménem. Uzavření: Jakmile budou vaše závěrečné dokumenty podepsány, proběhne závěrečný proces kontroly, než bude vaše hypotéka oficiálně zaznamenána.
Za běžných okolností se sazba hypotéky určuje podle toho, jaká bude sazba v den vaší uzávěrky. To proto, že sazby hypoték se mohou každý den lišit. Pokud se rozhodnete, váš věřitel vám poskytne zámek sazby, který zaručí, že se vaše úroková sazba mezi nabídkou a uzavřením nezmění, pokud zavřete v určitém časovém rámci bez jakýchkoli změn aplikace. Zámky sazby, které jsou k dispozici na 30, 45 nebo 60 dní, jsou často zpoplatněny. Pokud nezavřete včas, můžete také ztratit svou zamčenou sazbu.
Důvody, proč může uzavření domu trvat déle
Zatímco většina kupujících zavírá včas, seznam důvodů, proč se proces uzavření může zpozdit, nemá konce. Změny bonity kupujícího jsou obvykle zodpovědné za zpoždění. To se může stát, protože:
Změněné zaměstnání poté, co byla přijata nabídka vašeho domova Zakoupení nového auta pomocí autopůjčky Použité kreditní karty k pokrytí velkých mimořádných výdajů Požádáno o novou úvěrovou linku z jakéhokoli důvodu
V některých případech může předběžné schválení, které bylo o něco vyšší než skutečné schválení hypotéky, vrhnout klíč do uzavíracích plánů. Pointa je, že jakýkoli zádrhel ve vašem financování pravděpodobně oddálí uzavření. Dále se podívejte na některé další běžné příčiny zpoždění zavírání.
Problémy s majetkem
Problémy odhalené při domovní prohlídce by také mohly oddálit uzavření. Pokud má dům více problémů, než se očekávalo, možná budete muset znovu vyjednat cenu nebo vyřešit opravy s prodejcem. A co víc, možná zjistíte, že dům v současném stavu není pojistitelný. Váš věřitel nebude financovat nákup domu, pokud dům nelze pojistit.
Je moudré mít na místě pohotovostní inspekci, která vám umožní odejít se svými vážnými penězi, pokud inspekce odhalí poškození základů, strukturální poškození, plíseň, radon nebo zamoření termity.
Mezera v hodnocení
Domácí hodnocení se také může stát něčím jako černou dírou v procesu uzavírání. Pokud je ocenění domu nižší než nabídková cena, váš hypoteční věřitel prodej neumožní. Kupující tak může odejít, zakrýt mezeru v hodnocení hotovostí nebo znovu vyjednat cenu s prodávajícím. Z tohoto důvodu je důležité mít v kupní smlouvě doložku o posouzení!
Titulní problémy
Pokud vyhledávání titulu ukáže, že na nemovitost existuje zástavní právo nebo pohledávka, je třeba to vyřešit, než budete pokračovat. Vaše hypoteční společnost nebude financovat nákup kvůli riziku, že si třetí strana v budoucnu vznese nárok na dům.
Nedostatek odborníků v oblasti
Uzavření by se také mohlo zpozdit, pokud jsou místní odhadci a inspektoři prostě příliš vytížení na to, aby mohli poskytnout rychlou službu.
Studené nohy
Ano, to se stává. Nahodilé události jsou tu pouze proto, aby vás chránily v případě, že vyjde najevo něco, co stojí za to zastavit proces uzavírání. Nikdo nemůže fyzicky „donutit“ kupujícího nebo prodávajícího k pohybu vpřed. Jedna ze stran se může rozhodnout, že opuštění plánu stojí za to čelit sankcím a právním krokům.
Pro kupujícího znamená, že když se dostane do situace, na kterou se nevztahuje klauzule pro nepředvídané události, přijde o seriózní peněžní vklad. Pokud prodávající odstoupí z důvodu, na který se nevztahuje klauzule pro nepředvídané události, má kupující zákonné právo požadovat náhradu škody.
Nejrychlejší způsob, jak uzavřít dům
Dokážete zavřít dům za 2 týdny? Obecně je to možné pouze pro kupujícího v hotovosti. Platba v hotovosti za dům je ve skutečnosti „hackem“ pro nejrychlejší uzavření domu. Pokud používáte financování, stále budete mít spoustu způsobů, jak zkrátit průměrnou dobu uzavření domu.
Výchozí způsob, jak urychlit uzavření, je poskytnout vše, co váš věřitel požaduje, co nejrychleji. Odpovídejte na e-maily a telefonní hovory od svého věřitele, právníka a realitního agenta co nejrychleji od okamžiku přijetí nabídky. Mezi další tipy pro získání rychlé hypotéky patří:
Výběr zkušeného, vysoce hodnoceného realitního makléře. Žádost o hypoteční úvěr prostřednictvím stejného věřitele, kterého jste použili pro předběžné schválení 100% upřímnost ohledně všech finančních informací Vyhýbání se jakýmkoli změnám ve vašich financích mezi přijetím nabídky a uzavřením Omezení úlev prodejců
Někteří lidé sice doporučují upustit od inspekce, aby se uzavřela rychleji, ale to představuje velké riziko. Co můžete získat v čase, můžete ztratit ve skutečných dolarech, když objevíte nákladné a časově náročné problémy.
Co když uzavření neproběhne včas?
Obě strany se mohou dohodnout na změně původní kupní smlouvy s prodlouženou lhůtou.
Pokud důvod zpoždění uzavření připadne na stranu kupujícího, prodávající může mít možnost zrušit transakci. To je pravděpodobnější, pokud má prodejce záložní nabídky. Prodávající by se také mohl pokusit účtovat kupujícímu denní sazbu za každý den po uzavření, aby pokryl daně z nemovitosti, splátky hypotéky, platby pojištění a nepříjemnosti spojené se zpožděním. Prodejce by mohl dokonce zabavit seriózní peněžní zálohu.
Pokud je na vině prodávající, kupující může zrušit transakci a zároveň si ponechat svůj skutečný vklad. Mohou také žalovat prodejce o náhradu škody.
Pokud se vám naše stránka líbí, sdílejte ji se svými přáteli & Facebook
