Jak se připravujete na koupi svého prvního bydlení? I když cesta pro každého, kdo kupuje dům poprvé, vypadá jinak, existuje základní rámec, jak se dostat do správné nemovitosti ve správný čas. Podívejte se na deset zásadních kroků ke koupi domu.
Pravda o koupi domu je taková, že věřitelé se chystají prověřit všechna finanční rozhodnutí, která jste dosud učinili. To ale neznamená, že byste se měli spokojit s tím, co jsou banky nebo prodejci ochotni vám poskytnout. Většina kupujících má více možností a moci, než si uvědomuje.
Načasování Finance Problémy s úvěrem Akvizice před schválením Zapojte realitního makléře Požádejte o hypotéku Bezpečné pojištění nemovitosti Prohlídka nemovitosti Odhad nemovitosti Vyjednávání
1. Potvrďte, že nyní je ten správný čas stát se majitelem domu
Koupě domu je emocionální, praktické a finanční rozhodnutí zabalené do jednoho.
Koupě domu, protože cítíte tlak nebo jste motivováni vysokými cenami nájmů, není dostatečným důvodem ke koupi. Nákup vám může pomoci vyhnout se rostoucím nákladům na pronájem, ale funguje pouze v případě, že plánujete zůstat v oblasti 5–10 let. Stěhování brzy po koupi domu může způsobit ztrátu peněz v důsledku nákladů na uzavření, poplatků za realitní kanceláře a nedostatku vlastního kapitálu.
Pamatujte, že úkolem věřitele je určit vaši schopnost splácet hypotéku. Nemají zájem pomáhat vám udržovat konkrétní životní styl. Proto je důležité, abyste si byli jisti, že můžete převzít všechny dodatečné náklady a povinnosti spojené s vlastnictvím domu vs. pronájmem.
Zahrňte do svého rozpočtu náklady, jako je nová střecha, příjezdová cesta a spotřebiče. Jste připraveni pokrýt značné náklady spojené s bydlením? I když můžete létat bez větších oprav, pamatujte, že všechny hovory o údržbě, které provedete u pronajímatele jako nájemce, brzy přistanou u vašich vlastních nohou. Budete také zodpovědní za sekání trávníku, hrabání listí, odklízení sněhu, čištění bazénu a další úkoly související s místním klimatem a majetkem.
Kupovat dům, protože máte pocit, že to je to, co „máte dělat“ v určitém věku nebo životní fázi, není nejlepší přístup. Místo toho buďte upřímní ohledně toho, zda jsou dodatečné finanční a osobní povinnosti slučitelné s vaším životním stylem.
2. Podívejte se na své finance objektivem věřitele
Můžete předpokládat, že jste připraveni vzít si hypotéku, protože nemáte problémy s placením nájemného. Věřitelé se na věci nedívají stejně. Abyste si byli jisti svou schopností splácet hypotéku, věřitelé hledají následující:
Poměr dluhu k příjmu pod 36 %. Kreditní skóre 620 nebo vyšší. Stálé zaměstnání po dobu minimálně dvou let. Záloha.
Pokud jde o splnění požadavků věřitele, existuje prostor pro pohyb. Některé typy úvěrů na bydlení vám například umožňují získat hypotéku bez akontace nebo se splátkou již od 3 %.
Zatímco DTI (debt-to-income) a kreditní skóre mají někdy volnost, dlužníci s méně než dokonalou úvěrovou historií platí vyšší úrokové sazby. Zaměření na kreditní skóre 720 vám může pomoci uzavřít s nejlepšími podmínkami půjčky.
Věřitelé chtějí vidět stabilitu, správná finanční rozhodnutí a důkaz, že budete pravděpodobně každý měsíc platit hypotéku včas. Pozitivní úvěrová historie je jedním z nejlepších ukazatelů vaší pravděpodobnosti splacení hypotéky.
Kromě hledání pozitivních ukazatelů souvisejících s vašimi příjmy a dluhy hledají věřitelé také varovné signály. Konkurzní a úvěrové spory jsou dva velké. Nicméně mnoho věcí, které se zdají neškodné, může stále poškodit vaše šance. Poskytovatelé půjček například zkontrolují, zda jste nedávno nepožádali o jiné formy úvěru. Pokud to vypadá, že jste na vlně půjček, mohou to považovat za známku potíží.
Věřitelé se také zajímají o využití vašeho kreditu, které se liší od vašeho kreditního skóre. Váš poměr využití kreditu se vztahuje k množství dostupného kreditu, který používáte v době vaší žádosti. Pokud máte nadměrnou zadluženost, vypadáte riskantně. Přiměřená míra využití je nižší než 30 % – což znamená, že na kreditní kartě s limitem 20 000 USD nikdy nebudete mít zůstatek vyšší než 6 000 USD.
3. Opravte jakékoli úvěrové nebo finanční problémy
Pokud vaše finanční historie není nedotčená, je čas na „finanční fitness“ výcvikový tábor. Začněte tím, že si prohlédnete všechny „dings“ na vaší kreditní zprávě, které se zdají podezřelé. Pokud byly opožděné nebo nezaplacené účty nahlášeny omylem, zašlete společnosti, která podává informace o úvěru, dopis, ve kterém ji upozorníte. V případě, že neobdržíte jasnou odpověď, podejte formální stížnost úřadu Consumer Financial Protection Bureau.
Pokud je vaše DTI nad hranicí 36 %, musíte ji snížit. Strategie, které vám pomohou snížit poměr dluhu k příjmu, zahrnují zrušení předplatného, přehodnocení rozpočtu nebo plánování předčasného splacení významných výdajů. Zatímco někteří věřitelé povolí DTI až 45 %, preferují se nízké DTI.
Nakonec se ujistěte, že je vaše záloha připravena jít. Snížení o 20 % pomůže těm, kteří kupují dům poprvé, vyhnout se placení za soukromé hypoteční pojištění (PMI). Nezapomeňte však ušetřit na náklady na uzavření odděleně od zálohy. Většina nákladů na uzavření činí 3 % až 6 % hodnoty domu. I když je věřitelé někdy mohou zahrnout do vaší hypotéky, budou vám účtovat úrok, pokud zvolíte tuto možnost.
Pokud vaše kreditní skóre dostalo vážnou ránu, zhluboka se nadechněte, než si uvědomíte, že vlastnictví domu zmizelo. Zde je rychlý přehled oprav vaší méně než hvězdné úvěrové historie:
Historie plateb: Historie plateb tvoří 35 % vašeho kreditního skóre. Jak je uvedeno výše, řešte všechny chyby, které by mohly omylem „prohlížet“ vaši historii plateb. Pokud máte v minulosti zmeškané platby, změňte situaci tím, že už nikdy žádnou platbu nezmeškáte. Za prvé, nechte se chytit za pozdní nebo chybějící dlužné platby. Dále vytvořte systém, který používá upomínky a automatické platby, aby bylo zajištěno, že platíte všechny účty včas. Aktuální dluh: Částka, kterou dlužíte za půjčky a kreditní karty, odráží 30 % vašeho kreditního skóre. Je důležité snížit svůj dluh v poměru k vašemu příjmu. Pokud máte právě teď vysoké zůstatky na svých kreditních kartách, začněte ujídat většími platbami. Délka úvěrové historie: Mít „žádný úvěr“ činí nákup domu téměř nemožným. Délka vaší kreditní historie určuje zhruba 15 % vašeho kreditního skóre. I když se nemůžete vrátit v čase, abyste změnili počáteční datum své první kreditní karty nebo půjčky, můžete se ujistit, že váš „čas v“ se počítá tím, že nikdy neuzavřete svou nejstarší kreditní kartu.
4. Získejte předběžné schválení
Jakmile budete mít jistotu, že jste ve formě pro schválení hypotéky, je čas na „zkušební provoz“ podáním žádosti o předběžné schválení. Předschválení vám umožní udělat si představu o velikosti hypotéky, kterou vám věřitel nabídne. I když dopis s předběžným schválením není formální závaznou nabídkou, pomáhá nastavit očekávání ohledně rozpočtu, než začnete nakupovat dům.
Odhad hypotéky uvedený v předběžném schvalovacím dopise vám může pomoci rozhodnout se, zda je čas začít nakupovat, nebo se zaměřit na zlepšení své finanční situace. Většina realitních makléřů vám ukáže nemovitosti pouze v případě, že máte předschválené dopisy od věřitelů.
I když se vaše částka před schválením může shodovat s tím, jakou jste předpokládali svou kupní sílu, je také možné, že číslo je mnohem nižší, než se očekávalo. Pokud se na nákup na základě částky před schválením necítíte připraveni, strategie pro zvýšení předběžného schválení zahrnují navýšení zálohy, splacení stávajícího dluhu před novou žádostí nebo získání spolupodepisovatele vaší hypotéky.
Přestože předběžné schválení není tak „invazivní“ jako žádost o skutečnou hypotéku, stále si budete muset připravit daňové formuláře W-2, daňové formuláře 1099, výplatní pásky, údaje o zaměstnání a doklad o zaplacení zálohy. Vzhledem k tomu, že většina nabídek před schválením vyprší během 30 až 90 dnů, je velmi důležité zajistit, abyste byli připraveni ponořit se do hledání domova. Dobrou zprávou je, že o předběžné schválení můžete žádat opakovaně bez sankcí.
5. Získejte realitního makléře
Je čas oslovit realitního makléře s vaším předběžným schvalovacím dopisem – před uzavřením smlouvy si objednejte konzultace s několika makléři. Jakmile se zavážete agentovi, agent vám začne ukazovat domy, které splňují vaše kritéria pro cenu, velikost, styl, umístění a další. Pokud vše půjde podle plánu, přijde den, kdy budete připraveni udělat nabídku na svůj první dům.
Abyste měli jistotu, že pracujete s kvalifikovaným makléřem, vyhledejte realitního makléře, který je realitním makléřem. Zatímco všichni realitní makléři jsou realitními makléři, pouze realitní makléři s členstvím v National Association of Realtors (NAR) jsou realitními makléři. Realitní kanceláře dodržují specifický etický kodex.
Hledejte také agenta kupujícího ve vaší oblasti. V ideálním případě bude mít váš agent dokončenou certifikaci ABR (Accredited Buyer's Representative), která mu umožní hájit vaše zájmy během prodejní transakce. Kromě toho je preferován výběr realitního agenta s pověřením CRS (Certified Residential Specialist). Při pohovorech s realitními makléři požádejte o zobrazení seznamů domů, které pomohli klientům koupit za poslední rok.
6. Požádejte o hypotéku
Zatímco předběžný schvalovací dopis stačí k tomu, abyste mohli učinit nabídku, je nutné se vrátit ke „skutečnému obchodu“, jakmile je nabídka přijata. Při získávání hypotéky může kupující, který kupuje nemovitost poprvé, jít se stejným věřitelem, kterého použil pro předběžné schválení, nebo si vybrat jiného věřitele. Shromážděte tyto dokumenty pro proces žádosti:
Identifikační číslo a číslo sociálního zabezpečení. Formuláře W-2 sahající dva roky zpět. Výplatní útržky za posledních 30 až 90 dní. Doklad o příjmu. Bankovní výpisy za několik měsíců. Daňová přiznání za poslední dva roky.
První kupující může volně nakupovat u více věřitelů, aby získal nejlepší úrokovou sazbu. Úřad pro ochranu spotřebitele doporučuje kontaktovat alespoň tři poskytovatele půjček a získat informace o sazbách. Jen mějte na paměti, že úvěrové dotazy od věřitelů poškodí vaše kreditní skóre, protože se počítají jako „těžké taháky“. Podle úřadu Consumer Finance Protection Bureau se tento postup vztahuje na všechny věřitele v rámci 45denního okna, aby byly dotazy hlášeny jako jeden dotaz.
Co se stane, když vám banka nabídne úrokovou sazbu, která vypadá dobře? Nepředpokládejte, že dnešní lákavá sazba bude k dispozici zítra. Volatilita sazeb je důvodem, proč se mnoho kupujících rozhoduje chránit se před rostoucími úrokovými sazbami tím, že v žádosti o hypotéku požádají o něco, čemu se říká blokace sazby.
Zámek sazby je závazek věřitele, že pro vás vyhradí konkrétní úrokovou sazbu do předem stanoveného data vypršení platnosti. Zámek sazby může také uzamknout jakékoli slevové body, které jste použili ke „snížení“ sazby hypotéky. Zámky sazeb nejsou vyžadovány. Pokud máte pocit, že sazby mohou klesnout dříve, než bude čas na konečné schválení půjčky, můžete počkat. Jediným pravidlem je, že musíte požádat o blokování sazby předtím, než váš věřitel připraví závěrečné dokumenty.
Většina kupujících, kteří kupují poprvé, předpokládá, že získání hypotéky znamená uzavření konvenční hypotéky na 30 let po složení 20 % v hotovosti. I když bývaly časy, kdy to byl jediný způsob, jak to udělat, dnes mají kupující mnoho možností, jak zajistit, aby věci fungovaly. Některé možnosti úvěru na bydlení vyžadují snížení o 0 %. Zde je pohled na úvěrové produkty, které je třeba zvážit:
Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou na 30 let: Nejoblíbenější volba, tato půjčka vám umožňuje natáhnout platby na 30 let s pevnou úrokovou sazbou, která nabízí předvídatelné platby. 15letá hypotéka s pevnou sazbou: Tato kratší alternativa k 30leté půjčce nabízí pevnou úrokovou sazbu, která je obvykle mnohem nižší než sazby nabízené u dlouhodobějších půjček. Zatímco prvokupující může získat hypotéku na 15 let, tento úvěr je nejoblíbenější u refinancujících. Půjčka FHA: Tyto vládou podporované půjčky, které jsou pojištěny Federální správou bydlení (FHA), umožňují kupujícím s nižšími příjmy a úvěrovým skóre snížit jen o 3,5 %. Kupující však musí platit pojistné za pojištění hypotéky (PMI) za zálohy nižší než 20 %. Hypotéka VA: Půjčky VA, které jsou k dispozici členům vojenské služby a veteránům, nevyžadují žádnou zálohu. Také nebudete mít na háku PMI, jako byste byli s půjčkou FHA. Navíc půjčky VA mají obecně nižší úrokové sazby. USDA hypotéka: K dispozici kupujícím v některých venkovských oblastech, ministerstvo zemědělství USA podporuje tyto půjčky s nulovým snížením.
7. Získejte pojištění domácnosti
Většina poskytovatelů půjček vyžaduje, abyste uzavřeli politiku vlastníka domu, abyste získali hypotéku. Zásady však nebudou platné až do data uzávěrky. Pokrytí by mělo stačit k nahrazení domácnosti.
Při rozhodování o tom, „kolik domu“ si můžete dovolit, nezapomeňte vzít v úvahu roční pojistné na pojištění vlastníka domu ve vaší oblasti. Pojištění kryje vnitřní a vnější poškození nebo zničení, ztrátu krádeží a osobní odpovědnost. Pokud se nacházíte v záplavové zóně, možná budete potřebovat širší pokrytí. Pokud politika obsahuje výjimky, můžete pro klid duše získat doplňkové krytí pro záplavy, zemětřesení, škody související s kanalizací a další.
Získejte nabídky od tří až pěti společností. Pokud již máte pojištění auta nebo půjčovny, zeptejte se své současné společnosti na slevy za sloučení. Pokud máte pocit, že v divočině rozumíte tomu, jak politiky fungují, zvažte najmutí makléře pojištění domácnosti, který by vás dokázal spojit se společnostmi.
8. Naplánujte si kompletní domovní prohlídku
Domácí inspekce poskytne kupujícímu úplný příběh o základech domu, střeše, systémech a dalších. Inspekce mohou také odhalit radon, plísně a další obavy, které by mohly mít za následek vysoké náklady na opravy a zdravotní rizika. Kontrola, která zahrnuje zjištění, která nejsou zahrnuta do zveřejnění prodejce, vám umožní odstoupit z nabídky bez sankcí.
Za domovní prohlídku platí kupující. Náklady na standardní inspekci často zahrnují instalatérské, elektrické systémy, topné a chladicí systémy, střechu, obklady, základy a spotřebiče. Inspektor také zkontroluje interiér a exteriér domu, zda nevykazuje známky kosmetického a strukturálního poškození.
Zatímco většina standardních inspekcí nezahrnuje testování radonu, testování plísní nebo detekci škůdců, je rozumné si připlatit, aby byly zahrnuty. Pamatujte, že úkolem domovního inspektora není říkat vám, zda byste měli nebo neměli koupit nemovitost. Místo toho je inspektor neutrálním profesionálem zaměřeným na to, aby vám poskytl přesné posouzení stavu nemovitosti.
Co když vás kupující požádá o upuštění od domovní prohlídky? Požadavek, abyste se vzdali pohotovostní prohlídky domu, se někdy stává na horkých trzích, kde mají prodejci výhodu. Tato nepředvídatelnost je na místě, protože umožňuje kupujícímu vycouvat s nedotčeným vkladem, pokud kontrola odhalí problém „zabíjení prodeje“. Pokud vás prodejce požádá, abyste se vzdali kontroly, ztrácíte možnost ověřit si stav nemovitosti před uzavřením. To znamená přijmout všechna finanční rizika spojená s nemovitostí ve stavu „tak jak je“.
9. Proveďte domácí odhad
Věřitelé vyžadují hodnocení, aby potvrdili, že vám nepůjčují víc, než kolik stojí dům. Odhadci používají ke stanovení skutečné tržní hodnoty stav domu, srovnatelné nedávné prodeje domů a další faktory. Pokud dům ocení za nižší než prodejní cenu, může kupující cenu s prodávajícím znovu vyjednat, odejít z prodeje nebo přijít s rozdílem v hotovosti.
Stejně jako domácí inspektor je i domácí odhadce neutrálním profesionálem s nulovým podílem na výsledku zjištění. Poplatky za ocenění obvykle hradí kupující. Abyste mohli odejít z domova s nízkým oceněním, budete muset mít ve své realitní smlouvě něco, čemu se říká nepředvídatelné ocenění. Když se k vám hodnotící zpráva vrátí, měla by obsahovat následující:
Mapa ulice s podrobnostmi o oceňované nemovitosti. Nástin exteriéru domu. Vysvětlení, jak odhadce počítal čtvereční záběry. Fotografie zepředu, zezadu a pohled z ulice na nemovitost. Podrobnosti týkající se pozemkových záznamů, daňových záznamů a tržních údajů, které odhadce použil k určení reálné tržní hodnoty domu.
Pokud máte pocit, že hodnocení je nepřesné, je povoleno získat druhý posudek od nového odhadce. Není to nic neobvyklého, že odhadce dělá chyby. Účelem ocenění je chránit kupujícího před tím, aby zaplatil příliš mnoho za dům v hodnotě nižší, než je jeho prodejní cena. Někdo, kdo si koupí dům za hotovost, však může chtít pokračovat v prodeji, i když ví, že kupuje předražený dům.
10. Jednání s prodávajícím
Posledním krokem před uzavřením je jednání s prodejcem. Pokud jste spokojeni s cenou domu na základě výsledků inspekce a ocenění, můžete jednání přeskočit. Kupující však mohou někdy vyjednat ústupky prodávajícího nebo zaplacené náklady na uzavření.
Pokud jste kupujícím poprvé, úlevy prodávajícího činí nákup domu dostupnějším, protože snižují náklady na uzavření, které mohou činit 3 až 6 % z částky vašeho úvěru. Váš realitní makléř je cenným zdrojem informací o tom, co je při vyjednávání „k mání“.
Pokud máte podezření, že bojujete s jinými nabídkami, může být méně prostoru pro kladení požadavků. Na druhou stranu, pokud obchodujete na ledově studeném trhu, může být prodejce vstřícnější k ústupkům.
Nejvýznamnějším aktivem kupujícího během jednání je přístup k informacím o srovnatelných prodejích domů v dané oblasti. Pokud můžete poskytnout srovnání, která dokážou, že téměř identické domy se prodávají za méně peněz, mohou prodejci přehodnotit podmínky prodeje. Kupující mohou požadovat úlevy, které pokryjí náklady na:
Body hypotéky. Posouzení. Hledání názvu inspekce. Poplatky za advokáta. Určité opravy nebo výměny. Daň z nemovitosti do konce roku.
I když se může zdát, že kupující je jediný, kdo má z úlev prodávajícího něco získat, prodávající těží z toho, že své domovy strhnou z trhu dříve.
Pokud se vám naše stránka líbí, sdílejte ji se svými přáteli & Facebook
