Hvordan forbereder du dig på at købe din første bolig? Mens vejen for hver førstegangskøber ser anderledes ud, er der en grundlæggende ramme for at komme ind i den rigtige ejendom på det rigtige tidspunkt. Tag et kig på ti vigtige trin til at købe et hus.
Sandheden om at købe et hjem er, at långivere er ved at granske alle økonomiske beslutninger, du har truffet indtil nu. Men det betyder ikke, at du skal nøjes med, hvad banker eller sælgere er villige til at give dig. De fleste købere har flere muligheder og magt, end de er klar over.
Timing Økonomi Kreditproblemer Forhåndsgodkendelse Erhvervelse Engager en ejendomsmægler Ansøg om et realkreditlån Sikker boligejerforsikring Boliginspektion Boligvurdering Forhandle
1. Bekræft, at det nu er det rigtige tidspunkt at blive boligejer
At købe et hus er en følelsesmæssig, praktisk og økonomisk beslutning pakket ind i én.
At købe en bolig, fordi du føler dig presset eller er motiveret af høje lejepriser, er ikke en god nok grund til at købe. Selvom køb kan hjælpe dig med at undgå stigende lejeudgifter, virker det kun, hvis du planlægger at blive i området i 5-10 år. At flytte hurtigt efter at have købt en bolig kan få dig til at tabe penge på grund af lukkeomkostninger, ejendomsmæglergebyrer og mangel på egenkapital.
Husk, at en långivers opgave er at bestemme din evne til at tilbagebetale dit realkreditlån. De er ikke interesserede i at hjælpe dig med at opretholde en bestemt livsstil. Derfor er det vigtigt, at du er sikker på, at du kan påtage dig alle de ekstra omkostninger og pligter ved at eje en bolig i forhold til at leje.
Faktor omkostninger som et nyt tag, indkørsel og hvidevarer ind i dit budget. Er du klar til at dække en betydelig boligrelateret omkostning? Selvom du kan glide forbi uden større reparationer i årevis, så husk, at alle de vedligeholdelsesopkald, du foretager til udlejeren som lejer, snart vil lande for dine egne fødder. Du vil også være ansvarlig for græsslåning, rivning af løv, håndtering af snerydning, rengøring af poolen og andre opgaver, der er relevante for dit lokale klima og ejendom.
At købe et hjem, fordi du føler, at det er det, du "skal gøre" inden for en bestemt alder eller livsfase, er ikke den bedste tilgang. Vær i stedet ærlig om, hvorvidt det ekstra økonomiske og personlige ansvar er foreneligt med din livsstil.
2. Se på din økonomi gennem en långivers linse
Du kan antage, at du er klar til at tage et realkreditlån, fordi du ikke har problemer med at betale din husleje. Långivere ser ikke tingene på samme måde. For at føle sig sikker på din evne til at betale dit realkreditlån tilbage, kigger långivere efter følgende:
En gæld i forhold til indkomst under 36 %. Kreditscore på 620 eller højere. Fast ansættelse i mindst to år. En udbetaling.
Der er slingreplads, når det kommer til at opfylde långivers krav. For eksempel giver nogle typer boliglån dig mulighed for at få et realkreditlån uden udbetaling eller en udbetaling på helt ned til 3 %.
Mens DTI (debt-to-income) og kreditscore nogle gange har spillerum, betaler låntagere med mindre end perfekt kredithistorie højere renter. At sigte efter en kreditscore på 720 kan hjælpe dig med at lukke med de bedste lånevilkår.
Långivere ønsker at se stabilitet, sunde økonomiske beslutninger og bevis på, at du sandsynligvis vil betale dit realkreditlån til tiden hver måned. Positiv kredithistorie er en af de bedste indikatorer for din sandsynlighed for at betale dit realkreditlån tilbage.
Ud over at lede efter positive indikatorer relateret til din indkomst og gæld, leder långivere også efter røde flag. Konkurs- og kredittvister er de to store. Men mange ting, der virker uskyldige, kan stadig skade dine chancer. For eksempel vil långivere kontrollere, om du for nylig har ansøgt om andre former for kredit. Hvis det ser ud til, at du er på en lånetur, kan de se dette som et tegn på problemer.
Långivere er også interesserede i din kreditudnyttelse, som er forskellig fra din kreditscore. Din kreditudnyttelsesgrad refererer til mængden af tilgængelig kredit, du bruger på tidspunktet for din ansøgning. Hvis du er overleverget, får det dig til at fremstå risikabel. En rimelig udnyttelsesgrad er under 30 % – hvilket betyder, at du aldrig skal have en saldo på mere end $6.000 på et kreditkort med en grænse på $20.000.
3. Løs eventuelle kredit- eller finansielle problemer
Hvis din økonomiske historie ikke er uberørt, er det tid til en "finansiel fitness"-bootcamp. Start med at gennemgå eventuelle "ringe" på din kreditrapport, der virker mistænkelige. Hvis forsinkede eller ubetalte regninger er blevet rapporteret ved en fejl, skal du sende kreditrapporteringsfirmaet et tvistbrev, hvor du bliver advaret. Hvis du ikke modtager et klart svar, skal du indgive en formel klage til Consumer Financial Protection Bureau.
Hvis din DTI er over tærsklen på 36 %, skal du sænke den. Strategier til at hjælpe med at reducere din gæld i forhold til indkomst inkluderer at annullere abonnementer, genoverveje dit budget eller planlægge at betale betydelige udgifter tidligt. Mens nogle långivere vil tillade DTI'er så høje som 45%, foretrækkes en lav DTI.
Sørg endelig for, at din udbetaling er klar til at gå. At sætte 20 % ned hjælper førstegangskøbere med at undgå at betale for privat realkreditforsikring (PMI). Men husk at spare op til lukkeomkostninger adskilt fra din udbetaling. De fleste lukkeomkostninger beløber sig til 3% til 6% af en boligs værdi. Mens långivere nogle gange kan rulle dem ind i dit realkreditlån, vil de opkræve renter, hvis du vælger denne mulighed.
Hvis din kreditscore er blevet hårdt ramt, så tag en dyb indånding, før du antager, at boligejerskabet er sluppet væk. Her er en hurtig gennemgang af reparation af din mindre end fantastisk kredithistorie:
Betalingshistorik: Din betalingshistorik står for 35 % af din kreditscore. Som delt ovenfor, skal du rette op på eventuelle fejl, der ved en fejl kan "skælve" din betalingshistorik. Hvis du har en historie med ubesvarede betalinger, skal du vende tingene om ved aldrig at gå glip af en betaling igen. Først skal du blive fanget af eventuelle forsinkede eller manglende betalinger. Derefter skal du oprette et system, der bruger påmindelser og automatiske betalinger for at sikre, at du betaler alle regninger til tiden. Nuværende gæld: Det beløb, du skylder på lån og kreditkort, afspejler 30 % af din kreditscore. Det er vigtigt at få din gæld ned i forhold til din indkomst. Hvis du har høje saldi på dine kreditkort lige nu, så begynd at tære på ved at foretage større betalinger. Længden af kredithistorik: At have "ingen kredit" gør det næsten umuligt at købe et hjem. Længden af din kredithistorik bestemmer omkring 15 % af din kreditscore. Selvom du ikke kan gå tilbage i tiden for at ændre din startdato på dit første kreditkort eller lån, kan du sikre dig, at din "time in" tæller ved aldrig at lukke dit ældste kreditkort.
4. Få forhåndsgodkendt
Når du føler dig sikker på, at du er i form til at blive godkendt til et realkreditlån, er det tid til en "prøvekørsel" ved at ansøge om forhåndsgodkendelse. En forhåndsgodkendelse giver dig mulighed for at få en idé om størrelsen af det realkreditlån, en långiver vil tilbyde dig. Selvom et forhåndsgodkendelsesbrev ikke er et formelt bindende tilbud, hjælper det med at opstille budgetforventninger, før du begynder at købe et hjem.
Pantelånsestimatet på et forhåndsgodkendelsesbrev kan hjælpe dig med at beslutte, om det er tid til at begynde at shoppe eller fokusere på at forbedre dit økonomiske billede. De fleste ejendomsmæglere vil kun vise dig ejendomme, hvis du har forhåndsgodkendelsesbreve fra långivere.
Selvom dit forhåndsgodkendelsesbeløb måske stemmer overens med det, du havde mistanke om, at din købekraft var, er det også muligt, at tallet er meget lavere end forventet. Hvis du ikke føler dig klar til at købe baseret på dit forhåndsgodkendelsesbeløb, inkluderer strategier til at øge din forhåndsgodkendelse at øge din udbetaling, nedbetale eksisterende gæld, før du ansøger igen, eller få en medunderskriver til dit realkreditlån.
Selvom forhåndsgodkendelse ikke er så "invasiv" som at ansøge om et egentligt realkreditlån, skal du stadig have dine W-2 skatteformularer, 1099 skatteformularer, lønsedler, ansættelsesoplysninger og bevis for udbetaling klar. Med de fleste forhåndsgodkendelsestilbud, der udløber inden for 30 til 90 dage, er det vigtigt at sikre, at du er parat til at dykke ned i din hjemmesøgning. Den gode nyhed er, at du kan genansøge om forhåndsgodkendelse flere gange uden straf.
5. Få en ejendomsmægler
Det er tid til at kontakte en ejendomsmægler med dit forhåndsgodkendelsesbrev – book konsultationer med flere mæglere, før du forpligter dig. Når du forpligter dig til en agent, begynder agenten at vise dig boliger, der opfylder dine kriterier for pris, størrelse, stil, beliggenhed og mere. Hvis alt går efter planen, kommer dagen, hvor du er klar til at give et tilbud på din første bolig.
For at sikre, at du arbejder med en kvalificeret mægler, skal du kigge efter en ejendomsmægler, som er ejendomsmægler. Mens alle ejendomsmæglere er ejendomsmæglere, er det kun ejendomsmæglere med medlemskab af National Association of Realtors (NAR), der er ejendomsmæglere. Mæglere overholder et specifikt etisk kodeks.
Se også efter en køberagent i dit område. Ideelt set vil din agent have gennemført ABR (Accredited Buyer's Representative)-certificering, der giver dem mulighed for at forsvare dine interesser under en salgstransaktion. Derudover foretrækkes det at vælge en ejendomsmægler med CRS (Certified Residential Specialist) legitimationsoplysninger. Mens du interviewer ejendomsmæglere, så bed om at se oversigter over boliger, de har hjulpet kunder med at købe inden for det seneste år.
6. Ansøg om realkreditlån
Selvom et forhåndsgodkendelsesbrev er nok til at få dig til det punkt, hvor du skal afgive et tilbud, er det nødvendigt at gå tilbage til den "rigtige aftale", når tilbuddet er accepteret. Når du får et realkreditlån, kan en førstegangskøber enten gå med den samme långiver, som de brugte til forhåndsgodkendelsen, eller vælge en anden långiver. Saml disse dokumenter til ansøgningsprocessen:
Identifikation og CPR-nummer. W-2-formularer går to år tilbage. Betalingssedler fra de seneste 30 til 90 dage. Bevis for indkomst. Kontoudtog går flere måneder tilbage. Selvangivelser fra de seneste to år.
En førstegangskøber kan frit shoppe med flere långivere for at få den bedste rente. Consumer Finance Protection Bureau anbefaler, at du kontakter mindst tre långivere for at købe priser. Bare husk på, at kreditforespørgsler fra långivere vil skade din kreditscore, fordi de tæller som "hårde træk." Ifølge Consumer Finance Protection Bureau gælder vejen omkring dette for alle långivere inden for et 45-dages vindue for at få henvendelserne rapporteret som en enkelt forespørgsel.
Hvad sker der, hvis en bank tilbyder dig en rente, der ser god ud? Gå ikke ud fra, at dagens tiltalende sats vil være tilgængelig i morgen. Kursvolatilitet er grunden til, at mange købere vælger at beskytte sig mod stigende renter ved at anmode om noget, der kaldes en rentelås på en realkreditansøgning.
En rentelås er en forpligtelse fra en långiver til at reservere en bestemt rente for dig indtil en forudbestemt udløbsdato. En rentelås kan også låse eventuelle rabatpoint, du har brugt til at "købe ned" på din realkreditrente. Takstlåse er ikke påkrævet. Hvis du føler, at renterne kan falde, før det er tid til at få den endelige lånegodkendelse, kan du vente. Den eneste regel er, at du skal anmode om din rentelås, før din långiver udarbejder afsluttende dokumenter.
De fleste førstegangskøbere antager, at det at få et realkreditlån betyder, at de låser sig fast på et konventionelt 30-årigt realkreditlån efter at have sat 20% ned i kontanter. Selvom der var engang, hvor dette var den eneste måde at gøre det på, har købere i dag mange valgmuligheder for at få tingene til at fungere. Nogle boliglånsmuligheder kræver 0 % ned. Her er et blik på de låneprodukter, du bør overveje:
30-årigt fastforrentet realkreditlån: Det mest populære valg, dette lån giver dig mulighed for at strække betalinger over 30 år med en fast rente, der giver forudsigelige betalinger. 15-årigt fastforrentet realkreditlån: Dette kortere alternativ til det 30-årige lån tilbyder en fast rente, der typisk er meget lavere end renter, der tilbydes med længerevarende lån. Mens en førstegangskøber kan få et 15-årigt realkreditlån, er dette lån mest populært hos refinansierere. FHA-lån: Forsikret af Federal Housing Administration (FHA) gør disse statsstøttede lån det muligt for købere med lavere indkomst og kreditscore at sætte ned så lidt som 3,5 %. Men købere skal betale Pantforsikringspræmie (PMI) betalinger for udbetalinger under 20%. VA-lån: Tilgængelig for medlemmer af militærtjeneste og veteraner, VA-lån kræver ingen udbetaling. Du vil heller ikke være på krogen for PMI, som du ville være med et FHA-lån. Derudover har VA-lån generelt lavere rente. USDA-lån: Det amerikanske landbrugsministerium, som er tilgængeligt for købere i nogle landdistrikter, støtter disse nul-ned-lån.
7. Få husejerforsikring
De fleste långivere kræver, at du tegner en boligejerpolitik for at få et realkreditlån. Politikken vil dog ikke træde i kraft før din udløbsdato. Dækningen bør være nok til at erstatte boligen.
Når du beslutter dig for "hvor meget bolig" du har råd til, skal du sørge for at medregne årlige husejerforsikringspræmier i dit område. En forsikring dækker indvendig og udvendig skade eller ødelæggelse, tab ved tyveri og personligt ansvar. Du har muligvis brug for mere omfattende dækning, hvis du er i en oversvømmelseszone. Hvis en police har udelukkelser, kan du fylde op med supplerende dækning for oversvømmelser, jordskælv, kloakrelaterede skader og mere for ro i sindet.
Indhent tilbud fra tre til fem virksomheder. Hvis du allerede har en bil- eller lejerforsikring, så spørg dit nuværende firma om rabatter ved bundling. Hvis du føler dig i ørkenen ved at forstå, hvordan politikker fungerer, så overvej at hyre en husforsikringsmægler, der er i stand til at matche dig med virksomheder.
8. Planlæg en komplet boliginspektion
Et boligeftersyn giver en køber den fulde historie om et hjems fundament, tag, systemer og meget mere. Inspektioner kan også afdække radon, skimmelsvamp og andre problemer, der kan resultere i høje reparationsomkostninger og sundhedsfarer. En inspektion, der omfatter resultater, der ikke er inkluderet i sælgers offentliggørelse, kan give dig mulighed for at træde tilbage fra et tilbud uden straf.
Køber betaler for boligsynet. Omkostningerne til et standardeftersyn dækker ofte VVS, elektriske systemer, varme- og kølesystemer, tag, sidespor, fundament og apparater. Inspektøren vil også kontrollere boligens indre og ydre for tegn på kosmetiske og strukturelle skader.
Selvom de fleste standardinspektioner ikke dækker radontest, skimmeltest eller skadedyrsdetektion, er det klogt at betale ekstra for at få dem inkluderet. Husk, at en boliginspektørs opgave ikke er at fortælle dig, om du skal købe en ejendom eller ej. I stedet er en inspektør en neutral fagmand med fokus på at give dig en præcis vurdering af en ejendoms tilstand.
Hvad hvis køberen beder dig om at frafalde boligeftersynet? At blive bedt om at give afkald på din boliginspektion sker nogle gange på varme markeder, hvor sælgere har fordelen. Denne beredskab er på plads, fordi den giver køberen mulighed for at bakke ud med deres depositum intakt, hvis en inspektion afslører et "salgsdræbende" problem. Hvis en sælger beder dig om at give afkald på din inspektion, mister du muligheden for at verificere ejendommens tilstand før lukning. Det betyder at acceptere al den økonomiske risiko forbundet med en ejendom i en "som den er"-tilstand.
9. Lav en boligvurdering
Långivere kræver vurderinger for at bekræfte, at de ikke låner dig mere, end et hjem er værd. Vurderingsmænd bruger et hjems tilstand, sammenlignelige nylige boligsalg og andre faktorer til at bestemme sand markedsværdi. Hvis en bolig vurderer til lavere end salgsprisen, kan køber genforhandle prisen med sælger, gå fra salget eller komme med forskellen kontant.
Ligesom en boliginspektør er en boligvurderingsmand en neutral fagmand med ingen indsats i resultatet af resultaterne. Vurderingsgebyrer dækkes typisk af køber. For at kunne gå hjemmefra med en lav vurdering, skal du have noget, der kaldes et vurderingsberedskab i din ejendomskontrakt. Når vurderingsrapporten kommer tilbage til dig, skal den indeholde følgende:
Et vejkort med detaljer om den vurderede ejendom. Et omrids af boligens ydre. En forklaring på, hvordan skønsmanden har beregnet kvadratmeter. Fotografier af forsiden, bagsiden og gadebilledet af ejendommen. Detaljer relateret til jordregistre, skatteregistreringer og markedsdata, som taksatoren brugte til at bestemme boligens fair markedsværdi.
Hvis du føler, at en vurdering er unøjagtig, er det tilladt at få en second opinion fra en ny vurderingsmand. Det er ikke uhørt, at en taksator laver fejl. Formålet med en vurdering er at beskytte køberen mod at betale for meget for en bolig, der er mindre værd end salgsprisen. Men nogen, der køber en bolig med kontanter, vil måske gå videre med et salg, selvom de ved, at de køber en overpris bolig.
10. Forhandle med sælgeren
Det sidste trin før lukning er at forhandle med sælgeren. Hvis du er tilfreds med en boligs pris baseret på synet og vurderingsresultaterne, kan du springe forhandlingerne over. Men købere kan nogle gange forhandle sælgers indrømmelser eller betalte lukkeomkostninger.
Som førstegangskøber gør sælgerindrømmelser det mere overkommeligt at købe et hus ved at reducere lukkeomkostningerne, der kan udgøre 3% til 6% af dit lånebeløb. Din ejendomsmægler er en værdifuld kilde til information om, hvad der er "up for grabs" med forhandlinger.
Hvis du har mistanke om, at du kæmper med andre tilbud, kan der være mindre plads til at stille krav. På den anden side, hvis du handler på et iskoldt marked, kan sælgeren være mere modtagelig over for indrømmelser.
En købers væsentligste aktiv under forhandlinger er adgang til information om sammenlignelige boligsalg i området. Hvis du kan give sammenligninger, der beviser, at næsten identiske boliger sælges for mindre, kan sælgere genoverveje salgsvilkårene. Købere kan anmode om indrømmelser, der dækker omkostninger til:
Pantpoint. Vurdering. Eftersynstitelsøgning. Advokatsalærer. Visse reparationer eller udskiftninger. Ejendomsskatter til udgangen af det afsluttende år.
Selvom det kan virke som om, at køberen er den eneste, der har noget at vinde ved sælgerindrømmelser, så drager sælgere fordel af at få deres boliger ud af markedet hurtigere.
Hvis du synes godt om vores side, så del gerne med dine venner & Facebook
