Beim Kauf eines Hauses ist die Budgetierung der Abschlusskosten unerlässlich. Die durchschnittlichen Abschlusskosten für Käufer betragen zwischen 3 % und 6 % einer Kreditsumme.
Diese Kosten umfassen Bargeld, das der Käufer zusätzlich zur Anzahlung zum Abschlusstisch mitbringen muss. In diesem Artikel gehen wir auf typische Abschlusskosten ein.
Warum müssen Käufer Abschlusskosten zahlen?
Abschlusskosten sind Gebühren im Zusammenhang mit dem Hauskauf. Während der Erstellung Ihres Wohnungsbaudarlehens bieten mehrere Fachleute und Unternehmen Dienstleistungen an, die es Ihrem Kreditgeber ermöglichen, die Hypothek zu genehmigen. Diese Gebühren können Gutachten, Hypothekenversicherer, Titelrecherchen und mehr umfassen.
Die spezifischen Abschlusskosten variieren je nach Standort, Immobilientyp und Darlehensart.
Wie hoch sind die Abschlusskosten?
Da die durchschnittlichen Abschlusskosten zwischen 3 % und 6 % des Wertes einer Hypothek liegen, sollte sich ein Käufer darauf einstellen, mehrere tausend Dollar an den Abschlusstisch zu bringen. Jemand, der ein Haus im Wert von 300.000 US-Dollar kauft, muss mit Abschlusskosten zwischen 9.000 und 18.000 US-Dollar rechnen.
Die Abschlusskosten sind von einer Anzahlung getrennt.
Fallen die Abschlusskosten nur für den Käufer an?
Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten mit Abschlusskosten rechnen. Allerdings liegt die Verantwortung für die Deckung der Abschlusskosten stärker beim Käufer.
Eine Möglichkeit, die Abschlusskosten des Käufers zu senken, besteht darin, den Verkäufer während der Verhandlung zu bitten, einen Teil der Abschlusskosten zu übernehmen. In „heißen“ Märkten haben Käufer oft wenig Spielraum, um die Verkäufer zur Deckung der Abschlusskosten zu bewegen. Bei einer Immobilie, die viel Arbeit erfordert, kann dies jedoch dennoch möglich sein.
Wenn ein Verkäufer motiviert ist, ein Haus zu verkaufen, kann er sich bereit erklären, im Rahmen von Verkäuferzugeständnissen einige Abschlusskosten zu übernehmen.
Aufgrund staatlicher Vorschriften können Verkäufer nicht alle Abschlusskosten im Namen des Käufers bezahlen – eine Regelung, die dazu dient, eine Inflation auf dem Immobilienmarkt zu vermeiden.
Der Betrag, den ein Verkäufer gesetzlich zum Anteil des Käufers an den Abschlusskosten beitragen kann, wird durch das Beleihungsverhältnis des Verkaufs bestimmt. Sie kann zwischen 3 % und 9 % des Gesamtverkaufswertes liegen. Wenn ein Käufer ein FHA- oder USDA-Darlehen zum Kauf eines Hauses nutzt, begrenzen die Vorschriften die Verkäuferbeiträge auf 6 %. Bei einem VA-Darlehen sinkt dieser auf 4 %.
Komplizierter wird es bei einer herkömmlichen Hypothek. Während Käufer mit einer Anzahlung von 10 % oder weniger nur bis zu 3 % des Kaufwertes vom Verkäufer akzeptieren können, können Käufer mit einer Anzahlung zwischen 10 % und 25 % bis zu 6 % akzeptieren. Unabhängig von der Anzahlung gilt für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien eine Obergrenze von 2 %.
Ein Immobilienmakler kann einem Käufer dabei helfen, herauszufinden, ob es sinnvoll ist, vom Verkäufer Zugeständnisse zu verlangen oder einen niedrigeren Verkaufspreis auszuhandeln.
Wie werden die Abschlusskosten berechnet?
Es gibt keine einheitliche Formel zur Ermittlung der Abschlusskosten. Kreditgeberregeln, staatliche Anforderungen, Kreditart, Immobilienstandort, Käufer-Verkäufer-Verhandlungen und andere Faktoren bestimmen die endgültige Bilanz.
Allerdings sollte ein Käufer eine genaue Vorstellung davon haben, wie viel er zum Abschluss bringen muss, nachdem er von seinem Kreditgeber eine so genannte Abschlussoffenlegung erhalten hat. Eine Abschlussoffenlegung ist ein Dokument, das Kreditgeber den Käufern mindestens drei Werktage vor einer geplanten Abschlussbesprechung zur Verfügung stellen. Das Dokument listet alle Abschlusskosten auf, die ein Käufer tragen muss.
Was ist in den Abschlusskosten enthalten?
Nach Angaben der National Association of Realtors® sind dies die typischen Posten, die in den Abschlusskosten enthalten sind:
Der Anzahlungsbetrag, den Ihr Kreditgeber akzeptiert hat. Dieser kann für Kreditnehmer mit FHA-Darlehen bis zu 3,5 % betragen. Bedenken Sie jedoch, dass eine Kreditwürdigkeit von 580 erforderlich ist, um sich für eine Anzahlung von 3,5 % zu qualifizieren. Alle anderen FHA-Kreditnehmer müssen eine Anzahlung von 10 % leisten. Die Kreditvergabegebühren decken die Kosten des Kreditgebers für die Bearbeitung und Zeichnung eines Kredits. Die meisten Kreditgeber verlangen etwa 1 % des Kreditwertes. Alle Punkte oder Kreditrabattgebühren, die der Käufer zahlt, um bessere Kreditkonditionen und einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Gebühren für die Hausbesichtigung. Während der Verzicht auf eine Hausbesichtigung beliebt ist, ist es für Käufer klug, das Recht auf eine Hausbesichtigung zu behalten. Einige Kreditarten erfordern eine Prüfung. Beispielsweise erfordern VA-Darlehen in vielen Bundesstaaten Schädlingsinspektionen. Hausinspektionen kosten bis zu 500 US-Dollar. Bewertungsgebühren. Kreditgeber verlangen Wertgutachten, um sicherzustellen, dass der von Ihnen geliehene Betrag angemessen ist und dem wahren Wert eines Hauses entspricht. Wenn die Bewertung zu niedrig ausfällt, muss der Käufer vom Verkauf zurücktreten, den Verkäufer davon überzeugen, den Preis zu senken, oder die Differenz zwischen Verkaufspreis und Bewertungsbetrag in bar begleichen. Die Bewertungsgebühr liegt zwischen 300 und 800 US-Dollar. Bonitätsauskunft zieht. Die Gebühren für die Prüfung der Kreditauskunft eines Kreditnehmers liegen zwischen 10 und 100 US-Dollar. Prämie für private Hypothekenversicherungen (PMI). Wenn Sie weniger als 20 % für ein Haus anzahlen, müssen Käufer für einen sogenannten PMI zahlen, der sich jährlich auf etwa 0,5 % bis 1,5 % des Kreditbetrags beläuft. In manchen Fällen kann sich der PMI auf mehrere hundert Dollar pro Monat belaufen. Versicherungstreuhand für die Hausratversicherung. Grundsteuer-Treuhandkonto. In diesem Fall hinterlegt der Kreditgeber Geld zur Deckung von Steuern und Versicherungen auf einem Treuhandkonto. Der Kreditgeber zahlt diese Kosten im Namen des Käufers. Die Gebühren für die Eintragung einer Urkunde decken die Kosten für die Dokumentation eines Hausverkaufs bei der örtlichen Regierung. Diese kosten etwa 200 US-Dollar oder weniger. Die Prämien für die Eigentumsversicherung liegen zwischen 0,5 % und 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren für die Titelsuche betragen bis zu 400 US-Dollar. Die Gebühren für die Landvermessung liegen zwischen 500 und 1.000 US-Dollar. Notargebühren.
In manchen Fällen muss ein Käufer anteilige Eigenheimkosten zahlen, die der Verkäufer bereits bezahlt hat. Ein Beispiel wäre die jährliche Grundsteuer.
Wenn der Verkäufer das ganze Jahr Grundsteuer für ein Haus bezahlt hat, auch wenn er vor Jahresende auszieht, übernimmt der Käufer einen anteiligen Anteil der Kosten. Das bedeutet, dass der Käufer dem Verkäufer Steuergebühren zahlen muss, die sich nach der Anzahl der verbleibenden Monate des Jahres ab dem Abschlusstag richten. Aufteilungen können auch für Stromrechnungen, HOA-Gebühren, Gebühren für Eigentumswohnungen und mehr gelten.
Auch Anwaltskosten zählen zu den Abschlusskosten. Ein Immobilienanwalt hilft dabei, die ordnungsgemäße rechtliche Übertragung einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer sicherzustellen. Während die Beauftragung eines Anwalts in manchen Fällen optional ist, verlangen die Landesgesetze in Connecticut, Delaware, Georgia, Massachusetts, New York, North Carolina, South Carolina und West Virginia die Beauftragung eines zugelassenen Immobilienanwalts, um zumindest einige Teile eines Immobilienrechtsanwalts zu bearbeiten Immobilientransaktion.
Wenn Sie sich für eine Preisbindungsgebühr entschieden haben, zahlen Sie diese bei Abschluss. Zinssperren ermöglichen es Kreditnehmern, ihre Zinssätze während der Zeit zwischen Vorabgenehmigung und Abschluss festzulegen. Im Allgemeinen kann eine Zinsbindungsgebühr bis zu 0,50 % des Darlehenswerts betragen. Fragen Sie beim Hypothekenkauf immer nach einer kostenlosen Zinsbindung!
Können die Abschlusskosten in die Hypothek einbezogen werden?
Wenn die durchschnittlichen Abschlusskosten für Käufer es schwierig machen, sich ein Haus zu leisten, ist es je nach den Regeln des Kreditgebers in manchen Fällen möglich, die Abschlussgebühren in ein Hausdarlehen einzubeziehen.
Der Vorteil der Einbeziehung der Immobilienabschlusskosten in eine Hypothek besteht darin, dass der Käufer ein Haus kaufen kann, auch wenn er nicht über viel Bargeld zum Abschluss verfügt. Der Nachteil besteht darin, dass der Käufer mit der Zeit mehr Zinsen zahlen muss, da die zusätzlichen Gebühren die Hypothek erhöhen.
Gibt es eine Möglichkeit, die Kosten für die Hausschließung zu senken?
Die meisten Abschlusskosten für ein Haus sind unvermeidbar. Käufer haben jedoch eine gewisse Kontrolle.
Der beste Weg, die Abschlusskosten zu senken, besteht darin, sich bei verschiedenen Kreditgebern umzusehen. Einige Kreditgeber bieten wettbewerbsfähige Abschlusskosten an. Darüber hinaus trägt ein Kreditgeber, der einen niedrigeren Zinssatz anbietet, dazu bei, einen Teil der unbeweglichen Abschlusskosten auszugleichen.
Natürlich ist es auch möglich, vom Verkäufer Zugeständnisse zu verlangen, um die Abschlusskosten zu senken. Wenn Sie diesen Weg einschlagen, ist es wichtig, Nachforschungen anzustellen, um zu verstehen, wie viel ein Verkäufer je nach Darlehensart rechtlich beitragen kann. Mit diesen Informationen kann sich der Käufer mit der Bitte um Zugeständnisse an den Verkäufer wenden.
Bedenken Sie jedoch, dass es einem Verkäufer freisteht, diese Anfrage abzulehnen!
Abschließende Gedanken zu den Kosten für die Hausschließung
Abschlusskosten sind unvermeidbar. Die gute Nachricht ist, dass die meisten Abschlusskosten für Gebühren und Dienstleistungen anfallen, die den Käufer vor einer Fehlentscheidung schützen.
Wenn Sie ein Haus kaufen, schlagen Sie weitere 3 bis 6 % auf den Angebotspreis hinzu, um eine bessere Vorstellung davon zu bekommen, wie viel jedes Haus kosten wird, wenn die Abschlusskosten berücksichtigt werden.
Schließlich sollten Sie dem Abschluss nicht zustimmen, bis der Kreditgeber eine gesetzlich vorgeschriebene Abschlussoffenlegung vorlegt, bei der es sich um eine Schätzung darüber handelt, wie viel Bargeld Sie für den Abschluss benötigen werden. Sie müssen Ihnen dieses Dokument mindestens drei Werktage vor dem geplanten Abschluss zukommen lassen.
Wenn der Kreditgeber auf die Übermittlung dieses Dokuments nicht reagiert, können Sie eine Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) einreichen.
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