In vielen Städten der Welt herrscht Wohnungsknappheit. Die Inflation schmälert das verfügbare Einkommen der Menschen. Die Umwandlung eines ungenutzten Kellers in eine Wohnung kann helfen, beide Probleme zu lindern. Viele Gerichtsbarkeiten lockern die Bebauungsbeschränkungen, um Kellerwohnungen zu ermöglichen.
Gründe, Ihren Keller in eine Wohnung zu verwandeln
Es gibt viele Gründe, einen Keller in einen eigenständigen Wohnraum umzuwandeln.
Mietbare Wohnung. Für Dauermieter. Airbnb. Für Gelegenheitsmieter. Schwiegerelternsuite. Bieten Sie älteren Familienmitgliedern eine komfortable und private Unterkunft. Gästewohnung. Für Langzeitgäste. Kinderwohnung. Ihr Sohn oder Ihre Tochter kann oder will das Haus nicht verlassen, aber Sie möchten nicht, dass sie/er oder sie – wenn sie verheiratet sind – mit Ihnen zusammenleben.
Schritt-für-Schritt-Kellerumbau
Einen Keller in eine Wohnung umzuwandeln, scheint ein entmutigendes Projekt zu sein. Es erfordert sicherlich Organisation und Planung.
Überprüfen Sie die örtlichen Vorschriften
Bevor Sie etwas unternehmen, besorgen Sie sich eine Kopie der örtlichen Bebauungsvorschriften und Bauvorschriften. Kellersuiten sind in Ihrer Gegend möglicherweise nicht gestattet. Oder das ganze Projekt kann durch etwas so Einfaches wie die Deckenhöhe im Keller zunichte gemacht werden.
Für alle legalen Bauarbeiten ist wahrscheinlich eine Genehmigung erforderlich. Die Arbeiten werden besichtigt. Sie können gezwungen werden, alles herauszureißen, was nicht dem Code entspricht. Es bringt keinen Nutzen, Arbeiten durchzuführen, bis die Genehmigungen erteilt sind. Auch Ihre Steuern werden durch die Verbesserungen steigen.
Budgetierung einer Kellerwohnung
Einer der großen Vorteile eines Auftragnehmers ist die Budgetierung. Ein detailliertes Angebot, das auf einer Besichtigung vor Ort und den Bauplänen basiert, bietet Kostensicherheit. Wenn es sich um ein DIY-Projekt handelt, stellen Sie sicher, dass alle Produkt- und Subunternehmerangebote schriftlich vorliegen. Seien Sie ehrlich über Ihre eigenen Fähigkeiten und welche Arbeit Sie planen. Addieren Sie 10 % zur endgültigen Zahl, um Änderungen und unvorhergesehenen Problemen Rechnung zu tragen.
Der Bau einer komplett unterkellerten Wohnung kostet normalerweise zwischen 50.000,00 und 75.000,00 US-Dollar. Manche könnten mehr sein. Wenn der Keller teilweise fertiggestellt ist und den Vorschriften entspricht, könnten die Kosten geringer sein. (Stellen Sie sicher, dass die bestehende Konstruktion die Inspektion besteht.)
Der Return on Investment kann bei einer hochwertigen Konvertierung bis zu 70 % betragen. Wann und ob Sie sich zum Verkauf entscheiden.
Planung und Blaupausen
Bei allen Kellerwohnungen sollten diese Bereiche bereits beim Bau mit einbezogen werden.
Küche. Wahrscheinlich kleiner als die Küche im Erdgeschoss, aber mit Spüle, ausreichend Ablagefläche und Steckdosen. Die Installation von Geräten erleichtert die Anmietung. Badezimmer. Komplettes 4-teiliges Badezimmer. Schlafzimmer. Mindestens ein. Wohnzimmer. Essbereich. Oder Ecke. Abstellraum. So viel wie möglich. Es gibt keinen Keller und in der Regel auch keinen Garagenplatz für Mieter, um zusätzliches Hab und Gut unterzubringen.
Für Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen sind Pläne erforderlich. Normalerweise Blaupausen. Gute Pläne zeigen nicht nur, wo Wände gebaut werden, sondern auch die Standorte, die zu verwendenden Materialien wie Fußböden, Fensterpositionen und -größen, Türpositionen und -größen und sogar eine Dampfsperre und andere Details.
Baupläne sind eine sehr effiziente Möglichkeit, Angebote für Materialien, Fußböden, abgehängte Deckenplatten, Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen einzuholen, ohne dass Auftragnehmer und Lieferanten vor Ort sein müssen. Vor allem, wenn es ein DIY-Projekt sein soll. Erhalten Sie 15 Exemplare. Wenn alles erledigt ist, haben Sie noch Glück, wenn noch zwei übrig sind.
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Größen auf Papier darzustellen, zeichnen Sie die Umrisse von Räumen auf dem Betonboden auf – einschließlich Türschwingen und Schränken –, um ein Gefühl für die endgültige Größe zu bekommen. Vergessen Sie nicht, dass die Wände 4 ½ Zoll dick sind.
To-Do-Liste vor dem Start
Stellen Sie vor Baubeginn sicher, dass die Probleme nicht vertuscht werden.
Feuchtigkeit. Feuchtigkeitskontrolle ist in Kellern wichtig. Vor, während und nach dem Bau kann ein Luftentfeuchter erforderlich sein. Lecks. Stellen Sie sicher, dass die Kellerwände und der Boden keine Undichtigkeiten aufweisen. Wasser in einem fertigen Keller ist schmutzig und teuer. Schimmel. Schimmel und Mehltau wachsen auf jedem Bio-Produkt; Füge einfach Wasser hinzu. Sogar Isolierungen können Schimmel bekommen. Stellen Sie sicher, dass jeglicher Schimmel entfernt wird. Schädlinge. In Kellern können Nagetiere und Insekten leben. Entfernen Sie sie alle und verschließen Sie alle Zugangspunkte.
Kellerdeckendämmung und Randbalkendämmung sind viel einfacher anzuwenden und effektiver, wenn sie vor dem Rahmen angebracht werden. Hartschaumplatten sorgen beim Aufkleben auf Betonwände für Fundamentdämmung und Dampfsperre.
Sanitär, Heizung und Elektrik
Die beste Option für eine unabhängige Kellerwohnung ist die Installation völlig separater Anschlüsse. Beziehen Sie eine Waschmaschine und einen Trockner in Ihre Planung mit ein. Je nach Grundriss des Hauses können Sie im Badezimmer der Wohnung einen Stapelschrank zur Nutzung durch den Mieter hinzufügen und die vorhandenen weiterhin nutzen. Oder planen Sie, Ihre persönlichen Wäschemöglichkeiten in das Erdgeschoss zu verlegen – sofern der Platz es zulässt. Berücksichtigen Sie unbedingt die Kosten in Ihrem Budget.
Installation
Für die Sanitärinstallation der Kellerwohnung werden vorhandene Zulauf- und Abwasserrohre genutzt. Ordnungsgemäß angeschlossene Abwasserleitungen bewältigen überschüssiges Abwasser normalerweise problemlos. Es ist so, als hätte man eine größere Familie.
Abwasserleitungen sind nicht immer dort, wo sie sein müssen oder wo sie sein sollen. Seien Sie darauf vorbereitet, Betonböden herauszubrechen, um Leitungen zu verlegen und den Boden anschließend zu reparieren. Viele neuere Häuser verfügen bereits beim Bau über Rohinstallationen im Keller – das spart viel Zeit und Kosten beim Kellerumbau.
Die Zulaufwasserleitung sollte an der Quelle geteilt werden, um in beiden Wohnbereichen einen angemessenen Druck zu gewährleisten. Getrennte Verteiler und Warmwasserquellen funktionieren am besten. Bedarfsgesteuerte Warmwasserbereiter nehmen weniger Platz und Leitungen ein als herkömmliche Warmwasserspeicher.
Heizung
Im Keller ist es fast immer kühler als in den oberen Stockwerken. Wenn Sie die Heizung auf Komfort im Erdgeschoss einstellen, bleibt die Kellerwohnung unweigerlich zu kühl. Separate Heizquellen und Steuerungen ermöglichen es jedem Wohnraum, seine eigene Komfortzone zu wählen. Die Beheizung kann über einen separaten Ofen mit speziellen Leitungen, Elektroheizungen, Fußbodenheizung oder Holzbefeuerungsgeräten erfolgen.
Bedenken Sie, dass Kellerböden kalt sind und eine Feuchtigkeitsquelle darstellen können. Die meisten Lüftungsöffnungen für Umluftöfen befinden sich in den Decken von Kellern und beheizen den Boden nicht effektiv. Beziehen Sie Dampfsperre und Bodenisolierung in Ihre Heizpläne ein. Fußleistenheizungen sind eine bessere Option. Oder denken Sie über elektrisch beheizte Teppiche nach.
Kalte, klamme Böden sorgen für eine ungemütliche Kellerwohnung.
Elektrisch
In den meisten Kellern gibt es nur ein Minimum an Lampen und Steckdosen, die den damaligen Bauvorschriften entsprachen. Um den Raum in eine Wohnung umzuwandeln, sind viele elektrische Modernisierungen erforderlich, um Komfort zu bieten und die aktuellen Bauvorschriften einzuhalten.
Möglicherweise muss die Schalttafel geändert werden, um mehr Leistungsschalter unterzubringen. Alternativ kann ein weiteres Slave-Panel hinzugefügt und für die Kellerwohnung reserviert werden. Möglicherweise muss der gesamte Dienst aktualisiert werden, um die zusätzliche Last bewältigen zu können. Ein 100-Ampere-Anschluss wird normalerweise als ausreichend angesehen.
Zugang, Ausgang und Licht
Das Betreten und Verlassen von Kellerwohnungen ist ein wichtiger Aspekt für Privatsphäre, Sicherheit und Komfort. Auch als Fluchtmöglichkeit im Notfall. Natürliches Licht sorgt für eine einladende Umgebung.
Zugang
Die meisten Bauvorschriften erfordern spezielle Eingänge zu Kellerwohnungen. Bestehende Eingänge im Erdgeschoss können oft so umgebaut werden, dass sie einen Treppenabsatz mit separaten abschließbaren Türen enthalten, die in den Keller und in den Wohnbereich im Erdgeschoss führen. Stellen Sie sicher, dass dies eine akzeptable Konfiguration ist, wenn Sie mit der Genehmigungsbehörde sprechen.
Ein separater Eingang kann durch die Kellerwand erfolgen. Bei dieser Option wird in der Regel bis zum Kellerboden gegraben, die Kellerwand herausgeschnitten und eine Tür eingebaut. Abhängig von der Situation benötigen Sie außerdem eine Stützmauer, Stufen und eine Betonplatte für den Abfluss in die unterlaufende Fliese.
Begehbare Keller haben bereits Türen und Landschaftsgestaltung. Der Austausch von Türen für mehr Sicherheit und Privatsphäre ist oft wünschenswert. (Terrassenschiebetüren sind schwer zu bedienen und zu verriegeln.) Ändern Sie den Innenraum, um einen vom Wohnbereich getrennten Eingang zu schaffen.
Ausstieg
Die Anforderungen an Kellerschlafzimmer sind gut geregelt. Alle Schlafzimmerfenster müssen einen Ausgang bieten – eine Möglichkeit, im Brandfall den Raum zu verlassen, und groß genug sein, damit Feuerwehrleute von außen in den Raum gelangen können. Für Ausgangsfenster gelten gemäß den meisten Bauvorschriften Anforderungen an Größe und Fensterhardware. Und gesunder Menschenverstand.
Viele – wenn nicht die meisten – vorhandenen Kellerfenster entsprechen nicht den Vorschriften. Teile der Wände müssen herausgeschnitten und neue Fenster mit Fensterschächten und ordnungsgemäßer Entwässerung eingebaut werden.
Natürliches Licht
Alle Kellerwohnungen sind einladender und verfügen über viel natürliches Licht. Doppelgeschossige Häuser verfügen in der Regel über große Kellerfenster. Bungalows haben oft winzige 30 x 12 Zoll große Fenster, die sich nicht öffnen lassen. Denken Sie beim Einbau von Fluchtfenstern in Schlafzimmern gleichzeitig an größere Fenster im Wohnbereich.
Begehbare Keller verfügen über ausreichend Glasfläche – zumindest an einer Wand. Sie liegen oft in Hanglage. Dies bedeutet, dass die Fenster des Schlafzimmers möglicherweise nicht auf den Ausgang passen und ausgetauscht werden müssen. Das Hinzufügen weiterer Fenster sorgt nur für eine angenehmere Umgebung.
Beauftragen Sie einen Bauunternehmer oder Heimwerker
Die Beauftragung eines Auftragnehmers mit Erfahrung im Kellerumbau ist in der Regel die beste Option – allerdings teurer. Sie kümmern sich um alles, einschließlich der Beauftragung von Subunternehmern, Genehmigungen und Inspektionen, Terminplanung, Reinigung und Entsorgung. Für alle Arbeiten müssen Garantien gelten und die Vorschriften eingehalten werden.
Der Umbau eines Kellers in eine Wohnung fordert oft die Fähigkeiten von Heimwerkern. Stellen Sie sicher, dass Sie mit allen Aspekten vertraut sind, die es mit sich bringt, Ihr eigener Generalunternehmer zu sein, bevor Sie diesen Weg einschlagen. Die Arbeit selbst zu erledigen spart Geld, erfordert aber viel Zeit und Organisation.
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