Verkäuferzugeständnisse bei Immobilien sind Kosten, zu deren Zahlung sich der Verkäufer bei Abschluss bereit erklärt und die normalerweise zu Lasten des Käufers gehen würden. Sie erhöhen die Erschwinglichkeit für den Käufer. Obwohl nicht alle Verkäufer für Zugeständnisse offen sind, können Verkäuferzugeständnisse letztendlich ein wirksames Verhandlungsinstrument für Käufer und Verkäufer sein.
Gründe, warum Käufer Verkäuferkonzessionen verlangen
Ein Käufer kann die Übernahme eines Teils seiner Abschlusskosten oder vorausbezahlten Kaufkosten verlangen, wenn er das Gefühl hat, über eine gewisse Verhandlungsmacht zu verfügen. Zu den Gründen, um Verkäuferkonzessionen zu bitten, gehören:
Das Haus ist in einem schlechten Zustand. Bei der Hausinspektion kommt mindestens ein ernstes Problem zutage, das behoben werden muss. Der lokale Markt ist ein „Käufermarkt“. Da ein Haus schon seit langer Zeit auf dem Markt ist, ist es klar, dass der Verkäufer Schwierigkeiten hat, es zu verkaufen.
Da die Abschlusskosten in den meisten Fällen 3 bis 6 % des Hauspreises ausmachen, kann ein Käufer einfach um Zugeständnisse des Verkäufers bitten, um den Erwerb eines Eigenheims durch eine Reduzierung der Kosten zu ermöglichen.
Die Vor- und Nachteile der Bitte um Verkäuferkonzessionen
Verkäuferzugeständnisse ermöglichen es dem Käufer, beim Abschluss weniger zu zahlen. Dadurch kann mehr Geld für Umzugskosten und Reparaturen übrig bleiben. Für den Verkäufer besteht der große Vorteil darin, dass Verkäuferkonzessionen dazu genutzt werden können, ein Haus schneller vom Markt zu nehmen. Der Verlust ist nicht immer so groß, wenn man bedenkt, dass jeder zusätzliche Monat, den er auf dem Markt verbringt, für den Verkäufer im Wesentlichen „verlorenes Geld“ ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Verkäufer bereits in ein neues Zuhause eingezogen ist.
Der Nachteil, wenn Sie als Käufer um Verkäuferkonzessionen bitten, besteht darin, dass ein Verkäufer möglicherweise abgeschreckt wird, weil Sie versuchen, einen Deal mit Bedingungen abzuschließen. Manche Verkäufer sind einfach nicht offen für Preisverhandlungen. In Fällen, in denen für ein Haus mehrere Gebote vorliegen, werden Angebote mit der Bitte um Verkäuferkonzessionen wahrscheinlich abgelehnt.
Schließlich könnten Käufer, die Zugeständnisse machen, um ein höheres Angebot auszugleichen, am Ende einen größeren Kredit erhalten, dessen Rückzahlung mit der Zeit mehr kostet.
Der Nachteil für Verkäufer besteht darin, dass sie letztendlich Geld verlieren.
Gibt es eine Alternative zur Bitte um Verkäuferkonzessionen?
Die einfache Abgabe eines niedrigeren Angebots kann eine Alternative zur Bitte um Zugeständnisse des Verkäufers sein. Auch wenn der Effekt ähnlich sein wird, wird der Verkäufer Sie nicht als „komplizierten“ Käufer betrachten.
Allgemeine Verkäuferzugeständnisse
Einige Käufer verlangen vom Verkäufer möglicherweise die Zahlung eines Prozentsatzes der Abschlusskosten. Andere verlangen die Übernahme bestimmter Kosten. Hier ist ein Blick auf die allgemeinen Kosten, die durch Verkäuferkonzessionen abgedeckt werden:
Kosten für die Hausbewertung. Inspektionsgebühren, Kreditvergabegebühren, Hypothekenrabattpunkte, Grundsteuern bis zum Ende des Abschlussjahres, HOA-Gebühren bis zum Ende des Abschlussjahres, Registrierungsgebühren, Titelrecherchen, Titelversicherung, Anwaltskosten, Reparaturen oder Ersatz
Im Kaufprozess gibt es zwei entscheidende Punkte für die Entscheidung, ob Sie Verkäuferkonzessionen einfordern sollten. Die erste Möglichkeit besteht darin, dass Sie von Ihrem Kreditgeber einen Kreditvoranschlag erhalten. In diesem Dokument werden alle voraussichtlichen Abschlusskosten basierend auf den Besonderheiten Ihres Darlehens aufgeführt. Besprechen Sie die Kosten mit Ihrem Immobilienmakler, um zu sehen, ob es eine gute Gelegenheit gibt, Zugeständnisse zu beantragen.
Der zweite kritische Punkt tritt nach der Inspektion ein. Stellt der Prüfer fest, dass Nachrüstungen oder Reparaturen erforderlich sind, können diese dem Verkäufer vorgelegt werden.
Es gibt Beschränkungen für Verkäuferzugeständnisse
Verkäufer können nur begrenzte Mengen an Käufer abgeben. Der Betrag, den ein Verkäufer zahlen kann, hängt von der Art des Darlehens ab, das für den Kauf eines Hauses verwendet wird. Bei einem herkömmlichen Darlehen sind die Zugeständnisse des Verkäufers auf der Grundlage der Anzahlung des Käufers begrenzt. Das sind die Grenzen:
Anzahlung unter 10 %: 3 % der Kreditsumme. Anzahlung zwischen 10 % und 25 %: 6 % der Kreditsumme. Anzahlung über 25 %: 9 % der Kreditsumme.
Wird ein herkömmlicher Kredit für eine Zweitimmobilie genutzt, sinkt die Grenze auf 2 %.
Auch bei staatlich geförderten Wohnungsbaudarlehen gibt es Obergrenzen für Verkäuferzugeständnisse. Verkäuferkonzessionen für Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) betragen unabhängig von der Anzahlungshöhe maximal 6 %. Darüber hinaus können Verkäuferkonzessionen nicht auf Anzahlungen bei FHA-Darlehen angewendet werden.
Verkäuferzugeständnisse sind bei Krediten des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA) ebenfalls auf 6 % des Kreditbetrags begrenzt. Für Veterans Affairs (VA)-Darlehen beträgt er 4 %.
Es gibt Beschränkungen für Verkäuferkonzessionen, um die lokalen Immobilienpreise zu kontrollieren. Viele Käufer verfolgen die Strategie, ein höheres Angebot abzugeben, um andere Käufer zu überbieten. Sie planen jedoch, Verkäuferzugeständnisse zu nutzen, um die „wahren“ Kosten des Hauses zu senken.
Während diese Strategie den Käufern helfen kann, das zu bekommen, was sie wollen, kann sie auch dazu führen, dass die lokalen Immobilienpreise steigen. Bedenken Sie, dass die Immobilienpreise oft auf vergleichenden Immobilienverkäufen basieren. Durch die Festlegung einer Höchstgrenze für die von Verkäufern gezahlten Preise kann ein gefährlicher Teufelskreis aus schnell steigenden Verkaufspreisen in einer Nachbarschaft verhindert werden.
Verkäuferkonzessionen und Steuern
Zugeständnisse gelten grundsätzlich als steuerlich absetzbare Umsatzkosten des Verkäufers. Sogar der Käufer kann die vom Verkäufer gezahlten Hypothekenrabattpunkte steuerlich absetzen. Es ist jedoch ratsam, mit einem Steuerberater zu sprechen, um die steuerlichen Auswirkungen von Verkäuferkonzessionen für Ihre spezifische Situation zu verstehen.
Entscheiden, ob Sie um Verkäuferkonzessionen bitten sollten
Ein Verkäufer muss den Zugeständnissen des Verkäufers nicht zustimmen. Wenn Sie sich dem Thema nähern, ist es wichtig zu verstehen, ob Sie sich auf einem „Käufermarkt“ oder einem „Verkäufermarkt“ befinden. Im Allgemeinen ist Ihr Immobilienmakler die beste Quelle, um festzustellen, ob Sie in der Lage sind, Konzessionen zu beantragen. Ein Agent kann Ihnen auch dabei helfen, Ihre Anfragen nach Wichtigkeit aufzulisten, um Ihre Chancen auf die Deckung von Kosten mit hoher Priorität zu erhöhen.
Immobilienmakler können häufig vergleichbare lokale Immobilien finden, die mit Konzessionen verkauft werden. Diese Beispiele können dem Verkäufer bei Verhandlungen wichtige Impulse geben.
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