Unabhängig davon, ob Sie auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind oder derzeit in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft leben, ist es wichtig, dass Sie die für Ihre Nachbarschaft geltenden Hausordnungsregeln verstehen. Auch wenn die HOA-Richtlinien darauf abzielen, Gemeinden für alle Bewohner sicher und sauber zu halten, können diese Assoziationen manchmal zu anspruchsvoll und unvernünftig sein. Tatsächlich können einige der Regeln, die HOAs durchzusetzen versuchen, illegal sein.
HOAs definieren
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Art Organisation, deren Aufgabe es ist, verschiedene Regeln und Richtlinien in Bezug auf die Verwaltung einer Gemeinde oder Nachbarschaft durchzusetzen. Diese Vereinigungen sind häufig in geplanten Entwicklungsgemeinschaften anzutreffen. Wenn Sie in einer angeschlossenen Wohneinheit wohnen, wird Ihre HOA möglicherweise als Eigentumswohnungsgemeinschaft bezeichnet.
Wenn Sie sich fragen, warum Sie monatliche oder vierteljährliche Beiträge an eine HOA zahlen müssen: Das Geld, das Sie diesem Verein geben, wird häufig für die Erhaltung des Immobilienwerts und die Gewährleistung einer hohen Lebensqualität in der Gemeinde verwendet. Jede HOA-Regel ist in den Covenants, Conditions und Restrictions (CCRs) enthalten. Die Gemeindemitglieder, die in den HOA-Vorstand aufgenommen werden, überwachen die Regeln, erheben Einwohnergebühren, legen Bedingungen für die Grundstücksinstandhaltung fest und verwalten alle Gemeinschaftsräume.
Sind HOA-Regeln durchsetzbar?
Alle CCRs und HOA-Regeln sind durchsetzbar und rechtsverbindlich, es sei denn, sie gelten als nicht durchsetzbar. Wenn Sie etwas tun, das gegen die HOA-Richtlinien verstößt, brechen Sie effektiv einen Vertrag, den Sie beim Kauf eines Hauses in der Gemeinde abgeschlossen haben. Zu den rechtlichen Befugnissen, die einer HOA zur Verfügung stehen, gehören das Einreichen einer Klage, die Festsetzung von Geldstrafen und die Pfandrechtsetzung an Ihrem Eigentum.
Nicht durchsetzbare HOA-Regeln
Es gibt viele verschiedene Arten nicht durchsetzbarer HOA-Regeln. Zu diesen Regeln gehören solche, die Ihre Rechte verletzen, und solche, die falsch umgesetzt wurden.
Regeln, die Ihre Rechte verletzen
Während die maßgeblichen Dokumente einer HOA rechtsverbindlich sind, haben Verfassungsrechte, Landesgesetze und Bundesgesetze Vorrang. Wenn festgestellt wird, dass eine Regel gegen das Gesetz verstößt, kann sie nicht durchgesetzt werden. Die Arten von Regeln, die gegen das Gesetz verstoßen, können alles umfassen, von Fragen der Meinungsfreiheit bis hin zu Diskriminierung.
Die Meinungsfreiheit ist ein häufiger Streitpunkt zwischen HOAs und Hausbesitzern. In den meisten Fällen drehen sich diese Meinungsverschiedenheiten um politische Äußerungen und politische Zeichen. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften legen Beschränkungen hinsichtlich der Art der Schilder fest, die Sie in Ihrem Garten anbringen dürfen. Tatsächlich ist es möglich, dass alle Schilder verboten werden.
Während eine HOA möglicherweise die Möglichkeit hat, diese Regeln durchzusetzen, gibt es einige Staaten, in denen Verbände diesbezüglich nicht viel Kontrolle haben. Beispielsweise kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Maryland Hausbesitzer nicht davon abhalten, kurz vor der Wahl politische Plakate in ihren Gärten anzubringen. Während HOAs Hausbesitzern in der Regel nicht verbieten dürfen, die amerikanische Flagge auf ihren Grundstücken anzubringen, sind sie oft in der Lage, die Größe der Flagge zu begrenzen.
HOA-Regeln sind auch dann nicht durchsetzbar, wenn sie als diskriminierend angesehen werden, was im Federal Fair Housing Act definiert ist. Dieses Gesetz verhindert, dass HOAs potenzielle Hausbesitzer und bestehende Hausbesitzer aufgrund verschiedener Faktoren, von nationaler Herkunft und Religion bis hin zu Rasse und Geschlecht, diskriminieren. Bedenken Sie, dass bestimmte Bundesstaaten zur Verteidigung geschützter Klassen über den Federal Fair Housing Act hinausgegangen sind. Wenn Sie ein HOA-Haus in Kalifornien kaufen, bietet dieses Gesetz auch Schutz basierend auf der Geschlechtsidentität.
Aufgrund des zweiten Verfassungszusatzes, der Menschen das Recht einräumt, Waffen zu tragen, ist es HOAs nicht gestattet, Hausbesitzern den Besitz von Waffen oder anderen Waffen zu verbieten. Vereine haben jedoch das Recht, die Mitnahme dieser Waffen in Gemeinschafts- oder Freiflächen in der gesamten Gemeinde zu verbieten.
Das Fair Housing Act schränkt auch die Fähigkeit einer HOA ein, Regeln durchzusetzen, die die Religionsfreiheit einer Person verletzen. Auch wenn dieses Gesetz in Kraft ist, muss die HOA-Regel konkret sein, damit sie nicht durchsetzbar ist. Wenn eine HOA entscheidet, dass religiöse Aktivitäten oder Darbietungen in einem öffentlichen Bereich nicht erlaubt sind, kann dies durchgesetzt werden, solange die Sprache diese Einschränkung nicht einer bestimmten Religion auferlegt.
Es gibt einige zusätzliche Landes- und Bundesgesetze, die bestimmte Regeln nicht durchsetzbar machen. In vielen Bundesstaaten ist es Wohnungseigentümergemeinschaften beispielsweise nicht gestattet, Hausbesitzer daran zu hindern, ihre Wäsche auf der Wäscheleine zu trocknen. In mehreren Bundesstaaten gibt es Gesetze, die es allen Hausbesitzern erlauben, Pflanzen zu verwenden, die nicht viel Wasser benötigen. Eine HOA kann keine Regeln für diese Form der Landschaftsgestaltung durchsetzen.
Falsch erlassene Regeln
Eine Regel kann nicht durchgesetzt werden, wenn sie in irgendeiner Weise unsachgemäß umgesetzt wurde. Eine HOA legt normalerweise alle ihre Regeln und Vereinbarungen in der Erklärung fest, wenn die Gemeinschaft zum ersten Mal gegründet wird. Diese Regeln können problemlos durchgesetzt werden. Wenn jedoch eine HOA versucht, ihre Regeln zu ändern, nachdem Sie ein Haus in der Gemeinde gekauft haben, muss sie bestimmte Richtlinien befolgen, damit die Änderung durchsetzbar ist.
Die genauen Richtlinien zur Durchführung einer Regeländerung sollten Sie in den maßgeblichen Dokumenten der HOA oder den Landesgesetzen finden. Wenn die Regeländerung ohne Einhaltung der geltenden Dokumente oder Gesetze erfolgt, kann sie nicht durchgesetzt werden.
Beispielsweise verlangt Georgien, dass alle Verbände eine Mehrheitsmehrheit haben müssen, damit eine Änderung der Erklärung vorgenommen werden kann. Die Hürde für eine Supermehrheit kann praktisch beliebig sein, solange sie mehr als eine einfache Mehrheit von 50 % beträgt. Die HOA selbst verfügt möglicherweise auch über Richtlinien, die eingehalten werden müssen, um ihre Dokumente zu ändern. Diese Richtlinien können eine schriftliche Petition beinhalten.
Kann HOA Ihnen ohne Beweise eine Geldstrafe auferlegen?
Es ist möglich, dass eine HOA keine Handlungsbefugnis hat, wenn es um eine bestimmte Regel geht. In diesem Szenario könnte die Regel nicht durchsetzbar sein. Ein Beispiel für diese Regel ist die Erhebung einer Geldbuße. HOAs können zwar Bußgelder verhängen, wenn ein Hausbesitzer gegen eine durchsetzbare Regel verstößt, es ist ihnen jedoch nicht gestattet, einen Hausbesitzer ohne Angabe von Gründen zu bestrafen. Wenn Sie gegen eine ihrer Regeln verstoßen, müssen sie Ihnen eine schriftliche Mitteilung über den Verstoß senden und Ihnen Zeit geben, den Verstoß zu beheben.
Selektiv durchgesetzte Regeln
Wenn es in der HOA Regeln gibt, die nicht gleichermaßen durchgesetzt werden, ist es wahrscheinlich, dass die Regeln nicht durchsetzbar sind. Die maßgeblichen Dokumente der HOA sowie die Landesgesetze schreiben vor, welche Verfahren Verbände befolgen müssen, wenn sie eine Regel durchsetzen. Dieses Verfahren umfasst in der Regel die Bereitstellung einer schriftlichen Mitteilung an den Hausbesitzer und die Möglichkeit, sich vor der Behörde zu verteidigen. Wenn diese Verfahren nicht korrekt befolgt oder selektiv durchgeführt werden, haben Hausbesitzer das Recht, die Durchsetzung dieser Regel durch die HOA anzufechten.
Wenn Sie glauben, dass eine HOA eine selektive Durchsetzung durchgeführt hat, sind möglicherweise rechtliche Schritte möglich. Sie müssen jedoch nachweisen können, dass Sie im Gegensatz zu anderen Hausbesitzern wegen Verstößen gegen die HOA-Richtlinien ins Visier genommen wurden. Ohne eindeutige Beweise kann es schwierig sein, dieses Argument zu gewinnen.
Wenn Sie sich fragen, wie Sie eine HOA bekämpfen können, gibt es verschiedene Methoden, mit denen Sie sich verteidigen können. Die wichtigste Option, die Ihnen zur Verfügung steht, besteht darin, direkt mit dem Vorstand zu sprechen, was in einem formellen Brief oder persönlich erfolgen kann. Sie können auch ein Streitbeilegungsverfahren durchlaufen, das in einigen Staaten vorgeschrieben ist, bevor Sie eine Klage einreichen. Die Streitbeilegung kann alles umfassen, vom Schiedsverfahren bis zur Mediation. Wenn alles andere fehlschlägt, besteht die Möglichkeit, mit einer Klage vor einem Landes- oder Bundesgericht rechtliche Schritte einzuleiten.
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