Von der Abgabe Ihres Angebots bis zu dem Tag, an dem Sie die Schlüssel für Ihr neues Zuhause erhalten, dauert es im Durchschnitt etwa 30 bis 60 Tage, bis ein Haus abgeschlossen ist. Warum dauert der Abschluss so lange? Verschiedene Schließfaktoren bestimmen die Wartezeit auf die Schlüsselübergabe. Dieser Artikel behandelt die durchschnittliche Schließzeit an einem Haus.
Wie lange dauert die Schließung eines Hauses?
Lassen Sie uns über die Erwartungen an eine schnelle Hypothek sprechen. Die Art des Darlehens ist der erste Faktor, der bestimmt, wie schnell Sie ein Haus abschließen können.
Insgesamt dauert der Abschluss einer Hypothek zwischen 30 und 60 Tagen.
Eine konventionelle Hypothek ist die schnellste Hypothekenart. Dabei handelt es sich um einen Kredit, der nicht von der Regierung abgesichert ist. Für die meisten Kreditnehmer ist außerdem eine Bonitätsbewertung von mindestens 620 erforderlich. Der Abschluss einer herkömmlichen Hypothek dauert durchschnittlich 48 Tage.
Wenn Kreditnehmer einen staatlich unterstützten Kredit der Federal Housing Administration (FHA) aufnehmen möchten, müssen sie etwas geduldiger sein, da die durchschnittliche Zeit bis zum Abschluss 54 Tage beträgt. Aufgrund der Mindestbonität von 500 und einer möglichen Anzahlung von nur 3,5 % kann sich das Warten für einige Kreditnehmer jedoch mehr als lohnen.
Kreditnehmer, die sich für ein Hausdarlehen des US-Veteranenministeriums (VA) qualifizieren, müssen einen komplexen Underwriting-Prozess durchlaufen, der die Zeit auf durchschnittlich fast 57 Tage verlängert. Der Lohn für Geduld sind natürlich die günstigen Tarife und der Verzicht auf Anzahlungen.
Der typische Abschluss einer Hauszeitleiste
Auch wenn keine zwei Abschlussprozesse zu 100 % identisch sind, zeigt Ihnen dieser Plan, was Sie erwartet:
Das Angebot: Mit der Abgabe Ihres Angebots für ein Haus beginnt offiziell der Abschlussprozess. Auch wenn es zu einigen Hin- und Herverhandlungen kommen kann, gibt Ihnen die Annahme eines Angebots grünes Licht, um mit der Finanzierung und den Inspektionen fortzufahren. Festlegung des Abschlusstermins: Käufer und Verkäufer einigen sich in den Verhandlungen auf einen Abschlusstermin. Das Datum wird dem Kaufvertragsvertrag hinzugefügt. Hypothekenantrag: Füllen Sie den Hypothekenantrag sorgfältig und vollständig aus, um eine Finanzierungsgenehmigung zu erhalten. Dies sollte meist ein „Auffrischungsschritt“ sein, wenn Sie den Vorabgenehmigungsprozess bereits durchlaufen haben. Offenlegung: Innerhalb der ersten Woche nach Annahme eines Angebots teilt Ihnen Ihr Kreditgeber die Konditionen Ihres Darlehens mit. Dies informiert Sie über Zinssatz, Gebühren, Abschlusskosten und geschätzte monatliche Hypothekenzahlungen. Dokumentation: Erwarten Sie, dass sich Ihr Kreditgeber in der ersten Woche an Sie wendet, um zusätzliche Finanzdokumente anzufordern, die für die Bearbeitung des Kreditantrags erforderlich sind. Wertgutachten: Ihr Kreditgeber wird innerhalb der ersten oder zweiten Woche nach Annahme eines Angebots ein Gutachten in Auftrag geben. Bei der Schätzung wird der Wert des Hauses ermittelt, um sicherzustellen, dass Sie nicht einem überhöhten Verkaufspreis zustimmen, der die Finanzierung des Hauses unfinanzierbar machen würde. Inspektion: Wenn Sie nicht auf Ihr Recht auf eine Hausinspektion verzichtet haben, vereinbaren Sie innerhalb der ersten Woche nach Annahme Ihres Angebots eine solche. Die meisten Verträge sehen nur ein Inspektionsfenster von sieben bis zehn Tagen vor. Underwriting: In den frühen Phasen der Kreditgenehmigung wird das Underwriting zur Bewertung und Verifizierung Ihrer Finanzinformationen eingesetzt. Erwarten Sie, dass die Hypothekenbank Ihr Einkommen, Ihr Vermögen, Ihre Bonität und Ihre Schulden eingehend prüft. Möglicherweise werden Sie an dieser Stelle um zusätzliche Dokumentation oder Verifizierung gebeten. Kleinigkeiten: Der Käufer muss ein Treuhandkonto eröffnen, um die Anzahlung zu leisten, Eigentumsgebühren zu zahlen, eine Hausratversicherung abzuschließen und nach Annahme des Angebots eine letzte Besichtigung zu vereinbaren. Zum Abschluss freigegeben: Ihre Hypothekenbank ist gesetzlich verpflichtet, ein „zum Abschluss freigegebenes“ Dokument mit einer endgültigen Offenlegung der Konditionen vorzulegen. Kreditnehmer haben eine dreitägige Wartezeit für die Unterzeichnung und Rückgabe des Dokuments. Ihr Immobilienanwalt sollte das Dokument in Ihrem Namen prüfen. Abschluss: Sobald Ihre Abschlussdokumente unterzeichnet sind, findet ein abschließender Überprüfungsprozess statt, bevor Ihre Hypothek offiziell registriert wird.
Unter normalen Umständen richtet sich der Zinssatz Ihrer Hypothek nach dem Zinssatz, der zum Zeitpunkt Ihres Abschlusses aktuell ist. Das liegt daran, dass die Hypothekenzinsen täglich variieren können. Wenn Sie dies wünschen, stellt Ihnen Ihr Kreditgeber eine Zinssperre zur Verfügung, die garantiert, dass sich Ihr Zinssatz zwischen dem Angebot und dem Abschluss nicht ändert, wenn Sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums ohne Antragsänderungen abschließen. Tarifsperren sind für 30, 45 oder 60 Tage verfügbar und oft mit Gebühren verbunden. Sie können Ihre festgelegte Rate auch verlieren, wenn Sie nicht rechtzeitig abschließen.
Gründe, warum die Schließung eines Hauses länger dauern könnte
Obwohl die meisten Käufer pünktlich abschließen, ist die Liste der Gründe, warum sich der Abschlussvorgang verzögern könnte, endlos. Für Verzögerungen sind in der Regel Änderungen der Bonität eines Käufers verantwortlich. Dies kann passieren, weil Sie:
Den Arbeitsplatz gewechselt, nachdem Ihr Hausangebot angenommen wurde. Ein neues Auto mit einem Autokredit gekauft. Kreditkarten zur Deckung großer Notfallausgaben verwendet. Aus irgendeinem Grund einen neuen Kreditrahmen beantragt
In manchen Fällen kann eine Vorabgenehmigung, die etwas höher ausfällt als die tatsächliche Hypothekengenehmigung, die Abschlusspläne durchkreuzen. Das Fazit ist, dass jede Hürde in Ihrer Finanzierung den Abschluss wahrscheinlich verzögern wird. Schauen Sie sich als Nächstes einige andere häufige Ursachen für Verzögerungen bei der Schließung an.
Probleme mit der Immobilie
Auch bei der Hausbesichtigung aufgedeckte Probleme können den Abschluss verzögern. Wenn bei einem Haus mehr Probleme auftreten als erwartet, müssen Sie möglicherweise den Preis neu verhandeln oder Reparaturen mit dem Verkäufer vereinbaren. Darüber hinaus stellen Sie möglicherweise fest, dass ein Haus in seinem aktuellen Zustand nicht versicherbar ist. Ihr Kreditgeber wird den Hauskauf nicht finanzieren, wenn ein Haus nicht versichert werden kann.
Es ist ratsam, einen Inspektionsvorfall einzurichten, der es Ihnen ermöglicht, mit Ihrem verdienten Geld davonzukommen, wenn bei der Inspektion Fundamentschäden, Strukturschäden, Schimmel, Radon oder ein Termitenbefall festgestellt werden.
Bewertungslücke
Auch die Immobilienbewertung kann im Abschlussprozess zu einem schwarzen Loch werden. Wenn die Bewertung eines Hauses niedriger ausfällt als der Angebotspreis, wird Ihr Hypothekengeber den Verkauf nicht zulassen. Dies gibt dem Käufer die Möglichkeit, sich zurückzuziehen, die Bewertungslücke mit Bargeld zu schließen oder den Preis mit dem Verkäufer neu zu verhandeln. Aus diesem Grund ist es wichtig, eine Bewertungsklausel in einen Kaufvertrag aufzunehmen!
Titelprobleme
Wenn die Eigentumssuche ergibt, dass ein Pfandrecht oder Anspruch auf die Immobilie besteht, muss dies geklärt werden, bevor mit dem Verfahren fortgefahren wird. Ihre Hypothekenbank wird den Kauf nicht finanzieren, da das Risiko besteht, dass ein Dritter künftig Ansprüche auf das Haus geltend macht.
Fachkräftemangel in der Region
Der Abschluss könnte sich auch verzögern, wenn die Gutachter und Prüfer vor Ort einfach zu ausgelastet sind, um einen schnellen Service zu leisten.
Kalte Füße
Ja, es passiert. Eventualverbindlichkeiten dienen lediglich Ihrem Schutz für den Fall, dass etwas ans Licht kommt, das es wert ist, den Abschlussprozess zu stoppen. Niemand kann einen Käufer oder Verkäufer physisch „zwingen“, weiterzumachen. Eine der Parteien kann entscheiden, dass es sich lohnt, den Plan aufzugeben und mit Strafen und rechtlichen Schritten zu rechnen.
Für den Käufer, der wegen eines Sachverhalts, der nicht durch eine Eventualklausel abgedeckt ist, kalte Füße bekommt, bedeutet dies, dass er die Anzahlung einbüßt. Tritt der Verkäufer aus einem Grund zurück, der nicht durch eine Eventualklausel abgedeckt ist, hat der Käufer das gesetzliche Recht, Schadensersatz zu verlangen.
Der schnellste Weg, ein Haus abzuschließen
Kann man ein Haus in 2 Wochen fertigstellen? Dies ist grundsätzlich nur für einen Barkäufer möglich. Tatsächlich ist die Barzahlung für ein Haus der „Trick“, um den schnellsten Abschluss eines Hauses zu erzielen. Wenn Sie eine Finanzierung in Anspruch nehmen, stehen Ihnen immer noch zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung, die durchschnittliche Schließungszeit eines Hauses zu verkürzen.
Die Standardmethode zur Beschleunigung des Abschlusses besteht darin, alles, was Ihr Kreditgeber verlangt, so schnell wie möglich bereitzustellen. Beantworten Sie E-Mails und Telefonanrufe Ihres Kreditgebers, Anwalts und Immobilienmaklers so schnell wie möglich ab dem Zeitpunkt der Annahme eines Angebots. Weitere Tipps für den schnellen Abschluss einer Hypothek sind:
Wählen Sie einen erfahrenen, hoch bewerteten Immobilienmakler. Beantragen Sie ein Hypothekendarlehen über denselben Kreditgeber, den Sie für die Vorabgenehmigung verwendet haben. Seien Sie 100 % ehrlich in Bezug auf alle Finanzinformationen. Vermeiden Sie Änderungen an Ihren Finanzen zwischen der Angebotsannahme und dem Abschluss. Begrenzen Sie die Zugeständnisse des Verkäufers
Während einige Leute empfehlen, auf die Inspektion zu verzichten, um schneller schließen zu können, birgt dies ein großes Risiko. Was Sie mit der Zeit gewinnen können, kann in echten Dollar verloren gehen, wenn Sie später kostspielige und zeitaufwändige Probleme entdecken.
Was passiert, wenn der Abschluss nicht rechtzeitig erfolgt?
Beide Parteien können eine Änderung des ursprünglichen Kaufvertrages mit einer verlängerten Frist vereinbaren.
Wenn der Grund für die Verzögerung des Abschlusses beim Käufer liegt, kann der Verkäufer die Transaktion möglicherweise stornieren. Dies ist wahrscheinlicher, wenn der Verkäufer Ersatzangebote hat. Der Verkäufer könnte auch versuchen, dem Käufer für jeden Tag nach Vertragsschluss einen Tagessatz in Rechnung zu stellen, um Grundsteuern, Hypothekenzahlungen, Versicherungszahlungen und die Unannehmlichkeiten der Verzögerung abzudecken. Der Verkäufer könnte sogar die Anzahlung pfänden.
Liegt ein Verschulden des Verkäufers vor, kann der Käufer unter Umständen die Transaktion stornieren und dabei seine Anzahlung behalten. Sie können den Verkäufer auch auf Schadensersatz verklagen.
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