Κατά μέσο όρο, χρειάζονται περίπου 30 έως 60 ημέρες για να κλείσει ένα σπίτι από τη στιγμή που θα υποβάλετε την προσφορά σας μέχρι την ημέρα που θα παραλάβετε τα κλειδιά του νέου σας σπιτιού. Γιατί το κλείσιμο διαρκεί τόσο πολύ; Διάφοροι παράγοντες κλεισίματος θα καθορίσουν την αναμονή για τα κλειδιά. Αυτό το άρθρο καλύπτει τον μέσο χρόνο κλεισίματος σε ένα σπίτι.
Πόσος χρόνος χρειάζεται για να κλείσει ένα σπίτι;
Ας μιλήσουμε για προσδοκίες για ένα γρήγορο στεγαστικό δάνειο. Ο τύπος δανείου είναι ο πρώτος παράγοντας που καθορίζει πόσο γρήγορα μπορείτε να κλείσετε ένα σπίτι.
Συνολικά, χρειάζονται από 30 έως 60 ημέρες για να κλείσει με υποθήκη.
Μια συμβατική υποθήκη είναι ο ταχύτερος τύπος υποθήκης. Πρόκειται για ένα δάνειο που δεν υποστηρίζεται από την κυβέρνηση. Απαιτεί επίσης πιστωτικό σκορ τουλάχιστον 620 για τους περισσότερους δανειολήπτες. Το κλείσιμο με συμβατική υποθήκη διαρκεί κατά μέσο όρο 48 ημέρες.
Όταν πρόκειται για δάνειο της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης (FHA) που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση, οι δανειολήπτες θα πρέπει να είναι λίγο πιο υπομονετικοί επειδή ο μέσος χρόνος για να κλείσουν είναι 54 ημέρες. Ωστόσο, η ελάχιστη πιστωτική βαθμολογία των 500 και η πιθανή προκαταβολή έως και 3,5% μπορεί να κάνει αυτή την αναμονή περισσότερο από αξίζει τον κόπο για ορισμένους δανειολήπτες.
Οι δανειολήπτες που πληρούν τις προϋποθέσεις για στεγαστικό δάνειο του Υπουργείου Βετεράνων Υποθέσεων των ΗΠΑ (VA) θα πρέπει να περάσουν από μια περίπλοκη διαδικασία αναδοχής που παρατείνει το χρόνο κοντά στις 57 ημέρες κατά μέσο όρο. Φυσικά, τα χαμηλά επιτόκια και η απαλλαγή από την προκαταβολή είναι η ανταμοιβή για την υπομονή.
Το τυπικό κλείσιμο σε ένα χρονοδιάγραμμα σπιτιού
Αν και δεν υπάρχουν δύο διαδικασίες κλεισίματος 100% πανομοιότυπες, αυτό το σχέδιο σας δείχνει τι να περιμένετε:
Η Προσφορά: Η υποβολή της προσφοράς σας σε ένα σπίτι ξεκινά επίσημα τη διαδικασία κλεισίματος. Ενώ μπορεί να υπάρξει κάποια συνεχόμενη διαπραγμάτευση, μια αποδοχή προσφοράς σας δίνει το πράσινο φως για να προχωρήσετε στη χρηματοδότηση και τις επιθεωρήσεις. Καθορισμός της ημερομηνίας κλεισίματος: Ο αγοραστής και ο πωλητής συμβιβάζονται σε μια ημερομηνία κλεισίματος κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων. Η ημερομηνία προστίθεται στη σύμβαση αγοράς. Αίτηση στεγαστικού δανείου: Συμπληρώστε την αίτηση υποθήκης διεξοδικά και πλήρως για να λάβετε έγκριση για χρηματοδότηση. Αυτό θα πρέπει να είναι ως επί το πλείστον ένα βήμα «ανανέωσης» εάν έχετε ήδη περάσει από τη διαδικασία προέγκρισης. Αποκάλυψη: Εντός της πρώτης εβδομάδας από την αποδοχή μιας προσφοράς, ο δανειστής σας θα σας παράσχει τους όρους του δανείου σας. Αυτό σας ενημερώνει για το επιτόκιο, τις προμήθειες, το κόστος κλεισίματος και τις εκτιμώμενες μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων. Τεκμηρίωση: Αναμένετε ότι ο δανειστής σας θα επικοινωνήσει κατά τη διάρκεια της πρώτης εβδομάδας για να ζητήσει οποιαδήποτε πρόσθετη οικονομική τεκμηρίωση που απαιτείται για την προώθηση της αίτησης δανείου. Εκτίμηση: Ο δανειστής σας θα διατάξει μια αξιολόγηση εντός της πρώτης ή της δεύτερης εβδομάδας από την αποδοχή μιας προσφοράς. Η αξιολόγηση καθορίζει την αξία του σπιτιού για να επαληθεύσει ότι δεν συμφωνείτε με μια υπερδιογκωμένη τιμή πώλησης που θα καθιστούσε το σπίτι μη χρηματοδοτούμενο. Επιθεώρηση: Εάν δεν έχετε παραιτηθεί από το δικαίωμά σας για επιθεώρηση σπιτιού, κάντε κράτηση εντός της πρώτης εβδομάδας από την αποδοχή της προσφοράς σας. Τα περισσότερα συμβόλαια επιτρέπουν μόνο ένα παράθυρο επιθεώρησης που διαρκεί επτά έως 10 ημέρες. Αναδοχή: Στα αρχικά στάδια της έγκρισης δανείου, η αναδοχή χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση και την επαλήθευση των οικονομικών σας στοιχείων. Αναμένετε από την εταιρεία στεγαστικών δανείων να ρίξει μια βαθιά ματιά στο εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία, το πιστωτικό ιστορικό και το χρέος σας. Μπορεί να σας ζητηθεί πρόσθετη τεκμηρίωση ή επαλήθευση σε αυτό το σημείο. Πιθανότητες και άκρα: Ο αγοραστής θα πρέπει να ανοίξει έναν λογαριασμό μεσεγγύησης για να υποβάλει την προκαταβολή, να πληρώσει τα τέλη τίτλων, να λάβει ασφάλεια ιδιοκτήτη σπιτιού και να προγραμματίσει μια τελική διεκπεραίωση μετά την αποδοχή της προσφοράς. Εκκαθάριση έως κλείσιμο: Η εταιρεία στεγαστικών δανείων σας υποχρεούται από το νόμο να παρέχει ένα έγγραφο "εκκαθάρισης έως κλείσιμο" που να προσφέρει μια τελική αποκάλυψη των όρων. Οι δανειολήπτες έχουν περίοδο αναμονής τριών ημερών για την υπογραφή και την επιστροφή του εγγράφου. Ο δικηγόρος ακινήτων σας θα πρέπει να εξετάσει το έγγραφο για λογαριασμό σας. Κλείσιμο: Μόλις υπογραφούν τα έγγραφα κλεισίματός σας, θα πραγματοποιηθεί μια τελική διαδικασία αναθεώρησης πριν καταγραφεί επίσημα η υποθήκη σας.
Υπό κανονικές συνθήκες, το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου σας καθορίζεται από όποιο και αν είναι το επιτόκιο κατά την ημερομηνία κλεισίματός σας. Αυτό συμβαίνει επειδή τα επιτόκια στεγαστικών δανείων μπορεί να ποικίλλουν καθημερινά. Εάν το επιλέξετε, ο δανειστής σας θα σας παρέχει ένα κλείδωμα επιτοκίου που εγγυάται ότι το επιτόκιό σας δεν θα αλλάξει μεταξύ της προσφοράς και του κλεισίματος εάν κλείσετε εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου χωρίς αλλαγές στην εφαρμογή. Διαθέσιμα για 30, 45 ή 60 ημέρες, οι κλειδαριές τιμών συχνά συνοδεύονται από χρεώσεις. Μπορείτε επίσης να χάσετε το ποσοστό κλειδώματος αν δεν κλείσετε εγκαίρως.
Λόγοι για τους οποίους το κλείσιμο ενός σπιτιού μπορεί να διαρκέσει περισσότερο
Ενώ οι περισσότεροι αγοραστές κλείνουν εγκαίρως, δεν υπάρχει τέλος στη λίστα των λόγων για τους οποίους μπορεί να καθυστερήσει η διαδικασία κλεισίματος. Οι αλλαγές στην πιστοληπτική ικανότητα ενός αγοραστή είναι συνήθως υπεύθυνες για καθυστερήσεις. Αυτό μπορεί να συμβεί επειδή έχετε:
Αλλαγή εργασίας μετά την αποδοχή της προσφοράς για το σπίτι σας Αγορά νέου αυτοκινήτου με αυτόματο δάνειο Χρησιμοποιήθηκαν πιστωτικές κάρτες για την κάλυψη μεγάλων εξόδων έκτακτης ανάγκης Αίτηση για νέα πιστωτική γραμμή για οποιονδήποτε λόγο
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια προέγκριση που ήταν ελαφρώς υψηλότερη από την πραγματική έγκριση υποθήκης μπορεί να ρίξει ένα κλειδί στα σχέδια κλεισίματος. Η ουσία είναι ότι οποιοδήποτε εμπόδιο στη χρηματοδότησή σας είναι πιθανό να καθυστερήσει το κλείσιμο. Στη συνέχεια, εξετάστε μερικές άλλες συνήθεις αιτίες καθυστερήσεων κλεισίματος.
Προβλήματα με την ιδιοκτησία
Θέματα που αποκαλύφθηκαν κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης στο σπίτι θα μπορούσαν επίσης να καθυστερήσουν το κλείσιμο. Εάν ένα σπίτι έχει περισσότερα προβλήματα από τα αναμενόμενα, μπορεί να χρειαστεί να επαναδιαπραγματευτείτε την τιμή ή να διευθετήσετε τις επισκευές με τον πωλητή. Επιπλέον, μπορεί να ανακαλύψετε ότι ένα σπίτι δεν είναι ασφαλίσιμο στην τρέχουσα κατάστασή του. Ο δανειστής σας δεν θα χρηματοδοτήσει την αγορά κατοικίας εάν ένα σπίτι δεν μπορεί να ασφαλιστεί.
Είναι συνετό να υπάρχει μια έκτακτη επιθεώρηση που θα σας επιτρέπει να απομακρυνθείτε με τα σοβαρά χρήματά σας εάν η επιθεώρηση αποκαλύψει θεμελιώδεις ζημιές, δομικές βλάβες, μούχλα, ραδόνιο ή προσβολή τερμιτών.
Κενό αξιολόγησης
Η αξιολόγηση στο σπίτι μπορεί επίσης να γίνει κάτι σαν μαύρη τρύπα στη διαδικασία κλεισίματος. Εάν η εκτίμηση ενός σπιτιού είναι χαμηλότερη από την τιμή προσφοράς, ο ενυπόθηκος δανειστής σας δεν θα επιτρέψει την πώληση. Αυτό αφήνει τον αγοραστή σε θέση να απομακρυνθεί, να καλύψει το κενό αξιολόγησης με μετρητά ή να επαναδιαπραγματευτεί την τιμή με τον πωλητή. Είναι κρίσιμο να υπάρχει μια ρήτρα εκτίμησης σε μια συμφωνία αγοράς για αυτόν τον λόγο!
Θέματα Τίτλων
Εάν η αναζήτηση τίτλου δείξει ότι υπάρχει δέσμευση ή αξίωση για το ακίνητο, αυτό πρέπει να επιλυθεί πριν προχωρήσετε. Η εταιρεία στεγαστικών δανείων σας δεν θα χρηματοδοτήσει την αγορά λόγω του κινδύνου να υποβάλει μελλοντική απαίτηση από τρίτο μέρος για το σπίτι.
Ελλείψεις επαγγελματιών στην περιοχή
Το κλείσιμο θα μπορούσε επίσης να καθυστερήσει εάν οι τοπικοί εκτιμητές και επιθεωρητές είναι απλώς πολύ δεσμευμένοι για να παρέχουν άμεση εξυπηρέτηση.
Παγωμένα πόδια
Ναι, συμβαίνει. Τα απρόβλεπτα υπάρχουν μόνο για να σας προστατεύσουν σε περίπτωση που βγει στο φως κάτι που αξίζει να σταματήσει τη διαδικασία κλεισίματος. Κανείς δεν μπορεί φυσικά να «αναγκάσει» έναν αγοραστή ή έναν πωλητή να προχωρήσει. Ένα από τα μέρη μπορεί να αποφασίσει ότι η εγκατάλειψη του σχεδίου αξίζει να αντιμετωπίσει κυρώσεις και νομικές ενέργειες.
Για τον αγοραστή, το να αντιμετωπίσει ένα ζήτημα που δεν καλύπτεται από μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης σημαίνει απώλεια της σοβαρής κατάθεσης χρημάτων. Εάν ο πωλητής υπαναχωρήσει για λόγο που δεν καλύπτεται από ρήτρα έκτακτης ανάγκης, ο αγοραστής έχει το νόμιμο δικαίωμα να ζητήσει αποζημίωση.
Ο πιο γρήγορος τρόπος για να κλείσετε ένα σπίτι
Μπορείτε να κλείσετε ένα σπίτι σε 2 εβδομάδες; Γενικά, αυτό είναι δυνατό μόνο για έναν αγοραστή με μετρητά. Στην πραγματικότητα, η πληρωμή με μετρητά για ένα σπίτι είναι η "χάκα" για το ταχύτερο κλείσιμο ενός σπιτιού. Εάν χρησιμοποιείτε χρηματοδότηση, θα έχετε ακόμα πολλούς τρόπους για να μειώσετε τον μέσο χρόνο κλεισίματος σε ένα σπίτι.
Ο προεπιλεγμένος τρόπος για να επιταχύνετε το κλείσιμο είναι να παρέχετε όλα όσα ζητά ο δανειστής σας όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Απαντήστε στα email και τις τηλεφωνικές κλήσεις από τον δανειστή, τον δικηγόρο και τον κτηματομεσίτη σας όσο το δυνατόν πιο γρήγορα από τη στιγμή που θα γίνει αποδεκτή μια προσφορά. Άλλες συμβουλές για γρήγορη απόκτηση υποθήκης περιλαμβάνουν:
Επιλέγοντας έναν έμπειρο κτηματομεσίτη με υψηλή βαθμολογία. Υποβολή αίτησης για στεγαστικό δάνειο μέσω του ίδιου δανειστή που χρησιμοποιήσατε για την προέγκριση Να είστε 100% ειλικρινείς σχετικά με όλες τις οικονομικές πληροφορίες Αποφυγή οποιωνδήποτε αλλαγών στα οικονομικά σας μεταξύ της αποδοχής της προσφοράς και του κλεισίματος Περιορισμός παραχωρήσεων πωλητή
Ενώ ορισμένοι συνιστούν την παραίτηση από την επιθεώρηση για να κλείσει πιο γρήγορα, αυτό δημιουργεί μεγάλο κίνδυνο. Ό,τι μπορείτε να κερδίσετε στο χρόνο μπορεί να χαθεί σε πραγματικά δολάρια όταν ανακαλύψετε δαπανηρά και χρονοβόρα προβλήματα στο δρόμο.
Τι γίνεται αν το κλείσιμο δεν γίνει στην ώρα του;
Και τα δύο μέρη μπορούν να συμφωνήσουν να τροποποιήσουν την αρχική σύμβαση αγοράς με παρατεταμένη προθεσμία.
Εάν ο λόγος για την καθυστέρηση κλεισίματος εμπίπτει στο τέλος του αγοραστή, ο πωλητής μπορεί να μπορεί να ακυρώσει τη συναλλαγή. Αυτό είναι πιο πιθανό να συμβεί εάν ο πωλητής έχει εφεδρικές προσφορές. Ο πωλητής θα μπορούσε επίσης να επιχειρήσει να χρεώσει στον αγοραστή ένα ημερήσιο επιτόκιο για κάθε μέρα που πέρασε το κλείσιμο για να καλύψει τους φόρους ιδιοκτησίας, τις πληρωμές στεγαστικών δανείων, τις πληρωμές ασφάλισης και την ταλαιπωρία της καθυστέρησης. Ο πωλητής θα μπορούσε ακόμη και να κατασχέσει την κατάθεση χρηματικών ποσών.
Εάν φταίει ο πωλητής, ο αγοραστής μπορεί να είναι σε θέση να ακυρώσει τη συναλλαγή, διατηρώντας παράλληλα την ειλικρινή κατάθεση χρημάτων. Μπορούν επίσης να μηνύσουν τον πωλητή για αποζημίωση.
Αν σας αρέσει η σελίδα μας παρακαλούμε μοιραστείτε με τους φίλους σας & Facebook
