Γνωρίζοντας πώς να κάνετε μια προσφορά σε ένα σπίτι, σας προετοιμάζει να πηδήξετε γρήγορα όταν βρείτε αυτό. Αν και δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι μια προσφορά θα γίνει αποδεκτή, η υποβολή μιας εξαιρετικής προσφοράς αυξάνει τις πιθανότητες να πάρει το πράσινο φως η δική σας. Αυτό το άρθρο καλύπτει όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με την προσφορά ακινήτων.
Βήμα 1: Λάβετε προέγκριση
Η υποβολή προσφοράς σε ένα σπίτι είναι σχεδόν αδύνατη εκτός και αν έχετε προεγκριθεί για υποθήκη. Οι πωλητές προτιμούν προεγκεκριμένους αγοραστές επειδή είναι «η πραγματική συμφωνία». Πολλοί κτηματομεσίτες δεν θα συνεργαστούν με αγοραστές χωρίς επιστολές προέγκρισης.
Πριν καν ξεκινήσετε το κυνήγι στο σπίτι, περάστε από τη διαδικασία προέγκρισης για να μάθετε τη δανειοληπτική σας δύναμη. Η διαδικασία προέγκρισης είναι σαν μια «μίνι» έγκριση υποθήκης. Δείτε τι εξετάζουν οι δανειστές:
Πιστωτική βαθμολογία Πιστωτικό ιστορικό Αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI) Στοιχεία ενεργητικού Επαλήθευση εισοδήματος Στοιχεία πληρωμής από τις τελευταίες 30 ημέρες Φορολογικές δηλώσεις από τα δύο τελευταία χρόνια
Οι επιστολές προέγκρισης στεγαστικών δανείων είναι γενικά καλές για 90 έως 120 ημέρες. Μπορείτε να ανανεώσετε την επιστολή σας εάν δεν υποβάλετε προσφορά σε ένα σπίτι σε αυτό το χρονικό διάστημα.
Απλώς βεβαιωθείτε ότι ζητάτε μια επιστολή προέγκρισης αντί για μια επιστολή προεπιλογής. Μια ταχύτερη έκδοση προέγκρισης, η προεπιλογή θεωρείται λιγότερο αξιόπιστη επειδή δεν περιλαμβάνει πιστωτικό έλεγχο.
Με την επιστολή προέγκρισής σας στα χέρια, βρείτε έναν κτηματομεσίτη που καλύπτει την περιοχή που θέλετε να αγοράσετε.
Βήμα 2: Αποφασίστε το μέγεθος της προσφοράς για το σπίτι σας
Πριν κάνετε μια προσφορά στον πωλητή, αποφασίστε πόσα θα θέλατε να ξοδέψετε σε ένα σπίτι. Η θερμοκρασία της τοπικής αγοράς παίζει μεγάλο ρόλο στον καθορισμό της τόλμης που πρέπει να έχετε όταν κάνετε μια προσφορά σε ένα σπίτι. Χρησιμοποιήστε αυτούς τους παράγοντες κατά τη χάραξη στρατηγικής:
Διάρκεια Χρόνου στην Αγορά: Μια καταχώριση που παρατείνεται είναι ένα σπίτι χαμηλού ανταγωνισμού που σας αφήνει διαπραγματευτική δύναμη. Χρόνος που έχει μείνει ο ιδιοκτήτης: Οι ιδιοκτήτες που μένουν σε σπίτια για μεγάλα χρονικά διαστήματα έχουν συχνά συναισθηματικούς δεσμούς που τους εμποδίζουν να λαμβάνουν χαμηλές προσφορές. Αυτοί οι πωλητές είναι επίσης πιο επιλεκτικοί ως προς τους αγοραστές. Επιθυμία γειτονιάς: Αφιερώστε χρόνο συλλέγοντας στατιστικά στοιχεία για τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της τοποθεσίας, των ανέσεων και των πόρων μιας γειτονιάς. Πρόσφατες πωλήσεις κατοικιών: Τι έχουν πάει πρόσφατα άλλα σπίτια; Οι πρόσφατες πωλήσεις μπορούν να σας καθοδηγήσουν προς την κατάλληλη τιμή.
Τελικά, η επιστολή προέγκρισής σας θα χρησιμεύσει ως προστατευτικό κιγκλίδωμα για το πόσο ψηλά μπορείτε να φτάσετε όταν κάνετε προσφορές. Επιπλέον, το μέγιστο ποσό που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά δεν είναι πάντα το καλύτερο για τον προϋπολογισμό και τους προσωπικούς οικονομικούς σας στόχους. Δεν χρειάζεται να προσφέρετε το μέγιστο για το οποίο έχετε λάβει έγκριση κατά την υποβολή μιας προσφοράς σε ένα σπίτι. Επιμείνετε στον προϋπολογισμό με τον οποίο αισθάνεστε άνετα!
Σημείωση για το Real Estate "Comps"
Ζητήστε από τον πράκτορά σας να σας δείξει τους «συμπαγείς» του σπιτιού προτού αποφασίσετε για ένα ποσό προσφοράς. Τα Comps σας βοηθούν να προσδιορίσετε την αξία ενός σπιτιού συγκρίνοντάς το με σχεδόν πανομοιότυπα ακίνητα που πουλήθηκαν πρόσφατα στην περιοχή. Ένα συγκρίσιμο σπίτι είναι ένα σπίτι με τα ίδια τετραγωνικά μέτρα, αριθμό υπνοδωματίων, αριθμό λουτρών, χαρακτηριστικά και μέγεθος αυλής σε μια γειτονική ή κοντινή γειτονιά.
Εκτός από το ότι σας βοηθά να διατυπώσετε μια προσφορά, ένα comp δείχνει στον πωλητή ότι η προσφορά σας είναι λογική.
Βήμα 3: Προσδιορίστε την πιο σημαντική προσφορά χρημάτων
Μια σοβαρή κατάθεση χρημάτων είναι το ποσό των μετρητών που καταβάλλετε όταν υποβάλλετε μια προσφορά σε ένα σπίτι. Εάν υποχωρήσετε, αυτά τα χρήματα θα καταπατηθούν στον πωλητή στις περισσότερες περιπτώσεις. Εάν κλείσετε, ισχύουν τα πιο ακριβά χρήματα στην προκαταβολή σας.
Οι περισσότερες σοβαρές καταθέσεις χρημάτων ανέρχονται στο 1% έως 2% του κόστους ενός σπιτιού.
Βήμα 4: Εξετάστε τα απρόβλεπτα
Οι αγοραστές χρησιμοποιούν απρόβλεπτα για να προστατευτούν στα συμβόλαια ακίνητης περιουσίας. Αυτές οι ρήτρες σάς δίνουν το δικαίωμα να υπαναχωρήσετε από μια προσφορά χωρίς να χάσετε τη σοβαρή κατάθεσή σας ή να μην υποστείτε μήνυση. Εξετάστε το ενδεχόμενο να προσθέσετε αυτά τα απρόβλεπτα στην προσφορά του σπιτιού σας:
Μια έκτακτη επιθεώρηση σπιτιού σάς επιτρέπει να υποχωρήσετε ή να επαναδιαπραγματευτείτε εάν η επιθεώρηση αποκαλύψει σοβαρά ζητήματα. Ένα ενδεχόμενο αξιολόγησης σάς επιτρέπει να υποχωρήσετε ή να επαναδιαπραγματευτείτε εάν η εκτιμώμενη αξία του σπιτιού υπερβαίνει την προσφορά σας. Ένα απρόβλεπτο τίτλο σάς επιτρέπει να αποχωρήσετε από μια προσφορά εάν υπάρχει πρόβλημα με τον τίτλο του ακινήτου. Εάν διαθέτετε αυτήν τη στιγμή ένα σπίτι που πρέπει να πουλήσετε, μια απρόβλεπτη πώληση σπιτιού σάς επιτρέπει να σταματήσετε να κλείσετε μέχρι να πουληθεί το τρέχον σπίτι σας. Ένα ενδεχόμενο χρηματοδότησης σάς επιτρέπει να αποχωρήσετε εάν η έγκριση της υποθήκης σας ακυρωθεί.
Ορισμένοι αγοραστές παραιτούνται από αυτά τα απρόοπτα για να κάνουν τις προσφορές τους πιο ανταγωνιστικές. Ωστόσο, αναλαμβάνουν μεγάλο ρίσκο όταν το κάνουν αυτό!
Μπορείτε επίσης να ζητήσετε παραχωρήσεις πωλητή. Οι παραχωρήσεις είναι τμήματα του κόστους κλεισίματος που πληρώνει ο πωλητής για να κάνει μια συναλλαγή πιο προσιτή για τον αγοραστή.
Βήμα 5: Υποβάλετε μια προσφορά σε ένα σπίτι γραπτώς
Εάν είστε αγοραστής για πρώτη φορά που κάνει μια προσφορά, αυτή θα είναι η πρώτη φορά που συντάσσετε ένα έγγραφο γνωστό ως "προσφορά για αγορά ακινήτων". Τα καλά νέα είναι ότι ο κτηματομεσίτης σας θα κάνει το μεγαλύτερο μέρος της δουλειάς. Οι προσφορές για το σπίτι πρέπει να περιέχουν τα ακόλουθα μέρη:
Όνομα πωλητή Όνομα αγοραστή/κάποιου στον τίτλο Διεύθυνση ακινήτου Τιμή αγοράς (ποσό προσφοράς) Ποσό προκαταβολής Είσπραξη χρηματικής κατάθεσης Ζητούμενα απρόοπτα Απαιτούμενες παραχωρήσεις πωλητή Λίστα δαπανών κλεισίματος και χρεώσεων Αιτούμενες ημερομηνίες μετακόμισης Προθεσμία απάντησης
Να θυμάστε ότι η προσφορά σας μπορεί να πρέπει να ακολουθεί κανόνες που ισχύουν για την πολιτεία με βάση τον τόπο διαμονής σας. Προσλάβετε έναν δικηγόρο ακινήτων για να ελέγξει την προσφορά για να διασφαλίσει την εγκυρότητά της προτού την υποβάλετε στον πωλητή μέσω του κτηματομεσίτη σας.
Βήμα 6: Διαπραγματευτείτε την προσφορά σας
Είναι πιθανό ο πωλητής να αποδεχτεί την προσφορά σας. Σε αυτήν την περίπτωση, θα υπογράψετε τη σύμβαση και θα υποβάλετε μια σοβαρή κατάθεση χρημάτων. Προγραμματίστε την επιθεώρηση σπιτιού μόλις μάθετε ότι η προσφορά σας έγινε αποδεκτή.
Εάν ο πωλητής κάνει μια αντιπροσφορά, θα πρέπει να εργαστείτε μέσω του αντιπροσώπου σας για να διαπραγματευτείτε την τιμή και τους όρους. Αυτό γενικά περιλαμβάνει πολλές συνομιλίες μεταξύ αγοραστή, πωλητή και αντιπροσώπων. Είναι επίσης μια στιγμή για αναζήτηση ψυχής για να αποφασίσετε πόσο πραγματικά θέλετε ένα σπίτι.
Εάν ο πωλητής απορρίψει την προσφορά σας, μπορείτε να αποφασίσετε είτε να προχωρήσετε είτε να αναδιαρθρώσετε την προσφορά σας. Μερικοί πωλητές σπεύδουν να απορρίψουν προσφορές επειδή έχουν διογκώσει την αξία ενός σπιτιού στο μυαλό τους. Εναπόκειται σε εσάς να αποφασίσετε εάν θέλετε ένα σπίτι αρκετά ώστε η προσφορά σας να αντικατοπτρίζει αυτή τη διογκωμένη αξία. Συνεργαστείτε με τον αντιπρόσωπό σας για να αναδιαρθρώσετε μια προσφορά ώστε να ανταποκρίνεται στις επιθυμίες του πωλητή, εάν θέλετε να δοκιμάσετε ξανά.
Πώς κάνετε μια εφεδρική προσφορά σε ένα σπίτι;
Εάν κάποιος έχει ήδη κάνει μια προσφορά σε ένα σπίτι που θέλετε, ο πωλητής μπορεί να δεχτεί εφεδρικές προσφορές που θα τηρηθούν εάν η αρχική προσφορά ακυρωθεί. Μια εφεδρική προσφορά είναι μια νομικά δεσμευτική σύμβαση που σας καθιστά τον επόμενο αγοραστή εάν ο πρώτος αγοραστής υποχωρήσει. Η διαδικασία είναι σχεδόν πανομοιότυπη με την υποβολή μιας «πρώτης» προσφοράς.
Απαιτείται μια σοβαρή κατάθεση χρημάτων για να κάνετε μια εφεδρική προσφορά. Εάν η αρχική προσφορά είναι επιτυχής, θα σας επιστραφούν τα χρήματα όταν αποδεσμευτείτε από τη σύμβαση.
Λάβετε υπόψη ότι δεν είναι ασυνήθιστο οι πωλητές να δέχονται πολλές εφεδρικές προσφορές σε εξαιρετικά καυτές αγορές. Αυτές οι προσφορές θα τηρηθούν με τη σειρά που θα γίνουν δεκτές.
Βήμα 7: Ολοκληρώστε τη σύμβαση
Μόλις γίνει αποδεκτή μια προσφορά, και τα δύο μέρη πρέπει να υποβάλουν τις υπογραφές τους. Στη συνέχεια, το υπογεγραμμένο συμβόλαιό σας θα προωθηθεί στον δανειστή που έχετε επιλέξει για να προχωρήσει η διαδικασία της υποθήκης. Ο δανειστής σας θα παραγγείλει μια αξιολόγηση αμέσως.
Εάν η εκτίμηση είναι χαμηλότερη από την τιμή πώλησης, αυτό είναι γνωστό ως κενό αξιολόγησης. Ο δανειστής σας δεν θα επιτρέψει να περάσει η υποθήκη εάν υπάρχει κενό αξιολόγησης.
Έχετε δύο επιλογές όταν μια αξιολόγηση είναι πολύ χαμηλή. Το πρώτο είναι να διαπραγματευτείτε μια χαμηλότερη τιμή με τον πωλητή. Το δεύτερο είναι να καλύψετε τη διαφορά με δικά σας μετρητά.
Σκεφτείτε να ζητήσετε από τον δανειστή σας να διατάξει μια δεύτερη αξιολόγηση πριν λάβετε μια απόφαση.
Είναι εντάξει να χαμηλώσετε όταν κάνετε προσφορά στο σπίτι;
Είναι σκόπιμο να κάνετε μια προσφορά "lowball" σε ένα σπίτι, εάν τα τοπικά δεδομένα σχετικά με τις τάσεις των πωλήσεων και τις συγκρίσιμες τιμές πώλησης μπορούν να υποστηρίξουν την προσφορά σας. Το να κάνετε μια προσφορά χαμηλότερη από την τιμή καταχώρισης ενός σπιτιού είναι μια τυπική πρακτική. Ωστόσο, οι αγοραστές θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για απορρίψεις ή αντιπροσφορές όταν το κάνουν αυτό.
Επιστροφή σε μια απορριφθείσα προσφορά
Σας απορρίφθηκε μια προσφορά; Βάλτε αυτήν την ιδιοκτησία στο πίσω μέρος ενώ ψάχνετε για άλλο σπίτι. Εάν η καταχώριση παραμένει για αρκετούς μήνες, ο πωλητής μπορεί να ταπεινωθεί αρκετά μέχρι εκείνο το σημείο για να διασκεδάσει την προσφορά που είχατε απορρίψει προηγουμένως.
Αν σας αρέσει η σελίδα μας παρακαλούμε μοιραστείτε με τους φίλους σας & Facebook
