Κατά την αγορά ενός σπιτιού, ο προϋπολογισμός για το κόστος κλεισίματος είναι απαραίτητος. Το μέσο κόστος κλεισίματος για τους αγοραστές ανέρχεται μεταξύ 3% και 6% του ποσού δανείου.
Αυτά τα κόστη περιλαμβάνουν μετρητά που πρέπει να φέρει ο αγοραστής στο τραπέζι κλεισίματος πάνω από την προκαταβολή. Σε αυτό το άρθρο, θα καλύψουμε τυπικά κόστη κλεισίματος.
Γιατί οι αγοραστές πρέπει να πληρώσουν το κόστος κλεισίματος;
Τα έξοδα κλεισίματος είναι χρεώσεις που σχετίζονται με την αγορά κατοικίας. Κατά τη διαδικασία δημιουργίας του στεγαστικού σας δανείου, αρκετοί επαγγελματίες και εταιρείες παρέχουν υπηρεσίες που επιτρέπουν στον δανειστή σας να εγκρίνει το στεγαστικό δάνειο. Αυτές οι χρεώσεις μπορεί να περιλαμβάνουν εκτιμήσεις, αναδόχους στεγαστικών δανείων, αναζητήσεις τίτλων και άλλα.
Τα συγκεκριμένα κόστη κλεισίματος ποικίλλουν ανάλογα με την τοποθεσία, τον τύπο ακινήτου και τον τύπο του δανείου.
Πόσο είναι το κόστος κλεισίματος;
Με το μέσο κόστος κλεισίματος να πέφτει μεταξύ 3% και 6% της αξίας μιας υποθήκης, ένας αγοραστής θα πρέπει να προετοιμαστεί να φέρει αρκετές χιλιάδες δολάρια στο τραπέζι κλεισίματος. Κάποιος που αγοράζει ένα σπίτι 300.000 δολαρίων μπορεί να αναμένει να πληρώσει από 9.000 έως 18.000 δολάρια για έξοδα κλεισίματος.
Το κόστος κλεισίματος είναι ξεχωριστό από την προκαταβολή.
Είναι τα έξοδα κλεισίματος μόνο για τον αγοραστή;
Τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές θα πρέπει να προβλέψουν το κόστος κλεισίματος. Ωστόσο, η ευθύνη για την κάλυψη του κόστους κλεισίματος βαραίνει περισσότερο τον αγοραστή.
Ένας τρόπος για να μειώσετε το κόστος κλεισίματος του αγοραστή είναι να ζητήσετε από τον πωλητή να καλύψει μερικό κόστος κλεισίματος κατά τη διάρκεια της διαπραγμάτευσης. Στις «καυτές» αγορές, οι αγοραστές συχνά έχουν ελάχιστο περιθώριο για να πείσουν τους πωλητές να καλύψουν το κόστος κλεισίματος. Ωστόσο, αυτό μπορεί να είναι ακόμα δυνατό για ένα ακίνητο που απαιτεί πολλή δουλειά.
Όταν ένας πωλητής παρακινείται να πουλήσει ένα σπίτι, μπορεί να συμφωνήσει να καλύψει ορισμένα έξοδα κλεισίματος ως μέρος των παραχωρήσεων πωλητή.
Λόγω των κυβερνητικών κανονισμών, οι πωλητές δεν μπορούν να πληρώσουν όλα τα έξοδα κλεισίματος για λογαριασμό του αγοραστή – ένας κανόνας που ισχύει για να αποφευχθεί ο πληθωρισμός στην αγορά κατοικίας.
Το ποσό που ένας πωλητής μπορεί νόμιμα να συνεισφέρει στο τμήμα του αγοραστή του κόστους κλεισίματος καθορίζεται από την αναλογία δανείου προς αξία της πώλησης. Μπορεί να κυμαίνεται από 3% έως 9% της συνολικής αξίας της πώλησης. Εάν ένας αγοραστής χρησιμοποιεί δάνειο FHA ή USDA για να αγοράσει ένα σπίτι, οι κανονισμοί περιορίζουν τις συνεισφορές πωλητών στο 6%. Για ένα δάνειο VA, αυτό πέφτει στο 4%.
Τα πράγματα γίνονται πιο περίπλοκα με μια συμβατική υποθήκη. Ενώ οι αγοραστές με προκαταβολές 10% ή λιγότερες μπορούν να δεχτούν μόνο έως και 3% της αξίας αγοράς από τους πωλητές, οι αγοραστές που καταβάλλουν μεταξύ 10% και 25% μπορούν να δεχτούν έως και 6%. Υπάρχει όριο 2% για τις επενδύσεις σε ακίνητα, ανεξάρτητα από την προκαταβολή.
Ένας κτηματομεσίτης μπορεί να βοηθήσει έναν αγοραστή να προσδιορίσει εάν είναι έξυπνο να ζητήσει παραχωρήσεις από τον πωλητή ή να διαπραγματευτεί μια χαμηλότερη τιμή πώλησης.
Πώς υπολογίζονται τα έξοδα κλεισίματος;
Δεν υπάρχει ενιαίος τύπος για τον προσδιορισμό του κόστους κλεισίματος. Οι κανόνες δανειστή, οι κυβερνητικές απαιτήσεις, ο τύπος δανείου, η τοποθεσία ιδιοκτησίας, οι διαπραγματεύσεις αγοραστή-πωλητή και άλλοι παράγοντες καθορίζουν τον τελικό απολογισμό.
Ωστόσο, ένας αγοραστής θα πρέπει να έχει μια σταθερή ιδέα για το πόσα χρήματα θα χρειαστεί να κλείσει αφού λάβει κάτι που ονομάζεται αποκάλυψη κλεισίματος από τον δανειστή του. Η αποκάλυψη κλεισίματος είναι ένα έγγραφο που παρέχουν οι δανειστές στους αγοραστές τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ολοκλήρωση της συνεδρίασης. Το έγγραφο παρουσιάζει αναλυτικά όλα τα έξοδα κλεισίματος που πρέπει να καλύψει ένας αγοραστής.
Τι περιλαμβάνεται στα έξοδα κλεισίματος
Σύμφωνα με την National Association of Realtors®, αυτά είναι τα τυπικά στοιχεία που περιλαμβάνονται στο κόστος κλεισίματος:
Το ποσό προκαταβολής που ο δανειστής σας έχει συμφωνήσει να αποδεχθεί. Αυτό μπορεί να είναι έως και 3,5% για δανειολήπτες με δάνεια FHA. Απλώς έχετε κατά νου ότι απαιτείται πιστωτικό σκορ 580 για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για προκαταβολή 3,5%. Όλοι οι άλλοι δανειολήπτες FHA πρέπει να καταβάλουν το 10%. Οι προμήθειες δημιουργίας δανείου καλύπτουν τα έξοδα του δανειστή για την επεξεργασία και την ανάληψη δανείου. Οι περισσότεροι δανειστές χρεώνουν περίπου το 1% της αξίας ενός δανείου. Τυχόν πόντοι ή προμήθειες έκπτωσης δανείου που πληρώνει ο αγοραστής για να λάβει καλύτερους όρους δανείου και χαμηλότερο επιτόκιο. Τέλη επιθεώρησης σπιτιού. Ενώ η παραίτηση από την επιθεώρηση σπιτιού είναι δημοφιλής, είναι έξυπνο για τους αγοραστές να διατηρούν το δικαίωμα σε επιθεώρηση σπιτιού. Ορισμένοι τύποι δανείων απαιτούν επιθεωρήσεις. Για παράδειγμα, τα δάνεια VA απαιτούν επιθεωρήσεις παρασίτων σε πολλές πολιτείες. Οι επιθεωρήσεις στο σπίτι κοστίζουν έως και 500 $. Τέλη αξιολόγησης. Οι δανειστές απαιτούν εκτιμήσεις για να διασφαλίσουν ότι το ποσό που δανείζεστε είναι λογικό με βάση την πραγματική αξία ενός σπιτιού. Εάν η εκτίμηση επανέλθει πολύ χαμηλά, ο αγοραστής θα πρέπει να αποχωρήσει από την πώληση, να πείσει τον πωλητή να μειώσει την τιμή ή να βρει τη διαφορά μετρητών μεταξύ της τιμής πώλησης και του ποσού εκτίμησης. Το τέλος αξιολόγησης κυμαίνεται από $300 έως $800. Η πιστωτική αναφορά τραβάει. Τα τέλη για τον έλεγχο της πιστωτικής αναφοράς ενός δανειολήπτη κυμαίνονται από $10 έως $100 $$. Ασφάλιστρα ιδιωτικών στεγαστικών δανείων (PMI). Όταν καταβάλλουν λιγότερο από 20% σε ένα σπίτι, οι αγοραστές πρέπει να πληρώσουν για κάτι που ονομάζεται PMI που ανέρχεται συνολικά σε περίπου 0,5% έως 1,5% του ποσού του δανείου ετησίως. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το PMI μπορεί να ανέλθει σε αρκετές εκατοντάδες δολάρια το μήνα. Ασφάλιση μεσεγγύησης για ασφάλιση ιδιοκτήτη σπιτιού. Κατάσχεση φόρου ακίνητης περιουσίας. Σε αυτήν την περίπτωση, ο δανειστής κρατά χρήματα για να καλύψει φόρους και ασφάλιση σε έναν μεσεγγυητικό λογαριασμό. Ο δανειστής πληρώνει αυτά τα έξοδα για λογαριασμό του αγοραστή. Τα τέλη καταγραφής πράξεων καλύπτουν τα έξοδα τεκμηρίωσης μιας πώλησης κατοικίας στην τοπική αυτοδιοίκηση. Αυτά είναι περίπου $200 ή λιγότερο. Τα ασφάλιστρα του συμβολαίου τίτλου κυμαίνονται από 0,5% έως 2% της τιμής αγοράς. Τέλη αναζήτησης τίτλου που κοστίζουν έως και 400 $. Τα τέλη έρευνας γης κυμαίνονται από $500 έως $1.000. Συμβολαιογραφικές αμοιβές.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, ένας αγοραστής πρέπει να πληρώσει αναλογικά έξοδα κατοικίας που έχουν ήδη καταβληθεί από τον πωλητή. Ένα παράδειγμα θα ήταν οι ετήσιοι φόροι ιδιοκτησίας.
Εάν ο πωλητής έχει πληρώσει ολόκληρο το έτος των φόρων ακίνητης περιουσίας για ένα σπίτι, παρόλο που μετακομίζει πριν από το τέλος του έτους, ο αγοραστής θα αναλάβει ένα αναλογικό μερίδιο του κόστους. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής θα πληρώσει φόρους στον πωλητή με βάση τον αριθμό των μηνών που απομένουν μέσα στο έτος από την ημέρα κλεισίματος. Οι αναλογίες μπορούν επίσης να ισχύουν για λογαριασμούς κοινής ωφελείας, τέλη ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), τέλη διαμερισμάτων και πολλά άλλα.
Οι αμοιβές δικηγόρου θεωρούνται επίσης μέρος του κόστους κλεισίματος. Ένας δικηγόρος ακινήτων βοηθά στη διασφάλιση της σωστής νομικής μεταβίβασης ενός ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή. Ενώ η χρήση δικηγόρου είναι προαιρετική σε ορισμένες περιπτώσεις, οι νόμοι της πολιτείας στο Κονέκτικατ, το Ντέλαγουερ, τη Γεωργία, τη Μασαχουσέτη, τη Νέα Υόρκη, τη Βόρεια Καρολίνα, τη Νότια Καρολίνα και τη Δυτική Βιρτζίνια απαιτούν τη χρήση εξουσιοδοτημένου δικηγόρου ακινήτων για να χειριστεί τουλάχιστον ορισμένα μέρη ενός συναλλαγή ιδιοκτησίας.
Εάν έχετε επιλέξει ένα τέλος κλειδώματος ποσοστού, θα το πληρώσετε στο κλείσιμο. Οι κλειδαριές επιτοκίων επιτρέπουν στους δανειολήπτες να κλειδώνουν τα επιτόκιά τους κατά το χρονικό διάστημα μεταξύ της προέγκρισης και του κλεισίματος. Γενικά, μια προμήθεια κλειδώματος επιτοκίου μπορεί να είναι έως και 0,50% της αξίας του δανείου. Πάντα να ρωτάτε για ένα κλείδωμα δωρεάν επιτοκίου όταν ψωνίζετε για στεγαστικά δάνεια!
Μπορείτε να κάνετε τα έξοδα κλεισίματος μέρος της υποθήκης;
Εάν το μέσο κόστος κλεισίματος για τους αγοραστές δυσκολεύει την οικονομική δυνατότητα να αντέξουν οικονομικά ένα σπίτι, είναι δυνατό να μετατραπούν τα τέλη κλεισίματος σε στεγαστικό δάνειο σε ορισμένες περιπτώσεις, ανάλογα με τους κανόνες του δανειστή.
Το θετικό του κόστους κλεισίματος ακινήτων σε υποθήκη είναι ότι ο αγοραστής μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι ακόμα κι αν δεν έχει πολλά μετρητά να κλείσει. Το μειονέκτημα είναι ότι ο αγοραστής θα πληρώσει περισσότερους τόκους με την πάροδο του χρόνου, επειδή οι πρόσθετες χρεώσεις θα κάνουν την υποθήκη μεγαλύτερη.
Υπάρχει τρόπος να μειώσετε το κόστος κλεισίματος σπιτιού;
Τα περισσότερα κόστη κλεισίματος σε ένα σπίτι είναι αναπόφευκτα. Ωστόσο, οι αγοραστές έχουν κάποιο έλεγχο.
Ο καλύτερος τρόπος για να μειώσετε το κόστος κλεισίματος είναι να κάνετε αγορές με διαφορετικούς δανειστές. Ορισμένοι δανειστές διαφημίζουν ανταγωνιστικά κόστη κλεισίματος. Επιπλέον, ένας δανειστής που προσφέρει χαμηλότερο επιτόκιο θα συμβάλει στην αντιστάθμιση ορισμένων από τα ακίνητα κόστη κλεισίματος.
Φυσικά, το να ζητήσετε παραχωρήσεις πωλητή για τη μείωση του κόστους κλεισίματος είναι μια άλλη επιλογή. Όταν ακολουθείτε αυτή τη διαδρομή, είναι σημαντικό να κάνετε έρευνα για να κατανοήσετε πόσα ο πωλητής μπορεί να συνεισφέρει νόμιμα με βάση τον τύπο του δανείου. Έχοντας αυτές τις πληροφορίες στα χέρια του, ο αγοραστής μπορεί να προσεγγίσει τον πωλητή ζητώντας παραχωρήσεις.
Απλώς έχετε κατά νου ότι ένας πωλητής είναι ελεύθερος να απορρίψει αυτό το αίτημα!
Τελικές σκέψεις σχετικά με το κόστος κλεισίματος του σπιτιού
Το κόστος κλεισίματος είναι αναπόφευκτο. Τα καλά νέα είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος του κόστους κλεισίματος πηγαίνει σε χρεώσεις και υπηρεσίες που προστατεύουν τον αγοραστή από τη λήψη μιας κακής απόφασης.
Όταν ψωνίζετε για σπίτια, προσθέστε άλλο 3% έως 6% πάνω από την ζητούμενη τιμή για να έχετε μια καλύτερη ιδέα για το πόσο θα κοστίζει κάθε σπίτι μόλις συνυπολογιστούν στο μείγμα το κόστος κλεισίματος.
Τέλος, μην συμφωνήσετε να κλείσετε έως ότου ο δανειστής παρέχει μια νομικά απαιτούμενη γνωστοποίηση κλεισίματος που είναι μια εκτίμηση του πόσα μετρητά θα χρειαστείτε για να κλείσετε. Πρέπει να σας δώσουν αυτό το έγγραφο τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν από ένα προγραμματισμένο κλείσιμο.
Εάν ο δανειστής δεν ανταποκρίνεται σχετικά με την υποβολή αυτού του εγγράφου, μπορείτε να υποβάλετε καταγγελία στο Γραφείο Οικονομικής Προστασίας των Καταναλωτών (CFPB).
Αν σας αρέσει η σελίδα μας παρακαλούμε μοιραστείτε με τους φίλους σας & Facebook
