Μόλις αγοράσατε ένα ακίνητο που είναι μέρος μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού; Να είστε έτοιμοι να ακολουθήσετε ορισμένους κανόνες που μπορεί να κυμαίνονται από χρήσιμους έως περίεργους.
Γνωστή ως HOA, μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού μπορεί να απλοποιήσει και να περιπλέξει τη ζωή των ιδιοκτητών σπιτιού. Γιατί οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού είναι ένα πράγμα όταν το όλο νόημα της ιδιοκτησίας σπιτιού είναι να έχεις ελευθερία να κάνεις ό,τι θέλεις με το σπίτι σου; Πολλοί άνθρωποι είναι περισσότερο από χαρούμενοι που συμμορφώνονται με μια λίστα κανόνων για να απολαμβάνουν τις ανέσεις της γειτονιάς. Αυτό το άρθρο θα καλύψει τα βασικά της ζωής σε γειτονιές HOA.
Επεξήγηση των ενώσεων ιδιοκτητών σπιτιού
Η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού είναι μια οντότητα επιφορτισμένη με την επιβολή κανόνων για τον τρόπο διακυβέρνησης μιας κοινότητας. Αν και δεν έχουν όλες οι γειτονιές HOA, είναι αρκετά κοινές σε προγραμματισμένες εξελίξεις.
Όταν ζείτε σε συνδεδεμένες μονάδες, οι HOA ονομάζονται συχνά ενώσεις διαμερισμάτων.
Ποιο είναι το νόημα του HOA; Οι HOA υπάρχουν για να διατηρούν τις αξίες ιδιοκτησίας και την ποιότητα ζωής σε γειτονιές ή κοινότητες. Οι κανόνες HOA περιέχονται στις συμφωνίες, τους όρους και τους περιορισμούς (CCR) της ένωσης.
Ο ρόλος ενός HOA είναι να επιβλέπει κανόνες, να θέτει όρους σχετικά με τη συντήρηση και την εμφάνιση της ιδιοκτησίας, να διαχειρίζεται τους κοινόχρηστους χώρους εντός της κοινότητας και να εισπράττει τέλη. Ένα έγγραφο που περιγράφει λεπτομερώς όλους τους κανόνες και τους κανονισμούς για την κοινότητα χρησιμεύει ως ο οδηγός για το συμβούλιο HOA κατά τη λήψη αποφάσεων.
Τα συμβούλια HOA αποτελούνται γενικά από μέλη της κοινότητας.
Έχουν οι HOA νομική εξουσία;
Ναι, οι κανόνες HOA και τα CCR είναι νομικά δεσμευτικά. Όταν παραβιάζετε την πολιτική HOA, ουσιαστικά παραβιάζετε μια σύμβαση. Οι νομικές εξουσίες ενός HOA για μη συμμόρφωση μπορεί να περιλαμβάνουν την επιβολή προστίμων, την τοποθέτηση ενεχύρου στο σπίτι σας και την υποβολή αγωγής εναντίον σας. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους η προσεκτική έρευνα σχετικά με τον τρόπο λειτουργίας των κοινοτήτων HOA είναι σημαντική πριν αγοράσετε ένα σπίτι που είναι μέρος ενός σπιτιού!
Οι HOA και η εμφάνιση του σπιτιού σας
Οι κανόνες HOA συχνά υπαγορεύουν τι μπορούν ή δεν μπορούν να κάνουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού με τα σπίτια τους. Ενδέχεται να μην μπορείτε να κάνετε αλλαγές ή ενημερώσεις στο εξωτερικό του σπιτιού σας χωρίς να παραβιάσετε τους όρους της επαφής σας με την HOA.
Φυσικά, όλοι έχουμε δει ιστορίες σχετικά με διαφωνίες για στολίδια γκαζόν που ξεφεύγουν από τον έλεγχο μεταξύ γειτόνων σε HOA. Όποιος μετακομίζει σε ένα HOA πρέπει να είναι προετοιμασμένος για το γεγονός ότι ορισμένοι γείτονες που ελκύονται από αυτό το είδος διαβίωσης θα έχουν μηδενική ανοχή για άτομα που ακολουθούν χαλαρά τους κανόνες.
Πόσο ελέγχουν τα HOA; Οι περισσότεροι HOA έχουν κανόνες σχετικά με:
Τα χρώματα και τα υλικά που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για βαφή πλαισιώματος ή εξωτερικού χώρου. Ο αριθμός των οχημάτων που μπορείτε να σταθμεύσετε στο δρόμο σας. Η ικανότητά σας να παρκάρετε σκάφος, ρυμουλκούμενο ή RV στο δρόμο σας Τοποθέτηση φράχτη Ύψος φράχτη Ύψος γρασίδι Δέντρα και θάμνοι Εξωραϊσμός Διακοσμήσεις γκαζόν Διακοσμήσεις βεράντας Υπόστεγα και βοηθητικές κατασκευές Πισίνες και τζακούζι Διακοσμήσεις διακοπών Προσθήκες
Επιπλέον, οι περισσότεροι HOA απαγορεύουν ή περιορίζουν τη δυνατότητά σας να χρησιμοποιήσετε ένα ακίνητο ως ενοικίαση διακοπών. Κάποιοι μπορεί ακόμη και να περιορίσουν τον αριθμό στάθμευσης των επισκεπτών που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε όταν φιλοξενείτε άτομα στο σπίτι σας.
Ποτέ μην συμφωνήσετε να αγοράσετε ένα σπίτι σε μια κοινότητα HOA χωρίς πρώτα να ρίξετε μια ματιά στους CCR της κοινότητας. Επιπλέον, είναι σημαντικό να ζητάτε να δείτε τα CCR για κάθε κοινότητα που εξερευνάτε. Ενώ τα CCR είναι παρόμοια μεταξύ των συσχετισμών, δεν είναι πάντα πανομοιότυπα. Είναι πιθανό για μια ένωση να έχει κανόνες και συμφωνίες που είναι πολύ πιο παρεμβατικές από τον κανόνα.
Τέλη HOA
Το κόστος HOA ποικίλλει ανάλογα με την κοινότητα. Γενικά, τα τέλη συνδέονται με τον αριθμό των υπηρεσιών και των πόρων που παρέχονται από το HOA. Ακόμη και η τοποθεσία σας, το μέγεθος της γειτονιάς σας, ο τύπος του ακινήτου που αγοράζετε και το λειτουργικό στυλ ενός HOA μπορούν όλα να επηρεάσουν τις μηνιαίες χρεώσεις.
Ενώ οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού πληρώνουν μεταξύ 100 και 300 $ σε μηνιαία τέλη HOA σε ολόκληρη τη χώρα, οι κοινότητες πολυτελείας και υψηλών προδιαγραφών χρεώνουν συχνά χιλιάδες δολάρια το μήνα.
Είναι επίσης σημαντικό να γνωρίζετε ότι η συνδρομή στο HOA μερικές φορές συνοδεύεται από χρεώσεις «έκπληξης» που υπερβαίνουν τις μηνιαίες χρεώσεις σας. Αυτό μπορεί να συμβεί όταν ένας HOA χρειάζεται να χρηματοδοτήσει μια μεγάλη ενημέρωση ή επισκευή. Όταν χρειάζεται να συγκεντρωθούν χρήματα για ένα συγκεκριμένο έργο, μια HOA μπορεί να επιβάλει αυτό που είναι γνωστό ως ειδικό τέλος αξιολόγησης.
Για παράδειγμα, μια HOA μπορεί να επιβάλει εφάπαξ χρέωση 400 $ σε κάθε μέλος της κοινότητας εάν η κοινότητα της κοινότητας χρειάζεται εκτεταμένες επισκευές. Ωστόσο, δεν είναι ανήκουστο για τους HOA να επιβάλλουν τέλη συνολικού ύψους χιλιάδων δολαρίων για μεγάλα έργα υποδομής.
Όπως κάθε οργανισμός, ένα HOA μπορεί να λειτουργήσει ανεπαρκώς. Εάν ένα διοικητικό συμβούλιο HOA δεν καταβάλλει αποθεματικά, η ανάγκη για επισκευές ή ενημερώσεις μπορεί να είναι πολύ επιβαρυντική για τους κατοίκους που είναι επιφορτισμένοι με τη χρηματοδότηση έργων.
Πού μπορείτε να δείτε τα τέλη ενός HOA;
Οι ιστότοποι που παρέχουν αριθμούς MLS γενικά περιλαμβάνουν επίσης χρεώσεις HOA στις καταχωρίσεις ακινήτων τους. Είναι έξυπνο να κοιτάξετε το ιστορικό των τελών για τα τελευταία χρόνια για να πάρετε μια ιδέα για το πόσο μπορείτε να περιμένετε να αυξηθούν οι χρεώσεις.
Εάν οι χρεώσεις HOA δεν αναφέρονται για ένα ακίνητο στο διαδίκτυο, ζητήστε από τον αντιπρόσωπό σας να τις λάβει για εσάς μιλώντας με τον πωλητή.
Υπηρεσίες HOA
Οι συγκεκριμένες υπηρεσίες που καλύπτονται από ένα HOA διαφέρουν ανάλογα με τη γειτονιά και την κοινότητα. Γενικά, οι κοινότητες με περισσότερες ανέσεις χρεώνουν υψηλότερες τιμές.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι HOA υπάρχουν κυρίως για να διέπουν την εμφάνιση των σπιτιών ως τρόπο δημιουργίας μιας ομοιόμορφης γειτονιάς που προστατεύει τις αξίες ιδιοκτησίας των σπιτιών. Σε άλλες περιπτώσεις, ένα HOA είναι υπεύθυνο για τη φροντίδα και τη συντήρηση εκτεταμένων υποδομών γειτονιάς που περιλαμβάνει πισίνα, κοινοτικό κέντρο, κλαμπ, γήπεδο τένις, παιδική χαρά και άλλα.
Σε περιβάλλοντα τύπου condo ή διαμερισμάτων, οι χρεώσεις HOA ενδέχεται να πάνε για συντήρηση κτιρίου που περιλαμβάνει κοινόχρηστους χώρους, ανελκυστήρες, γυμναστήριο και εξωραϊσμό.
Εκτός από την κάλυψη πολυτέλειας, οι HOA φροντίζουν συχνά και ορισμένες ανάγκες. Τα περισσότερα HOA καλύπτουν λογαριασμούς νερού, λογαριασμούς αποχέτευσης, συλλογή γκαράζ και ορισμένες επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας.
Εάν βρίσκεστε σε ένα σημείο όπου σκέφτεστε σοβαρά να αγοράσετε ένα σπίτι σε μια κοινότητα HOA, έχετε το δικαίωμα να δείτε έγγραφα που σχετίζονται με τον τρόπο χρηματοδότησης των δαπανών. Δεν είναι κακή ιδέα να φέρετε τα έγγραφα σε έναν οικονομικό επαγγελματία για να πάρετε μια ιδέα για την υγεία των οικονομικών ενός HOA και να προσπαθήσετε να μετρήσετε τι σημαίνουν για τον δικό σας μακροπρόθεσμο προϋπολογισμό ως μέλος της κοινότητας.
Είναι συχνά δυνατό να κλείσετε μια συνάντηση για να μιλήσετε απευθείας με έναν πρόεδρο της HOA. Αν και συχνά παραβλέπεται από τους αγοραστές, αυτό το βήμα είναι σημαντικό επειδή ο πρόεδρος της HOA θα έχει μεγάλη δύναμη να υπαγορεύει την ποιότητα ζωής σας για όσο διάστημα ζείτε σε ένα ακίνητο.
Μην ξεχνάτε ότι το να εκλεγείτε στο διοικητικό συμβούλιο μια μέρα είναι επίσης μια πιθανότητα αφού γίνετε μέλος της κοινότητας!
Τέλη HOA και το στεγαστικό σας
Ο δανειστής σας ενδιαφέρεται για τις χρεώσεις HOA. Στην πραγματικότητα, οι δανειστές θα εξετάσουν το κόστος HOA σε ένα ακίνητο κατά την έγκριση της υποθήκης σας. Ναι, αυτό σημαίνει ότι ένα HOA μπορεί πραγματικά να σας αφήσει με λιγότερη αγοραστική δύναμη σε ορισμένες αγορές.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι τα τέλη HOA δεν περιλαμβάνουν φόρους σε ένα ακίνητο. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού εξακολουθεί να είναι 100% υπεύθυνος για τους δικούς του φόρους ιδιοκτησίας ακόμα κι αν ζει σε κοινότητα HOA. Όπως και οι φόροι ακινήτων, τα τέλη HOA θεωρούνται ένα από τα κρυφά κόστη της ιδιοκτησίας σπιτιού.
Αγορά σπιτιού σε HOA
Κάθε αγοραστής πρέπει να σταθμίσει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς ενός σπιτιού σε ένα HOA.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να μην έχετε πολλές επιλογές εάν οι περισσότερες γειτονιές σε μια συγκεκριμένη περιοχή όπου κάνετε αναζήτηση έχουν HOA. Εδώ είναι χρήσιμο να λάβετε δεδομένα και έγγραφα που σας επιτρέπουν να συγκρίνετε τα CCR διαφορετικών ενώσεων ιδιοκτητών σπιτιού.
Για να ολοκληρώσουμε, εδώ είναι μια ματιά στα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς ενός σπιτιού σε ένα HOA.
Πλεονεκτήματα:
Οι τιμές ιδιοτήτων μπορεί να είναι υψηλότερες σε HOA. Οι γειτονιές του HOA είναι προσεγμένες, τακτοποιημένες και περιποιημένες. Εάν έχετε ένα πρόβλημα ή διαφωνία με έναν γείτονα, μπορείτε να το μεταφέρετε στον πίνακα HOA. Πολλά HOA διαθέτουν πισίνες, γήπεδα τένις και άλλες ανέσεις για όλη την οικογένεια. Η ποιότητα ζωής μπορεί να είναι υψηλότερη στα HOA. Δεν χρειάζεται να ανησυχείτε μήπως οι γείτονες δημιουργούν ερεθισμούς στα μάτια.
Μειονεκτήματα:
Οι χρεώσεις HOA μπορούν να αυξήσουν σημαντικά το μηνιαίο κόστος ιδιοκτησίας σπιτιού σας. Ορισμένοι πίνακες HOA είναι πολύ αυστηροί σχετικά με το τι μπορείτε ή δεν μπορείτε να κάνετε με τη δική σας ιδιοκτησία. Οι γείτονες είναι πιο πιθανό να παραπονεθούν εάν κάνετε οποιεσδήποτε αλλαγές στο γκαζόν σας. Είστε περιορισμένοι όσον αφορά την ενημέρωση ή το στυλ του σπιτιού σας. Εάν ξεπεράσετε το χώρο σας, ενδέχεται να μην σας επιτρέπεται να προσθέσετε μια προσθήκη στο σπίτι σας. Πράγματα όπως ηλιακά πάνελ, κοτόπουλα στην πίσω αυλή και μεγάλοι κήποι μπορεί να απαγορεύονται. Η μη τήρηση όλων των κανόνων HOA μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα και νομικές ενέργειες.
Η ουσία των HOA είναι ότι είναι κάπως γλυκόπικρα. Ενώ σε πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού αρέσει η άνεση και η τάξη που δημιουργούν οι HOA, άλλοι αισθάνονται περιορισμένοι από αυστηρούς κανονισμούς που υπαγορεύουν τι μπορούν και τι δεν μπορούν να κάνουν στα σπίτια τους. Ένα HOA δεν είναι πάντα η καλύτερη επιλογή για κάποιον που έχει την καρδιά του να δημιουργήσει μια μοναδική, εκλεκτική ιδιοκτησία. Ωστόσο, η διαβίωση HOA μπορεί να αυξήσει σημαντικά την ποιότητα ζωής, αν ψάχνετε για μια συνδεδεμένη κοινότητα όπου οι γείτονες περνούν χρόνο κάνοντας ποδήλατα, πιτσιλιές στην πισίνα ή παρέα στο γήπεδο τένις με τις οικογένειές τους.
Αν σας αρέσει η σελίδα μας παρακαλούμε μοιραστείτε με τους φίλους σας & Facebook
