Οι παραχωρήσεις πωλητών σε ακίνητα είναι κόστη που ο πωλητής συμφωνεί να πληρώσει στο κλείσιμο και τα οποία κανονικά θα βαρύνουν τον αγοραστή. Αυξάνουν την οικονομική προσιτότητα για τον αγοραστή. Αν και δεν είναι όλοι οι πωλητές ανοιχτοί σε παραχωρήσεις, οι παραχωρήσεις πωλητών μπορούν τελικά να είναι ισχυρά εργαλεία διαπραγμάτευσης τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.
Λόγοι για τους οποίους οι αγοραστές ζητούν παραχωρήσεις πωλητή
Ένας αγοραστής μπορεί να ζητήσει μέρος των εξόδων κλεισίματος ή προπληρωμένων εξόδων αγοράς που καλύπτονται εάν πιστεύει ότι έχει κάποια διαπραγματευτική δύναμη. Οι λόγοι για να ζητήσετε παραχωρήσεις πωλητή περιλαμβάνουν:
Το σπίτι είναι σε κακή κατάσταση. Η επιθεώρηση σπιτιού αναδεικνύει τουλάχιστον ένα σοβαρό ζήτημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί. Η τοπική αγορά είναι μια «αγορά του αγοραστή». Επειδή ένα σπίτι κυκλοφορεί στην αγορά εδώ και πολύ καιρό, είναι σαφές ότι ο πωλητής δυσκολεύεται να το ξεφορτώσει.
Με το κόστος κλεισίματος να αντιπροσωπεύει το 3% έως το 6% της τιμής ενός σπιτιού στις περισσότερες περιπτώσεις, ένας αγοραστής μπορεί απλώς να ζητήσει παραχωρήσεις από τον πωλητή για να καταστεί δυνατή η ιδιοκτησία σπιτιού μειώνοντας το κόστος.
Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του να ζητάς παραχωρήσεις πωλητή
Οι παραχωρήσεις πωλητή επιτρέπουν στον αγοραστή να πληρώσει λιγότερα κατά το κλείσιμο. Αυτό μπορεί να αφήσει περισσότερα χρήματα για έξοδα μετακόμισης και επισκευές. Για τον πωλητή, το μεγάλο πλεονέκτημα είναι ότι οι παραχωρήσεις πωλητών μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να βγει ένα σπίτι από την αγορά νωρίτερα. Η απώλεια δεν είναι πάντα τόσο μεγάλη αν σκεφτεί κανείς ότι κάθε επιπλέον μήνας που δαπανάται στην αγορά είναι ουσιαστικά «χαμένα χρήματα» για τον πωλητή. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν ένας πωλητής έχει ήδη μετακομίσει σε ένα νέο σπίτι.
Το μειονέκτημα του να ζητάς παραχωρήσεις πωλητή ως αγοραστής είναι ότι ένας πωλητής μπορεί να απενεργοποιηθεί επειδή προσπαθείς να συνάψεις συμφωνία με συνδεδεμένες συμβολοσειρές. Ορισμένοι πωλητές απλώς δεν είναι ανοιχτοί σε διαπραγματεύσεις για τις τιμές. Σε περιπτώσεις όπου ένα σπίτι έχει πολλαπλές προσφορές, οι προσφορές με αιτήματα για παραχωρήσεις πωλητή πιθανότατα θα απορριφθούν.
Τέλος, οι αγοραστές που χρησιμοποιούν παραχωρήσεις για να αντισταθμίσουν μια υψηλότερη προσφορά θα μπορούσαν να καταλήξουν με ένα μεγαλύτερο δάνειο που κοστίζει περισσότερο για την εξόφληση με την πάροδο του χρόνου.
Το μειονέκτημα για τους πωλητές είναι ότι τελικά χάνουν μετρητά.
Υπάρχει εναλλακτική λύση από το να ζητάτε παραχωρήσεις πωλητή;
Το να κάνετε απλώς μια χαμηλότερη προσφορά μπορεί να είναι μια εναλλακτική λύση για να ζητήσετε παραχωρήσεις πωλητή. Αν και το αποτέλεσμα θα είναι παρόμοιο, ο πωλητής δεν θα σας δει ως «περίπλοκο» αγοραστή.
Κοινές παραχωρήσεις πωλητών
Ορισμένοι αγοραστές μπορεί να ζητήσουν από τον πωλητή να πληρώσει ένα ποσοστό του κόστους κλεισίματος. Άλλοι ζητούν να καλυφθούν συγκεκριμένα έξοδα. Ακολουθεί μια ματιά στο κοινό κόστος που καλύπτεται από τις παραχωρήσεις πωλητών:
Τέλη εκτίμησης κατοικίας. Χρεώσεις επιθεώρησης Προμήθειες δημιουργίας δανείου Σημεία έκπτωσης υποθηκών Φόροι ακίνητης περιουσίας έως το τέλος του κλεισίματος Χρεώσεις HOA έως το τέλος του κλεισίματος Χρεώσεις καταγραφής Αναζητήσεις τίτλου Ασφάλιση τίτλου Αμοιβές δικηγόρου Επισκευές ή αντικαταστάσεις
Υπάρχουν δύο κρίσιμα σημεία στη διαδικασία αγοράς για να αποφασίσετε εάν πρέπει να ζητήσετε παραχωρήσεις πωλητή. Το πρώτο είναι όταν λαμβάνετε μια εκτίμηση δανείου από τον δανειστή σας. Αυτό το έγγραφο θα αναφέρει λεπτομερώς όλα τα αναμενόμενα κόστη κλεισίματός σας με βάση τις ιδιαιτερότητες του δανείου σας. Ανατρέξτε στο κόστος με τον κτηματομεσίτη σας για να δείτε εάν υπάρχει μια καλή ευκαιρία να ζητήσετε παραχωρήσεις.
Το δεύτερο κρίσιμο σημείο εμφανίζεται μετά την επιθεώρηση. Εάν ο επιθεωρητής ανακαλύψει τις απαραίτητες αναβαθμίσεις ή επισκευές, αυτές μπορούν να παραδοθούν στον πωλητή.
Υπάρχουν όρια στις παραχωρήσεις πωλητών
Οι πωλητές είναι περιορισμένοι στο πόσα μπορούν να δώσουν στους αγοραστές. Το ποσό που μπορεί να πληρώσει ένας πωλητής καθορίζεται από τον τύπο του δανείου που χρησιμοποιείται για την αγορά κατοικίας. Με ένα συμβατικό δάνειο, οι παραχωρήσεις πωλητών περιορίζονται με βάση το μέγεθος της προκαταβολής του αγοραστή. Αυτά είναι τα όρια:
Προκαταβολή μικρότερη από 10%: 3% του ποσού του δανείου. Προκαταβολή μεταξύ 10% και 25%: 6% του ποσού του δανείου. Προκαταβολή μεγαλύτερη από 25%: 9% του ποσού του δανείου.
Εάν χρησιμοποιείται συμβατικό δάνειο για δεύτερο ακίνητο, το όριο πέφτει στο 2%.
Τα στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από το κράτος έχουν επίσης ανώτατα όρια για παραχωρήσεις πωλητών. Οι παραχωρήσεις πωλητών για δάνεια της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης (FHA) ανέρχονται στο 6% ανεξάρτητα από το ποσό της προκαταβολής. Επιπλέον, οι παραχωρήσεις πωλητών δεν μπορούν να εφαρμοστούν σε προκαταβολές με δάνεια FHA.
Οι παραχωρήσεις πωλητών περιορίζονται επίσης στο 6% του ποσού του δανείου για τα δάνεια του Υπουργείου Γεωργίας των Ηνωμένων Πολιτειών (USDA). Για τα δάνεια Βετεράνων Υποθέσεων (VA), είναι 4%.
Υπάρχουν όρια στις παραχωρήσεις πωλητών για να βοηθήσουν στον έλεγχο των τοπικών τιμών κατοικιών. Πολλοί αγοραστές χρησιμοποιούν μια στρατηγική υψηλότερης προσφοράς για να ξεπεράσουν άλλους αγοραστές. Ωστόσο, σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν παραχωρήσεις πωλητών για να μειώσουν το «πραγματικό» κόστος του σπιτιού.
Αν και αυτή η στρατηγική μπορεί να βοηθήσει τους αγοραστές να αποκτήσουν αυτό που θέλουν, μπορεί επίσης να προκαλέσει αύξηση των τοπικών τιμών των κατοικιών. Λάβετε υπόψη ότι οι τιμές των κατοικιών βασίζονται συχνά σε συγκριτικές πωλήσεις κατοικιών. Ο περιορισμός του ποσού που μπορούν να πληρώσουν οι πωλητές βοηθά στην αποτροπή ενός επικίνδυνου κύκλου ραγδαίας αύξησης των τιμών πώλησης σε μια γειτονιά.
Παραχωρήσεις πωλητών και φόροι
Οι παραχωρήσεις θεωρούνται γενικά ως εκπιπτόμενες από τον φόρο έξοδα πωλήσεων για τον πωλητή. Ακόμη και ο αγοραστής μπορεί να μπορεί να εφαρμόσει φορολογικές εκπτώσεις σε σημεία έκπτωσης στεγαστικών δανείων που πληρώνει ο πωλητής. Ωστόσο, είναι συνετό να μιλήσετε με έναν φοροτεχνικό για να κατανοήσετε τις φορολογικές επιπτώσεις των παραχωρήσεων πωλητών για τη συγκεκριμένη κατάστασή σας.
Αποφασίζοντας εάν πρέπει να ζητήσετε παραχωρήσεις πωλητή
Ένας πωλητής δεν χρειάζεται να συμφωνήσει με παραχωρήσεις πωλητή. Η κατανόηση του εάν βρίσκεστε σε μια «αγορά αγοραστή» ή «αγορά πωλητή» είναι σημαντική όταν προσεγγίζετε το θέμα. Γενικά, ο κτηματομεσίτης σας είναι η καλύτερη πηγή για να προσδιορίσετε εάν είστε σε καλή θέση να ζητήσετε παραχωρήσεις. Ένας αντιπρόσωπος μπορεί επίσης να σας βοηθήσει να αναλύσετε αναλυτικά τα αιτήματά σας κατά σειρά σημασίας για να αυξήσετε τις πιθανότητές σας να καλύψετε το κόστος υψηλής προτεραιότητας.
Οι κτηματομεσίτες μπορούν συχνά να αγοράσουν συγκρίσιμα τοπικά ακίνητα που πωλούνται με παραχωρήσεις. Αυτά τα παραδείγματα μπορούν να παρέχουν σημαντικό κίνητρο για τον πωλητή κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων.
Αν σας αρέσει η σελίδα μας παρακαλούμε μοιραστείτε με τους φίλους σας & Facebook
