Είτε αναζητάτε νέο σπίτι είτε ζείτε σε μια κοινότητα HOA, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τους κανόνες HOA που διέπουν τη γειτονιά σας. Παρόλο που οι οδηγίες του HOA έχουν σχεδιαστεί για να διατηρούν τις κοινότητες ασφαλείς και καθαρές για όλους τους κατοίκους, υπάρχουν φορές που αυτές οι συσχετίσεις μπορεί να είναι πολύ απαιτητικές και παράλογες. Στην πραγματικότητα, ορισμένοι από τους κανόνες που επιχειρούν να επιβάλουν οι HOA μπορεί να είναι παράνομοι.
Καθορισμός HOA
Η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού είναι ένας τύπος οντότητας που έχει ως αποστολή την επιβολή διαφόρων κανόνων και κατευθυντήριων γραμμών σχετικά με τον τρόπο διακυβέρνησης μιας κοινότητας ή μιας γειτονιάς. Αυτές οι ενώσεις βρίσκονται συνήθως σε κοινότητες προγραμματισμένης ανάπτυξης. Εάν ζείτε σε μια συνδεδεμένη μονάδα, η HOA σας μπορεί να αναφέρεται ως ένωση διαμερισμάτων.
Εάν αναρωτιέστε γιατί πρέπει να πληρώνετε μηνιαίες ή τριμηνιαίες εισφορές σε έναν HOA, τα χρήματα που δίνετε σε αυτόν τον σύνδεσμο συχνά διατίθενται για τη διατήρηση της αξίας των ακινήτων και τη διασφάλιση ότι η ποιότητα ζωής της κοινότητας παραμένει υψηλή. Κάθε κανόνας HOA βρίσκεται στις συμφωνίες, προϋποθέσεις και περιορισμούς (CCR). Τα μέλη της κοινότητας που τοποθετούνται στο διοικητικό συμβούλιο της HOA θα επιβλέπουν τους κανόνες, θα εισπράττουν τέλη κατοίκων, θα ορίζουν όρους συντήρησης ιδιοκτησίας και θα διαχειρίζονται όλους τους κοινόχρηστους χώρους.
Είναι εκτελεστοί οι κανόνες HOA
Όλοι οι κανόνες CCR και HOA είναι εκτελεστοί και νομικά δεσμευτικοί, εκτός εάν πληρούν τις προϋποθέσεις ως μη εκτελεστές. Εάν κάνετε κάτι που παραβιάζει τις οδηγίες HOA, ουσιαστικά θα παραβιάσετε ένα συμβόλαιο που είχατε συνάψει όταν αγοράσατε ένα σπίτι στην κοινότητα. Οι νομικές εξουσίες στις οποίες έχει πρόσβαση ένας HOA περιλαμβάνουν την υποβολή μήνυσης, την εκτίμηση των προστίμων και την τοποθέτηση ενεχύρου στην ιδιοκτησία σας.
Μη εφαρμόσιμοι κανόνες HOA
Υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί τύποι μη εφαρμόσιμων κανόνων HOA. Αυτοί οι κανόνες περιλαμβάνουν αυτούς που παραβιάζουν τα δικαιώματά σας και αυτούς που θεσπίστηκαν εσφαλμένα.
Κανόνες που παραβιάζουν τα δικαιώματά σας
Ενώ τα κυβερνητικά έγγραφα ενός HOA είναι νομικά δεσμευτικά, τα συνταγματικά δικαιώματα, οι νόμοι της πολιτείας και οι ομοσπονδιακοί νόμοι έχουν προτεραιότητα. Εάν ένας κανόνας θεωρηθεί ότι παραβιάζει το νόμο, δεν μπορεί να εφαρμοστεί. Οι τύποι κανόνων που παραβιάζουν τη νομοθεσία μπορεί να περιλαμβάνουν τα πάντα, από ζητήματα ελευθερίας του λόγου έως διακρίσεις.
Η ελευθερία του λόγου είναι ένας κοινός τομέας διαφωνιών μεταξύ των HOA και των ιδιοκτητών σπιτιού. Στις περισσότερες περιπτώσεις, αυτές οι διαφωνίες επικεντρώνονται γύρω από τον πολιτικό λόγο και τα πολιτικά σημάδια. Πολλοί HOA θέτουν περιορισμούς στους τύπους πινακίδων που μπορείτε να τοποθετήσετε στην αυλή σας. Στην πραγματικότητα, είναι δυνατό να απαγορευτούν όλες οι πινακίδες.
Ενώ μια HOA μπορεί να έχει τη δυνατότητα να επιβάλει αυτούς τους κανόνες, υπάρχουν ορισμένες πολιτείες όπου οι ενώσεις δεν έχουν μεγάλο έλεγχο ως προς αυτό. Για παράδειγμα, μια HOA στο Μέριλαντ δεν μπορεί να εμποδίσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού να τοποθετήσουν πολιτικά σημάδια στις αυλές τους κοντά στην ώρα των εκλογών. Ενώ οι HOA συνήθως δεν επιτρέπεται να εμποδίζουν τους ιδιοκτήτες κατοικιών να τοποθετούν την αμερικανική σημαία στις ιδιοκτησίες τους, συχνά μπορούν να θέσουν όρια στο μέγεθος της σημαίας.
Οι κανόνες HOA είναι επίσης ανεφάρμοστοι εάν θεωρούνται ότι εισάγουν διακρίσεις, κάτι που ορίζεται από τον Federal Fair Housing Act. Αυτός ο νόμος αποτρέπει τις HOA από το να κάνουν διακρίσεις σε βάρος των μελλοντικών ιδιοκτητών και των υφιστάμενων ιδιοκτητών σπιτιού με βάση τα πάντα, από την εθνική καταγωγή και τη θρησκεία έως τη φυλή και το φύλο. Λάβετε υπόψη ότι ορισμένες πολιτείες έχουν προχωρήσει περισσότερο από τον Federal Fair Housing Act για να υπερασπιστούν τις προστατευόμενες τάξεις. Εάν αγοράσετε ένα σπίτι HOA στην Καλιφόρνια, αυτός ο νόμος παρέχει επίσης προστασία με βάση την ταυτότητα φύλου.
Λόγω της Δεύτερης Τροποποίησης που παρέχει στους ανθρώπους το δικαίωμα να φέρουν όπλα, οι HOA δεν επιτρέπεται να εμποδίζουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού να κατέχουν όπλα ή άλλα όπλα. Ωστόσο, οι ενώσεις έχουν το δικαίωμα να περιορίσουν τη μεταφορά αυτών των όπλων σε κοινόχρηστους ή ανοιχτούς χώρους σε όλη την κοινότητα.
Ο νόμος περί δίκαιης στέγασης θέτει επίσης περιορισμούς στην ικανότητα ενός HOA να επιβάλλει κανόνες που παραβιάζουν τη θρησκευτική ελευθερία κάποιου. Παρόλο που ισχύει αυτός ο νόμος, ο κανόνας HOA πρέπει να είναι συγκεκριμένος για να μην μπορεί να εφαρμοστεί. Εάν μια HOA αποφασίσει ότι δεν επιτρέπονται θρησκευτικές δραστηριότητες ή εκθέσεις σε κοινό χώρο, μπορεί να επιβληθεί εφόσον η γλώσσα δεν θέτει αυτόν τον περιορισμό σε μια συγκεκριμένη θρησκεία.
Υπάρχουν μερικοί πρόσθετοι πολιτειακοί και ομοσπονδιακοί νόμοι που καθιστούν ορισμένους κανόνες μη εφαρμόσιμους. Για παράδειγμα, πολλές πολιτείες δεν επιτρέπουν στους HOA να εμποδίζουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού να στεγνώνουν τα ρούχα τους σε ένα σκοινί για άπλωμα. Αρκετές πολιτείες διατηρούν νόμους που επιτρέπουν σε όλους τους ιδιοκτήτες σπιτιού να χρησιμοποιούν φυτά που δεν απαιτούν μεγάλη ποσότητα νερού. Μια HOA δεν μπορεί να επιβάλει κανόνες που σχετίζονται με αυτήν τη μορφή εξωραϊσμού.
Εσφαλμένα θεσπισμένοι κανόνες
Ένας κανόνας δεν μπορεί να εφαρμοστεί εάν έχει θεσπιστεί εσφαλμένα με οποιονδήποτε τρόπο. Μια HOA συνήθως τοποθετεί όλους τους κανόνες και τις συμφωνίες της στη δήλωση όταν η κοινότητα ενσωματώνεται για πρώτη φορά. Αυτοί οι κανόνες μπορούν να επιβληθούν χωρίς προβλήματα. Εάν, ωστόσο, ένας HOA επιχειρήσει να αλλάξει τους κανόνες του μόλις αγοράσετε ένα σπίτι στην κοινότητα, πρέπει να ακολουθήσει συγκεκριμένες οδηγίες για να είναι εκτελεστή η αλλαγή.
Θα πρέπει να μπορείτε να βρείτε τις ακριβείς οδηγίες σχετικά με τον τρόπο θέσπισης μιας αλλαγής κανόνα στα κυβερνητικά έγγραφα της HOA ή στους νόμους της πολιτείας. Εάν η αλλαγή κανόνα συμβεί χωρίς να τηρούνται τα ισχύοντα έγγραφα ή νόμοι, δεν μπορεί να επιβληθεί.
Για παράδειγμα, η Γεωργία απαιτεί από όλες τις ενώσεις να έχουν ψήφο υπερπλειοψηφίας για να γίνει τροποποίηση στη δήλωση. Το όριο για μια ψήφο υπερπλειοψηφίας μπορεί να είναι σχεδόν οτιδήποτε, αρκεί να είναι περισσότερο από μια απλή πλειοψηφία 50%. Η ίδια η HOA μπορεί επίσης να έχει κατευθυντήριες γραμμές που πρέπει να τηρούνται για την τροποποίηση των εγγράφων της. Αυτές οι οδηγίες μπορεί να περιλαμβάνουν γραπτή αναφορά.
Μπορεί η HOA να σας επιβάλει πρόστιμο χωρίς απόδειξη;
Είναι πιθανό μια HOA να μην έχει την εξουσία να ενεργεί όταν πρόκειται για έναν συγκεκριμένο κανόνα. Σε αυτό το σενάριο, ο κανόνας θα μπορούσε να μην εφαρμοστεί. Ένα παράδειγμα αυτού του κανόνα είναι όταν επιβάλλεται πρόστιμο. Ενώ οι HOA μπορούν να αξιολογήσουν πρόστιμα όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού παραβιάζει έναν εκτελεστό κανόνα, δεν επιτρέπεται να επιβάλει πρόστιμο σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού χωρίς λόγο. Όταν παραβιάζετε έναν από τους κανόνες τους, πρέπει να σας στείλουν γραπτή ειδοποίηση για την παράβαση και να σας δώσουν χρόνο για να τη διορθώσετε.
Επιλεκτικά επιβαλλόμενοι κανόνες
Εάν η HOA έχει κανόνες που δεν επιβάλλονται εξίσου, είναι πιθανό οι κανόνες να μην μπορούν να εφαρμοστούν. Τα κυβερνητικά έγγραφα της HOA καθώς και οι νόμοι της πολιτείας υπαγορεύουν τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθούν οι ενώσεις όταν επιβάλλουν έναν κανόνα. Αυτή η διαδικασία συνήθως περιλαμβάνει την παροχή γραπτής ειδοποίησης στον ιδιοκτήτη του σπιτιού και την ευκαιρία να υποβάλει την υπεράσπισή του στο διοικητικό συμβούλιο. Εάν αυτές οι διαδικασίες δεν ακολουθούνται σωστά ή διαχειρίζονται επιλεκτικά, οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν το δικαίωμα να αμφισβητήσουν την επιβολή αυτού του κανόνα από την HOA.
Εάν πιστεύετε ότι μια HOA έχει εμπλακεί σε επιλεκτική επιβολή, ενδέχεται να είναι δυνατή η νομική ενέργεια. Ωστόσο, πρέπει να είστε σε θέση να αποδείξετε ότι στοχοποιηθήκατε για παραβίαση των οδηγιών HOA ενώ άλλοι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν το έκαναν. Το να κερδίσεις αυτό το επιχείρημα μπορεί να αποδειχθεί πρόκληση χωρίς σαφή στοιχεία.
Εάν αναρωτιέστε πώς να καταπολεμήσετε έναν HOA, υπάρχουν αρκετές μέθοδοι που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να υπερασπιστείτε τον εαυτό σας. Η κύρια επιλογή που έχετε στη διάθεσή σας είναι να μιλήσετε απευθείας με τον πίνακα, κάτι που μπορεί να γίνει με επίσημη επιστολή ή αυτοπροσώπως. Θα μπορούσατε επίσης να περάσετε από μια διαδικασία επίλυσης διαφορών, την οποία ορισμένες πολιτείες απαιτούν πριν υποβάλετε αγωγή. Η επίλυση διαφορών μπορεί να περιλαμβάνει τα πάντα, από τη διαιτησία έως τη διαμεσολάβηση. Εάν όλα τα άλλα αποτύχουν, είναι δυνατό να κινηθείτε νομικά μέσω αγωγής σε πολιτειακό ή ομοσπονδιακό δικαστήριο.
Αν σας αρέσει η σελίδα μας παρακαλούμε μοιραστείτε με τους φίλους σας & Facebook
