¿Cómo te preparas para comprar tu primera casa? Si bien el camino para cada comprador de vivienda por primera vez parece diferente, existe un marco básico para acceder a la propiedad adecuada en el momento adecuado. Eche un vistazo a diez pasos esenciales para comprar una casa.
La verdad sobre la compra de una casa es que los prestamistas están a punto de examinar todas las decisiones financieras que ha tomado hasta ahora. Pero eso no significa que deba conformarse con lo que los bancos o vendedores estén dispuestos a ofrecerle. La mayoría de los compradores tienen más opciones y poder de lo que creen.
Oportunidad Finanzas Problemas de crédito Aprobación previa Adquisición Contratar a un agente de bienes raíces Solicitar una hipoteca Seguro seguro para propietarios de viviendas Inspección de viviendas Tasación de viviendas Negociar
1. Confirme que ahora es el momento adecuado para convertirse en propietario de una vivienda
Comprar una casa es una decisión emocional, práctica y financiera en una sola.
Comprar una casa porque se siente presionado o motivado por los altos precios de alquiler no es una razón suficiente para comprar. Si bien comprar puede ayudarlo a evitar el aumento de los costos de alquiler, solo funciona si planea permanecer en el área durante 5 a 10 años. Mudarse poco después de comprar una casa puede hacerle perder dinero debido a costos de cierre, honorarios de agentes inmobiliarios y falta de capital.
Recuerde que el trabajo de un prestamista es determinar su capacidad para pagar su hipoteca. No están interesados en ayudarle a mantener un estilo de vida específico. Por eso es importante que esté seguro de que puede asumir todos los costos y deberes adicionales de ser propietario de una casa en lugar de alquilarla.
Tenga en cuenta en su presupuesto costos como un techo nuevo, un camino de entrada y electrodomésticos. ¿Está preparado para cubrir un costo importante relacionado con el hogar? Si bien puede pasar años sin reparaciones importantes, recuerde que todas las llamadas de mantenimiento que haga al propietario como inquilino pronto recaerán sobre sus propios pies. También será responsable de cortar el césped, rastrillar las hojas, retirar la nieve, limpiar la piscina y cualquier otra tarea relevante para el clima y la propiedad local.
Comprar una casa porque siente que es lo que “se supone que debe hacer” a cierta edad o etapa de la vida no es el mejor enfoque. En su lugar, sea honesto acerca de si las responsabilidades financieras y personales adicionales son compatibles con su estilo de vida.
2. Mire sus finanzas a través de la lente de un prestamista
Puede asumir que está listo para asumir una hipoteca porque no tiene problemas para pagar el alquiler. Los prestamistas no ven las cosas de la misma manera. Para tener confianza en su capacidad de pagar su hipoteca, los prestamistas buscan lo siguiente:
Una relación deuda-ingresos inferior al 36%. Puntuación de crédito de 620 o superior. Empleo estable durante al menos dos años. Un pago inicial.
Hay margen de maniobra cuando se trata de cumplir con los requisitos de los prestamistas. Por ejemplo, algunos tipos de préstamos hipotecarios le permiten obtener una hipoteca sin pago inicial o con un pago inicial tan bajo como el 3%.
Si bien la relación deuda-ingresos (DTI) y los puntajes crediticios a veces tienen margen de maniobra, los prestatarios con historiales crediticios no perfectos pagan tasas de interés más altas. Apuntar a un puntaje crediticio de 720 puede ayudarlo a cerrar con las mejores condiciones de préstamo.
Los prestamistas quieren ver estabilidad, decisiones financieras acertadas y pruebas de que es probable que usted pague su hipoteca a tiempo todos los meses. Un historial crediticio positivo es uno de los mejores indicadores de su probabilidad de pagar su hipoteca.
Además de buscar indicadores positivos relacionados con sus ingresos y deudas, los prestamistas también buscan señales de alerta. Las quiebras y las disputas crediticias son las dos más importantes. Sin embargo, muchas cosas que parecen inofensivas aún pueden perjudicar sus posibilidades. Por ejemplo, los prestamistas comprobarán si usted ha solicitado recientemente otras formas de crédito. Si parece que está endeudándose mucho, es posible que lo vean como una señal de problemas.
Los prestamistas también están interesados en la utilización de su crédito, que es diferente de su puntaje crediticio. Su índice de utilización de crédito se refiere a la cantidad de crédito disponible que está utilizando en el momento de su solicitud. Si está sobreapalancado, esto le hace parecer arriesgado. Una tasa de utilización razonable es inferior al 30%, lo que significa nunca tener un saldo de más de $6,000 en una tarjeta de crédito con un límite de $20,000.
3. Solucione cualquier problema crediticio o financiero
Si su historial financiero no es perfecto, es hora de realizar un campamento de entrenamiento sobre “aptitud financiera”. Comience revisando cualquier “anomalía” en su informe crediticio que parezca sospechosa. Si se informaron por error facturas atrasadas o impagas, envíe a la compañía de informes crediticios una carta de disputa alertándoles. En caso de que no reciba una respuesta clara, presente una queja formal ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Si su DTI está por encima del umbral del 36%, debe reducirlo. Las estrategias para ayudar a reducir su relación deuda-ingresos incluyen cancelar suscripciones, repensar su presupuesto o planificar el pago anticipado de gastos importantes. Si bien algunos prestamistas permiten DTI de hasta el 45%, se prefiere un DTI bajo.
Finalmente, asegúrese de que su pago inicial esté listo. Un pago inicial del 20% ayuda a los compradores de vivienda por primera vez a evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Pero recuerde ahorrar para los costos de cierre aparte del pago inicial. La mayoría de los costos de cierre ascienden al 3% al 6% del valor de una vivienda. Si bien los prestamistas a veces pueden incluirlos en su hipoteca, le cobrarán intereses si elige esta opción.
Si su puntaje crediticio se ha visto gravemente afectado, respire hondo antes de asumir que la propiedad de la vivienda se ha esfumado. Aquí hay un resumen rápido de cómo reparar su historial crediticio poco estelar:
Historial de pagos: su historial de pagos representa el 35% de su puntaje crediticio. Como se compartió anteriormente, solucione cualquier error que pueda estar "afectando" su historial de pagos por error. Si tiene un historial de pagos atrasados, cambie las cosas y no vuelva a faltar a ningún pago. En primer lugar, póngase al día con los pagos atrasados o faltantes. A continuación, cree un sistema que utilice recordatorios y pagos automáticos para asegurarse de pagar todas las facturas a tiempo. Deuda actual: la cantidad de dinero que debe en préstamos y tarjetas de crédito refleja el 30% de su puntaje crediticio. Es importante reducir su deuda en relación con sus ingresos. Si tiene saldos elevados en sus tarjetas de crédito en este momento, comience a consumir haciendo pagos mayores. Duración del historial crediticio: No tener “crédito” hace que comprar una casa sea casi imposible. La duración de su historial crediticio determina aproximadamente el 15% de su puntaje crediticio. Si bien no puede retroceder en el tiempo para cambiar la fecha de inicio de su primera tarjeta de crédito o préstamo, puede asegurarse de que su “tiempo de entrada” cuente al no cerrar nunca su tarjeta de crédito más antigua.
4. Obtenga aprobación previa
Una vez que se sienta seguro de que está en condiciones de obtener la aprobación de una hipoteca, es hora de realizar una “prueba” solicitando una aprobación previa. Una aprobación previa le permite tener una idea del tamaño de la hipoteca que le ofrecerá un prestamista. Si bien una carta de aprobación previa no es una oferta formal vinculante, ayuda a establecer expectativas presupuestarias antes de comenzar a comprar una casa.
La estimación de la hipoteca proporcionada en una carta de aprobación previa puede ayudarlo a decidir si es hora de comenzar a comprar o reenfocarse en mejorar su panorama financiero. La mayoría de los agentes de bienes raíces solo le mostrarán propiedades si tiene cartas de aprobación previa de los prestamistas.
Si bien el monto de su aprobación previa puede coincidir con lo que sospechaba que era su poder adquisitivo, también es posible que el número sea mucho menor de lo esperado. Si no se siente listo para comprar según el monto de su aprobación previa, las estrategias para aumentar su aprobación previa incluyen aumentar su pago inicial, pagar la deuda existente antes de volver a presentar la solicitud u obtener un cofirmante para su hipoteca.
Si bien la aprobación previa no es tan “invasiva” como solicitar una hipoteca real, aún necesitará tener listos sus formularios de impuestos W-2, formularios de impuestos 1099, recibos de pago, detalles de empleo y comprobante de pago inicial. Dado que la mayoría de las ofertas de aprobación previa vencen en un plazo de 30 a 90 días, es vital asegurarse de que esté preparado para sumergirse en la búsqueda de su vivienda. La buena noticia es que puede volver a solicitar la aprobación previa varias veces sin penalización.
5. Consiga un agente de bienes raíces
Es hora de comunicarse con un agente de bienes raíces con su carta de aprobación previa; reserve consultas con varios agentes antes de comprometerse. Una vez que se comprometa con un agente, el agente comenzará a mostrarle casas que cumplan con sus criterios de precio, tamaño, estilo, ubicación y más. Si todo va según lo previsto, llegará el día en que estés listo para hacer una oferta por tu primera vivienda.
Para asegurarse de que está trabajando con un agente calificado, busque un agente de bienes raíces que sea agente inmobiliario. Si bien todos los agentes inmobiliarios son agentes inmobiliarios, sólo los agentes inmobiliarios miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) son agentes inmobiliarios. Los agentes inmobiliarios respetan un código de ética específico.
Además, busque un agente de compradores en su área. Lo ideal es que su agente haya completado la certificación ABR (Representante del Comprador Acreditado) que le permita defender sus intereses durante una transacción de venta. Además, se prefiere elegir un agente de bienes raíces con credenciales CRS (Especialista Residencial Certificado). Mientras entrevista a agentes de bienes raíces, solicite ver listados de casas que ayudaron a sus clientes a comprar durante el último año.
6. Solicite una hipoteca
Si bien una carta de aprobación previa es suficiente para llegar al punto de hacer una oferta, es necesario volver a buscar la “oferta real” una vez que se acepta la oferta. Al obtener una hipoteca, un comprador de vivienda por primera vez puede acudir al mismo prestamista que utilizó para la aprobación previa o seleccionar un prestamista diferente. Reúna estos documentos para el proceso de solicitud:
Número de identificación y Seguro Social. Formularios W-2 que datan de dos años atrás. Recibos de pago de los últimos 30 a 90 días. Prueba de ingreso. Extractos bancarios que datan de varios meses atrás. Declaraciones de impuestos de los últimos dos años.
Un comprador por primera vez tiene la libertad de comparar precios con varios prestamistas para obtener la mejor tasa de interés. La Oficina de Protección Financiera al Consumidor recomienda comunicarse con al menos tres prestamistas para comparar tasas. Sólo tenga en cuenta que las consultas crediticias de los prestamistas afectarán su puntaje crediticio porque cuentan como “tiradas difíciles”. Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, la solución a esto es aplicar a todos los prestamistas dentro de un período de 45 días para que las consultas se informen como una sola consulta.
¿Qué sucede si un banco le ofrece una tasa de interés que parece buena? No asuma que la atractiva tasa de hoy estará disponible mañana. La volatilidad de las tasas es la razón por la que muchos compradores optan por protegerse contra el aumento de las tasas de interés solicitando algo llamado bloqueo de tasas en una solicitud de hipoteca.
Un bloqueo de tasa es un compromiso de un prestamista de reservarle una tasa de interés específica hasta una fecha de vencimiento predeterminada. Un bloqueo de tasa también puede bloquear cualquier punto de descuento que haya utilizado para “rebajar” la tasa de su hipoteca. No se requieren bloqueos de tarifas. Si cree que las tasas pueden bajar antes de que llegue el momento de obtener la aprobación final del préstamo, puede esperar. La única regla es que debe solicitar su tasa fija antes de que su prestamista prepare los documentos de cierre.
La mayoría de los compradores primerizos suponen que obtener una hipoteca significa asegurarse una hipoteca convencional a 30 años después de depositar el 20% en efectivo. Si bien hubo un momento en que esta era la única manera de hacerlo, hoy en día los compradores tienen muchas opciones para hacer que las cosas funcionen. Algunas opciones de préstamos hipotecarios requieren un pago inicial del 0%. He aquí un vistazo a los productos de préstamo a considerar:
Hipoteca a tasa fija a 30 años: la opción más popular, este préstamo le permite extender los pagos a lo largo de 30 años con una tasa de interés fija que ofrece pagos predecibles. Hipoteca a tasa fija a 15 años: esta alternativa más corta al préstamo a 30 años ofrece una tasa de interés fija que generalmente es mucho más baja que las tasas ofrecidas con préstamos a más largo plazo. Si bien un comprador por primera vez puede obtener una hipoteca a 15 años, este préstamo es el más popular entre los refinanciadores. Préstamo de la FHA: asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), estos préstamos respaldados por el gobierno permiten a los compradores con ingresos y puntajes crediticios más bajos realizar un pago inicial de tan solo el 3,5%. Pero los compradores deben pagar la prima del seguro hipotecario (PMI) para los pagos iniciales inferiores al 20%. Hipoteca VA: Disponibles para miembros del servicio militar y veteranos, los préstamos VA no requieren pago inicial. Tampoco estará sujeto al PMI como lo estaría con un préstamo de la FHA. Además, los préstamos VA generalmente tienen tasas de interés más bajas. Hipoteca del USDA: Disponible para compradores en algunas áreas rurales, el Departamento de Agricultura de EE. UU. respalda estos préstamos sin pago inicial.
7. Obtenga un seguro de vivienda
La mayoría de los prestamistas exigen que usted contrate una póliza de propietario de vivienda para obtener una hipoteca. Sin embargo, la póliza no entrará en vigor hasta la fecha de cierre. La cobertura debería ser suficiente para reemplazar la vivienda.
Al decidir “cuánto puede pagar por la vivienda”, asegúrese de tener en cuenta las primas anuales del seguro de vivienda en su área. Una póliza de seguro cubre daños o destrucción interior y exterior, pérdida por robo y responsabilidad personal. Es posible que necesite una cobertura más amplia si se encuentra en una zona de inundación. Si una póliza tiene exclusiones, puede aumentar su cobertura con cobertura suplementaria para inundaciones, terremotos, daños relacionados con el alcantarillado y más para su tranquilidad.
Obtenga cotizaciones de tres a cinco empresas. Si ya tiene seguro de automóvil o de inquilino, consulte con su compañía actual acerca de los descuentos por paquetes. Si se siente incapaz de comprender cómo funcionan las pólizas, considere contratar a un corredor de seguros de hogar capaz de conectarlo con empresas.
8. Programe una inspección completa de la vivienda
Una inspección de la vivienda le brinda al comprador la historia completa sobre los cimientos, el techo, los sistemas y más de la vivienda. Las inspecciones también pueden descubrir radón, moho y otros problemas que podrían generar altos costos de reparación y riesgos para la salud. Una inspección que incluya hallazgos no incluidos en la divulgación del vendedor podría permitirle retirarse de una oferta sin penalización.
El comprador paga la inspección de la vivienda. El costo de una inspección estándar a menudo cubre plomería, sistemas eléctricos, sistemas de calefacción y refrigeración, techos, revestimientos, cimientos y electrodomésticos. El inspector también revisará el interior y el exterior de la casa en busca de signos de daños estéticos y estructurales.
Si bien la mayoría de las inspecciones estándar no cubren las pruebas de radón, las pruebas de moho o la detección de plagas, es aconsejable pagar más para incluirlas. Recuerde que el trabajo de un inspector de viviendas no es decirle si debe o no comprar una propiedad. En cambio, un inspector es un profesional neutral enfocado en brindarle una evaluación precisa del estado de una propiedad.
¿Qué pasa si el comprador le pide que renuncie a la inspección de la vivienda? A veces se le pide que renuncie a la contingencia de inspección de su vivienda en mercados calientes donde los vendedores tienen la ventaja. Esta contingencia existe porque permite al comprador retirarse con su depósito intacto si una inspección descubre un problema que "elimina la venta". Si un vendedor le pide que renuncie a la inspección, está perdiendo la oportunidad de verificar el estado de la propiedad antes del cierre. Eso significa aceptar todo el riesgo financiero asociado con una propiedad en una condición "tal cual".
9.Haga una tasación de la vivienda
Los prestamistas exigen tasaciones para confirmar que no le están prestando más de lo que vale la vivienda. Los tasadores utilizan el estado de la vivienda, ventas recientes comparables y otros factores para determinar el verdadero valor de mercado. Si una casa se valora por debajo del precio de venta, el comprador puede renegociar el precio con el vendedor, abandonar la venta o pagar la diferencia en efectivo.
Al igual que un inspector de viviendas, un tasador de viviendas es un profesional neutral que no tiene nada en juego en el resultado de las conclusiones. Los honorarios de tasación normalmente los cubre el comprador. Para poder salir de casa con una tasación baja, necesitará tener algo llamado contingencia de tasación en su contrato de bienes raíces. Cuando reciba el informe de tasación, debe incluir lo siguiente:
Un callejero que detalle el inmueble tasado. Un esquema del exterior de la casa. Una explicación de cómo el tasador calculó los pies cuadrados. Fotografías de la vista frontal, trasera y de la calle de la propiedad. Detalles relacionados con registros de tierras, registros de impuestos y datos de mercado que el tasador utilizó para determinar el valor justo de mercado de la vivienda.
Si cree que una tasación es inexacta, se permite obtener una segunda opinión de un tasador nuevo. No es raro que un tasador cometa errores. El propósito de una tasación es proteger al comprador de pagar demasiado por una casa que vale menos que su precio de venta. Sin embargo, alguien que compra una casa en efectivo puede querer seguir adelante con la venta aunque sepa que está comprando una casa demasiado cara.
10. Negociar con el vendedor
El último paso antes del cierre es negociar con el vendedor. Si está satisfecho con el precio de una vivienda según los resultados de la inspección y la tasación, puede saltarse las negociaciones. Sin embargo, los compradores a veces pueden negociar concesiones con el vendedor o pagar costos de cierre.
Como comprador por primera vez, las concesiones del vendedor hacen que la compra de una casa sea más asequible al reducir los costos de cierre que pueden sumar entre el 3% y el 6% del monto de su préstamo. Su agente de bienes raíces es una valiosa fuente de información sobre lo que está “en juego” en las negociaciones.
Si sospecha que está compitiendo con otras ofertas, es posible que haya menos espacio para hacer demandas. Por otro lado, si se negocia en un mercado helado, el vendedor puede ser más receptivo a las concesiones.
El activo más importante de un comprador durante las negociaciones es el acceso a información sobre ventas de viviendas comparables en el área. Si puede proporcionar comparaciones que demuestren que casas casi idénticas se vendieron por menos, los vendedores pueden reconsiderar los términos de venta. Los compradores pueden solicitar concesiones que cubran los costos de:
Puntos hipotecarios. Evaluación. Búsqueda de título de inspección. Costes legales. Ciertas reparaciones o reemplazos. Impuestos a la propiedad hasta el final del año de cierre.
Si bien puede parecer que el comprador es el único que tiene algo que ganar con las concesiones del vendedor, los vendedores se benefician al sacar sus casas del mercado antes.
Si te gusta nuestra página por favor compártela con tus amigos. & Facebook