En promedio, se necesitan entre 30 y 60 días para cerrar una casa desde el momento en que envía su oferta hasta el día en que recibe las llaves de su nuevo hogar. ¿Por qué el cierre tarda tanto? Varios factores de cierre determinarán la espera por las llaves. Este artículo cubre el tiempo promedio de cierre de una casa.
¿Cuánto tiempo lleva cerrar una casa?
Hablemos de las expectativas de una hipoteca rápida. El tipo de préstamo es el primer factor que determina qué tan rápido puede cerrar la compra de una vivienda.
En general, se necesitan entre 30 y 60 días para cerrar una hipoteca.
Una hipoteca convencional es el tipo de hipoteca más rápido. Este es un préstamo que no está respaldado por el gobierno. También requiere un puntaje crediticio de al menos 620 para la mayoría de los prestatarios. Cerrar con una hipoteca convencional demora un promedio de 48 días.
Al solicitar un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) respaldado por el gobierno, los prestatarios deberán ser un poco más pacientes porque el tiempo promedio para cerrar es de 54 días. Sin embargo, el puntaje crediticio mínimo de 500 y un pago inicial potencial tan bajo como 3.5% pueden hacer que la espera valga la pena para algunos prestatarios.
Los prestatarios que califiquen para un préstamo hipotecario del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. deberán pasar por un complejo proceso de suscripción que extiende el tiempo a cerca de un promedio de 57 días. Por supuesto, las bajas tasas y la exención del pago inicial son la recompensa a la paciencia.
El típico cierre en la cronología de una casa
Si bien no hay dos procesos de cierre que sean 100 % idénticos, este plan le muestra qué esperar:
La oferta: Al enviar su oferta por una casa, se inicia oficialmente el proceso de cierre. Si bien puede haber algunas negociaciones de ida y vuelta, la aceptación de una oferta le da luz verde para seguir adelante con el financiamiento y las inspecciones. Fijación de la fecha de cierre: el comprador y el vendedor fijan una fecha de cierre durante las negociaciones. La fecha se agrega al contrato de acuerdo de compra. Solicitud de hipoteca: complete la solicitud de hipoteca de manera exhaustiva y completa para obtener la aprobación para el financiamiento. Esto debería ser principalmente un paso de “repaso” si ya pasó por el proceso de aprobación previa. Divulgación: dentro de la primera semana posterior a la aceptación de una oferta, su prestamista le proporcionará los términos de su préstamo. Esto le informa sobre la tasa de interés, las tarifas, los costos de cierre y los pagos mensuales estimados de la hipoteca. Documentación: Espere que su prestamista se comunique con usted durante la primera semana para solicitar cualquier documentación financiera adicional necesaria para avanzar con la solicitud de préstamo. Tasación: su prestamista solicitará una tasación dentro de la primera o segunda semana posterior a la aceptación de una oferta. La tasación determina el valor de la vivienda para verificar que usted no esté aceptando un precio de venta demasiado inflado que haría que la vivienda no fuera financiable. Inspección: si no ha renunciado a su derecho a una inspección de la vivienda, reserve una dentro de la primera semana después de que se acepte su oferta. La mayoría de los contratos sólo permiten un período de inspección que dura entre siete y diez días. Suscripción: en las primeras etapas de la aprobación del préstamo, la suscripción se utiliza para evaluar y verificar su información financiera. Espere que la compañía hipotecaria analice en profundidad sus ingresos, activos, historial crediticio y deuda. Es posible que en este momento se le solicite documentación o verificación adicional. Probabilidades y fines: el comprador deberá abrir una cuenta de depósito en garantía para enviar el pago inicial, pagar las tarifas del título, obtener un seguro de propiedad y programar un recorrido final después de la aceptación de la oferta. Autorizado para cerrar: La ley exige que su compañía hipotecaria proporcione un documento de “autorización para cerrar” que ofrezca una divulgación final de los términos. Los prestatarios tienen un período de espera de tres días para firmar y devolver el documento. Su abogado de bienes raíces debe revisar el documento en su nombre. Cierre: Una vez que se firmen los documentos de cierre, se llevará a cabo un proceso de revisión final antes de que su hipoteca se registre oficialmente.
En circunstancias normales, la tasa de su hipoteca está determinada por la tasa que esté en la fecha de cierre. Esto se debe a que las tasas hipotecarias pueden variar diariamente. Si lo desea, su prestamista le proporcionará un bloqueo de tasa que garantiza que su tasa de interés no cambiará entre la oferta y el cierre si cierra dentro de un período de tiempo específico sin ningún cambio en la solicitud. Disponibles por 30, 45 o 60 días, las tarifas fijas a menudo vienen con tarifas. También puede perder su tasa fijada si no cierra a tiempo.
Razones por las que cerrar una vivienda podría llevar más tiempo
Si bien la mayoría de los compradores cierran a tiempo, la lista de razones por las que el proceso de cierre podría retrasarse es infinita. Los cambios en la solvencia de un comprador suelen ser responsables de los retrasos. Esto puede suceder porque usted:
Cambió de trabajo después de que aceptaron la oferta de su casa. Compró un automóvil nuevo usando un préstamo para automóvil. Usó tarjetas de crédito para cubrir un gasto de emergencia importante. Solicitó una nueva línea de crédito por cualquier motivo.
En algunos casos, una aprobación previa que fue ligeramente mayor que la aprobación real de la hipoteca puede arruinar los planes de cierre. La conclusión es que cualquier inconveniente en su financiamiento probablemente retrasará el cierre. A continuación, analice otras causas comunes de retrasos en el cierre.
Problemas con la propiedad
Los problemas descubiertos durante la inspección de la vivienda también podrían retrasar el cierre. Si una casa tiene más problemas de los esperados, es posible que deba renegociar el precio o acordar las reparaciones con el vendedor. Es más, es posible que descubra que una vivienda no es asegurable en su estado actual. Su prestamista no financiará la compra de la vivienda si ésta no se puede asegurar.
Es aconsejable contar con una contingencia de inspección que le permita salir con su dinero de garantía si la inspección descubre daños a los cimientos, daños estructurales, moho, radón o una infestación de termitas.
Brecha de evaluación
La tasación de la vivienda también puede convertirse en una especie de agujero negro en el proceso de cierre. Si la tasación de una vivienda es inferior al precio de oferta, su prestamista hipotecario no permitirá que se lleve a cabo la venta. Esto deja al comprador en condiciones de marcharse, cubrir el déficit de tasación con efectivo o renegociar el precio con el vendedor. ¡Es fundamental tener una cláusula de tasación en un acuerdo de compra por este motivo!
Problemas de título
Si la búsqueda de título muestra que existe un gravamen o reclamo sobre la propiedad, esto debe resolverse antes de seguir adelante. Su compañía hipotecaria no financiará la compra debido al riesgo de que un tercero presente un reclamo futuro sobre la vivienda.
Escasez de profesionales en el área
El cierre también podría retrasarse si los tasadores e inspectores locales simplemente están demasiado ocupados para brindar un servicio rápido.
Pies fríos
Sí, sucede. Las contingencias solo están ahí para protegerlo en caso de que salga a la luz algo que valga la pena detener el proceso de cierre. Nadie puede “obligar” físicamente a un comprador o vendedor a seguir adelante. Una de las partes puede decidir que vale la pena abandonar el plan y enfrentar sanciones y acciones legales.
Para el comprador, retroceder ante un asunto que no está cubierto por una cláusula de contingencia significa perder el depósito de garantía. Si el vendedor se echa atrás por un motivo no cubierto por una cláusula de contingencia, el comprador tiene el derecho legal de reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
La forma más rápida de cerrar una casa
¿Puedes cerrar una casa en 2 semanas? Generalmente, esto sólo es posible para un comprador en efectivo. De hecho, pagar en efectivo por una casa es el “truco” para lograr el cierre más rápido de una casa. Si está utilizando financiamiento, aún tendrá muchas maneras de acortar el tiempo promedio de cierre de una casa.
La forma predeterminada de acelerar el cierre es proporcionar todo lo que su prestamista solicita lo más rápido posible. Responda correos electrónicos y llamadas telefónicas de su prestamista, abogado y agente de bienes raíces lo antes posible desde el momento en que se acepta una oferta. Otros consejos para conseguir una hipoteca rápida incluyen:
Elegir un agente inmobiliario experimentado y altamente calificado. Solicitar un préstamo hipotecario a través del mismo prestamista que utilizó para la aprobación previa Ser 100% honesto acerca de toda la información financiera Evitar cualquier cambio en sus finanzas entre la aceptación de la oferta y el cierre Limitar las concesiones del vendedor
Si bien algunas personas recomiendan renunciar a la inspección para cerrar más rápido, esto genera un gran riesgo. Lo que puede ganar con el tiempo puede perderse en dólares reales cuando descubra problemas costosos y que consumirán mucho tiempo en el futuro.
¿Qué pasa si el cierre no se produce a tiempo?
Ambas partes pueden acordar modificar el contrato de compra original con un plazo ampliado.
Si el motivo del retraso en el cierre recae en el comprador, el vendedor puede cancelar la transacción. Es más probable que esto suceda si el vendedor tiene ofertas de respaldo. El vendedor también podría intentar cobrarle al comprador una tarifa diaria por cada día posterior al cierre para cubrir los impuestos a la propiedad, los pagos de la hipoteca, los pagos del seguro y los inconvenientes de la demora. El vendedor podría incluso embargar el depósito de garantía.
Si el vendedor tiene la culpa, el comprador puede cancelar la transacción manteniendo su depósito de garantía. También pueden demandar al vendedor por daños y perjuicios.
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