Muchas ciudades del mundo enfrentan escasez de vivienda. La inflación está consumiendo los ingresos disponibles de la gente. Convertir un sótano no utilizado en un apartamento puede ayudar a aliviar ambos problemas. Muchas jurisdicciones están relajando las restricciones de zonificación para permitir suites en el sótano.
Razones para convertir su sótano en un apartamento
Hay muchas razones para convertir un sótano en un espacio habitable independiente.
Apartamento alquilable. Para viviendas de inquilinos permanentes. Airbnb. Para inquilinos ocasionales. Suite de suegros. Proporcionar alojamiento cómodo y privado a familiares de edad avanzada. Apartamento de invitados. Para huéspedes de larga duración. Apartamento para niños. Su hijo o hija no puede o no quiere salir de casa, pero usted no quiere que él o ella, si están casados, vivan con usted.
Conversión del sótano paso a paso
Convertir un sótano en un apartamento puede parecer un proyecto desalentador. Ciertamente requiere organización y planificación.
Verificar códigos locales
Antes de hacer cualquier cosa, obtenga una copia de los estatutos de zonificación y códigos de construcción locales. Es posible que no se permitan suites en el sótano en su área. O todo el proyecto puede descarrilarse por algo tan simple como la altura del techo en el sótano.
Es probable que toda construcción legal requiera un permiso. La obra será inspeccionada. Es posible que te obliguen a eliminar cualquier cosa que no cumpla con el código. No hay ningún beneficio por realizar ningún trabajo hasta que se expidan los permisos. Sus impuestos también aumentarán debido a las mejoras.
Presupuesto del apartamento del sótano
Una de las grandes ventajas de contar con un contratista es la elaboración de un presupuesto. Una cotización detallada basada en una inspección del sitio y los planos proporciona certeza del costo. Si va a ser un proyecto de bricolaje, asegúrese de que todas las cotizaciones de productos y subcontratistas estén por escrito. Sea honesto acerca de sus propias habilidades y del trabajo que planea hacer. Agregue un 10% al número final para dar cabida a cambios y problemas imprevistos.
La construcción de apartamentos en el sótano completo generalmente cuesta entre $50,000.00 y $75,000.00. Algunos pueden ser más. Si el sótano está parcialmente terminado y cumple con el código, el costo podría ser menor. (Asegúrese de que la construcción existente pase la inspección).
El retorno de la inversión puede llegar al 70% para una conversión de calidad. Cuándo y si decides vender.
Planificación y planos
Todos los apartamentos del sótano deben tener estas áreas incluidas durante la construcción.
Cocina. Probablemente más pequeña que la cocina del piso principal, pero con fregadero, suficiente espacio en el mostrador y enchufes eléctricos. La instalación de electrodomésticos facilita el alquiler. Baño. Baño completo de 4 piezas. Dormitorio. Al menos uno. Sala de estar. Comedor. O rincón. Armario de almacenamiento. Cuanto más se pueda. No hay sótano y, por lo general, no hay espacio de garaje para que los inquilinos guarden sus pertenencias adicionales.
Los permisos de construcción y los permisos de ocupación requieren planos. Generalmente planos. Los buenos planos no solo muestran dónde se construirán las paredes, sino también las ubicaciones de la iluminación, los materiales que se utilizarán como pisos, la ubicación y el tamaño de las ventanas, la ubicación y el tamaño de las puertas e incluso la barrera de vapor, entre otros detalles.
Los planos son una forma muy eficaz de obtener cotizaciones de materiales, pisos, paneles de techo suspendidos, plomería, electricidad y calefacción sin que contratistas y proveedores vengan a casa. Especialmente si va a ser un proyecto de bricolaje. Consigue 15 copias. Tendrás suerte si te quedan dos cuando todo esté listo.
Si tiene problemas para visualizar los tamaños en papel, marque con tiza los contornos de las habitaciones en el piso de concreto, incluidas las puertas batientes y los armarios, para tener una idea del tamaño final. No olvides que las paredes tienen 4 ½” de espesor.
Antes de comenzar la lista de tareas pendientes
Antes de comenzar cualquier construcción, asegúrese de que los problemas no estén ocultos.
Humedad. El control de la humedad es importante en los sótanos. Es posible que se necesite un deshumidificador antes, durante y después de la construcción. Fugas. Asegúrese de que no haya fugas en las paredes o el piso del sótano. El agua en un sótano terminado es costosa y sucia. Moho. El moho y los hongos crecen en cualquier producto orgánico; Solo agrega agua. Incluso el aislamiento puede contraer moho. Asegúrese de eliminar cualquier moho. Plagas. Los sótanos pueden albergar roedores e insectos. Quítelos todos y selle los puntos de acceso.
El aislamiento del techo del sótano y el aislamiento de las vigas de borde son mucho más fáciles de aplicar y más efectivos si se instalan antes de enmarcar. Los tableros de espuma rígida proporcionan aislamiento a los cimientos y barrera de vapor cuando se pegan a paredes de concreto.
Fontanería, Calefacción y Electricidad
La mejor opción para un apartamento sótano independiente es instalar servicios totalmente independientes. Incluye una lavadora y secadora en tu planificación. Dependiendo de la distribución de la vivienda, podrás añadir un mueble apilable en el baño del apartamento para uso del inquilino y seguir utilizando los que tienes. O planee trasladar su lavandería personal al piso principal, si el espacio lo permite. Asegúrese de incluir los costos en su presupuesto.
Plomería
La plomería del apartamento del sótano utiliza tuberías de suministro de agua y alcantarillado existentes. Las líneas de alcantarillado correctamente conectadas suelen gestionar el exceso de aguas residuales sin muchos problemas. Es muy parecido a tener una familia más grande.
Las líneas de alcantarillado no siempre están donde deben estar o donde se desean. Esté preparado para romper pisos de concreto para instalar líneas y luego reparar el piso. Muchas casas más nuevas tienen tuberías instaladas en el sótano cuando se construyen, lo que ahorra mucho tiempo y gastos durante la conversión del sótano.
La línea de agua entrante debe dividirse en la fuente para proporcionar una presión razonable a ambas áreas habitables. Los colectores separados y las fuentes de agua caliente funcionan mejor. Los calentadores de agua bajo demanda ocupan menos espacio y menos tuberías que los tanques de agua caliente tradicionales.
Calefacción
Los sótanos casi siempre son más frescos que los pisos superiores. Ajustar la calefacción para la comodidad del piso principal siempre dejará el apartamento del sótano demasiado fresco. Las fuentes de calefacción y los controles separados permiten que cada espacio habitable elija su propia zona de confort. La calefacción puede ser proporcionada por una caldera independiente con conductos exclusivos, calentadores eléctricos, calefacción por suelo radiante o aparatos de leña.
Tenga en cuenta que los pisos del sótano son fríos y podrían ser una fuente de humedad. La mayoría de las rejillas de ventilación de las calderas de aire forzado están situadas en los techos de los sótanos y no son eficaces para calentar el suelo. Incluya barrera de vapor y aislamiento de suelo en sus planes de calefacción. Los calentadores de zócalo son una mejor opción. O considere las alfombras calentadas eléctricamente.
Los pisos fríos y húmedos hacen que el apartamento del sótano sea incómodo.
Eléctrico
La mayoría de los sótanos sólo tienen la cantidad mínima de luces y enchufes que cumplían con los códigos de construcción de la época. Convertir el espacio en un apartamento requiere muchas mejoras eléctricas para brindar comodidad y cumplir con los códigos de construcción actuales.
Es posible que sea necesario cambiar el panel eléctrico para acomodar más disyuntores. O se puede añadir otro panel esclavo y dedicarlo al apartamento del sótano. Es posible que sea necesario actualizar todo el servicio para soportar la carga adicional. Generalmente se considera adecuado un servicio de 100 amperios.
Acceso, Salida y Luz
Entrar y salir de los apartamentos del sótano son consideraciones importantes para la privacidad, la seguridad y la comodidad. También como medio de escape en caso de emergencia. La luz natural crea un ambiente acogedor.
Acceso
La mayoría de los códigos de construcción requieren entradas exclusivas para los apartamentos del sótano. Las entradas existentes en el piso principal a menudo se pueden modificar para incluir un rellano de entrada con puertas con cerradura separadas que conducen al sótano y a la sala de estar del piso principal. Asegúrese de que esta sea una configuración aceptable cuando hable con la oficina de permisos.
Se puede hacer una entrada independiente a través de la pared del sótano. Esta opción generalmente implica excavar hasta el nivel del piso del sótano, cortar la pared del sótano e instalar una puerta. Dependiendo de la situación, también necesitará un muro de contención, escalones y una plataforma de concreto con drenaje hacia las baldosas llorosas.
Los sótanos abiertos ya tienen puertas y jardines. A menudo es deseable cambiar las puertas para mayor seguridad y privacidad. (Las puertas corredizas del patio son difíciles de operar y cerrar con llave). Modifique el interior para proporcionar una entrada separada de la sala de estar.
Salida
Los requisitos para los dormitorios del sótano están bien regulados. Todas las ventanas de los dormitorios deben proporcionar salida: un medio para salir de la habitación en caso de incendio y lo suficientemente grandes como para permitir que los bomberos entren a la habitación desde el exterior. Las ventanas de salida tienen requisitos de tamaño y herrajes de acuerdo con la mayoría de los códigos de construcción. Y sentido común.
Muchas, si no la mayoría, de las ventanas del sótano existentes no cumplen con el código. Es necesario cortar partes de las paredes e instalar ventanas nuevas con huecos para ventanas y drenaje adecuado.
Luz natural
Todos los apartamentos del sótano son más acogedores y tienen mucha luz natural. Las casas de dos niveles suelen tener grandes ventanas en el sótano. Los bungalows suelen tener pequeñas ventanas de 30” x 12” que no se abren. Al instalar ventanas de salida en dormitorios, considere al mismo tiempo ventanas más grandes en las salas de estar.
Los sótanos abiertos tienen mucha área de vidrio, al menos en una pared. A menudo se encuentran en la ladera de una colina. Esto significa que es posible que las ventanas del dormitorio no lleguen a la salida y habrá que cambiarlas. Agregar más ventanas sólo creará un ambiente más agradable.
Contratar a un contratista o hacer bricolaje
Contratar a un contratista con experiencia en conversiones de sótanos suele ser la mejor opción, pero es más costosa. Ellos se encargan de todo, incluida la contratación de subcontratistas, los permisos y las inspecciones, la programación, la limpieza y la eliminación. Todo el trabajo debe estar cubierto por garantías y cumplir con los códigos.
Convertir un sótano en un apartamento a menudo pone a prueba las habilidades de los aficionados al bricolaje. Asegúrese de sentirse cómodo con todas las facetas de ser su propio contratista general antes de seguir este camino. Hacer el trabajo usted mismo le ahorrará dinero, pero requiere mucho tiempo y organización.
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