Al comprar una casa, es esencial presupuestar los costos de cierre. Los costos de cierre promedio para los compradores suman entre el 3% y el 6% del monto del préstamo.
Estos costos incluyen el efectivo que el comprador debe llevar a la mesa de cierre además del pago inicial. En este artículo, cubriremos los costos de cierre típicos.
¿Por qué los compradores deben pagar los costos de cierre?
Los costos de cierre son honorarios relacionados con la compra de la vivienda. Durante el proceso de creación de su préstamo hipotecario, varios profesionales y empresas brindan servicios que permiten a su prestamista aprobar la hipoteca. Estos honorarios pueden incluir tasaciones, aseguradores hipotecarios, búsquedas de títulos y más.
Los costos de cierre específicos varían según la ubicación, el tipo de propiedad y el tipo de préstamo.
¿A cuánto ascienden los costos de cierre?
Dado que el costo de cierre promedio cae entre el 3% y el 6% del valor de una hipoteca, un comprador debe prepararse para aportar varios miles de dólares a la mesa de cierre. Alguien que compre una casa de $300,000 puede esperar pagar entre $9,000 y $18,000 en costos de cierre.
Los costos de cierre son independientes del pago inicial.
¿Los costos de cierre son sólo para el comprador?
Tanto los compradores como los vendedores deben anticipar los costos de cierre. Sin embargo, la responsabilidad de cubrir los costos de cierre recae en mayor medida en el comprador.
Una forma de reducir los costos de cierre del comprador es pedirle al vendedor que cubra los costos de cierre parciales durante la negociación. En los mercados “calientes”, los compradores a menudo tienen poco margen de maniobra para lograr que los vendedores cubran los costos de cierre. Sin embargo, esto aún puede ser posible para una propiedad que requiere mucho trabajo.
Cuando un vendedor está motivado para vender una casa, puede aceptar cubrir algunos costos de cierre como parte de las concesiones del vendedor.
Debido a las regulaciones gubernamentales, los vendedores no pueden pagar todos los costos de cierre en nombre del comprador, una regla vigente para ayudar a evitar la inflación en el mercado inmobiliario.
La cantidad que un vendedor puede contribuir legalmente a la parte de los costos de cierre del comprador está determinada por la relación préstamo-valor de la venta. Puede oscilar entre el 3% y el 9% del valor total de la venta. Si un comprador utiliza un préstamo de la FHA o del USDA para comprar una casa, las regulaciones limitan las contribuciones del vendedor al 6%. Para un préstamo VA, eso cae al 4%.
Las cosas se complican más con una hipoteca convencional. Mientras que los compradores con pagos iniciales del 10% o menos solo pueden aceptar hasta el 3% del valor de compra de los vendedores, los compradores que hacen un pago inicial entre el 10% y el 25% pueden aceptar hasta el 6%. Hay un límite del 2% para propiedades de inversión independientemente del pago inicial.
Un agente de bienes raíces puede ayudar a un comprador a determinar si es inteligente solicitar concesiones al vendedor o negociar un precio de venta más bajo.
¿Cómo se calculan los costos de cierre?
No existe una fórmula única para determinar los costos de cierre. Las reglas de los prestamistas, los requisitos gubernamentales, el tipo de préstamo, la ubicación de la propiedad, las negociaciones entre comprador y vendedor y otros factores determinan el recuento final.
Sin embargo, un comprador debe tener una idea sólida de cuánto deberá aportar para el cierre después de recibir algo llamado divulgación de cierre de su prestamista. Una divulgación de cierre es un documento que los prestamistas proporcionan a los compradores al menos tres días hábiles antes de una reunión de cierre programada. El documento detalla todos los costos de cierre que debe cubrir un comprador.
Qué se incluye en los costos de cierre
Según la Asociación Nacional de Realtors®, estos son los elementos típicos incluidos en los costos de cierre:
El monto del pago inicial que su prestamista acordó aceptar. Esto puede ser tan bajo como el 3,5% para los prestatarios con préstamos de la FHA. Sólo tenga en cuenta que se necesita un puntaje de crédito de 580 para calificar para un pago inicial del 3,5%. Todos los demás prestatarios de la FHA deben realizar un pago inicial del 10%. Las tarifas de originación de préstamos cubren los costos del prestamista para procesar y suscribir un préstamo. La mayoría de los prestamistas cobran alrededor del 1% del valor del préstamo. Cualquier punto o tarifa de descuento de préstamo que el comprador pague para recibir mejores condiciones de préstamo y una tasa de interés más baja. Honorarios de inspección de la vivienda. Si bien renunciar a la inspección de la vivienda es popular, es inteligente que los compradores conserven el derecho a una inspección de la vivienda. Algunos tipos de préstamos requieren inspecciones. Por ejemplo, los préstamos VA requieren inspecciones de plagas en muchos estados. Las inspecciones de viviendas cuestan hasta $500. Honorarios de tasación. Los prestamistas exigen tasaciones para garantizar que el monto que usted pide prestado sea razonable en función del valor real de la vivienda. Si la tasación es demasiado baja, el comprador deberá abandonar la venta, convencer al vendedor para que baje el precio o calcular la diferencia en efectivo entre el precio de venta y el monto de la tasación. La tarifa de tasación oscila entre $300 y $800. Tira del informe de crédito. Las tarifas por verificar el informe crediticio de un prestatario oscilan entre $ 10 y $ 100 dólares. Prima del seguro hipotecario privado (PMI). Al depositar menos del 20% en una vivienda, los compradores deben pagar algo llamado PMI que asciende a aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% del monto del préstamo anualmente. En algunos casos, el PMI puede sumar varios cientos de dólares al mes. Custodia de seguro para seguros de propietarios de viviendas. Depósito de impuestos sobre la propiedad. En este caso, el prestamista se queda con el dinero para cubrir los impuestos y el seguro en una cuenta de depósito en garantía. El prestamista paga estos costos en nombre del comprador. Las tarifas de registro de escrituras cubren el gasto de documentar la venta de una vivienda ante el gobierno local. Estos cuestan alrededor de $200 o menos. Las primas de las pólizas de seguro de título oscilan entre el 0,5% y el 2% del precio de compra. Tarifas de búsqueda de títulos que cuestan hasta $400. Los honorarios de agrimensura oscilan entre $500 y $1000. Honorarios de notario.
En algunos casos, el comprador debe pagar los costos prorrateados de la vivienda que ya pagó el vendedor. Un ejemplo serían los impuestos anuales a la propiedad.
Si el vendedor ha pagado el año completo de impuestos a la propiedad de una casa, aunque se mude antes de fin de año, el comprador asumirá una parte prorrateada del costo. Esto significa que el comprador pagará impuestos al vendedor en función del número de meses restantes del año que comienza el día del cierre. También se pueden aplicar prorrateos a las facturas de servicios públicos, las tarifas de la asociación de propietarios (HOA), las tarifas de condominios y más.
Los honorarios de los abogados también se consideran parte de los costos de cierre. Un abogado de bienes raíces ayuda a garantizar la transferencia legal adecuada de una propiedad del vendedor al comprador. Si bien recurrir a un abogado es opcional en algunos casos, las leyes estatales de Connecticut, Delaware, Georgia, Massachusetts, Nueva York, Carolina del Norte, Carolina del Sur y Virginia Occidental exigen el uso de un abogado de bienes raíces con licencia para manejar al menos algunas partes de un transacción de propiedad.
Si ha optado por una tarifa de bloqueo de tasa, la pagará al momento del cierre. Los bloqueos de tasas permiten a los prestatarios fijar sus tasas de interés durante el tiempo entre la aprobación previa y el cierre. Generalmente, una tarifa de bloqueo de tasa puede ser de hasta el 0,50% del valor del préstamo. ¡Pregunte siempre acerca de un bloqueo de tasa gratuito cuando busque hipotecas!
¿Se pueden incluir los costos de cierre en la hipoteca?
Si los costos de cierre promedio para los compradores dificultan el pago de una vivienda, en algunos casos es posible transferir los costos de cierre a un préstamo hipotecario, según las reglas del prestamista.
La ventaja de incluir los costos de cierre de bienes raíces en una hipoteca es que el comprador puede comprar una casa incluso si no tiene mucho efectivo para cerrar. La desventaja es que el comprador pagará más intereses con el tiempo porque las tarifas adicionales harán que la hipoteca sea más grande.
¿Existe alguna manera de reducir los costos de cierre de viviendas?
La mayoría de los costos de cierre de una casa son inevitables. Sin embargo, los compradores tienen cierto control.
La mejor manera de reducir los costos de cierre es comparar precios con diferentes prestamistas. Algunos prestamistas anuncian costos de cierre competitivos. Es más, un prestamista que ofrezca una tasa de interés más baja ayudará a compensar algunos de los costos de cierre inamovibles.
Por supuesto, pedir concesiones al vendedor para reducir los costos de cierre es otra opción. Al tomar esta ruta, es importante investigar para comprender cuánto puede contribuir legalmente un vendedor según el tipo de préstamo. Con esa información en la mano, el comprador puede acercarse al vendedor para solicitarle concesiones.
¡Solo tenga en cuenta que el vendedor es libre de rechazar esta solicitud!
Reflexiones finales sobre los costos de cierre de la casa
Los costos de cierre son inevitables. La buena noticia es que la mayoría de los costos de cierre se destinan a tarifas y servicios que protegen al comprador de tomar una mala decisión.
Cuando compre casas, agregue otro 3% a 6% además del precio de venta para tener una mejor idea de cuánto costará cada casa una vez que los costos de cierre se tengan en cuenta en la combinación.
Por último, no acepte cerrar hasta que el prestamista proporcione la información de cierre requerida legalmente, que es una estimación de cuánto efectivo necesitará para cerrar. Deben entregarle este documento al menos tres días hábiles antes del cierre programado.
Si el prestamista no responde al presentar este documento, puede presentar una queja ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
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