Saber cómo hacer una oferta por una casa te prepara para saltar rápidamente cuando encuentres la indicada. Si bien no hay garantía de que se acepte una oferta, hacer una buena oferta aumenta las probabilidades de que la suya obtenga luz verde. Este artículo cubre todo lo que necesita saber sobre cómo realizar una oferta inmobiliaria.
Paso 1: obtener aprobación previa
Hacer una oferta por una casa es casi imposible a menos que tenga aprobación previa para una hipoteca. Los vendedores prefieren compradores preaprobados porque son "el verdadero negocio". Muchos agentes de bienes raíces no trabajan con compradores sin cartas de aprobación previa.
Antes incluso de comenzar a buscar una casa, realice el proceso de aprobación previa para conocer su poder de endeudamiento. El proceso de aprobación previa es como la aprobación de una “mini” hipoteca. Esto es lo que miran los prestamistas:
Puntaje de crédito Historial de crédito Relación deuda-ingresos (DTI) Activos Verificación de ingresos Talones de pago de los últimos 30 días Declaraciones de impuestos de los últimos dos años
Las cartas de aprobación previa de hipoteca generalmente tienen una validez de 90 a 120 días. Puede renovar su carta si no presenta una oferta por una casa en ese período de tiempo.
Sólo asegúrese de solicitar una carta de aprobación previa en lugar de una carta de precalificación. La precalificación, una versión más rápida de la aprobación previa, se considera menos confiable porque no incluye una verificación de crédito.
Con su carta de aprobación previa en mano, busque un agente de bienes raíces que cubra el área que desea comprar.
Paso 2: decida el tamaño de la oferta de su vivienda
Antes de hacer una oferta al vendedor, decida cuánto le gustaría gastar en una casa. La temperatura del mercado local juega un papel importante a la hora de determinar cuánta audacia debe tener al hacer una oferta por una casa. Utilice estos factores al elaborar estrategias:
Período de tiempo en el mercado: una propiedad que ha permanecido en venta es una casa con poca competencia que le deja poder de negociación. Duración del tiempo que el propietario se ha quedado: Los propietarios que viven en casas durante largos períodos de tiempo a menudo tienen vínculos emocionales que les impiden aceptar ofertas bajas. Estos vendedores también son más selectivos con los compradores. Deseabilidad del vecindario: dedique tiempo a recopilar estadísticas sobre los pros y los contras de la ubicación, las comodidades y los recursos de un vecindario. Ventas recientes de viviendas: ¿A qué se han destinado otras viviendas recientemente? Las ventas recientes pueden guiarlo hacia un precio de venta adecuado.
En última instancia, su carta de aprobación previa servirá como barrera de seguridad sobre qué tan alto puede llegar al hacer ofertas. Es más, la cantidad máxima que puede pagar no siempre es la mejor para su presupuesto y sus objetivos financieros personales. No es necesario que ofrezca el máximo para el que ha sido aprobado al enviar una oferta por una casa. ¡Cíñete al presupuesto con el que te sientas cómodo!
Una nota sobre las “composiciones” inmobiliarias
Pídale a su agente que le muestre las “compensaciones” de su casa antes de decidir el monto de la oferta. Las comparaciones lo ayudan a determinar el valor de una casa comparándola con propiedades casi idénticas que se vendieron recientemente en el área. Una casa comparable es una casa con los mismos metros cuadrados, cantidad de dormitorios, cantidad de baños, características y tamaño de jardín en un vecindario adyacente o cercano.
Además de ayudarle a formular una oferta, una comparación le muestra al vendedor que su oferta es razonable.
Paso 3: determine su oferta de garantía
Un depósito de garantía es la cantidad de efectivo que deposita al presentar una oferta por una casa. Si se retira, el vendedor perderá este dinero en la mayoría de los casos. El dinero de garantía se aplica a su pago inicial si cierra.
La mayoría de los depósitos de garantía suman entre el 1% y el 2% del costo de una vivienda.
Paso 4: considere las contingencias
Los compradores utilizan contingencias para protegerse en los contratos inmobiliarios. Estas cláusulas le otorgan el derecho a retirarse de una oferta sin perder su depósito de garantía ni ser demandado. Considere agregar estas contingencias a su oferta de vivienda:
Una contingencia de inspección de vivienda le permite retroceder o renegociar si la inspección revela problemas graves. Una contingencia de tasación le permite retroceder o renegociar si el valor de tasación de la vivienda excede su oferta. Una contingencia de título le permite retirarse de una oferta si hay un problema con el título de la propiedad. Si actualmente es propietario de una casa que necesita vender, una contingencia de venta de casa le permite posponer el cierre hasta que se venda su casa actual. Una contingencia financiera le permite dar marcha atrás si no se logra la aprobación de su hipoteca.
Algunos compradores renuncian a estas contingencias para que sus ofertas sean más competitivas. Sin embargo, ¡corren un gran riesgo al hacer esto!
También puede solicitar concesiones al vendedor. Las concesiones son partes de los costos de cierre que paga el vendedor para que la transacción sea más asequible para el comprador.
Paso 5: envíe una oferta sobre una casa por escrito
Si es la primera vez que hace una oferta, esta será la primera vez que redacta un documento conocido como "oferta de compra de bienes raíces". La buena noticia es que su agente inmobiliario hará la mayor parte del trabajo. Las ofertas de viviendas deben contener las siguientes partes:
Nombre del vendedor Nombre del comprador/cualquier persona en el título Dirección de la propiedad Precio de compra (monto de la oferta) Monto del pago inicial Monto del depósito de garantía Contingencias solicitadas Concesiones del vendedor solicitadas Lista de costos y tarifas de cierre Fechas de mudanza solicitadas Fecha límite de respuesta
Recuerde que es posible que su oferta deba seguir reglas específicas del estado según el lugar donde vive. Contrate a un abogado de bienes raíces para que revise la oferta y garantice su validez antes de entregársela al vendedor a través de su agente de bienes raíces.
Paso 6: Negocie su oferta
Es posible que el vendedor acepte su oferta. En este caso, firmará el contrato y presentará un depósito de garantía. Programe la inspección de la vivienda tan pronto como sepa que se acepta su oferta.
Si el vendedor hace una contraoferta, deberá trabajar con su agente para negociar el precio y los términos. Esto generalmente incluye muchas conversaciones de ida y vuelta entre el comprador, el vendedor y los agentes. También es un momento de examen de conciencia para decidir cuánto desea realmente una casa.
Si el vendedor rechaza su oferta, puede decidir seguir adelante o reestructurar su oferta. Algunos vendedores rechazan rápidamente las ofertas porque han inflado mentalmente el valor de una casa. Depende de usted decidir si quiere una casa lo suficientemente grande como para que su oferta refleje ese valor inflado. Trabaje con su agente para reestructurar una oferta para satisfacer los deseos del vendedor si desea volver a intentarlo.
¿Cómo se hace una oferta de respaldo por una casa?
Si alguien ya ha hecho una oferta por la casa que desea, el vendedor puede aceptar ofertas de respaldo que se aceptarán si la oferta original fracasa. Una oferta de respaldo es un contrato legalmente vinculante que lo convierte en el próximo comprador si el primer comprador se echa atrás. El proceso es casi idéntico a hacer una "primera" oferta.
Se requiere un depósito de garantía para hacer una oferta de respaldo. Si la oferta original tiene éxito, se le reembolsará cuando se le libere del contrato.
Tenga en cuenta que no es raro que los vendedores acepten múltiples ofertas de respaldo en mercados muy populares. Estas ofertas se aceptarán en el orden en que sean aceptadas.
Paso 7: finalizar el contrato
Una vez que se acepta una oferta, ambas partes deben proporcionar sus firmas. Luego, su contrato firmado se enviará al prestamista elegido para que el proceso de la hipoteca avance. Su prestamista solicitará una tasación de inmediato.
Si la tasación es inferior al precio de venta, esto se conoce como brecha de tasación. Su prestamista no permitirá que se apruebe la hipoteca si hay una brecha en la tasación.
Tiene dos opciones cuando una tasación es demasiado baja. La primera es negociar un precio más bajo con el vendedor. El segundo es cubrir la diferencia con tu propio efectivo.
Considere pedirle a su prestamista que solicite una segunda tasación antes de tomar una decisión.
¿Está bien bajar el precio al hacer una oferta por una vivienda?
Es apropiado hacer una oferta “baja” por una casa si los datos locales sobre las tendencias de ventas y los precios de venta comparables pueden respaldar su oferta. Hacer una oferta inferior al precio de cotización de una vivienda es una práctica estándar. Sin embargo, los compradores deben estar preparados para rechazos o contraofertas cuando hagan esto.
Revisar una oferta rechazada
¿Le rechazaron una oferta? Deje esa propiedad en un segundo plano mientras busca otra casa. Si el anuncio persiste durante varios meses, el vendedor puede sentirse lo suficientemente humilde en ese momento como para considerar su oferta previamente rechazada.
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