No hay atajos para obtener la aprobación de un préstamo hipotecario. Los compradores deben satisfacer los requisitos de los prestamistas, demostrando su capacidad para proporcionar un pago inicial y mantenerse al día con los pagos de la hipoteca. Consulte esta guía para conocer los pasos sobre cómo obtener la aprobación para un préstamo hipotecario.
Investigar prestamistas hipotecarios
El primer paso para obtener la aprobación de un préstamo hipotecario es encontrar un prestamista que ofrezca una carta de aprobación previa. Se recomienda recibir al menos tres cartas de aprobación previa de diferentes prestamistas. Estas letras permiten comparar:
Montos del préstamo Tasas de interés Tarifas Varios costos de cierre
Si es posible, obtenga referencias de amigos o familiares. Distribuir las solicitudes entre bancos pequeños, grandes compañías hipotecarias y cooperativas de crédito locales ofrece una buena variedad de opciones.
Obtenga una carta de aprobación previa de un prestamista hipotecario
La aprobación previa es el primer paso "no oficial" para obtener una hipoteca. La mayoría de los agentes de bienes raíces solo mostrarán propiedades a alguien que tenga aprobación previa para un préstamo hipotecario. Obtener la aprobación previa de un préstamo hipotecario también le muestra al comprador “cuánta casa” puede pagar.
¿Es mejor obtener una precalificación o una aprobación previa?
Los compradores esperanzados pueden utilizar una calificación previa cuando busquen una descripción general preliminar del poder adquisitivo personal. Sin embargo, no tiene el peso de una carta de aprobación previa.
A diferencia de la precalificación para una hipoteca mediante una estimación aproximada, obtener una carta de aprobación previa requiere una solicitud exhaustiva. Los prestamistas verifican el crédito, verifican los activos y confirman el empleo antes de emitir cartas de aprobación previa.
¿Qué necesito para la aprobación previa? Además de completar una solicitud de hipoteca, el comprador también debe presentar lo siguiente:
Prueba de activos: incluye extractos bancarios y de inversión que demuestran que un prestatario puede cubrir el pago inicial, los costos de cierre y otros costos. Para los prestatarios que esperan evitar el PMI (seguro hipotecario privado), es necesario pagar un anticipo del 20%. Confirmación de ingresos: puede incluir declaraciones de salario W-2, declaraciones de impuestos de los últimos dos años, talones de pago recientes que muestren los ingresos del año hasta la fecha y prueba de otras fuentes de ingresos. Prueba de crédito: al obtener el puntaje crediticio de un prestatario, un prestamista busca un puntaje crediticio mínimo de 620 (préstamo convencional) o 580 (préstamo de la FHA). Verificación de empleo: los prestamistas pueden llamar a un empleador que figura en una solicitud de hipoteca para confirmar la situación laboral y el salario. Prueba de ingresos de trabajo por cuenta propia: si trabaja por cuenta propia, el prestatario deberá proporcionar documentación de ingresos y solidez financiera.
Una vez que un comprador ha solicitado la aprobación previa de la hipoteca, el prestamista proporcionará un monto máximo de préstamo para el cual es probable que se apruebe un comprador al completar una solicitud de hipoteca final.
Qué hacer si se niega la aprobación previa de una hipoteca
Si tiene una carta de aprobación previa, es hora de buscar un agente de bienes raíces que lo ayude a buscar propiedades. Si no cumplió con los requisitos de aprobación previa de la hipoteca, solucione el problema proporcionando los documentos faltantes o corrigiendo el problema financiero que causó la denegación.
La mayoría de los prestamistas ofrecen sugerencias sobre cómo un prestatario puede mejorar sus posibilidades de ser aprobado.
Las denegaciones a menudo se deben a que la relación deuda-ingresos (DTI) es demasiado alta. DTI se refiere al porcentaje del ingreso mensual bruto de un prestatario que se destina al pago de deudas mensuales. Básicamente, compara el dinero que entra con el dinero que sale. Los pagos que los prestamistas consideran incluyen vivienda, tarjetas de crédito, pagos de préstamos y manutención infantil.
Si bien la regla general es mantener el DTI por debajo del 43%, a la mayoría de los prestamistas les gusta que el DTI no supere el 36%. De ese 36%, sólo el 28% debería destinarse a un pago de alquiler o hipoteca existente. Algunas formas de disminuir el DTI incluyen:
Liquidación de tarjetas de crédito. Realizar pagos mayores de deudas para liquidar los saldos rápidamente. Evitando cualquier deuda adicional. Pedir a los acreedores que reduzcan las tasas de interés para crear pagos mensuales más pequeños. Incremento de los ingresos.
Otra razón común por la que se deniega la aprobación previa de una hipoteca es un puntaje crediticio bajo. Esto es lo que entra en un puntaje de crédito:
Duración del historial crediticio Historial de pagos puntuales Cómo se utiliza el crédito Número de cuentas abiertas recientemente
Mantenga la utilización del crédito por debajo del 30 % cuando siga los pasos sobre cómo obtener la aprobación para un préstamo hipotecario. La utilización del crédito se refiere a cuánto crédito se utiliza en relación con el poder adquisitivo. Por ejemplo, alguien que cobra $3,000 por mes en una tarjeta con un límite de $10,000 tiene una utilización del crédito del 30%.
Algunas formas de mejorar el puntaje crediticio para obtener una hipoteca incluyen:
Dispute cualquier información inexacta en un informe de crédito. Pagar saldos de tarjetas de crédito. Solicite que se aumenten los límites de crédito de las tarjetas para reducir instantáneamente la utilización del crédito de forma predeterminada. Si el crédito no existe, solicite convertirse en usuario autorizado en la tarjeta de un familiar. Pague todas las facturas a tiempo. Si se enfrenta a cobros, comuníquese con los cobradores para ver si dejarán de informar cargos a cambio del pago completo. Utilice una tarjeta de crédito asegurada en efectivo de un banco. Comience a informar los pagos de alquiler y servicios públicos a las agencias de crédito. Evite cerrar cualquier tarjeta de crédito.
Puede anticipar problemas crediticios antes de pasar por el proceso de aprobación previa de la hipoteca solicitando un informe gratuito de las tres principales agencias de crédito. Verifique errores, problemas que pueda corregir o actividad negativa que sea demasiado antigua para permanecer en un informe crediticio. La mayor parte de la información negativa desaparece gradualmente después de siete a diez años.
Qué hacer después de recibir una aprobación previa para un préstamo hipotecario
La mayoría de las cartas de aprobación previa son válidas por 90 días. Esto proporciona un período de 90 días para hacer una oferta antes de que tengas que volver a presentar la solicitud. Así es como podría ser el viaje desde la aprobación previa hasta el cierre de la hipoteca:
Conseguir un agente de bienes raíces Búsqueda de casa dentro del rango de precios de aprobación previa Hacer una oferta Firmar un acuerdo de compra
A continuación, el comprador regresa al prestamista con un acuerdo de compra firmado en mano para completar el proceso de la hipoteca. El acuerdo firmado es esencial porque el prestamista lo utilizará para la tasación, asegurando que la oferta del prestatario se alinee con el valor de la vivienda.
Obtener la aprobación para un préstamo hipotecario después de hacer una oferta
Si bien no existe la obligación de completar el proceso de préstamo con el prestamista que proporcionó la carta de aprobación previa, es la opción más común. También es el más simple porque el prestamista ya tendrá archivada la información que necesita para completar el proceso de préstamo.
Pasos de la hipoteca después de la aprobación previa
Los prestamistas pueden solicitar documentación adicional en esta etapa. Una vez que los compradores envían toda la información clave para una solicitud de hipoteca, el prestamista les proporcionará a los prestatarios algo llamado estimación del préstamo dentro de los tres días hábiles.
Al igual que una carta de aprobación previa, un presupuesto de préstamo no es una oferta oficial. Sólo crea expectativas. Incluso una estimación de préstamo con tasa fija no es una oferta oficial. Esto es lo que debe hacer después de obtener un presupuesto de préstamo:
Léalo detenidamente. Confirme que el préstamo ofrecido refleja el préstamo discutido con un oficial de préstamos. Compruebe si la tasa de interés está bloqueada. Si la tasa está bloqueada, no cambiará entre la fecha de la oferta y el cierre siempre que cierre antes de la fecha especificada en el documento. Si la tasa no está bloqueada, es posible que lo esté.
Durante el proceso de suscripción, un prestamista puede solicitar extractos bancarios o recibos de pago actualizados para confirmar que la situación financiera del prestatario no ha cambiado desde que se otorgó la aprobación previa. Al obtener un préstamo garantizado por el gobierno federal, es posible que el prestatario también deba presentar la documentación requerida por la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Si utiliza dinero de regalo para el pago inicial, el prestatario debe proporcionar una carta del donante que indique que el dinero es un regalo y no un préstamo.
Los prestamistas también pueden solicitar aclaraciones durante el proceso de suscripción. Por ejemplo, pueden solicitar una carta explicativa por escrito para explicar una transacción bancaria específica.
Si bien es probable que se apruebe una hipoteca siempre que no haya cambios significativos en la situación financiera del prestatario desde la aprobación previa, los compradores deben evitar realizar compras grandes entre la aprobación previa y el día del cierre. Un préstamo para un automóvil nuevo, un préstamo para estudiantes o unas vacaciones costosas podrían hacer que el banco rechace la solicitud.
Cierre de préstamo hipotecario
Finalmente, el prestamista emitirá una fecha de cierre una vez que el comprador haya cumplido con todos los requisitos de prueba y documentación.
Por ley, todos los proveedores de hipotecas deben presentar un formulario de cinco páginas llamado divulgación de cierre al menos tres días hábiles antes de la fecha de cierre del préstamo. Una divulgación de cierre detalla los términos del préstamo, los pagos mensuales proyectados del prestatario y las tarifas totales y los costos de cierre.
El propósito de la ventana de tres días es brindar a los prestatarios tiempo suficiente para comparar los costos finales de su préstamo con estimaciones de costos anteriores proporcionadas por un prestamista. Un prestatario también puede hacer preguntas a un prestamista durante este período.
Además de ayudar a los prestatarios a tomar decisiones informadas, este formulario también les indica cuánto efectivo deben aportar para el cierre.
Un comprador siempre tiene derecho a empezar de nuevo con un nuevo proveedor hipotecario hasta el cierre si no está satisfecho con los términos del servicio. Sin embargo, cambiar de prestamista puede provocar retrasos en el proceso de cierre debido a una nueva revisión de la solicitud, nuevas pautas y cambios en los costos de cierre.
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