نحوه عملکرد امتیازات فروشنده

امتیازات فروشنده در املاک و مستغلات هزینه هایی است که فروشنده متعهد می شود در زمان بسته شدن آن را بپردازد که معمولاً بر عهده خریدار است. آنها مقرون به صرفه بودن را برای خریدار افزایش می دهند. در حالی که همه فروشندگان پذیرای امتیاز نیستند، امتیازات فروشنده در نهایت می تواند ابزار مذاکره قدرتمندی هم برای خریدار و هم برای فروشنده باشد.

دلایل درخواست خریداران امتیاز از فروشنده

خریدار می‌تواند بخشی از هزینه‌های بسته شدن یا پیش‌پرداخت هزینه‌های خرید خود را درخواست کند اگر احساس کند که قدرت چانه‌زنی دارند. دلایل درخواست امتیاز فروشنده عبارتند از:

خانه در وضعیت نامناسبی قرار دارد. بازرسی خانه حداقل یک موضوع جدی را نشان می دهد که نیاز به رسیدگی دارد. بازار محلی «بازار خریدار» است. از آنجایی که یک خانه برای مدت طولانی در بازار بوده است، واضح است که فروشنده در تخلیه آن با مشکل مواجه است.

با توجه به اینکه هزینه های بسته شدن در اکثر موارد 3 تا 6 درصد از قیمت خانه را تشکیل می دهد، خریدار ممکن است به سادگی از فروشنده امتیاز بگیرد تا با کاهش هزینه، مالکیت خانه را ممکن کند.

مزایا و معایب درخواست امتیاز فروشنده

امتیازات فروشنده به خریدار این امکان را می دهد که در هنگام بسته شدن هزینه کمتری بپردازد. که می تواند پول بیشتری برای هزینه های جابجایی و تعمیرات باقی بگذارد. برای فروشنده، مزیت بزرگ این است که می توان از امتیازات فروشنده برای خروج زودتر خانه از بازار استفاده کرد. با در نظر گرفتن اینکه هر ماه اضافی که در بازار صرف می شود اساساً برای فروشنده "پول از دست رفته" است، ضرر همیشه آنقدر بزرگ نیست. این امر به ویژه زمانی صادق است که یک فروشنده قبلاً به خانه جدیدی نقل مکان کرده باشد.

نقطه ضعف درخواست امتیاز فروشنده به عنوان یک خریدار این است که ممکن است فروشنده خاموش شود زیرا شما در حال تلاش برای انجام معامله با رشته های متصل هستید. برخی از فروشندگان به سادگی پذیرای مذاکرات قیمت نیستند. در مواردی که یک خانه دارای چندین پیشنهاد است، پیشنهادات با درخواست امتیازات فروشنده احتمالا رد خواهد شد.

در نهایت، خریدارانی که از امتیازات برای جبران یک پیشنهاد بالاتر استفاده می‌کنند، می‌توانند وام بزرگ‌تری دریافت کنند که در طول زمان پرداخت هزینه بیشتری دارد.

نقطه ضعف فروشندگان این است که در نهایت پول نقد را از دست می دهند.

آیا جایگزینی برای درخواست امتیاز فروشنده وجود دارد؟

صرف یک پیشنهاد کمتر می تواند جایگزینی برای درخواست امتیاز فروشنده باشد. در حالی که اثر مشابه خواهد بود، فروشنده شما را به عنوان یک خریدار "پیچیده" نمی بیند.

امتیازات رایج فروشنده

برخی از خریداران ممکن است از فروشنده بخواهند که درصدی از هزینه های بسته شدن را بپردازد. برخی دیگر درخواست می کنند که هزینه های خاصی پوشش داده شود. در اینجا نگاهی به هزینه های رایج تحت پوشش امتیازات فروشنده می اندازیم:

هزینه های ارزیابی خانه هزینه های بازرسی کارمزد منشاء وام امتیازات تخفیف رهن مالیات بر دارایی تا پایان سال پایانی هزینه های HOA تا پایان سال پایانی هزینه های ثبت نام جستجوهای عنوان بیمه عنوان هزینه های وکیل تعمیرات یا جایگزینی

دو نکته مهم در فرآیند خرید برای تصمیم گیری در مورد درخواست امتیاز فروشنده وجود دارد. اولین مورد زمانی است که شما یک برآورد وام از وام دهنده خود دریافت می کنید. این سند تمام هزینه های بسته شدن پیش بینی شده شما را بر اساس مشخصات وام شما شرح می دهد. با مشاور املاک خود هزینه ها را بررسی کنید تا ببینید آیا فرصت خوبی برای درخواست امتیاز وجود دارد یا خیر.

دومین نقطه بحرانی پس از بازرسی رخ می دهد. اگر بازرس به‌روزرسانی‌ها یا تعمیرات مورد نیاز را کشف کند، می‌توان آن‌ها را به فروشنده آورد.

در امتیازات فروشنده محدودیت هایی وجود دارد

فروشندگان در میزانی که می توانند به خریداران بدهند محدود هستند. مبلغی که فروشنده می تواند بپردازد با توجه به نوع وام مورد استفاده برای خرید خانه تعیین می شود. با وام معمولی، امتیازات فروشنده بر اساس اندازه پیش پرداخت خریدار محدود می شود. اینها محدودیت ها هستند:

پیش پرداخت کمتر از 10%: 3% مبلغ وام. پیش پرداخت بین 10% تا 25%: 6% مبلغ وام. پیش پرداخت بیش از 25%: 9% مبلغ وام.

اگر از وام متعارف برای ملک دوم استفاده شود، حد مجاز به 2٪ کاهش می یابد.

وام های مسکن با حمایت دولت نیز دارای سقفی برای امتیاز فروشندگان است. امتیازات فروشنده برای وام های اداره مسکن فدرال (FHA) بدون در نظر گرفتن مبلغ پیش پرداخت حداکثر 6٪ است. علاوه بر این، امتیازات فروشنده را نمی توان برای پیش پرداخت ها با وام های FHA اعمال کرد.

امتیازات فروشنده نیز 6 درصد از مبلغ وام برای وام های وزارت کشاورزی ایالات متحده (USDA) محدود شده است. برای وام های امور کهنه سربازان (VA)، 4٪ است.

برای کمک به کنترل قیمت مسکن محلی، محدودیت‌هایی در امتیازات فروشنده وجود دارد. بسیاری از خریداران از استراتژی ارائه پیشنهاد بالاتر برای پیشی گرفتن از سایر خریداران استفاده می کنند. با این حال، آنها قصد دارند از امتیازات فروشنده برای کاهش هزینه "واقعی" خانه استفاده کنند.

در حالی که این استراتژی ممکن است به خریداران کمک کند تا به آنچه می‌خواهند برسند، می‌تواند باعث افزایش قیمت خانه‌های محلی نیز شود. به خاطر داشته باشید که قیمت خانه اغلب بر اساس فروش نسبی خانه است. محدود کردن مقداری که فروشندگان می توانند پرداخت کنند به جلوگیری از چرخه خطرناک قیمت های فروش به سرعت در حال افزایش در یک محله کمک می کند.

امتیازات و مالیات فروشنده

امتیازات معمولاً به عنوان هزینه های فروش قابل کسر مالیات برای فروشنده در نظر گرفته می شود. حتی خریدار ممکن است بتواند کسر مالیات را برای امتیازات تخفیف وام مسکن که توسط فروشنده پرداخت می شود اعمال کند. با این حال، عاقلانه است که با یک متخصص مالیات صحبت کنید تا پیامدهای مالیاتی امتیازات فروشنده را برای وضعیت خاص خود درک کنید.

تصمیم گیری در مورد اینکه آیا باید امتیاز فروشنده بخواهید

یک فروشنده مجبور نیست با امتیازات فروشنده موافقت کند. درک اینکه آیا شما در "بازار خریدار" یا "بازار فروشنده" هستید هنگام نزدیک شدن به موضوع مهم است. به طور کلی، مشاور املاک شما بهترین منبع برای تعیین اینکه آیا در موقعیت خوبی برای درخواست امتیاز هستید یا خیر است. یک نماینده همچنین می‌تواند به شما کمک کند تا درخواست‌های خود را به ترتیب اهمیت به منظور افزایش شانس شما برای پوشش هزینه‌های با اولویت بالا، جزئی کنید.

کارگزاران املاک اغلب می توانند املاک محلی مشابهی را که با امتیازات فروخته می شوند، خریداری کنند. این مثال ها می توانند انگیزه مهمی را برای فروشنده در حین مذاکره ایجاد کنند.

اگر از صفحه ما خوشتان آمد لطفا با دوستان خود به اشتراک بگذارید & فیس بوک