Asuntolainan hyväksymiseen ei ole oikotietä. Ostajien on täytettävä lainanantajien vaatimukset, mikä osoittaa kykynsä maksaa käsiraha ja pysyä kiinni asuntolainan maksuissa. Katso tästä oppaasta ohjeet asuntolainan hyväksymiseen.
Tutki asuntolainaajia
Ensimmäinen askel asuntolainahyväksynnän saamiseksi on löytää lainanantaja, joka tarjoaa ennakkohyväksyntäkirjeen. On suositeltavaa hankkia vähintään kolme ennakkohyväksyntäkirjettä eri lainanantajilta. Nämä kirjaimet mahdollistavat vertailun:
Lainamäärät Korot Palkkiot Erilaiset sulkemiskulut
Jos mahdollista, pyydä suosituksia ystäviltä tai perheenjäseniltä. Hakemusten levittäminen pienille pankeille, suurille asuntolainayhtiöille ja paikallisille luottoyhtiöille tarjoaa hyvän valikoiman vaihtoehtoja.
Hanki ennakkohyväksyntäkirje asuntolainanantajalta
Ennakkohyväksyntä on ensimmäinen "epävirallinen" askel asuntolainan saamiseksi. Useimmat kiinteistönvälittäjät näyttävät kiinteistöjä vain sellaiselle henkilölle, jolla on ennakkohyväksyntä asuntolainaa varten. Asuntolainan ennakkohyväksynnän saaminen osoittaa myös ostajalle, kuinka paljon asuntoon hänellä on varaa.
Onko parempi hankkia esihyväksyntä vai ennakkohyväksyntä?
Toiveikkaat ostajat voivat käyttää esivalintaa etsiessään alustavaa yleiskuvaa henkilökohtaisesta ostovoimasta. Se ei kuitenkaan kestä ennakkohyväksyntäkirjeen painoa.
Toisin kuin asuntolainan esikelpoisuus karkean arvion avulla, ennakkohyväksyntäkirjeen saaminen vaatii laajan hakemuksen. Lainanantajat tarkistavat luottotiedot, varmistavat omaisuuden ja vahvistavat työllisyyden ennen ennakkohyväksyntäkirjeiden antamista.
Mitä tarvitsen ennakkohyväksyntää varten? Asuntolainahakemuksen täyttämisen lisäksi ostajan on toimitettava myös seuraavat tiedot:
Todisteet omaisuudesta: Sisältää pankki- ja sijoituslausunnot, jotka osoittavat, että lainanottaja pystyy kattamaan käsirahat, sulkemiskulut ja muut kulut. Lainaajille, jotka haluavat välttää PMI-vakuutuksen (yksityinen asuntolainavakuutus), 20 prosentin alentaminen on välttämätöntä. Tulovahvistus: Voi sisältää W-2-palkkailmoitukset, veroilmoitukset viimeiseltä kahdelta vuodelta, viimeisimmät palkkatiedot, jotka osoittavat kuluvan vuoden tulot, ja todisteet muista tulolähteistä. Luottotodistus: Kun lainanottajan luottoluokitus on otettu, lainanantaja etsii vähimmäisluottopistemäärää joko 620 (tavallinen laina) tai 580 (FHA-laina). Työllisyyden todentaminen: Lainanantajat voivat soittaa asuntolainahakemuksessa mainitulle työnantajalle vahvistaakseen työsuhteen ja palkan. Todiste itsenäisen ammatinharjoittajan tuloista: Jos lainanottaja on itsenäinen ammatinharjoittaja, hänen on esitettävä asiakirjat tuloista ja taloudellisesta vahvuudesta.
Kun ostaja on jättänyt asuntolainalle ennakkohyväksynnän, lainanantaja antaa suurimman lainasumman, jonka ostaja todennäköisesti hyväksytään täyttäessään lopullista asuntolainahakemusta.
Mitä tehdä, jos asuntolainan ennakkohyväksyntä evätään
Jos sinulla on ennakkohyväksyntäkirje, on aika löytää kiinteistönvälittäjä, joka auttaa sinua selaamaan kiinteistöjä. Jos et täytä asuntolainan ennakkohyväksynnän vaatimuksia, korjaa ongelma joko toimittamalla puuttuvat asiakirjat tai korjaamalla hylkäämisen aiheuttanut taloudellinen ongelma.
Useimmat lainanantajat tarjoavat ehdotuksia siitä, kuinka lainanottaja voi parantaa mahdollisuuksiaan saada hyväksyntä.
Kielteiset syyt johtuvat usein liian korkeasta velka-tulo-suhteesta (DTI). DTI viittaa lainanottajan kuukausittaisten bruttotulojen prosenttiosuuteen, joka menee kuukausittaisten velkojen maksamiseen. Pohjimmiltaan se vertaa rahan menoa ja rahan menoa ulos. Lainanantajien näkemiä maksuja ovat asuminen, luottokortti, lainan lyhennykset ja lapsilisät.
Vaikka yleinen sääntö on pitää DTI alle 43%, useimmat lainanantajat haluavat nähdä DTI enintään 36%. Tästä 36 %:sta vain 28 % tulisi käyttää olemassa olevaan vuokraan tai asuntolainaan. Joitakin tapoja vähentää DTI:tä ovat:
Luottokorttien maksaminen. Suurempien maksujen suorittaminen velkoihin maksaaksesi saldot nopeasti. Kaiken lisävelan välttäminen. Pyytää velkojia alentamaan korkoja pienempien kuukausimaksujen luomiseksi. Tulojen lisääminen.
Toinen yleinen syy asuntolainan ennakkohyväksynnän epäämiselle on alhainen luottoluokitus. Tässä on mitä luottopisteisiin menee:
Luottohistorian pituus Oikea-aikaisten maksujen historia Kuinka luottoa käytetään Äskettäin avattujen tilien lukumäärä
Pidä luoton käyttöaste alle 30 %, kun noudatat asuntolainahyväksynnän ohjeita. Luoton käyttöaste tarkoittaa sitä, kuinka paljon luottoa käytetään suhteessa ostovoimaan. Esimerkiksi, jos joku veloittaa 3 000 dollaria kuukaudessa kortilta, jonka raja on 10 000 dollaria, luottojen käyttöaste on 30 %.
Joitakin tapoja parantaa luottopisteitä asuntolainan saamiseksi ovat:
Kiistä kaikki luottoraportin virheelliset tiedot. Maksa saldot luottokorteilla. Pyydä korttien luottorajojen korottamista vähentääksesi oletusarvoisesti luottojen käyttöä. Jos luottoa ei ole, pyydä lupaa tulla valtuutetuksi käyttäjäksi perheenjäsenen kortilla. Maksa kaikki laskut ajallaan. Jos kohtaat perintä, ota yhteyttä keräilijöihin nähdäksesi, lopettavatko he maksujen ilmoittamisen vastineeksi täyden maksun saamisesta. Käytä pankin suojattua käteisluottokorttia. Aloita vuokra- ja käyttömaksujen ilmoittaminen luottotoimistoille. Vältä luottokorttien sulkemista.
Voit ennakoida luottoongelmia ennen asuntolainan ennakkohyväksyntäprosessin suorittamista pyytämällä ilmaisen raportin kaikilta kolmelta suurimmalta luottotoimistolta. Tarkista virheiden, korjattavissa olevien ongelmien tai negatiivisten toimintojen varalta, jotka ovat liian vanhoja pysyäkseen luottotietoraportissa. Suurin osa negatiivisista tiedoista poistuu asteittain 7–10 vuoden kuluttua.
Mitä tehdä, kun olet saanut ennakkohyväksynnän asuntolainalle
Useimmat ennakkohyväksyntäkirjeet ovat voimassa 90 päivää. Tämä tarjoaa 90 päivää tarjouksen tekemiseen, ennen kuin sinun on haettava uudelleen. Tältä matka ennakkohyväksynnästä asuntolainan sulkemiseen saattaa näyttää:
Kiinteistönvälittäjän saaminen Asunnonhaku ennakkohyväksynnän hintaluokassa Tarjouksen tekeminen Ostosopimuksen allekirjoittaminen
Seuraavaksi ostaja palaa lainanantajalle allekirjoitettu ostosopimus kädessään viimeistelemään asuntolainaprosessin. Allekirjoitettu sopimus on välttämätön, koska lainanantaja käyttää sitä arvioinnissa ja varmistaa, että lainanottajan tarjous vastaa asunnon arvoa.
Asuntolainan hyväksyminen tarjouksen jälkeen
Vaikka lainaprosessia ei tarvitse viedä loppuun ennakkohyväksyntäkirjeen toimittaneen lainanantajan kanssa, se on yleisin vaihtoehto. Se on myös yksinkertaisin, koska lainanantajalla on jo tiedot, joita he tarvitsevat lainaprosessin loppuun saattamiseksi.
Asuntolainan vaiheet ennakkohyväksynnän jälkeen
Lainanantajat voivat pyytää lisäasiakirjoja tässä vaiheessa. Kun ostajat ovat toimittaneet kaikki keskeiset tiedot asuntolainahakemusta varten, lainanantaja toimittaa lainaajille niin sanotun laina-arvion kolmen arkipäivän kuluessa.
Kuten ennakkohyväksyntäkirje, laina-arvio ei ole virallinen tarjous. Se vain asettaa odotuksia. Edes korkolukkoinen laina-arvio ei ole virallinen tarjous. Näin toimit laina-arvion saamisen jälkeen:
Lue se huolellisesti. Varmista, että tarjottu laina vastaa lainanhoitajan kanssa keskusteltua lainaa. Tarkista, onko korko lukittu. Jos kurssi on lukittu, se ei muutu tarjouspäivän ja sulkemispäivän välillä, kunhan suljet asiakirjassa määritettynä päivänä. Jos kurssia ei ole lukittu, se voi olla.
Vakuutusprosessin aikana lainanantaja voi pyytää päivitettyjä tiliotteita tai maksutositteita vahvistaakseen, että lainanottajan taloudellinen tilanne ei ole muuttunut ennakkohyväksynnän antamisen jälkeen. Hankittaessa liittovaltion takaamaa lainaa lainanottajan on ehkä myös toimitettava Federal Housing Administrationin (FHA) vaatimat paperit.
Jos käytät lahjarahaa käsirahaan, lainanottajan tulee toimittaa antajalta kirje, jossa todetaan, että raha on lahja eikä laina.
Lainanantajat voivat myös pyytää selvennyksiä merkintäprosessin aikana. He voivat esimerkiksi pyytää kirjallisen selityksen tietyn pankkitapahtuman selittämiseksi.
Vaikka asuntolainan hyväksyntä on todennäköistä niin kauan kuin lainanottajan taloudellisessa tilanteessa ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia ennakkohyväksynnän jälkeen, ostajien tulisi välttää suuria ostoksia ennakkohyväksynnän saamisen ja sulkemispäivän välillä. Uusi autolaina, opintolaina tai kallis loma voi saada pankin hylkäämään hakemuksen.
Asuntolainan sulkeminen
Lopuksi lainanantaja antaa määräajan, kun ostaja on täyttänyt kaikki todisteita ja asiakirjoja koskevat vaatimukset.
Lain mukaan kaikkien asuntolainantarjoajien on toimitettava viisisivuinen lomake, jota kutsutaan sulkemisilmoitukseksi vähintään kolme arkipäivää ennen lainan päättymispäivää. Päätöstiedotteessa kerrotaan lainaehdot, lainanottajan ennakoidut kuukausimaksut sekä kokonaispalkkiot ja sulkemiskustannukset.
Kolmen päivän ikkunan tarkoituksena on antaa lainanottajalle riittävästi aikaa verrata lopullisia lainakustannuksiaan lainanantajan toimittamiin aikaisempiin kustannusarvioihin. Lainaaja voi myös esittää kysymyksiä lainanantajalle tämän ikkunan aikana.
Sen lisäksi, että tämä lomake auttaa lainaajia tekemään tietoisia päätöksiä, se myös kertoo heille, kuinka paljon käteistä on tuotava loppuun.
Ostajalla on aina oikeus aloittaa alusta uudella asuntolainatoimittajalla sulkemiseen asti, jos hän ei ole tyytyväinen palveluehtoihin. Lainanantajan vaihtaminen voi kuitenkin viivästyttää sulkemisprosessia uudesta hakemuksen arvioinnista, uusista ohjeista ja muutoksista sulkemiskustannuksissa.
