Miten valmistaudut ensimmäisen asuntosi ostamiseen? Vaikka jokaisen ensiasunnon ostajan polku näyttää erilaiselta, on olemassa peruspuitteet oikean asunnon löytämiselle oikeaan aikaan. Katso kymmentä tärkeää askelta asunnon ostamiseen.
Totuus asunnon ostamisesta on, että lainanantajat tarkastelevat kaikkia tähän mennessä tekemiäsi taloudellisia päätöksiä. Mutta se ei tarkoita, että sinun pitäisi tyytyä siihen, mitä pankit tai myyjät ovat valmiita antamaan sinulle. Useimmilla ostajilla on enemmän vaihtoehtoja ja valtaa kuin he ymmärtävät.
Ajoitus Rahoitus Luottokysymykset Ennakkohyväksyntä Hankinta Ota yhteyttä kiinteistönvälittäjään Hae asuntolainaa Turvallinen asunnonomistajavakuutus Kotitarkastus Asunnon arviointi Neuvotella
1. Vahvista, että nyt on oikea aika ryhtyä asunnonomistajaksi
Asunnon ostaminen on tunnepitoinen, käytännöllinen ja taloudellinen päätös, joka on kääritty yhteen.
Asunnon ostaminen, koska tunnet painetta tai olet motivoitunut korkeisiin vuokrahintoihin, ei ole tarpeeksi hyvä syy ostaa. Vaikka ostaminen voi auttaa sinua välttämään vuokrakustannusten nousua, se toimii vain, jos aiot jäädä alueelle 5-10 vuodeksi. Muutto pian asunnon ostamisen jälkeen voi aiheuttaa rahan menetyksiä sulkemiskustannusten, kiinteistönvälittäjäpalkkioiden ja oman pääoman puutteen vuoksi.
Muista, että lainanantajan tehtävänä on määrittää kykysi maksaa asuntolainasi takaisin. He eivät ole kiinnostuneita auttamaan sinua tietyn elämäntavan ylläpitämisessä. Siksi on tärkeää, että olet varma, että voit ottaa kaikki ylimääräiset kustannukset ja velvoitteet, jotka liittyvät asunnon omistamiseen vs. vuokraamiseen.
Lisää budjettiisi kustannukset, kuten uusi katto, ajotieltä ja kodinkoneista. Oletko valmis maksamaan huomattavia asumiseen liittyviä kuluja? Vaikka saatatkin liukua ohi ilman suurempia korjauksia vuosia, muista, että kaikki vuokranantajalle tekemäsi huoltokutsut laskeutuvat pian omien jalkojesi juureen. Vastaat myös nurmikon leikkaamisesta, lehtien haravoinnista, lumenpoistosta, altaan siivouksesta ja kaikista muista paikalliseen ilmastoon ja omaisuuteen liittyvistä tehtävistä.
Asunnon ostaminen, koska sinusta tuntuu, että se on se, mitä sinun "pitäisi tehdä" tiettyyn ikään tai elämänvaiheeseen mennessä, ei ole paras tapa. Ole sen sijaan rehellinen siitä, ovatko ylimääräiset taloudelliset ja henkilökohtaiset vastuut yhteensopivia elämäntapasi kanssa.
2. Tarkastele talouttasi lainanantajan linssin kautta
Voit olettaa, että olet valmis ottamaan asuntolainan, koska sinulla ei ole vaikeuksia maksaa vuokrasi. Lainanantajat eivät näe asioita samalla tavalla. Voit luottaa siihen, että pystyt maksamaan asuntolainasi takaisin, lainanantajat etsivät seuraavia asioita:
Velka-tulosuhde on alle 36 prosenttia. Luottopisteet 620 tai enemmän. Vakituinen työsuhde vähintään kaksi vuotta. Käsiraha.
Lainanantajan vaatimusten täyttämisessä on liikkumavaraa. Esimerkiksi tietyt asuntolainatyypit mahdollistavat asuntolainan ilman käsirahaa tai jopa 3 prosentin käsirahaa.
Vaikka DTI (debt-to-income) ja luottopisteet ovat joskus liikkumavaraa, lainanottajat, joilla on vähemmän kuin täydellinen luottohistoria, maksavat korkeampia korkoja. Tavoittelemalla luottoluokitusta 720 voit saada lainapäätöksen parhailla ehdoilla.
Lainanantajat haluavat nähdä vakautta, järkeviä taloudellisia päätöksiä ja todisteita siitä, että maksat todennäköisesti asuntolainasi ajallaan joka kuukausi. Positiivinen luottohistoria on yksi parhaista osoittimistasi todennäköisyydestäsi maksaa asuntolainasi takaisin.
Sen lisäksi, että lainanantajat etsivät tuloihisi ja velkojesi positiivisia indikaattoreita, he etsivät myös punaisia lippuja. Konkurssi ja luottokiistat ovat kaksi suurta. Monet viattomalta vaikuttavat asiat voivat kuitenkin vahingoittaa mahdollisuuksiasi. Lainanantajat esimerkiksi tarkistavat, oletko äskettäin hakenut muita luottomuotoja. Jos näyttää siltä, että olet lainaamassa, he saattavat nähdä tämän merkkinä vaikeuksista.
Lainanantajat ovat myös kiinnostuneita luottokelpoisuudestasi, joka eroaa luottopisteistäsi. Luoton käyttöaste viittaa käytettävissä olevaan luottoon, jota käytät hakemuksesi tekemishetkellä. Jos sinulla on ylivelka, vaikutat riskialttiilta. Kohtuullinen käyttöaste on alle 30 %, mikä tarkoittaa, että luottokortilla, jonka raja on 20 000 dollaria, ei koskaan saa olla yli 6 000 dollaria.
3. Korjaa mahdolliset luotto- tai rahoitusongelmat
Jos taloudellinen historiasi ei ole koskematon, on aika "taloudellisen kunto"-aloitusleirille. Aloita tarkistamalla luottoraportissasi kaikki epäilyttävältä vaikuttavat kohdat. Jos myöhästyneistä tai maksamattomista laskuista on ilmoitettu virheellisesti, lähetä luottotietoyritykselle kiistakirje, jossa varoitetaan. Jos et saa selkeää vastausta, tee virallinen valitus kuluttajansuojavirastolle.
Jos DTI on yli 36 %:n kynnyksen, sinun on laskettava sitä. Strategioita, jotka auttavat vähentämään velka-tulosuhdettasi, ovat tilausten peruuttaminen, budjetin uudelleenarviointi tai merkittävien kulujen maksamisen suunnitteleminen ajoissa. Vaikka jotkut lainanantajat sallivat jopa 45 prosentin DTI:n, alhainen DTI on parempi.
Varmista lopuksi, että käsirahasi on valmis käytettäväksi. 20 prosentin alentaminen auttaa ensiasunnon ostajia välttämään yksityisen asuntolainavakuutuksen (PMI) maksamista. Muista kuitenkin säästää sulkemiskuluja varten käsirahasta erillään. Suurin osa sulkemiskustannuksista on 3–6 prosenttia kodin arvosta. Vaikka lainanantajat voivat joskus sisällyttää ne asuntolainaasi, he veloittavat sinulta korkoa, jos valitset tämän vaihtoehdon.
Jos luottotietosi on heikentynyt vakavasti, hengitä syvään ennen kuin oletat, että asunnonomistus on luisunut pois. Tässä on nopea yhteenveto huonomman luottohistoriasi korjaamisesta:
Maksuhistoria: Maksuhistoriasi muodostaa 35 % luottopisteistäsi. Kuten edellä on kerrottu, korjaa kaikki virheet, jotka voivat "koristaa" maksuhistoriaasi virheellisesti. Jos sinulla on aiemmin jäänyt maksamatta, käännä asiat toisin päin, älä koskaan menetä maksua enää. Ota ensin kiinni mahdollisista myöhästyneistä tai puuttuvista maksuista. Luo seuraavaksi järjestelmä, joka käyttää muistutuksia ja automaattisia maksuja varmistaaksesi, että maksat kaikki laskut ajallaan. Nykyinen velka: Lainoista ja luottokorteista velkaa oleva rahamäärä vastaa 30 % luottopisteistäsi. On tärkeää pienentää velkaa suhteessa tuloihisi. Jos luottokorttisi saldot ovat tällä hetkellä korkeat, aloita syöminen tekemällä suurempia maksuja. Luottohistorian pituus: "Ei luottoa" tekee asunnon ostamisen lähes mahdottomaksi. Luottohistoriasi pituus määrittää noin 15 % luottopisteistäsi. Vaikka et voi palata ajassa taaksepäin muuttaaksesi ensimmäisen luottokorttisi tai lainasi alkamispäivää, voit varmistaa, että sisääntuloaikasi lasketaan, kun et koskaan sulje vanhinta luottokorttiasi.
4. Hanki ennakkohyväksyntä
Kun olet varma siitä, että olet kunnossa saadaksesi hyväksynnän asuntolainalle, on aika "kokeilla" hakemalla ennakkohyväksyntä. Esihyväksynnän avulla saat käsityksen lainanantajan sinulle tarjoaman asuntolainan koosta. Vaikka ennakkohyväksyntäkirje ei ole muodollinen sitova tarjous, se auttaa määrittämään budjetti-odotukset ennen kuin aloitat asunnon ostamisen.
Ennakkohyväksyntäkirjeessä oleva asuntolaina-arvio voi auttaa sinua päättämään, onko aika aloittaa ostokset vai keskittyä taloudellisen kuvasi parantamiseen. Useimmat kiinteistönvälittäjät näyttävät sinulle kiinteistöjä vain, jos sinulla on ennakkohyväksyntäkirjeet lainanantajilta.
Vaikka ennakkohyväksyntäsi summa saattaa vastata sitä, mitä epäilit ostovoimasi olevan, on myös mahdollista, että määrä on paljon odotettua pienempi. Jos et ole valmis ostamaan ennakkohyväksynnän summan perusteella, ennakkohyväksyntääsi lisääviä strategioita ovat käsirahasi korottaminen, olemassa olevan velan maksaminen ennen uuden hakemuksen tekemistä tai asuntolainalle allekirjoittajan hankkiminen.
Vaikka ennakkohyväksyntä ei ole yhtä "invasiivista" kuin varsinaisen asuntolainan hakeminen, sinun on silti hankittava W-2-verolomakkeet, 1099-verolomakkeet, palkkatiedot, työtiedot ja käsirahatosite. Koska useimmat ennakkohyväksyntätarjoukset vanhenevat 30–90 päivän kuluessa, on tärkeää varmistaa, että olet valmis sukeltamaan kotihakuun. Hyvä uutinen on, että voit hakea ennakkohyväksyntää uudelleen useita kertoja ilman rangaistusta.
5. Hanki kiinteistönvälittäjä
On aika ottaa yhteyttä kiinteistönvälittäjään ennakkohyväksyntäkirjeelläsi – varaa neuvottelut useiden välittäjien kanssa ennen sitoutumista. Kun sitoudut välittäjään, agentti alkaa näyttää sinulle koteja, jotka täyttävät kriteerisi hinnan, koon, tyylin, sijainnin ja muiden suhteen. Jos kaikki menee suunnitelmien mukaan, tulee päivä, jolloin olet valmis tekemään tarjouksen ensimmäisestä kodistasi.
Varmistaaksesi, että työskentelet pätevän välittäjän kanssa, etsi kiinteistönvälittäjä, joka on kiinteistönvälittäjä. Vaikka kaikki kiinteistönvälittäjät ovat kiinteistönvälittäjiä, kiinteistönvälittäjiä ovat vain kiinteistönvälittäjät, jotka ovat jäseniä National Association of Realtorsissa (NAR). Kiinteistönvälittäjät noudattavat tiettyjä eettisiä sääntöjä.
Etsi myös ostajan edustaja alueeltasi. Ihannetapauksessa edustajasi on suorittanut ABR-sertifioinnin (Accredited Buyer's Representant), jonka avulla hän voi ajaa etujasi myyntitapahtuman aikana. Lisäksi on suositeltavaa valita kiinteistönvälittäjä, jolla on CRS (Certified Residential Specialist) -valtuudet. Kun haastattelet kiinteistönvälittäjiä, pyydä nähdäksesi luettelot kodeista, joita he ovat auttaneet asiakkaita ostamaan kuluneen vuoden aikana.
6. Hae asuntolainaa
Vaikka ennakkohyväksyntäkirje riittää saamaan sinut tarjouksen tekemiseen, sinun on palattava "todelliseen kauppaan", kun tarjous on hyväksytty. Asuntolainaa hakiessaan ensiasunnon ostaja voi joko käyttää samaa lainanantajaa, jota hän käytti ennakkohyväksyntää varten, tai valita toisen lainanantajan. Kokoa nämä asiakirjat hakuprosessia varten:
Henkilö- ja sosiaaliturvatunnus. W-2-lomakkeet kahden vuoden takaa. Viimeisten 30–90 päivän maksut. Palkan todiste. Pankkiotteet useiden kuukausien takaa. Veroilmoitukset kahdelta viime vuodelta.
Ensiostaja voi vapaasti tehdä ostoksia useiden lainanantajien kanssa saadakseen parhaan koron. Kuluttajarahoitusvirasto suosittelee ottamaan yhteyttä vähintään kolmeen lainanantajaan korkojen ostamiseksi. Muista vain, että lainanantajien luottokyselyt vahingoittavat luottopisteitäsi, koska niitä pidetään "kovina vetoina". Kuluttajarahoitusviraston mukaan tapa kiertää tämä koskee kaikkia lainanantajia 45 päivän sisällä, jotta tiedustelut raportoidaan yhtenä kyselynä.
Mitä tapahtuu, jos pankki tarjoaa sinulle hyvältä näyttävän koron? Älä oleta, että tämän päivän houkutteleva hinta on saatavilla huomenna. Korkojen epävakauden vuoksi monet ostajat päättävät suojautua korkojen nousulta pyytämällä asuntolainahakemukseen jotain, jota kutsutaan koron lukitsemiseksi.
Korkolukko on lainanantajan sitoumus varata sinulle tietty korko ennalta määrättyyn voimassaolopäivään asti. Koron lukitus voi myös lukita kaikki alennuspisteet, joita olet käyttänyt asuntolainakoron "ostamiseen". Hintalukkoja ei vaadita. Jos sinusta tuntuu, että korot saattavat laskea ennen kuin on aika saada lopullinen lainan hyväksyntä, voit odottaa. Ainoa sääntö on, että sinun on pyydettävä korkolukkoasi ennen kuin lainanantajasi valmistelee sulkemisasiakirjoja.
Useimmat ensiostajat olettavat, että asuntolainan saaminen tarkoittaa tavanomaiseen 30 vuoden asuntolainaan kiinnittymistä 20 % käteisen alentamisen jälkeen. Vaikka tämä oli aikoinaan ainoa tapa tehdä se, ostajilla on nykyään monia vaihtoehtoja saada asiat toimimaan. Jotkut asuntolainavaihtoehdot vaativat 0 % alennuksen. Tässä on katsaus lainatuotteisiin, joita kannattaa harkita:
30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina: Suosituin valinta, tämä laina antaa sinun venyttää maksuja yli 30 vuodeksi kiinteällä korolla, joka tarjoaa ennakoitavia maksuja. 15 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina: Tämä lyhyempi vaihtoehto 30 vuoden lainalle tarjoaa kiinteän koron, joka on tyypillisesti paljon alhaisempi kuin pitempiaikaisten lainojen korot. Vaikka ensiostaja voi saada 15 vuoden asuntolainan, tämä laina on suosituin jälleenrahoittajien keskuudessa. FHA-laina: Federal Housing Administrationin (FHA) vakuuttamat valtion takaamat lainat antavat ostajille, joiden tulot ja luottotiedot ovat alhaisemmat, mahdollistaa jopa 3,5 prosentin alennuksen. Mutta ostajien on maksettava asuntolainavakuutusmaksu (PMI) alle 20 prosentin käsirahasta. VA-asuntolaina: Saatavilla asepalveluksen jäsenille ja veteraaneille, VA-lainat eivät vaadi käsirahaa. Et myöskään ole PMI:n koukussa samalla tavalla kuin FHA-lainan kanssa. Lisäksi VA-lainoilla on yleensä alhaisemmat korot. USDA:n asuntolaina: Joidenkin maaseutualueiden ostajien saatavilla Yhdysvaltain maatalousministeriö tukee näitä nollalainoja.
7. Hanki asunnonomistajavakuutus
Useimmat lainanantajat vaativat sinua ottamaan asunnonomistajan politiikan saadaksesi asuntolainaa. Käytäntö ei kuitenkaan astu voimaan ennen sulkemispäivääsi. Suojan pitäisi riittää korvaamaan kodin.
Kun päätät "kuinka paljon kotiin" sinulla on varaa, muista ottaa huomioon alueesi vuosittaiset asuntovakuutusmaksut. Vakuutus kattaa sisä- ja ulkovauriot tai tuhoutumisen, varkauden aiheuttamat menetykset ja henkilökohtaisen vastuun. Saatat tarvita laajempaa kattavuutta, jos olet tulva-alueella. Jos vakuutus sisältää poissulkemisia, voit saada lisäturvaa tulvien, maanjäristysten, viemärivaurioiden ja muiden varalta mielenrauhan vuoksi.
Hanki tarjoukset kolmelta viideltä yritykseltä. Jos sinulla on jo auto- tai vuokraajavakuutus, kysy nykyiseltä yritykseltäsi nippualennuksia. Jos tunnet olevasi erämaassa ymmärtäväsi vakuutusten toimimisen, harkitse kotivakuutusmeklarin palkkaamista, joka pystyy sovittamaan sinut yrityksiin.
8. Varaa täydellinen kodin tarkastus
Kodin tarkastus antaa ostajalle täydellisen tarinan kodin perustuksista, katosta, järjestelmistä ja muusta. Tarkastukset voivat myös paljastaa radonin, homeen ja muita ongelmia, jotka voivat aiheuttaa korkeita korjauskustannuksia ja terveysriskejä. Tarkastus, joka sisältää havaintoja, jotka eivät sisälly myyjän ilmoitukseen, voi antaa sinulle mahdollisuuden peruuttaa tarjous ilman rangaistusta.
Ostaja maksaa asunnon tarkastuksen. Vakiotarkastuksen kustannukset kattavat usein vesijohdot, sähköjärjestelmät, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmät, katon, sivuraidet, perustukset ja laitteet. Tarkastaja tarkastaa myös kodin sisältä ja ulkoa kosmeettisten ja rakenteellisten vaurioiden varalta.
Vaikka useimmat standarditarkastukset eivät kata radontestausta, hometestausta tai tuholaisten havaitsemista, on viisasta maksaa ylimääräistä niiden sisällyttämisestä. Muista, että kodin tarkastajan tehtävä ei ole kertoa sinulle, pitäisikö sinun ostaa kiinteistö vai ei. Sen sijaan tarkastaja on neutraali ammattilainen, joka keskittyy antamaan sinulle tarkan arvion kiinteistön kunnosta.
Entä jos ostaja pyytää sinua luopumaan kodin tarkastuksesta? Toisinaan pyydetään luopumaan kodin tarkastustilanteesta kuumilla markkinoilla, joissa myyjillä on etu. Tämä varallisuus on paikallaan, koska sen avulla ostaja voi perääntyä talletuksellaan, jos tarkastuksessa havaitaan "myynnin tappamiseen" liittyvä ongelma. Jos myyjä pyytää sinua luopumaan tarkastuksesta, menetät mahdollisuuden tarkistaa kiinteistön kunto ennen sulkemista. Tämä tarkoittaa, että hyväksyt kaikki taloudelliset riskit, jotka liittyvät kiinteistöön "sellaisenaan".
9. Tee kodin arviointi
Lainanantajat vaativat arvioita varmistaakseen, että he eivät lainaa sinulle enempää kuin asunnon arvo on. Arvioijat käyttävät kodin tilaa, vertailukelpoisia viimeaikaisia asuntojen myyntiä ja muita tekijöitä määrittääkseen todellisen markkina-arvon. Jos asunnon arvostus on myyntihintaa alhaisempi, ostaja voi neuvotella hinnan uudelleen myyjän kanssa, poistua myynnistä tai keksiä erotuksen käteisellä.
Kodintarkastajan tavoin kodin arvioija on neutraali ammattilainen, jolla ei ole panoksia havaintojen tulokseen. Arviointikulut maksaa yleensä ostaja. Jotta voit kävellä pois kotoa alhaisella arvioinnilla, sinun on oltava kiinteistösopimuksessasi jotain, jota kutsutaan arviointisatunnaiseksi. Kun arviointiraportti tulee takaisin sinulle, sen tulee sisältää seuraavat tiedot:
Katukartta, jossa kerrotaan arvioidusta omaisuudesta. Pääpiirteet kodin ulkoasusta. Selitys siitä, kuinka arvioija laski neliömetriä. Valokuvia kiinteistön edestä, takaa ja katunäkymästä. Kiinteistö-, vero- ja markkinatietoihin liittyvät tiedot, joita arvioija käytti asunnon käyvän markkina-arvon määrittämiseen.
Jos sinusta tuntuu, että arvio on epätarkka, toisen lausunnon saaminen tuoreelta arvioijalta on sallittua. Ei ole ennenkuulumatonta, että arvioija tekee virheitä. Arvioinnin tarkoituksena on suojella ostajaa maksamasta liikaa asunnosta, jonka arvo on sen myyntihintaa pienempi. Käteisellä asunnon ostava saattaa kuitenkin haluta edetä kaupassa, vaikka tietää ostavansa ylihinnoiteltua asuntoa.
10. Neuvottele myyjän kanssa
Viimeinen vaihe ennen sulkemista on neuvottelut myyjän kanssa. Jos olet tyytyväinen asunnon hintaan tarkastus- ja arviointitulosten perusteella, voit jättää neuvottelut väliin. Ostajat voivat kuitenkin joskus neuvotella myyjän myönnytyksistä tai maksetuista sulkemiskustannuksista.
Ensiostajana myyjän myönnytykset tekevät asunnon ostamisesta edullisempaa vähentämällä sulkemiskustannuksia, jotka voivat olla yhteensä 3–6 prosenttia lainasummasta. Kiinteistönvälittäjäsi on arvokas tietolähde siitä, mitä neuvotteluissa on tarjolla.
Jos epäilet kilpailevasi muiden tarjousten kanssa, vaatimuksille voi jäädä vähemmän tilaa. Toisaalta, jos olet tekemisissä jääkylmillä markkinoilla, myyjä voi olla vastaanottavaisempi myönnytyksille.
Ostajan merkittävin voimavara neuvotteluissa on tiedonsaanti alueen vertailukelpoisista asuntokaupoista. Jos voit tarjota vertailuja, jotka osoittavat, että lähes identtiset kodit myytiin halvemmalla, myyjät voivat harkita myyntiehtoja uudelleen. Ostajat voivat pyytää myönnytyksiä, jotka kattavat seuraavat kulut:
Asuntolainapisteet. Arviointi. Tarkastus Otsikkohaku. Asianajopalkkiot. Tietyt korjaukset tai vaihdot. Kiinteistöverot tilikauden loppuun asti.
Vaikka saattaa vaikuttaa siltä, että ostaja on ainoa, jolla on jotain hyötyä myyjän myönnytyksistä, myyjät hyötyvät saamalla kotinsa pois markkinoilta aikaisemmin.
