Asuntoa ostettaessa on tärkeää budjetoida sulkemiskustannukset. Keskimääräiset sulkemiskustannukset ostajille ovat yhteensä 3–6 prosenttia lainasummasta.
Näihin kuluihin sisältyy käteinen, joka ostajan on tuotava sulkemispöytään käsirahan lisäksi. Tässä artikkelissa katamme tyypilliset sulkemiskustannukset.
Miksi ostajien on maksettava sulkemiskustannukset?
Sulkemiskulut ovat asunnon ostoon liittyviä maksuja. Asuntolainasi luonnin aikana useat ammattilaiset ja yritykset tarjoavat palveluita, joiden avulla lainanantajasi voi hyväksyä asuntolainasi. Nämä maksut voivat sisältää arviointeja, asuntolainan takaajia, nimikehakuja ja paljon muuta.
Erityiset sulkemiskustannukset vaihtelevat sijainnin, kiinteistötyypin ja lainatyypin mukaan.
Kuinka paljon sulkeminen maksaa?
Keskimääräisten sulkemiskustannusten putoaessa 3–6 % asuntolainan arvosta ostajan tulisi valmistautua tuomaan useita tuhansia dollareita päätöspöytään. Joku, joka ostaa 300 000 dollarin kodin, voi odottaa maksavansa 9 000 – 18 000 dollaria sulkemiskuluina.
Sulkemiskulut ovat erillisiä käsirahasta.
Ovatko sulkemiskustannukset vain ostajalle?
Sekä ostajien että myyjien tulee ennakoida sulkemiskustannukset. Vastuu sulkemiskustannusten kattamisesta on kuitenkin enemmän ostajalla.
Yksi tapa vähentää ostajan sulkemiskustannuksia on pyytää myyjää kattamaan osittaiset sulkemiskustannukset neuvottelujen aikana. "Kuumailla" markkinoilla ostajilla on usein vain vähän liikkumavaraa saada myyjät kattamaan sulkemiskustannukset. Tämä voi kuitenkin olla mahdollista kiinteistössä, joka vaatii paljon työtä.
Kun myyjä on motivoitunut myymään asunnon, hän saattaa sopia joidenkin sulkemiskustannusten kattamisesta osana myyjän myönnytyksiä.
Valtion säädösten vuoksi myyjät eivät voi maksaa kaikkia sulkemiskustannuksia ostajan puolesta – sääntö on voimassa, jotta vältytään asuntomarkkinoiden inflaatiolta.
Summa, jonka myyjä voi laillisesti osallistua ostajan osuuteen sulkemiskustannuksista, määräytyy myynnin laina-arvosuhteen mukaan. Se voi vaihdella 3 prosentista 9 prosenttiin myynnin kokonaisarvosta. Jos ostaja käyttää FHA- tai USDA-lainaa asunnon ostamiseen, säännökset rajoittavat myyjän maksuja 6 prosenttiin. VA-lainan osalta se laskee 4 prosenttiin.
Asiat muuttuvat monimutkaisemmiksi perinteisellä asuntolainalla. Ostajat, joiden käsiraha on enintään 10 %, voivat hyväksyä myyjiltä enintään 3 % oston arvosta, kun taas 10–25 % ostajat voivat hyväksyä jopa 6 %. Sijoituskiinteistöille on 2 % yläraja käsirahasta riippumatta.
Kiinteistönvälittäjä voi auttaa ostajaa päättämään, onko järkevää pyytää myyjältä myönnytyksiä vai neuvotella alhaisempi myyntihinta.
Miten sulkemiskustannukset lasketaan?
Ei ole olemassa yhtä kaavaa sulkemiskustannusten määrittämiseksi. Lainanantajan säännöt, valtion vaatimukset, lainatyyppi, kiinteistön sijainti, ostajan ja myyjän neuvottelut ja muut tekijät määräävät kaikki lopullisen yhteenvedon.
Ostajalla pitäisi kuitenkin olla vankka käsitys siitä, kuinka paljon hänen on saatava päätökseen saatuaan lainanantajaltaan sulkemisilmoituksen. Päätösilmoitus on asiakirja, jonka lainanantajat toimittavat ostajille vähintään kolme arkipäivää ennen suunniteltua päätöskokousta. Asiakirja erittelee kaikki sulkemiskustannukset, jotka ostajan on katettava.
Mitä sulkemiskuluihin sisältyy
National Association of Realtors®:n mukaan nämä ovat tyypillisiä sulkemiskustannuksiin sisältyviä kohteita:
Käsirahasumma, jonka lainanantajasi on suostunut hyväksymään. Tämä voi olla niinkin alhainen kuin 3,5 % lainaajille, joilla on FHA-laina. Muista vain, että 3,5 %:n käsirahaan oikeuttava luottopistemäärä on 580. Kaikkien muiden FHA-lainaajien on laskettava 10 prosenttia. Lainan syntymispalkkiot kattavat lainanantajan kulut lainan käsittelystä ja takaamisesta. Useimmat lainanantajat veloittavat noin 1 % lainan arvosta. Kaikki pisteet tai laina-alennuspalkkiot, jotka ostaja maksaa saadakseen paremmat lainaehdot ja alhaisemman koron. Kotitarkastusmaksut. Vaikka kodin tarkastuksesta luopuminen on suosittua, ostajien on järkevää säilyttää oikeus kodin tarkastukseen. Jotkut lainatyypit vaativat tarkastuksia. Esimerkiksi VA-lainat vaativat tuholaistarkastuksia monissa osavaltioissa. Kodin tarkastukset maksavat jopa 500 dollaria. Arviointimaksut. Lainanantajat vaativat arvioita varmistaakseen, että lainaamasi summa on kohtuullinen asunnon todellisen arvon perusteella. Jos arvio on liian alhainen, ostajan on poistuttava myynnistä, vakuutettava myyjä alentamaan hintaa tai keksittävä myyntihinnan ja arviosumman välinen käteisero. Arviointimaksu vaihtelee 300 dollarista 800 dollariin. Luottoraportti vetää. Maksut lainanottajan luottoraportin tarkistamisesta vaihtelevat 10 dollarista 100 dollariin. Yksityinen asuntolainavakuutusmaksu (PMI). Kun ostat alle 20 % asunnosta, ostajan on maksettava PMI-niminen asia, joka on noin 0,5–1,5 % lainasummasta vuosittain. Joissakin tapauksissa PMI voi olla useita satoja dollareita kuukaudessa. Vakuutussulku kotivakuutukselle. Kiinteistöverotalletus. Tässä tapauksessa lainanantaja ottaa rahaa kattaakseen verot ja vakuutukset sulkutililtä. Lainanantaja maksaa nämä kulut ostajan puolesta. Todistuksen kirjausmaksut kattavat asuntokaupan dokumentoinnista aiheutuvat kulut kunnalle. Nämä ovat noin 200 dollaria tai vähemmän. Omistusvakuutuksen vakuutusmaksut vaihtelevat 0,5–2 % kauppahinnasta. Otsikkohakumaksut jopa 400 dollaria. Maanmittausmaksut 500 dollarista 1 000 dollariin. Notaaripalkkiot.
Joissakin tapauksissa ostajan on maksettava suhteelliset asuntokulut, jotka myyjä on jo maksanut. Esimerkkinä voisi olla vuotuinen kiinteistövero.
Jos myyjä on maksanut asunnosta koko vuoden kiinteistöveron, vaikka he muuttavat pois ennen vuoden loppua, ostaja vastaa suhteellisesta osuudesta asunnosta. Tämä tarkoittaa, että ostaja maksaa myyjälle verot sen mukaan, kuinka monta kuukautta tilikauden päättymispäivästä lukien on jäljellä. Suhteet voivat koskea myös sähkölaskuja, asunnonomistajayhdistyksen (HOA) maksuja, asuntomaksuja ja muita.
Asianajopalkkiot katsotaan myös osaksi sulkemiskuluja. Kiinteistön asianajaja auttaa varmistamaan kiinteistön asianmukaisen laillisen siirron myyjältä ostajalle. Vaikka asianajajan käyttö on joissain tapauksissa valinnaista, Connecticutin, Delawaren, Georgian, Massachusettsin, New Yorkin, Pohjois-Carolinan, Etelä-Carolinan ja Länsi-Virginian osavaltioiden lait edellyttävät lisensoidun kiinteistöasianajajan käyttöä ainakin joidenkin osien käsittelyssä. kiinteistökauppa.
Jos olet valinnut hintalukkomaksun, maksat sen sulkemisen yhteydessä. Koron lukituksen avulla lainanottajat voivat lukita korkonsa ennakkohyväksynnän ja sulkemisen väliseksi ajaksi. Yleisesti koronlukituspalkkio voi olla enintään 0,50 % lainan arvosta. Kysy aina ilmaisesta korkolukosta asuntolainoja ostaessasi!
Voitko tehdä sulkemiskustannuksista osan asuntolainasta?
Jos ostajien keskimääräiset sulkemiskustannukset vaikeuttavat asunnon hankkimista, on joissain tapauksissa mahdollista muuttaa sulkemispalkkiot asuntolainaksi lainanantajan säännöistä riippuen.
Kiinteistöjen sulkemiskustannusten muuttamisessa asuntolainaksi on se, että ostaja voi ostaa kodin, vaikka hänellä ei olisi paljon käteistä sulkemiseen. Huono puoli on, että ostaja maksaa enemmän korkoa ajan myötä, koska lisäkulut tekevät asuntolainasta suuremman.
Onko mahdollista alentaa kodin sulkemiskustannuksia?
Useimmat talon sulkemiskustannukset ovat väistämättömiä. Ostajilla on kuitenkin jonkin verran kontrollia.
Paras tapa alentaa sulkemiskustannuksia on tehdä ostoksia eri lainanantajilta. Jotkut lainanantajat mainostavat kilpailukykyisiä sulkemiskustannuksia. Lisäksi lainanantaja, joka tarjoaa alhaisemman koron, auttaa kompensoimaan osan siirtämättömistä sulkemiskustannuksista.
Tietysti toinen vaihtoehto on pyytää myyjältä myönnytyksiä sulkemiskustannusten vähentämiseksi. Tätä reittiä valittaessa on tärkeää tehdä tutkimusta ymmärtääksesi, kuinka paljon myyjä voi maksaa laillisesti lainatyypin perusteella. Kun nämä tiedot ovat käsissä, ostaja voi kääntyä myyjän puoleen ja pyytää myönnytyksiä.
Muista vain, että myyjä voi vapaasti hylätä tämän pyynnön!
Viimeisiä ajatuksia talon sulkemiskustannuksista
Sulkemiskustannukset ovat väistämättömiä. Hyvä uutinen on, että suurin osa sulkemiskustannuksista kohdistuu maksuihin ja palveluihin, jotka suojaavat ostajaa tekemästä huonoa päätöstä.
Kun ostat asuntoja, lisää vielä 3–6 % pyydetyn hinnan päälle, jotta saat paremman käsityksen siitä, kuinka paljon kukin koti maksaa, kun sulkemiskustannukset otetaan huomioon.
Lopuksi, älä suostu sulkemaan ennen kuin lainanantaja toimittaa lain edellyttämän sulkemisilmoituksen, joka on arvio siitä, kuinka paljon rahaa sinun tulee sulkea. Heidän on toimitettava tämä asiakirja vähintään kolme arkipäivää ennen suunniteltua sulkemista.
Jos lainanantaja ei vastaa tämän asiakirjan toimittamiseen, voit tehdä valituksen Consumer Financial Protection Bureaulle (CFPB).
