Keskimäärin talon sulkeminen kestää noin 30–60 päivää tarjouksen jättämisestä siihen päivään, jolloin saat uuden kotisi avaimet. Miksi sulkeminen kestää niin kauan? Useat sulkemistekijät määräävät avainten odotusajan. Tämä artikkeli kattaa keskimääräisen sulkemisajan talossa.
Kuinka kauan kodin sulkeminen kestää?
Puhutaanpa odotuksista nopeaan asuntolainaan. Lainatyyppi on ensimmäinen tekijä, joka määrittää, kuinka nopeasti voit sulkea asunnon.
Kaiken kaikkiaan asuntolainan sulkeminen kestää 30–60 päivää.
Perinteinen asuntolaina on nopein asuntolainatyyppi. Tämä on laina, jota valtio ei takaa. Se vaatii myös vähintään 620 luottopisteen useimmilta lainanottajilta. Perinteisellä asuntolainalla sulkeminen kestää keskimäärin 48 päivää.
Kun hakee Federal Housing Administrationin (FHA) lainaa, jota valtio tukee, lainanottajien on oltava hieman kärsivällisempiä, koska keskimääräinen sulkemisaika on 54 päivää. Kuitenkin 500:n vähimmäisluottopistemäärä ja jopa 3,5 %:n mahdollinen käsiraha saattavat joillekin lainanottajille odottaa enemmän kuin sen arvoista.
Lainanottajien, jotka ovat oikeutettuja US Department of Veterans Affairs (VA) -asuntolainaan, on käytävä läpi monimutkainen vakuutusprosessi, joka pidentää aikaa lähes 57 päivään. Tietenkin alhaiset hinnat ja ennakkomaksusta luopuminen ovat palkintoja kärsivällisyydestä.
Tyypillinen sulkeminen talon aikajanalla
Vaikka kaksi sulkemisprosessia ei ole 100 % identtinen, tämä suunnitelma näyttää, mitä odottaa:
Tarjous: Kotitarjouksen jättäminen aloittaa virallisesti sulkemisprosessin. Vaikka neuvotteluja voi käydä edestakaisin, tarjouksen hyväksyminen antaa vihreän valon edetä rahoituksen ja tarkastusten suhteen. Päättymispäivän asettaminen: Ostaja ja myyjä sopivat eräpäivästä neuvottelujen aikana. Päivämäärä lisätään kauppasopimukseen. Asuntolainahakemus: Täytä asuntolainahakemus perusteellisesti ja täydellisesti saadaksesi hyväksynnän rahoitukselle. Tämän pitäisi olla enimmäkseen "päivitys", jos olet jo käynyt läpi esihyväksyntäprosessin. Ilmoitus: Ensimmäisen viikon kuluessa tarjouksen hyväksymisestä lainanantajasi toimittaa sinulle lainasi ehdot. Tämä kertoo sinulle korosta, palkkioista, sulkemiskustannuksista ja arvioiduista kuukausittaisista asuntolainan maksuista. Asiakirjat: Odota lainanantajan ottavan yhteyttä ensimmäisen viikon aikana ja pyytävän muita rahoitusasiakirjoja, joita tarvitaan lainahakemuksen siirtämiseen. Arviointi: Lainanantajasi tilaa arvion ensimmäisen tai toisen viikon kuluessa tarjouksen hyväksymisestä. Arviointi määrittää kodin arvon varmistaakseen, että et suostu liian korkeaan myyntihintaan, joka tekisi kodista rahoituskelvottoman. Katsastus: Jos et ole luopunut oikeudesta kotitarkastukseen, varaa sellainen ensimmäisen viikon kuluessa tarjouksesi hyväksymisestä. Useimmat sopimukset sallivat vain seitsemästä kymmeneen päivää kestävän tarkastusikkunan. Vakuus: Lainan hyväksymisen alkuvaiheessa vakuutusta käytetään taloudellisten tietojesi arvioimiseen ja tarkistamiseen. Odota asuntolainayhtiön tarkastelevan perusteellisesti tulojasi, omaisuuttasi, luottohistoriaasi ja velkasi. Sinulta saatetaan pyytää lisäasiakirjoja tai vahvistusta tässä vaiheessa. Kertoimet ja päätteet: Ostajan on avattava sulkutili suorittaakseen käsirahansa, maksaakseen omistusmaksut, hankkiakseen kotivakuutuksen ja suunnitellakseen lopullisen esittelyn tarjouksen hyväksymisen jälkeen. Suljettu: Asuntolainayhtiösi on lain mukaan toimitettava "suljettu" -asiakirja, jossa esitetään lopulliset ehdot. Lainaajilla on kolmen päivän odotusaika asiakirjan allekirjoittamista ja palauttamista varten. Kiinteistökalakijasi tulee tarkistaa asiakirja puolestasi. Sulkeminen: Kun päätösasiakirjasi on allekirjoitettu, lopullinen tarkistusprosessi tapahtuu ennen kuin asuntolainasi kirjataan virallisesti.
Tavallisissa olosuhteissa asuntolainasi korko määräytyy sen mukaan, mikä korko sattuu olemaan päättymispäivänäsi. Tämä johtuu siitä, että asuntolainojen korot voivat vaihdella päivittäin. Jos valitset, lainanantajasi tarjoaa sinulle korkolukon, joka takaa, että korkosi ei muutu tarjouksen ja sulkemisen välillä, jos suljet tietyn ajan kuluessa ilman hakemuksen muutoksia. Saatavilla 30, 45 tai 60 päivän ajan, hintalukot ovat usein maksullisia. Voit myös menettää lukitun hinnan, jos et sulkeudu ajoissa.
Syitä kodin sulkemiseen voi kestää kauemmin
Vaikka useimmat ostajat sulkeutuvat ajoissa, luettelo syistä, miksi sulkemisprosessi saattaa viivästyä, ei ole loppua. Ostajan luottokelpoisuuden muutokset ovat yleensä vastuussa viivästyksistä. Tämä voi tapahtua, koska olet:
Vaihdoin työpaikkaa kotitarjouksen hyväksymisen jälkeen Ostin uuden auton autolainalla Käytetty luottokortilla isojen hätäkulujen kattamiseen Haki uutta luottorajaa mistä tahansa syystä
Joissakin tapauksissa ennakkohyväksyntä, joka oli hieman korkeampi kuin varsinainen asuntolainahyväksyntä, voi aiheuttaa vaikeuksia sulkemissuunnitelmissa. Tärkeintä on, että mikä tahansa rahoituksen puute viivästyttää sulkemista. Katso seuraavaksi joitain muita yleisiä sulkemisviiveiden syitä.
Ongelmia kiinteistön kanssa
Myös kotitarkastuksen aikana paljastuneet ongelmat voivat viivästyttää sulkemista. Jos kotona on odotettua enemmän ongelmia, saatat joutua neuvottelemaan hinnasta uudelleen tai sopia korjauksista myyjän kanssa. Lisäksi saatat huomata, että koti ei ole vakuutettavissa nykyisessä kunnossaan. Lainanantajasi ei rahoita asunnon ostoa, jos asuntoa ei voi vakuuttaa.
On viisasta ottaa käyttöön tarkastusvaraus, jonka avulla voit kävellä pois vakailla rahoillasi, jos tarkastuksessa havaitaan perusvaurioita, rakenteellisia vaurioita, hometta, radonia tai termiittitartuntaa.
Arviointivaje
Kodin arvioinnista voi tulla myös eräänlainen musta aukko sulkemisprosessissa. Jos asunnon arvio tulee tarjoushintaa alhaisemmaksi, asuntolainanantajasi ei salli myyntiä. Tämä jättää ostajalle mahdollisuuden kävellä pois, kattaa arviointivaje käteisellä tai neuvotella hinnasta uudelleen myyjän kanssa. Tästä syystä on tärkeää, että ostosopimuksessa on arviointilauseke!
Otsikko-ongelmat
Jos otsikkohaku osoittaa, että omaisuuteen on panttioikeus tai vaatimus, tämä on ratkaistava ennen eteenpäin siirtymistä. Asuntolainayhtiösi ei rahoita ostoa, koska on olemassa riski, että kolmas osapuoli tekee tulevaisuudessa vaateen asunnosta.
Alueella on pula ammattilaisista
Sulkeminen voi myös viivästyä, jos paikalliset arvioijat ja tarkastajat ovat yksinkertaisesti liian varattuja tarjotakseen nopeaa palvelua.
Kylmät jalat
Kyllä, se tapahtuu. Epävaraisuudet ovat vain suojelemassa sinua siinä tapauksessa, että paljastuu jotain, mikä on arvokasta sulkemisprosessin pysäyttämiseen. Kukaan ei voi fyysisesti "pakottaa" ostajaa tai myyjää siirtymään eteenpäin. Joku osapuoli voi päättää, että suunnitelmasta luopuminen on sanktioiden ja oikeustoimien arvoista.
Ostajalle se, että hän saa kylmät jalat sellaisesta ongelmasta, joka ei kuulu varautumislausekkeen piiriin, tarkoittaa vakavan talletuksen menettämistä. Jos myyjä perääntyy sellaisesta syystä, joka ei kuulu varautumislausekkeen piiriin, ostajalla on laillinen oikeus vaatia vahingonkorvausta.
Nopein tapa sulkea talo
Voitko sulkea talon 2 viikossa? Yleensä tämä on mahdollista vain käteisellä ostavalle. Itse asiassa käteisellä maksaminen kodista on "hakkerointi" talon nopeimpaan sulkemiseen. Jos käytät rahoitusta, sinulla on edelleen monia tapoja lyhentää asunnon keskimääräistä sulkemisaikaa.
Oletustapa nopeuttaa sulkemista on tarjota kaikki lainanantajasi pyytämä mahdollisimman nopeasti. Vastaa lainanantajasi, asianajajasi ja kiinteistönvälittäjäsi sähköposteihin ja puheluihin mahdollisimman nopeasti tarjouksen hyväksymishetkestä lähtien. Muita vinkkejä pikalainan saamiseen ovat:
Valitse kokenut, arvostettu kiinteistönvälittäjä. Asuntolainan hakeminen saman lainanantajan kautta, jota käytit ennakkohyväksyntää varten. Olla 100 % rehellinen kaikista taloudellisista tiedoista. Vältä taloutesi muutoksia tarjouksen hyväksymisen ja sulkemisen välillä Myyjien myönnytysten rajoittaminen
Vaikka jotkut ihmiset suosittelevat luopumista tarkastuksesta sulkeutumaan nopeammin, tämä aiheuttaa suuren riskin. Se, mitä voit saada aikaan, voi menettää todellisissa dollareissa, kun huomaat kalliita ja aikaa vieviä ongelmia tiellä.
Entä jos sulkeminen ei tapahdu ajoissa?
Molemmat osapuolet voivat sopia alkuperäisen ostosopimuksen muuttamisesta pidennetyllä määräajalla.
Jos sulkemisviivästyksen syy osuu ostajan puolelle, myyjä voi mahdollisesti peruuttaa kaupan. Tämä tapahtuu todennäköisemmin, jos myyjällä on varatarjouksia. Myyjä voi myös yrittää veloittaa ostajalta päivärahan jokaiselta sulkemisajan jälkeen kattaakseen kiinteistöveron, asuntolainamaksut, vakuutusmaksut ja viivästymisestä aiheutuvat haitat. Myyjä saattoi jopa takavarikoida rahatalletuksen.
Jos myyjä on syyllinen, ostaja saattaa pystyä perumaan kaupan pitäen vakituisen talletuksensa. He voivat myös haastaa myyjän oikeuteen vahingonkorvauksiin.
