Myyjän myönnytykset kiinteistöissä ovat kustannuksia, jotka myyjä suostuu maksamaan sulkemishetkellä ja jotka tavallisesti jäävät ostajalle. Ne lisäävät ostajan edullisuutta. Vaikka kaikki myyjät eivät ole avoimia myönnytyksille, myyjän myönnytykset voivat viime kädessä olla tehokkaita neuvotteluvälineitä sekä ostajalle että myyjälle.
Syyt, miksi ostajat pyytävät myyjiltä myönnytyksiä
Ostaja voi pyytää katettavaksi osan sulkemiskustannuksistaan tai ennakkoon maksetuista ostokuluistaan, jos hän kokee olevansa neuvotteluvoimaa. Syitä pyytää myyjän myönnytyksiä ovat:
Talo on huonossa kunnossa. Kodin tarkastus paljastaa ainakin yhden vakavan ongelman, joka vaatii korjausta. Paikalliset markkinat ovat "ostajan markkinat". Koska asunto on ollut markkinoilla pitkään, on selvää, että myyjällä on vaikeuksia sen purkamisessa.
Kun sulkemiskustannukset ovat useimmissa tapauksissa 3–6 prosenttia kodin hinnasta, ostaja voi yksinkertaisesti pyytää myyjältä myönnytyksiä tehdäkseen asunnon mahdolliseksi alentamalla kustannuksia.
Myyjän myönnytysten pyytämisen hyvät ja huonot puolet
Myyjän myönnytysten ansiosta ostaja voi maksaa vähemmän sulkemishetkellä. Se voi jättää enemmän rahaa muuttokuluihin ja korjauksiin. Myyjälle iso etu on se, että myyjän myönnytyksellä saadaan koti pois markkinoilta nopeammin. Tappio ei aina ole niin suuri, kun ottaa huomioon, että jokainen ylimääräinen markkinoilla käytetty kuukausi on myyjälle olennaisesti "menetetty raha". Tämä pätee erityisesti silloin, kun myyjä on jo muuttanut uuteen kotiin.
Haittapuoli myyjän myönnytysten pyytämisessä ostajana on se, että myyjä saatetaan sulkea pois, koska yrität tehdä sopimuksen sidottuina. Jotkut myyjät eivät yksinkertaisesti ole avoimia hintaneuvotteluille. Tapauksissa, joissa asunnossa on useita tarjouksia, myyjän myönnytyspyyntöjä sisältävät tarjoukset todennäköisesti hylätään.
Lopuksi ostajat, jotka käyttävät myönnytyksiä kompensoidakseen korkeamman tarjouksen, voivat päätyä suurempaan lainaan, jonka maksaminen maksaa ajan myötä enemmän.
Myyjien haittapuoli on se, että he lopulta menettävät käteistä.
Onko olemassa vaihtoehtoa pyytää myyjiltä myönnytyksiä?
Pelkästään halvemman tarjouksen tekeminen voi olla vaihtoehto myyjän myönnytysten pyytämiselle. Vaikka vaikutus on samanlainen, myyjä ei pidä sinua "monimutkaisena" ostajana.
Myyjän yhteiset myönnytykset
Jotkut ostajat saattavat pyytää myyjää maksamaan prosenttiosuuden sulkemiskustannuksista. Toiset vaativat erityisten kustannusten kattamista. Tässä on katsaus yleisiin kustannuksiin, jotka katetaan myyjän myönnytysten perusteella:
Asunnon arviointipalkkiot. Tarkastuspalkkiot Lainan syntymispalkkiot Asuntolainan alennuspisteet Kiinteistöverot tilinpäätösvuoden loppuun asti HOA-palkkiot tilinpäätösvuoden loppuun asti Tallennuspalkkiot Nimikehaut Nimikevakuutus Asianajopalkkiot Korjaukset tai vaihdot
Ostoprosessissa on kaksi kriittistä kohtaa sen päättämiseksi, pitäisikö sinun pyytää myyjältä myönnytyksiä. Ensimmäinen on, kun saat laina-arvion lainanantajaltasi. Tämä asiakirja sisältää yksityiskohtaiset tiedot kaikista odotetuista sulkemiskuluistasi lainasi erityispiirteiden perusteella. Selvitä kustannukset kiinteistönvälittäjäsi kanssa nähdäksesi, onko sinulla hyvä tilaisuus pyytää myönnytyksiä.
Toinen kriittinen kohta tulee tarkastuksen jälkeen. Jos tarkastaja löytää tarvittavat päivitykset tai korjaukset, ne voidaan tuoda myyjälle.
Myyjän myönnytyksillä on rajoituksia
Myyjillä on rajoitettu määrä, kuinka paljon he voivat luovuttaa ostajille. Myyjän maksettava summa määräytyy asunnon ostoon käytetyn lainatyypin mukaan. Perinteisessä lainassa myyjän myönnytyksiä rajoitetaan ostajan käsirahakoon mukaan. Nämä ovat rajat:
Alle 10 % käsiraha: 3 % lainan määrästä. Käsiraha 10–25 %: 6 % lainasummasta. Yli 25 % käsiraha: 9 % lainasummasta.
Jos perinteistä lainaa käytetään toiseen kiinteistöön, raja putoaa 2 prosenttiin.
Valtion tukemissa asuntolainoissa on myös yläraja myyjien myönnytyksille. Federal Housing Administrationin (FHA) lainojen myyjän myönnytykset ovat enintään 6 % käsirahasta riippumatta. Lisäksi myyjän myönnytyksiä ei voida soveltaa FHA-lainojen käsirahaan.
Myös Yhdysvaltojen maatalousministeriön (USDA) lainojen myyjien myönnytysten enimmäismäärä on 6 % lainasummasta. Veterans Affairs (VA) -lainoissa se on 4 %.
Myyjien myönnytyksille on asetettu rajoituksia paikallisten asuntojen hintojen hallitsemiseksi. Monet ostajat käyttävät strategiaa tehdä korkeampi tarjous ylittääkseen muut ostajat. He aikovat kuitenkin käyttää myyjien myönnytyksiä alentaakseen kodin "todellisia" kustannuksia.
Vaikka tämä strategia voi auttaa ostajia saamaan haluamansa, se voi myös aiheuttaa paikallisten asuntojen hintojen nousua. Muista, että asuntojen hinnat perustuvat usein vertaileviin asuntojen myyntiin. Myyjien maksumahdollisuuksien rajoittaminen auttaa estämään vaarallisen kierteen, jossa myyntihinnat nousevat nopeasti naapurustossa.
Myyjän myönnytykset ja verot
Myönnyksiä pidetään yleensä myyjän verotuksessa vähennyskelpoisina myyntikuluina. Jopa ostaja voi tehdä verovähennyksiä myyjän maksamista asuntolainapisteistä. On kuitenkin viisasta keskustella veroammattilaisen kanssa ymmärtääksesi myyjän myönnytysten verovaikutukset sinun tilanteessasi.
Päättäminen, kannattaako sinun pyytää myyjältä myönnytyksiä
Myyjän ei tarvitse hyväksyä myyjän myönnytyksiä. Aihetta lähestyttäessä on tärkeää ymmärtää, oletko "ostajan markkinoilla" vai "myyjän markkinoilla". Yleensä kiinteistönvälittäjäsi on paras resurssi sen määrittämiseen, onko sinulla hyvät mahdollisuudet pyytää myönnytyksiä. Välittäjä voi myös auttaa sinua erittelemään pyyntösi tärkeysjärjestykseen, mikä parantaa mahdollisuuksiasi kattaa korkean prioriteetin kustannukset.
Kiinteistönvälittäjät voivat usein hankkia vastaavia paikallisia kiinteistöjä, jotka myydään toimiluvalla. Nämä esimerkit voivat tarjota myyjälle tärkeää motivaatiota neuvottelujen aikana.
