Que vous soyez à la recherche d'une nouvelle maison ou que vous viviez actuellement dans une communauté HOA, il est essentiel que vous compreniez les règles HOA qui régissent votre quartier. Même si les directives de la HOA sont conçues pour assurer la sécurité et la propreté des communautés pour tous les résidents, il arrive parfois que ces associations puissent être trop exigeantes et déraisonnables. En fait, certaines des règles que les HOA tentent de faire respecter peuvent être illégales.
Définir les HOA
Une association de propriétaires est un type d'entité chargée de faire respecter diverses règles et directives relatives à la manière dont une communauté ou un quartier est gouverné. Ces associations se retrouvent couramment dans les communautés de développement planifié. Si vous vivez dans une unité attenante, votre HOA peut être appelée association de copropriété.
Si vous vous demandez pourquoi vous devez payer des cotisations mensuelles ou trimestrielles à une HOA, l'argent que vous donnez à cette association est souvent consacré au maintien de la valeur des propriétés et à la garantie que la qualité de vie de la communauté reste élevée. Chaque règle HOA se trouve dans les clauses, conditions et restrictions (CCR). Les membres de la communauté qui siègent au conseil d'administration de la HOA superviseront les règles, percevront les frais des résidents, fixeront les conditions d'entretien de la propriété et géreront tous les espaces communs.
Les règles HOA sont-elles applicables
Toutes les règles CCR et HOA sont exécutoires et juridiquement contraignantes, sauf si elles sont considérées comme inapplicables. Si vous faites quelque chose qui enfreint les directives du HOA, vous romprez effectivement un contrat que vous avez conclu lors de l'achat d'une maison dans la communauté. Les pouvoirs juridiques auxquels un HOA a accès incluent le dépôt d'une action en justice, l'évaluation des amendes et l'octroi d'un privilège sur votre propriété.
Règles HOA inapplicables
Il existe de nombreux types de règles HOA inapplicables. Ces règles incluent celles qui violent vos droits et celles qui ont été mal appliquées.
Règles qui violent vos droits
Bien que les documents constitutifs d'un HOA soient juridiquement contraignants, les droits constitutionnels, les lois des États et les lois fédérales prévalent. Si une règle est considérée comme violant la loi, elle ne peut pas être appliquée. Les types de règles qui violent la loi peuvent concerner tout, depuis les problèmes de liberté d'expression jusqu'à la discrimination.
La liberté d’expression est un sujet de désaccord courant entre les HOA et les propriétaires. Dans la plupart des cas, ces désaccords portent sur le discours politique et les signes politiques. De nombreux HOA imposent des restrictions sur les types de panneaux que vous pouvez placer dans votre cour. En fait, il est possible que tous les panneaux soient interdits.
Bien qu'une HOA puisse avoir la capacité d'imposer ces règles, il existe certains États où les associations n'ont pas beaucoup de contrôle à cet égard. Par exemple, un HOA dans le Maryland ne peut pas empêcher les propriétaires de placer des pancartes politiques dans leur cour à l'approche des élections. Bien que les HOA ne soient généralement pas autorisés à empêcher les propriétaires de placer le drapeau américain sur leurs propriétés, ils sont souvent en mesure de limiter la taille du drapeau.
Les règles HOA sont également inapplicables si elles sont considérées comme discriminatoires, ce qui est défini par la loi fédérale sur le logement équitable. Cette loi empêche les HOA de discriminer les propriétaires potentiels et les propriétaires existants sur la base de tout, de l'origine nationale et de la religion à la race et au sexe. Gardez à l’esprit que certains États sont allés plus loin que le Federal Fair Housing Act pour défendre les classes protégées. Si vous achetez une maison HOA en Californie, cette loi offre également une protection basée sur l'identité de genre.
En raison du deuxième amendement qui accorde aux gens le droit de porter des armes, les HOA ne sont pas autorisés à empêcher les propriétaires de posséder des armes à feu ou d'autres armes. Cependant, les associations ont le droit d'empêcher que ces armes soient emportées dans les espaces communautaires ou ouverts au sein de la communauté.
Le Fair Housing Act impose également des restrictions à la capacité d'un HOA à appliquer des règles qui portent atteinte à la liberté religieuse d'une personne. Même si cette loi est en place, la règle HOA doit être spécifique pour qu'elle soit inapplicable. Si un HOA décide que les activités ou les expositions religieuses ne sont pas autorisées dans un espace commun, cela peut être appliqué tant que la langue n'impose pas cette restriction à une religion spécifique.
Il existe quelques lois étatiques et fédérales supplémentaires qui rendent certaines règles inapplicables. Par exemple, de nombreux États n'autorisent pas les HOA à empêcher les propriétaires de sécher leur linge sur une corde à linge. Plusieurs États maintiennent des lois qui autorisent tous les propriétaires à utiliser des plantes qui ne nécessitent pas une grande quantité d'eau. Un HOA ne peut pas appliquer les règles relatives à cette forme d'aménagement paysager.
Règles mal appliquées
Une règle ne peut être appliquée si elle a été adoptée de manière inappropriée de quelque manière que ce soit. Un HOA place généralement toutes ses règles et engagements dans la déclaration lors de la première constitution de la communauté. Ces règles peuvent être appliquées sans problème. Toutefois, si un HOA tente de modifier ses règles une fois que vous avez acheté une maison dans la communauté, il doit suivre des directives spécifiques pour que le changement soit exécutoire.
Vous devriez être en mesure de trouver les directives exactes sur la façon de promulguer un changement de règle dans les documents constitutifs de la HOA ou les lois de l'État. Si le changement de règle intervient sans respecter les documents ou lois régissant la réglementation, il ne peut pas être appliqué.
À titre d'exemple, la Géorgie exige que toutes les associations disposent d'un vote à la majorité qualifiée pour qu'un amendement soit apporté à la déclaration. Le seuil pour un vote à la super majorité peut être pratiquement n'importe quoi, à condition qu'il soit supérieur à une majorité simple de 50 %. La HOA elle-même peut également avoir mis en place des lignes directrices qui doivent être respectées pour modifier ses documents. Ces lignes directrices peuvent impliquer une pétition écrite.
HOA peut-il vous imposer une amende sans preuve ?
Il est possible qu'un HOA n'ait pas le pouvoir d'agir en ce qui concerne une règle spécifique. Dans ce scénario, la règle pourrait être inapplicable. Un exemple de cette règle est lorsqu’une amende est imposée. Bien que les HOA soient en mesure d'imposer des amendes lorsqu'un propriétaire enfreint une règle exécutoire, ils ne sont pas autorisés à infliger une amende à un propriétaire sans raison. Lorsque vous enfreignez l’une de leurs règles, ils doivent vous envoyer un avis écrit de la violation et vous donner le temps d’y remédier.
Règles appliquées de manière sélective
Si le HOA a des règles qui ne sont pas appliquées de la même manière, il est probable que les règles soient inapplicables. Les documents constitutifs de la HOA ainsi que les lois des États dictent la procédure que les associations doivent suivre lorsqu'elles appliquent une règle. Cette procédure implique généralement de fournir au propriétaire un avis écrit et la possibilité de présenter sa défense devant la commission. Si ces procédures ne sont pas suivies correctement ou sont administrées de manière sélective, les propriétaires ont le droit de contester l'application de cette règle par la HOA.
Si vous pensez qu'un HOA s'est engagé dans une application sélective, une action en justice peut être possible. Cependant, vous devez être en mesure de prouver que vous avez été ciblé pour avoir enfreint les directives du HOA, alors que d'autres propriétaires ne l'ont pas été. Gagner cet argument peut s’avérer difficile sans preuves claires.
Si vous vous demandez comment combattre un HOA, il existe plusieurs méthodes que vous pouvez utiliser pour vous défendre. La principale option qui s'offre à vous est de parler directement avec le conseil d'administration, ce qui peut se faire par lettre officielle ou en personne. Vous pouvez également passer par un processus de règlement des litiges, que certains États exigent avant d'intenter une action en justice. Le règlement des différends peut impliquer tout, de l'arbitrage à la médiation. Si tout le reste échoue, il est possible d’engager une action en justice via une action en justice devant un tribunal d’État ou fédéral.
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